Frazionamento e APE

[marcello60]

Villa esistente, proprietario A.
L'immobile ha un impianto di riscaldamento (con una utenza gas), una utenza elettrica, una utenza idrica.
Il proprietario A si accorda con un parente B per cedergli porzione dell'unità immobiliare a seguito di frazionamento.
Il geometra redige la pratica di frazionamento catastale ottenendo due nuovi subalterni, ma nella realtà l'immobile (con i relativi impianti) rimane invariato.
Il notaio, per effettuare il passaggio di proprietà della porzione di villa da A a B richiede l'APE.

Secondo voi, il certificatore energetico può redigere l'APE per questa nuova unità immobiliare ottenuta a seguito del frazionamento?
L'impianto termico sarebbe centralizzato, ma le utenze elettrica e idrica sarebbero ancora uniche, condivise con l'altra unità (cosa che non risulterebbe regolare secondo Arera da quello che leggo sul web).

A vostro parere è possibile certificare in queste condizioni o no?

[boba74]

Possibile è possibile, anzi, se il frazionamento ha portato a creare 2 nuovi sub dovresti fare un APE per ciascuno, in quanto l'APE iniziale di fatto non vale più, essendo comunque variati i dati catastali.
Sul fatto che la situazione sia regolare, probabilmente non lo è, ma questo esula dalla questione APE.

[Ronin]

l'acqua si può fare, uno paga l'altro beve e si lava a sbafo.
l'elettricità no, ma l'ape non entra nel merito della regolarità degli allacci.

[sergiob]

Due subalterni due APE. Se hai già un'APE in mano del vecchio stato di fatto non vale più.

Le altre questioni di irregolarità non hanno a che fare con l'APE.

[NoNickName]

Immagino però che le opere edilizie necessarie al frazionamento saranno state eseguite, tipo nuovi ingressi indipendenti, nuove cucine e bagni, nuovi scarichi, rispetto dei requisiti di superficie e illuminazione...
E' impossibile che l'UI rimanga invariata. E queste modifiche edilizie, almeno parzialmente, influiscono sull'APE, senza contare che la modifica dello stato di fatto potrebbe richiedere l'adeguamento energetico

EDIT: e poi ci vuole il progetto di contabilizzazione e l'installazione dei contatori. Ok non c'entra con l'APE, ma c'entra con la tua professione.

[marcello60]

Grazie a tutti per i contributi.

Dal punto di vista murario, sembra che l'unità sia divisibile semplicemente chiudendo un paio di porte.
A prescindere dalla non regolarità delle nuove unità che si vengono a creare (allo stato attuale gli impianti e le utenze sono in comune, e i lavori non sono ancora stati eseguiti), mi sembra di capire che siete tutti concordi sul fatto che l'APE sia fattibile.
Ovviamente questo APE sarebbe funzionale al solo passaggio di proprietà.

Successivamente, il nuovo proprietario della porzione oggetto di transazione eseguirà i lavori del caso, ma vorrebbe farlo sostenendo le spese su di una unità immobiliare che sia già intestata a lui e non al proprio parente.

[boba74]

Grazie a tutti per i contributi.

Dal punto di vista murario, sembra che l'unità sia divisibile semplicemente chiudendo un paio di porte.
A prescindere dalla non regolarità delle nuove unità che si vengono a creare (allo stato attuale gli impianti e le utenze sono in comune, e i lavori non sono ancora stati eseguiti), mi sembra di capire che siete tutti concordi sul fatto che l'APE sia fattibile.
Ovviamente questo APE sarebbe funzionale al solo passaggio di proprietà.

Successivamente, il nuovo proprietario della porzione oggetto di transazione eseguirà i lavori del caso, ma vorrebbe farlo sostenendo le spese su di una unità immobiliare che sia già intestata a lui e non al proprio parente.

