Sostituzione caldaia centralizzata su condominio...dubbio superbonus

[shinobi9]

Buonasera,
per un condominio di 12 case devo sostituire una caldaia vecchia a basamento con generatori modulari a condensazione senza intervenire in tubazioni e terminali.
Questo lavoro rientra come trainante? oppure come trainato? perchè a livello di legge 10 costituisce una sostituzione generatori e non riqualificazione impianto.
In ogni caso avrei 15 mila euro ad unità immobiliare?

[Stefano LL]

ti convieniva scrivere sul forum finanziaria.
l'intervento di sostituzione generatore è trainante (le caldaie in cascata sono unico generatore)
come massimale "ghigliottina" hai 8x20.000€ + 4*15.000€, ma dovrai comunque fare la doppia verifica tra prezziari e allegato A, quindi ti fermerai moooooolto prima

[shinobi9]

Grazie della risposta!
In pratica l'allegato A dovrebbe consentire 216 euro/kwt per il generatore a condensazione... Essendo 90 kwt ho 19.440 euro giusto? Questo corrisponde al massimo incentivo? ( Cioè l'eventuale surplus deve essere pagato dai condomini?)

[Stefano LL]

'allegato A dovrebbe consentire 216 euro/kwt per il generatore a condensazione

in questa cifra ci sta la fornitura di tutto il materiale (caldaia, scambiatore, pompe, ecc).
A parte devi valutare la manodopera, le spese tecniche e l'IVA che sono in aggiunta a questa cifra.
io la manodopera realisticamente in una CT la valuto sul 20% della fornitura, in alcuni casi ci si può turare occhi/naso/bocca e arrivare al 25%.
eviterei di salire ancora, se non in casi con difficoltà oggettive, reali e facilmente dimostrabili

[shinobi9]

Grazie della risposta...ho alcuni dubbi ma per vedere se ho capito invece che fare domande incomprensibili vorrei fare un esempio:
Ammettiamo che in un condominio per un appartamento devo sostituire una caldaia con un generatore ibrido..
Ho la seguente situazione:
- Massimale assoluto ("ghigliottina") = 20.000 euro
- Massimale specifico (1860 euro/kWt), avendo un ibrido con una pompa di calore da 7,8 kWt ho 7,8*1860= 14.508,00 euro
- Da computo a prezzario regionale (NB: escludendo la quota parte di manodopera e sicurezza!!!) ho 16.500,00 euro
- Di conseguenza il condomino dovrà pagare intanto ( solo per aver sforato i massimali dei materiali) 16.500,00-14.508,00= 1.992,38 euro!!!

A questo punto però devo metterci in gioco iva, spese tecniche e manodopera...

- Costo della manodopera presa da prezzario= 3.300,08 euro
- Spese tecniche 4.125,09 euro
-Iva (10% su materiali + manodopera)= 1.980, 05 euro
Sommando queste 3 voci ho una somma di 9.405,22 euro!

- Qeste voci devono essere possibilmente "assorbite" dalla differenza tra i 20.000 euro totali ed i 14.508,00 euro dei materiali di cui ha sostanzialmente già usufruito, ovvero: 5.492,00 euro
Siccome la somma eccede di 3.913,22 euro (9.405,22 - 5.492,00) questo margine in sostanza il condomino dovrà pagare:
3.913,22+1.992,38=5.905,59 euro!!!
è corretto??

Per chiarezza allego anche un immagine...

[vinz75]

A parte le 1992.38 euro di eccedenza tra prezzari e All.A, già in precedenza avresti avuto eccedenza di 3900 euro.

[shinobi9]

Grazie della risposta..
Ma la logica è corretta no?
Devo confrontare i materiali da prezziario con gli importi dell'allegato A e le eccedenze vanno pagate..
Mentre iva manodopera sicurezza e spese tecniche le devo confrontare con la differenza che ho tra l'incentivo (20000 euro) e le spese dei materiali di cui ho usufruito..

Altra domanda..l'allegato A si riferisce a TUTTI i componenti? Esempio per una sostituzione caldaia devo infilarci anche valvole, filtri tubazioni ecc? O solo i componenti fondamentali ( e qui si potrebbe aprire la discussione su come definirli tali)?.

[Stefano LL]

Ma la logica è corretta no?

Non proprio. io ragiono così:
verifica A) massimale calcolato secondo il numero di unità immobiliari
verifica B) massimale calcolato secondo il computo con DEI/regionale/NP
verifica C) massimale calcolato secondo Allegato A
importo D) importo fatturato dall'impresa

Devi considerare che:
A) è onnicomprensivo con iva e spese tecniche
B) è senza IVA e spese tecniche, queste ultime le calcoli a parte e puoi fare al massimo secondo DM.
C) è senza manodopera, IVA e spese tecniche che devi sempre valutare tu
il minore di questi 3 diventa il tuo immporto massimo agevolabile

L'impresa, com'è giusto, lavora in un libero mercato. Può chiedere di più o di meno e per capire se c'è quota di accollo e di quanto per il tuo committente basta fare D - (importo minore A/B/C).

l'allegato A si riferisce a TUTTI i componenti?

sembrerebbe di sì. Io cautelativamente quantomeno sto ragionando in questo modo

[Esa]

Non sono un esperto, ma, ad occhio, le spese tecniche (sono rimasto impressionato da quanto sono alte!) hanno l'IVA al 22%.

