Frazionamento e APE

[marcello60]

Villa esistente, proprietario A.
L'immobile ha un impianto di riscaldamento (con una utenza gas), una utenza elettrica, una utenza idrica.
Il proprietario A si accorda con un parente B per cedergli porzione dell'unità immobiliare a seguito di frazionamento.
Il geometra redige la pratica di frazionamento catastale ottenendo due nuovi subalterni, ma nella realtà l'immobile (con i relativi impianti) rimane invariato.
Il notaio, per effettuare il passaggio di proprietà della porzione di villa da A a B richiede l'APE.

Secondo voi, il certificatore energetico può redigere l'APE per questa nuova unità immobiliare ottenuta a seguito del frazionamento?
L'impianto termico sarebbe centralizzato, ma le utenze elettrica e idrica sarebbero ancora uniche, condivise con l'altra unità (cosa che non risulterebbe regolare secondo Arera da quello che leggo sul web).

A vostro parere è possibile certificare in queste condizioni o no?

[boba74]

Possibile è possibile, anzi, se il frazionamento ha portato a creare 2 nuovi sub dovresti fare un APE per ciascuno, in quanto l'APE iniziale di fatto non vale più, essendo comunque variati i dati catastali.
Sul fatto che la situazione sia regolare, probabilmente non lo è, ma questo esula dalla questione APE.

[Ronin]

l'acqua si può fare, uno paga l'altro beve e si lava a sbafo.
l'elettricità no, ma l'ape non entra nel merito della regolarità degli allacci.

[sergiob]

Due subalterni due APE. Se hai già un'APE in mano del vecchio stato di fatto non vale più.

Le altre questioni di irregolarità non hanno a che fare con l'APE.

[NoNickName]

Immagino però che le opere edilizie necessarie al frazionamento saranno state eseguite, tipo nuovi ingressi indipendenti, nuove cucine e bagni, nuovi scarichi, rispetto dei requisiti di superficie e illuminazione...
E' impossibile che l'UI rimanga invariata. E queste modifiche edilizie, almeno parzialmente, influiscono sull'APE, senza contare che la modifica dello stato di fatto potrebbe richiedere l'adeguamento energetico

EDIT: e poi ci vuole il progetto di contabilizzazione e l'installazione dei contatori. Ok non c'entra con l'APE, ma c'entra con la tua professione.

[marcello60]

Grazie a tutti per i contributi.

Dal punto di vista murario, sembra che l'unità sia divisibile semplicemente chiudendo un paio di porte.
A prescindere dalla non regolarità delle nuove unità che si vengono a creare (allo stato attuale gli impianti e le utenze sono in comune, e i lavori non sono ancora stati eseguiti), mi sembra di capire che siete tutti concordi sul fatto che l'APE sia fattibile.
Ovviamente questo APE sarebbe funzionale al solo passaggio di proprietà.

Successivamente, il nuovo proprietario della porzione oggetto di transazione eseguirà i lavori del caso, ma vorrebbe farlo sostenendo le spese su di una unità immobiliare che sia già intestata a lui e non al proprio parente.

[boba74]

Grazie a tutti per i contributi.

Dal punto di vista murario, sembra che l'unità sia divisibile semplicemente chiudendo un paio di porte.
A prescindere dalla non regolarità delle nuove unità che si vengono a creare (allo stato attuale gli impianti e le utenze sono in comune, e i lavori non sono ancora stati eseguiti), mi sembra di capire che siete tutti concordi sul fatto che l'APE sia fattibile.
Ovviamente questo APE sarebbe funzionale al solo passaggio di proprietà.

Successivamente, il nuovo proprietario della porzione oggetto di transazione eseguirà i lavori del caso, ma vorrebbe farlo sostenendo le spese su di una unità immobiliare che sia già intestata a lui e non al proprio parente.