Non è il mio campo, ma non so se la cosa sia così semplice...
in quanto in teoria la compravendita presuppone anche la regolarità dell'immobile, quindi di solito è chi vende che "prima" fa i lavori per dividere e "poi" vende, dato che il notaio richiederà le varie DICO e la regolarità urbanistica (non so se si chiama così, ma è una relazione attestata da un tecnico) dell'unità che viene venduta. A meno che non si riesca a vendere come unità in corso di costruzione o di ristrutturazione. Insomma ci vuole un tecnico che possa gestire la cosa a livello "urbanistico".
A me sta capitando un caso simile: devo fare un progetto di impianti "post frazionamento" su un immobile che non è stato ancora venduto, ma i lavori li vuole fare colui che acquisterà. Ovviamente, almeno a livello di presentazione pratiche comunali, prima deve esserci il passaggio di proprietà, quindi non so ancora come verrà gestita la cosa.

Tuttavia, se ci limitiamo alla questione APE, è certamente fattibile, se fossi in te non entrerei nel merito delle altre questioni.

[marcello60]

Anch'io dovrò lavorare per l'acquirente, per l'intervento sugli impianti e sull'involucro dell'unità acquisita.
Solo che in questa fase mi chiedono l'ape per il passaggio ...
Concordo sul fatto che sia opportuno non occuparsi di altri aspetti, visto che c'è chi è preposto per questo.

[boba74]

Beh, l'eventuale progetto lo farai dopo "a cose fatte".

[marcello60]

Giusto.
Altra cosa sulla quale ho qualche dubbio è la possibilità di effettuare detrazioni fiscali a seguito dei lavori successivi al frazionamento.
Avevo letto che frazionare l'immobile con una pratica edilizia e poi eseguire i lavori con una nuova pratica applicando le detrazioni su quest'ultima è considerata elusione da parte di ADE perchè in quel modo si aumentano i massimali artificiosamente.

Tuttavia il mio cliente non avrebbe altro modo per eseguire i lavori sulla propria parte acquisita e sostenere le relative spese, se non quello di ottenere la proprietà a della propria porzione a seguito del frazionamento ...

[boba74]

E' un tema un po' delicato, prima di tutto la pratica di frazionamento (e lavori annessi) andrebbe aperta e chiusa, fatta la compravendita e solo DOPO iniziati altri interventi eventualmente agevolabili con nuove pratiche, in questo modo sarebbero proprietari distinti che fanno interventi distinti ciascuno sulla propria UI.
Potrebbe sempre dare adito a sospetti di elusione, ma messa in questo modo non è una forzatura perchè il frazionamento in sè non sarebbe fatto allo scopo di aumentare artificiosamente i massimali ma semplicemente per dividere le unità tra parenti.
Ovviamente il fatto di avere impianti in comune ti preclude comunque la possibilità di sfruttare 2 ecobonus per la sostituzione di impianto (se l'idea è quella di fare impianti singoli), ma per il resto non dovrebbero esserci particolari problemi.

[marcello60]

Si, la strada corretta sarebbe:

1) A apre una pratica di frazionamento.
2) A esegue anche i lavori minimi necessari (in questo caso sostanzialmente impiantistici) per separare le utenze - perlomeno quelle elettriche lasciando l'impianto termico centralizzato - (e non so se A possa utilizzare o meno le detrazioni in questa fase).
3) A chiude la pratica con il frazionamento.

4) Si fa il passaggio di proprietà di una delle unità ottenute da A a B (con APE).

5) Il nuovo proprietario B apre una nuova pratica di ristrutturazione o m.s. sul proprio alloggio.
6) B esegue i lavori, chiude la pratica e utilizza le detrazioni di sua spettanza.
Ovviamente B non potrà detrarre il nuovo impianto in ecobonus perchè non sostituisce alcun generatore esistente (tale generatore è rimasto in funzione a servizio dell'altra unità).