[FRM]

Ma la logica è corretta no?

Non proprio. io ragiono così:
verifica A) massimale calcolato secondo il numero di unità immobiliari
verifica B) massimale calcolato secondo il computo con DEI/regionale/NP
verifica C) massimale calcolato secondo Allegato A
importo D) importo fatturato dall'impresa

Devi considerare che:
A) è onnicomprensivo con iva e spese tecniche
B) è senza IVA e spese tecniche, queste ultime le calcoli a parte e puoi fare al massimo secondo DM.
C) è senza manodopera, IVA e spese tecniche che devi sempre valutare tu
il minore di questi 3 diventa il tuo immporto massimo agevolabile

L'impresa, com'è giusto, lavora in un libero mercato. Può chiedere di più o di meno e per capire se c'è quota di accollo e di quanto per il tuo committente basta fare D - (importo minore A/B/C).

l'allegato A si riferisce a TUTTI i componenti?

sembrerebbe di sì. Io cautelativamente quantomeno sto ragionando in questo modo

"il minore di questi 3 diventa il tuo immporto massimo agevolabile"
Non funziona così, non è il minore di questi 3 che diventa l'importo massimo agevolabile,
Fai il tuo computo normale con i prezzari (B) gli togli l'incidenza della manodopera e le opere provvisionali e devi stare sotto a C, prendi D che è quanto ti chiede l'impresa e confronti D con Minore tra C e B andando a riaggiungere opere provvisionali e manodopera.
A questo punto applichi iva materiali, spese tecniche secondo DM, cassa, iva professionista, commercialista, cassa commercialista, iva commercialista e devi stare sotto A.
È più facile a farlo che a spiegarlo

[Fradallo]

Grazie della risposta...ho alcuni dubbi ma per vedere se ho capito invece che fare domande incomprensibili vorrei fare un esempio:
Ammettiamo che in un condominio per un appartamento devo sostituire una caldaia con un generatore ibrido..
Ho la seguente situazione:
- Massimale assoluto ("ghigliottina") = 20.000 euro
- Massimale specifico (1860 euro/kWt), avendo un ibrido con una pompa di calore da 7,8 kWt ho 7,8*1860= 14.508,00 euro
- Da computo a prezzario regionale (NB: escludendo la quota parte di manodopera e sicurezza!!!) ho 16.500,00 euro
- Di conseguenza il condomino dovrà pagare intanto ( solo per aver sforato i massimali dei materiali) 16.500,00-14.508,00= 1.992,38 euro!!!

Se in un condominio si interviene sostituendo il generatore autonomo di un condomino, l'intervento è considerato come trainato ed il massimale assoluto "ghigliottina" dovrebbe essere 30.000,00 euro

[Stefano LL]

Fai il tuo computo normale con i prezzari (B) gli togli l'incidenza della manodopera e le opere provvisionali e devi stare sotto a C

dove l'hai letto? E se non ci stai? Quota di accollo, immagino sia la risposta… ma in quanti passaggi la verifichi? Secondo me il mio metodo è più lineare, ma magari davvero non ti ho capito io.
Citi le opere provvisionali… e quali sarebbero quelle che già non sono comprese nel costo al kw? Quando dicono sulla faq del 12/04 “nel caso di caldaie a condensazione, la fornitura della caldaia, canna fumaria e, ove previsto, sistema di termoregolazione evoluti, sistema di pompaggio, sistema di trattamento dell’acqua, componentistica dell’impianto idraulico ed elettrico, compresi serbatoi di accumulo, etc.” è talmente generico che ci fa cascare dentro tutto.
(ripeto che per fare un esempio concreto e numerico mi sto rifacendo a una centrale termica con caldaia a condensazione).

Ho provato a fare uno specchietto riepilogativo in excel della mia idea, spero sia comprensibile

[marcoaroma]

Se in un condominio si interviene sostituendo il generatore autonomo di un condomino, l'intervento è considerato come trainato ed il massimale assoluto "ghigliottina" dovrebbe essere 30.000,00 euro

Forse 27272?

[vinz75]

Ma la logica è corretta no?

Non proprio. io ragiono così:
verifica A) massimale calcolato secondo il numero di unità immobiliari
verifica B) massimale calcolato secondo il computo con DEI/regionale/NP
verifica C) massimale calcolato secondo Allegato A
importo D) importo fatturato dall'impresa

Devi considerare che:
A) è onnicomprensivo con iva e spese tecniche
B) è senza IVA e spese tecniche, queste ultime le calcoli a parte e puoi fare al massimo secondo DM.
C) è senza manodopera, IVA e spese tecniche che devi sempre valutare tu
il minore di questi 3 diventa il tuo immporto massimo agevolabile

L'impresa, com'è giusto, lavora in un libero mercato. Può chiedere di più o di meno e per capire se c'è quota di accollo e di quanto per il tuo committente basta fare D - (importo minore A/B/C).

