pratica ecobonus ginepraio tra i vari consulenti

[christian619]

Ho un caso veramente incasinato....

provo a fare la cronostoria

- 2 miei clienti (2 fratelli con ognuno la propria moglie) fanno il compromesso per un immobile di dimensioni rilevanti (circa 500 mq abitabili)
- sul compromesso l'immobile è classificato come unica unità immobiliare
- il venditore da il consenso di fare pratiche e lavori sull'immobile
- fanno la pratica in comune e l'immobile viene frazionato in 2 unità (1 alloggio a famiglia)
- vengono da me per la parte termotecnica: gli dico 2 unità = doppio massimale; però ho il dubbio che possano detrarre in quanto non sono di fatto ancora proprietari (hanno fatto solo il compromesso e non ancora l'atto di vendita ); informandoci l'agenzia delle entrate ci conferma che anche chi ha solo fatto il compromesso può sostenere le spese di ristrutturazione e detrarle (fatto salvo il consenso del proprietario che abbiamo)
- facciamo i lavori, divido per benino tutte le fatture tra le 2 famiglie ecc..
- a metà lavori i miei 2 clienti stipulano correttamente l'atto e diventano proprietari
- arriviamo alla prima dichiarazione dei redditi
- il caf gli dice: al compromesso le unità immobiliari erano solo una e quindi il massimale è singolo

Voi cosa ne pensate?

[ponca]

a mio parere per la definizione del massimale fa fede il numero delle unità immobiliari alla data di inizio lavori

la situazione alla data del compromesso è irrilevante
se alla data di inizio lavori l'unità era una sola il massimale è unico, se le unità erano 2 il massimale è doppio

[christian619]

a mio parere per la definizione del massimale fa fede il numero delle unità immobiliari alla data di inizio lavori

la situazione alla data del compromesso è irrilevante
se alla data di inizio lavori l'unità era una sola il massimale è unico, se le unità erano 2 il massimale è doppio

Bravo, anche io l'ho sempre intesa così...

[giotisi]

Confermo.
Cambia caf.

[vinz75]

Per come hai descritto l'iter sembra che si tratti di frazionamento, per cui all'inizio dei lavori l'unità è solo una.
Oppure sono state fatte due pratiche, prima il frazionamento poi i lavori?

[Seamew]

Se si vogliono due massimali allora prima si fa una pratica di divisione....e poi una pratica di ristrutturazione...distinte.
Quello che ha detto il CAF è vero...

[giotisi]

..è quello che, per come descritto, è stato fatto.
A nulla conta lo stato al momento del rogito.

[vinz75]

Io non leggo che sia stata fatta la pratica di frazionamento prima.
Che poi non è per nulla semplice frazionare senza opere nella maggior parte dei casi, dovendo ognuna delle due unità avere i servizi minimi (cucina soggiorno camera bagno ecc)

[giotisi]

se i passaggi riportati sono consecutivi, io lo leggo
prima di andare da lui, quindi prima di iniziare i lavori, la pratica di frazionamento era già stata fatta.

Poi, se non è così, ovviamente hai ragione tu.

[vinz75]

se i passaggi riportati sono consecutivi, io lo leggo
prima di andare da lui, quindi prima di iniziare i lavori, la pratica di frazionamento era già stata fatta.

Poi, se non è così, ovviamente hai ragione tu.

no hai ragione tu così è scritto.
per esperienza frazionare non è mai così semplice senza fare opere a meno di casi sporadici nei quali già si era pensato al futuro frazionamento con predisposizioni impiantistiche. mi è capitato qualche volta che qualcuno, anche del settore, pensasse che il frazionamento catastale fosse sufficiente.

[ponca]

penso che stiamo dicendo tutti la stessa cosa, il massimale dipende dal numero di unità alla data di inizio lavori
poi se il frazionamento non è stato fatto prima dell'inizio lavori con una pratica distinta certamente ha ragione il caf

[NoNickName]

- facciamo i lavori, divido per benino tutte le fatture tra le 2 famiglie ecc..
- a metà lavori i miei 2 clienti stipulano correttamente l'atto e diventano proprietari

Da qua si capisce che è impossibile che abbiano frazionato prima dell'inizio lavori, perchè ne sono diventati proprietari dopo l'inizio lavori, e non si può frazionare non essendone proprietari.
Quindi ha ragione il CAF

[MarcoFu]

C'è qualcosa che mi sfugge.
In teoria, se è stato fatto il frazionamento prima dell'inizio dei lavori, dovrebbero essere comparsi due subalterni distinti, quindi le pratiche Enea andavano fatte con quei subalterni. Come fa il CAF a dire che c'era una singola unità immobiliare se dall'ENEA dovrebbero vedersi due sub diversi intestati a due persone diverse?
Sto sbagliando qualcosa?

[giotisi]

Dubbi leciti, ma ce li può chiarire solo Christian.

[archspf]

a mio parere per la definizione del massimale fa fede il numero delle unità immobiliari alla data di inizio lavori

la situazione alla data del compromesso è irrilevante
se alla data di inizio lavori l'unità era una sola il massimale è unico, se le unità erano 2 il massimale è doppio

concordo pienamente

[archspf]

C'è qualcosa che mi sfugge.
In teoria, se è stato fatto il frazionamento prima dell'inizio dei lavori, dovrebbero essere comparsi due subalterni distinti, quindi le pratiche Enea andavano fatte con quei subalterni. Come fa il CAF a dire che c'era una singola unità immobiliare se dall'ENEA dovrebbero vedersi due sub diversi intestati a due persone diverse?
Sto sbagliando qualcosa?

salvo diverso scenario:
1. la pratica edilizia è possibile in presenza di delega/procura della proprietà
2. il frazionamento urbanistico - tralasciando l'esistenza effettiva di opere - si consolida con il "fine lavori" (comunicazione e collaudo) che prevede gli stessi presupposti dell'istanza di apertura
3. il fine lavori si conclude fra le altre con la variazione catastale la quale, a differenza della pratica urbanistica, presuppone l'esistenza dell'effettiva proprietà sia per la presentazione che soprattutto per la registrazione, la quale può avvenire - ovviamente - solo dopo la trascrizione dell'atto di trasferimento (voltura)
4. pertanto alla data del compromesso vi era solo una istanza in itinere di frazionamento ma la proprietà in catasto non era stata nè divisa nè riassegnata ai nuovi proprietari in quanto non vantanti - ancora - alcun titolo legittimo.

[vinz75]

In questi casi è obbligatoria anche l'agibilità con il deposito di tutte le dico degli impianti (2 cucine, bagni, impianto elettrico frazionato ecc).
Insomma certamente sono io scettico e probabilmente sbaglio, ma la vedo dura.