Il mio dubbio sta nel fatto che, per fare i lavori una volta sola, questi vogliano saltare il punto 2). In effetti io non dovrei essere coinvolto in questa irregolarità ma ...

[sergiob]

mi sembra di capire che siete tutti concordi sul fatto che l'APE sia fattibile.

L'APE è sempre fattibile. E' una fotografia dello stato di fatto energetico dell'edificio. Per quanto riguarda gli abusi non sono affare del certificatore. Li ci andrà di mezzo il notaio o il geometra che ha presentato le pratiche fasulle in comune.

[NoNickName]

Per quanto riguarda gli abusi non sono affare del certificatore.

Intervento di estrema educazione civica. Mi congratulo.

L’abuso edilizio è un reato, previsto dall’art 44 del Testo Unico in materia edilizia. Ignorarlo può configurarsi come omessa denuncia di reato, favoreggiamento, ecc..

[sergiob]

Per quanto riguarda gli abusi non sono affare del certificatore.

Intervento di estrema educazione civica. Mi congratulo.

L’abuso edilizio è un reato, previsto dall’art 44 del Testo Unico in materia edilizia. Ignorarlo può configurarsi come omessa denuncia di reato, favoreggiamento, ecc..

Il certificatore energetico non è un controllore degli abusi edilizi. Poi possiamo essere tutti perfetti "civicamente", ma dobbiamo lavorare in base alle normative, quindi la cosa non mi tange.

[NoNickName]

quindi la cosa non mi tange.

Fino a quando non ti tangerà, e allora proverai delle tangenze amare.

[sergiob]

quindi la cosa non mi tange.

Fino a quando non ti tangerà, e allora proverai delle tangenze amare.

Mi sa di no. Faccio 200 APE all'anno e se dovessi guardare gli abusi edilizi ne farei solo una. Che gli abusi se li smazzino i "professionisti" che li approvano. Non sta al certificatore energetico fare le verifiche con accesso agli atti... altrimenti un'APE dovrebbe costare 700 euro.

Poi se la cosa è palese per carità, rifiuto l'incarico.

[Esa]

Poi se la cosa è palese per carità, rifiuto l'incarico.

Sono stato al mare una settimana a Jesolo e mi sono accorto che l'albergo aveva, palesemente, un piccolo abuso edilizio.
Un mio amico è stato in Calabria e Sicilia: gli abusi edilizi parevano la "normalità".
Né lui né io abbiamo rinunciato alla vacanza e siamo andati alla polizia ...

[sergiob]

Poi se la cosa è palese per carità, rifiuto l'incarico.

Sono stato al mare una settimana a Jesolo e mi sono accorto che l'albergo aveva, palesemente, un piccolo abuso edilizio.
Un mio amico è stato in Calabria e Sicilia: gli abusi edilizi parevano la "normalità".
Né lui né io abbiamo rinunciato alla vacanza e siamo andati alla polizia ...

Io sono di Jesolo e il mio testimone di nozze è di Reggio Calabria

[Esa]

altrimenti un'APE dovrebbe costare 700 euro.

700x200 = 140.000 euro
Quante tasse dovrai pagare?

[sergiob]

altrimenti un'APE dovrebbe costare 700 euro.

700x200 = 140.000 euro
Quante tasse dovrai pagare?

Se uno lavora e guadagna paga anche le tasse...

[marcoaroma]

Già che ci sei, che prezzi applichi mediamente agli APE singoli o per palazzina?

[Estelle_Energy]

Certificare sì, ma avvisare il cliente che la situazione impiantistica non è a norma e va regolarizzata al più presto. L'APE non verifica la conformità degli allacci.

[sergiob]

Già che ci sei, che prezzi applichi mediamente agli APE singoli o per palazzina?

Il prezzo imposto dal mercato, purtroppo. Un mercato rovinato da "professionisti" che si svendono e fanno APE sotto costo, magari tramite siti truffa, senza fare nemmeno il sopralluogo.