Non è il mio campo, ma non so se la cosa sia così semplice...
in quanto in teoria la compravendita presuppone anche la regolarità dell'immobile, quindi di solito è chi vende che "prima" fa i lavori per dividere e "poi" vende, dato che il notaio richiederà le varie DICO e la regolarità urbanistica (non so se si chiama così, ma è una relazione attestata da un tecnico) dell'unità che viene venduta. A meno che non si riesca a vendere come unità in corso di costruzione o di ristrutturazione. Insomma ci vuole un tecnico che possa gestire la cosa a livello "urbanistico".
A me sta capitando un caso simile: devo fare un progetto di impianti "post frazionamento" su un immobile che non è stato ancora venduto, ma i lavori li vuole fare colui che acquisterà. Ovviamente, almeno a livello di presentazione pratiche comunali, prima deve esserci il passaggio di proprietà, quindi non so ancora come verrà gestita la cosa.

Tuttavia, se ci limitiamo alla questione APE, è certamente fattibile, se fossi in te non entrerei nel merito delle altre questioni.

[marcello60]

Anch'io dovrò lavorare per l'acquirente, per l'intervento sugli impianti e sull'involucro dell'unità acquisita.
Solo che in questa fase mi chiedono l'ape per il passaggio ...
Concordo sul fatto che sia opportuno non occuparsi di altri aspetti, visto che c'è chi è preposto per questo.

[boba74]

Beh, l'eventuale progetto lo farai dopo "a cose fatte".

[marcello60]

Giusto.
Altra cosa sulla quale ho qualche dubbio è la possibilità di effettuare detrazioni fiscali a seguito dei lavori successivi al frazionamento.
Avevo letto che frazionare l'immobile con una pratica edilizia e poi eseguire i lavori con una nuova pratica applicando le detrazioni su quest'ultima è considerata elusione da parte di ADE perchè in quel modo si aumentano i massimali artificiosamente.

Tuttavia il mio cliente non avrebbe altro modo per eseguire i lavori sulla propria parte acquisita e sostenere le relative spese, se non quello di ottenere la proprietà a della propria porzione a seguito del frazionamento ...

[boba74]

E' un tema un po' delicato, prima di tutto la pratica di frazionamento (e lavori annessi) andrebbe aperta e chiusa, fatta la compravendita e solo DOPO iniziati altri interventi eventualmente agevolabili con nuove pratiche, in questo modo sarebbero proprietari distinti che fanno interventi distinti ciascuno sulla propria UI.
Potrebbe sempre dare adito a sospetti di elusione, ma messa in questo modo non è una forzatura perchè il frazionamento in sè non sarebbe fatto allo scopo di aumentare artificiosamente i massimali ma semplicemente per dividere le unità tra parenti.
Ovviamente il fatto di avere impianti in comune ti preclude comunque la possibilità di sfruttare 2 ecobonus per la sostituzione di impianto (se l'idea è quella di fare impianti singoli), ma per il resto non dovrebbero esserci particolari problemi.

[marcello60]

Si, la strada corretta sarebbe:

1) A apre una pratica di frazionamento.
2) A esegue anche i lavori minimi necessari (in questo caso sostanzialmente impiantistici) per separare le utenze - perlomeno quelle elettriche lasciando l'impianto termico centralizzato - (e non so se A possa utilizzare o meno le detrazioni in questa fase).
3) A chiude la pratica con il frazionamento.

4) Si fa il passaggio di proprietà di una delle unità ottenute da A a B (con APE).

5) Il nuovo proprietario B apre una nuova pratica di ristrutturazione o m.s. sul proprio alloggio.
6) B esegue i lavori, chiude la pratica e utilizza le detrazioni di sua spettanza.
Ovviamente B non potrà detrarre il nuovo impianto in ecobonus perchè non sostituisce alcun generatore esistente (tale generatore è rimasto in funzione a servizio dell'altra unità).

Il mio dubbio sta nel fatto che, per fare i lavori una volta sola, questi vogliano saltare il punto 2). In effetti io non dovrei essere coinvolto in questa irregolarità ma ...