Ecobonus per 2 unità non residenziali

[marcello60]

Buonasera a tutti,
come da titolo, una società è proprietaria di un edificio composto da due unità immobiliari non residenziali.
Vorrebbero eseguire un intervento sull'involucro: cappotto, copertura e infissi usufruendo dell'ecobonus.
Come impostare il lavoro fiscalmente?

Che massimale abbiamo?
Quante pratiche enea?

Sono indeciso fra:

2 pratiche enea comma 345, una per ciascuna unità immobiliare, ciascuna con massimale 60000 di detrazione.

1 pratica enea comma 345 per tutto l'edificio, con massimale 120000 di detrazione.

il secondo caso sarebbe più vantaggioso per la società beneficiaria in quanto il massimale è unico su tutto e non ho la limitazione dei 60000 che potrebbero essere superati da una delle due unità, essendo quest'ultima più grande dell'altra.

Tuttavia non so se è corretto... avete pareri / esperienze in merito? grazie

[marcoaroma]

La prima, non ci sono parti comuni.

[marcello60]

Grazie Marco per il parere.
Comunque ho provato ad inviare un quesito ad Enea per conferma.

[marcello60]

Nel frattempo ho chiesto a gemini
mi ha detto che secondo lui è valida la seconda, indicandomi la risposta ADE 51 2024 a supporto.

[marcoaroma]

Chiedigli se anche in assenza di parti comuni.

[marcello60]

Il caso della risposta 51 riguarda proprio una società unica proprietaria di gallerie commerciali con tante UI.

[NoNickName]

Valutate se presentare una sola pratica per l’intero edificio (se l’intervento è unitario e l’edificio è considerato un unico organismo edilizio) oppure due pratiche distinte se le unità sono autonome e gli interventi sono contabilmente separabili.
Bisogna fare una verifica catastale per stabilire se le due unità sono autonome o parte di un unico edificio.
In ogni caso, quando possibile, la cessione del credito o lo sconto in fattura possono semplificare la gestione finanziaria, anche se oramai in casi molto ristretti.

[marcello60]

Bisogna fare una verifica catastale per stabilire se le due unità sono autonome o parte di un unico edificio.

Chiederò al geometra di fare una verifica in questo senso.
E' un edificio a base rettangolare disposto su due piani.
La prima unità occupa parte del piano terra, mentre la seconda occupa la porzione rimanente del pt e tutto il piano primo.
Le unità hanno ingressi indipendenti e sono comunicanti, entrambe accatastate A/10.
Nota a parte: esistono anche due box auto (non riscaldati) adiacenti all'edificio, ma questi ultimi non ho intenzione di metterli nel totale delle ui per innalzare il massimale.

[marcoaroma]

L'assimilazione di edifici fino a 4 ui di stessi comproprietari a condominio è solo per Superbonus. Tu hai 2 ui di stessa proprietà e non hai parti comuni. Devi ragionare per singola ui autonomamente. Quindi escludi anche i box.

[marcello60]

I box li ho esclusi da subito.
Le risposta 51 2024 riguarda un quesito per ecobonus quindi a mio avviso è applicabile al caso che sto trattando.

[vinz75]

I box li ho esclusi da subito.
Le risposta 51 2024 riguarda un quesito per ecobonus quindi a mio avviso è applicabile al caso che sto trattando.

L'andrò a leggere, ma in sostanza in questa risposta cosa viene detto?

[marcello60]

Ti riporto uno stralcio della parte finale:

Ciò comporta che, anche ai  fini della detrazione in commento,  ''la locuzione 
''parti comuni di edificio residenziale'' deve essere considerata in senso oggettivo e non
soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle 
parti comuni a più possessori''.
In sostanza, dunque, ai fini della determinazione del limite massimo di detrazione 
spettante vanno considerate le unità immobiliari di cui si compone l'edificio oggetto degli 
interventi agevolabili.

[NoNickName]

Ciò comporta che, anche ai  fini della detrazione in commento,  ''la locuzione 
''parti comuni di edificio residenziale'' deve essere considerata in senso oggettivo e non
soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle 
parti comuni a più possessori''.

E' vero che due unità immobiliari in un singolo edificio non possono non avere parti in comune in senso lato.
Da lì ad affermare che allora esistono sempre parti comuni anche negli edifici mono-proprietari, è un po' coraggioso.
In un edificio con più unità immobiliari (anche se di un solo proprietario) esistono comunque elementi materialmente comuni, come: tetto, muri portanti, fondazioni, scale, anditi, cortili, impianti centralizzati (acqua, luce, riscaldamento, fognature).
Questi elementi sono “comuni” nel senso che servono più unità contemporaneamente.

Ma se l’edificio appartiene a un unico proprietario:
-Non si configura un condominio.
-Le parti comuni non hanno rilevanza giuridica autonoma, perché tutto appartiene allo stesso soggetto.
-In pratica, non si applicano le regole del condominio (art. 1117 c.c.), né la ripartizione di spese tra più titolari.
Dubito che nella legge 296/2006 e smi non si faccia riferimento alla nozione civilistica di parte comune, e si deleghi l'interpretazione ad una faq dell'ADE

[marcello60]

Concordo con quello che dici, ma mi attengo a quanto scritto sopra (visto che lo sostiene l'ADE).

[NoNickName]

Concordo con quello che dici, ma mi attengo a quanto scritto sopra (visto che lo sostiene l'ADE).

...che non fa giurisprudenza, ricordiamolo...

[marcello60]

... ok, ma visto che sono loro a fare i controlli, voglio sperare che gli vada bene.