Certificare sì, ma avvisare il cliente che la situazione impiantistica non è a norma e va regolarizzata al più presto. L'APE non verifica la conformità degli allacci.

Avvisare sempre, concordo, ci mancherebbe. Però la cosa finisce li, le responsabilità sono di altri, non del certificatore energetico.

[marcoaroma]

Già che ci sei, che prezzi applichi mediamente agli APE singoli o per palazzina?

Il prezzo imposto dal mercato, purtroppo. Un mercato rovinato da "professionisti" che si svendono e fanno APE sotto costo, magari tramite siti truffa, senza fare nemmeno il sopralluogo.

Vabbè, ti dico il mio. Ora per i singoli appartamenti chiedo da 200 € a 250 e più oneri IVA e cassa più 15€ tassa regionale. Per le palazzine nuove 90-100 € più oneri più 15€ ciascuno di tasse regionali.
Tu?

[boba74]

Vabbè, ti dico il mio. Ora per i singoli appartamenti chiedo da 200 € a 250 e più oneri IVA e cassa più 15€ tassa regionale. Per le palazzine nuove 90-100 € più oneri più 15€ ciascuno di tasse regionali.
Tu?

Anch'io (palazzine intese con n appartamenti dove li certifico tutti, altrimenti il singolo appartamento a spot chiedo sempre almeno 200€)-
Comunque ne farò 20 all'anno, non certo 200.

[sergiob]

Vabbè, ti dico il mio. Ora per i singoli appartamenti chiedo da 200 € a 250 e più oneri IVA e cassa più 15€ tassa regionale. Per le palazzine nuove 90-100 € più oneri più 15€ ciascuno di tasse regionali.
Tu?

Anch'io (palazzine intese con n appartamenti dove li certifico tutti, altrimenti il singolo appartamento a spot chiedo sempre almeno 200€)-
Comunque ne farò 20 all'anno, non certo 200.

Ti assicuro che il numero è quello, vieni a trovarmi e ti faccio vedere. Abito in una zona turistica piena di appartamenti e agenzie immobiliari. Quando acquisisci come clienti agenzie che ti passano 30 APE l'anno ognuna, più aggiungi i privati, le collaborazioni, arrivi a quei numeri.

La fascia di prezzo per i singoli appartamenti o villette qui in zona è come il vostro, 200/250, per le palazzine non scendo sotto 120.

[boba74]

Sì sì ma ci credo, riportavo solo le mie statistiche personali rispondendo a Marco.
Io concordo sul fatto che il certificatore non è un controllore e non deve quindi verificare la presenza di eventuali abusi. Anche perchè non conoscendo a fondo un edificio non posso mai essere sicuro che vi sia davvero una situazione abusiva o sospetta tale, per tanto non mi pongo nemmeno mai il problema di segnalare alcunchè al proprietario a meno che la cosa non interferisca con il mio lavoro.
Per citare anche NNN: è favoreggiamento questo? Boh può essere, ma io mi avvalgo della facoltà di non rispondere...

[NoNickName]

non mi pongo nemmeno mai il problema di segnalare alcunchè al proprietario a meno che la cosa non interferisca con il mio lavoro.

Facciamo un caso reale, cioè quello dell'OP: il tuo cliente ti dice che sono due UI, ma la visura catastale riporta un solo sub.
Il cliente ti dice: "sì, ma a fine lavori saranno due".
Tu fai due APE in deroga?

[Esa]

non mi pongo nemmeno mai il problema di segnalare alcunché al proprietario a meno che la cosa non interferisca con il mio lavoro.

Facciamo un caso reale, cioè quello dell'OP: il tuo cliente ti dice che sono due UI, ma la visura catastale riporta un solo sub.
Il cliente ti dice: "sì, ma a fine lavori saranno due".
Tu fai due APE in deroga?

Non posso fare due APE separati con gli stessi dati catastali.

[NoNickName]

Non posso fare due APE separati con gli stessi dati catastali.

appunto

[boba74]

non mi pongo nemmeno mai il problema di segnalare alcunchè al proprietario a meno che la cosa non interferisca con il mio lavoro.

Facciamo un caso reale, cioè quello dell'OP: il tuo cliente ti dice che sono due UI, ma la visura catastale riporta un solo sub.
Il cliente ti dice: "sì, ma a fine lavori saranno due".
Tu fai due APE in deroga?

Io faccio l'APE oggi, con la situazione catastale attuale (quindi 1 APE), ma non mi interesso del fatto che l'unità sia stata divisa in 2 pseudo-unità in modo più o meno abusivo.
A fine lavori, se le UI saranno 2, allora farò 2 APE, ma dopo che le UI saranno state frazionate catastalmente. Se poi nell'operazione lui ha usufruito di 2 bonus anzichè uno, o ha commessi vari abusi a livello urbanistico a me che me ne frega? (ripeto, a me che devo fare l'APE)

[NoNickName]

ma dopo che le UI saranno state frazionate catastalmente

Che non è il caso in esame.
Il Notaio chiede due ape per due sub, che in realtà sono una sola UI che non è stata ancora frazionata.

[boba74]

Finchè esiste un solo sub esiste un solo APE. Io per fare un APE chiedo la visura, quindi se non c'è stato alcun frazionamento non esisteranno 2 sub e quindi non potrò fare 2 APE distinti.
Ma anche il notaio che "chiede" i 2 APE non fa una stipula di una UI se non c'è un frazionamento, quindi questo frazionamento c'è già stato o no? Se ancora non c'è stato allora l'APE è l'ultimo dei problemi.

[NoNickName]

Ma anche il notaio che "chiede" i 2 APE non fa una stipula di una UI se non c'è un frazionamento, quindi questo frazionamento c'è già stato o no?

Il geometra redige la pratica di frazionamento catastale ottenendo due nuovi subalterni, ma nella realtà l'immobile (con i relativi impianti) rimane invariato. Il notaio, per effettuare il passaggio di proprietà della porzione di villa da A a B richiede l'APE.

E' quindi un frazionamento sulla carta. E ovviamente non si può fare la visura, perchè risulterebbe un solo sub.

Il termotecnico imbruttito: "Ahhh io faccio solo l'APE".

[boba74]

Si può fare un frazionamento sulla carta? Vendere una unità non frazionata e quindi non accatastata?

[NoNickName]

Si può fare un frazionamento sulla carta? Vendere una unità non frazionata e quindi non accatastata?

Certo che no

[boba74]

Quindi non capisco perchè stiamo continuando a discutere su questa cosa...

[NoNickName]

Quindi non capisco perchè stiamo continuando a discutere su questa cosa...

Per spiegare a nuora, affinchè suocera (marcello) comprenda.

[venice]

non mi pongo nemmeno mai il problema di segnalare alcunché al proprietario a meno che la cosa non interferisca con il mio lavoro.

Facciamo un caso reale, cioè quello dell'OP: il tuo cliente ti dice che sono due UI, ma la visura catastale riporta un solo sub.
Il cliente ti dice: "sì, ma a fine lavori saranno due".
Tu fai due APE in deroga?

Non posso fare due APE separati con gli stessi dati catastali.

non so tu di dove sia, ma puoi fare 2 o più ape separati con lo stesso subalterno, stessi dati catastali in toto, basta aggiungere un identificativo.
in ER ad esempio inserisci foglio particella e sub identici, poi c'è la voce identificativo e vai a mettere una lettera, in questo caso identificativo A per una unità identificativo B per l'altra

[venice]

quindi la cosa non mi tange.

Fino a quando non ti tangerà, e allora proverai delle tangenze amare.

in fase di sopralluogo in campo da parte di tecnico regionale mi è stato detto:
tu sei un certificatore energetico, non un certificatore catastale, occupati di quello che riguarda il tuo ruolo, per il resto non sono problemi tuoi.
mi ero trovato in un caso limite dove si doveva vendere una unità immobiliare dove un vano scala aveva il suo subalterno ed era stato accatastato come A/7 abitazione in villino. Avrei voluto fare un foglio di esenzione, ma trovandomi in un caso assurdo, ho pensato di fare comunque l'ape, visto anche il pressing del notaio, poi alla fine a seguito di sopralluogo in campo, mi è stato chiarito questo aspetto. Se ci sono abusi edilizi, se ci sono situazioni impiantistiche poco chiare, non sta a chi redige l'ape verificare le eventuali incongruenze, e questo mi è stato detto da un ispettore regionale che era uscito per verificare quanto avessi dichiarato.

[Esa]

Se ci sono abusi edilizi, se ci sono situazioni impiantistiche poco chiare, non sta a chi redige l'ape verificare le eventuali incongruenze, e questo mi è stato detto da un ispettore regionale che era uscito per verificare quanto avessi dichiarato.

Direi sei sei stato chiarissimo.
Ti ringrazio molto e correggerò la mia convinzione precedente

[NoNickName]

Se ci sono abusi edilizi, se ci sono situazioni impiantistiche poco chiare, non sta a chi redige l'ape verificare le eventuali incongruenze, e questo mi è stato detto da un ispettore regionale che era uscito per verificare quanto avessi dichiarato.

Direi sei sei stato chiarissimo.
Ti ringrazio molto e il fatto che sia stato un signor nessuno, probabilmente meridionale, a dirtelo, rafforza ancora di più la mia convinzione che la legge va rispettata e fatta rispettare.

[venice]

Se ci sono abusi edilizi, se ci sono situazioni impiantistiche poco chiare, non sta a chi redige l'ape verificare le eventuali incongruenze, e questo mi è stato detto da un ispettore regionale che era uscito per verificare quanto avessi dichiarato.

Direi sei sei stato chiarissimo.
Ti ringrazio molto e il fatto che sia stato un signor nessuno, probabilmente meridionale, a dirtelo, rafforza ancora di più la mia convinzione che la legge va rispettata e fatta rispettare.

No è stata una ispettrice della Regione Emilia Romagna, Bolognese DOC, la legge va rispettata e fatta rispettare, ma se mi trovo di fronte ad un vano scale, accatastato come A/7 è evidente che l'errore è stato fatto a catasto, perchè quella porzione di fabbricato al massimo doveva essere inquadrata come BCNC quindi esente da APE. Capisco il tuo ruolo di utente attivissimo e della vecchia guardia, quindi accetto queste tue uscite al limite della comicità stile film di Vanzina, però rispetta anche le persone a cui rispondi, perchè premesso che la parentesi sul meridionale non mi tocca minimamente, ma visto che non ci conosciamo e non vuoi nemmeno far sapere chi sei visto il tuo nickname, almeno se devi rispondere rimani nei limiti della buona educazione. Ho raccontato un episodio che mi è capitato, e lavorando in emilia romagna dove sugli ape sono estremamente puntigliosi, penso di potermi esprimere e magari poter aiutare colleghi più acerbi o meno esperti in materia. Faccio ape da una vita, prima da dipendente ora per conto mio, so di cosa parlo.

[NoNickName]

accatastato come A/7 è evidente che l'errore è stato fatto a catasto

E tu cos'hai fatto davanti ad un vano accatastato a A/7?
1) Hai preso l'iniziativa di accertarti dell'incongruenza, hai assunto un ruolo attivo e decisionale, e lo hai escluso dall'ape?
2) Oppure hai ascoltato il consiglio dell'ispettrice, hai ignorato l'incongruenza, perchè tu sei un certificatore energetico, non catastale, e hai fatto l'ape anche per il vano scale?