l'allegato A si riferisce a TUTTI i componenti?

sembrerebbe di sì. Io cautelativamente quantomeno sto ragionando in questo modo

"il minore di questi 3 diventa il tuo immporto massimo agevolabile"
Non funziona così, non è il minore di questi 3 che diventa l'importo massimo agevolabile,
Fai il tuo computo normale con i prezzari (B) gli togli l'incidenza della manodopera e le opere provvisionali e devi stare sotto a C, prendi D che è quanto ti chiede l'impresa e confronti D con Minore tra C e B andando a riaggiungere opere provvisionali e manodopera.
A questo punto applichi iva materiali, spese tecniche secondo DM, cassa, iva professionista, commercialista, cassa commercialista, iva commercialista e devi stare sotto A.
È più facile a farlo che a spiegarlo

Concordo con FRM

[Stefano LL]

Scusate pensavo di averlo scritto: il file che ho allegato si riferisce a uno specchietto di costi di una ct che ho fatto da poco e confronto i costi partendo da questi dati:
_ 30 appartamenti = (20000€*8 + 15000€*22)
_ spesa complessiva calcolata con i prezziari per il rifacimento totale della CT, manodopera compresa (77000€)
_ ct da 150 kw (secondo allegato A = 216 €/kw)
_ ho simulato preventivo impresa i prezzi DEI con sconto 5%
spero che ora sia più chiaro il ragionamento

io continuo a non capire perchè fate così "Fai il tuo computo normale con i prezzari (B) gli togli l'incidenza della manodopera e le opere provvisionali e devi stare sotto a C"
A me sembra solo più pesante la procedura e se ho fatto bene i conti mi viene la stessa cifra come quota di accollo, solo che con il mio metodo prima trovo tutti i massimali, mentre con il tuo prima valuto la quota di accollo per i materiali e poi sul totale.. mi sembra inutilmente più complesso.

Quello che volevo dire spiegato in maniera più semplice è qui https://www.naturalnzeb.it/costi-massim ... enea-mite/

Al massimo l'unica differenza è che ho aggiunto subito alle verifiche per come le ho divise anche le spese tecniche, ma la cifra è sempre la stessa quindi non cambia nulla. ho preferito farlo subito perchè sui lavori piccoli (mono-bifamiliari) anche il massimale "ghigliottina" da nr di unità immobiliari può essere l'importo minore e volevo sviluppare un metodo che fosse replicabile

[FRM]

Scusate pensavo di averlo scritto: il file che ho allegato si riferisce a uno specchietto di costi di una ct che ho fatto da poco e confronto i costi partendo da questi dati:
_ 30 appartamenti = (20000€*8 + 15000€*22)
_ spesa complessiva calcolata con i prezziari per il rifacimento totale della CT, manodopera compresa (77000€)
_ ct da 150 kw (secondo allegato A = 216 €/kw)
_ ho simulato preventivo impresa i prezzi DEI con sconto 5%
spero che ora sia più chiaro il ragionamento

io continuo a non capire perchè fate così "Fai il tuo computo normale con i prezzari (B) gli togli l'incidenza della manodopera e le opere provvisionali e devi stare sotto a C"
A me sembra solo più pesante la procedura e se ho fatto bene i conti mi viene la stessa cifra come quota di accollo, solo che con il mio metodo prima trovo tutti i massimali, mentre con il tuo prima valuto la quota di accollo per i materiali e poi sul totale.. mi sembra inutilmente più complesso.

Quello che volevo dire spiegato in maniera più semplice è qui https://www.naturalnzeb.it/costi-massim ... enea-mite/

Al massimo l'unica differenza è che ho aggiunto subito alle verifiche per come le ho divise anche le spese tecniche, ma la cifra è sempre la stessa quindi non cambia nulla. ho preferito farlo subito perchè sui lavori piccoli (mono-bifamiliari) anche il massimale "ghigliottina" da nr di unità immobiliari può essere l'importo minore e volevo sviluppare un metodo che fosse replicabile

Non capisco come mai confronti A - B e C, sono verifiche diverse, devi stare sotto l'allegato A, scegliere il minore tra prezzo che esce dal confronto tra il tuo computo, le fatture e l'allegato, e poi andare ad applicare iva e spese tecniche per verificare di stare sotto ai limiti di categoria.
Non ho neanche ben capito come hai stimato a spanne la manodopera, hai un prezzario da rispettare quindi o utilizzi primus o un software che una volta redatto il computo ed eliminato le opere provvisionali ti indica la quota da togliere di incidenza della manodopera, e vai poi a dividere in questo caso per i kw della centrale termica verificando di stare sotto all'allegato (cosa abbastanza rapida) , oppure voce per voce vai a considerare ciò che è fornitura e ciò che è manodopera, non puoi applicare una percentuale a caso di manodopera come in quello specchietto che hai riportato.

[Stefano LL]

Non capisco come mai confronti A - B e C, sono verifiche diverse

sì e no, nel senso che per come ero abituato, prima determinavo l'importo massimo di detrazione poi lo confrontavo con la fattura dell'impresa. Ora nella tabella riportata nella faq 5 (in maniera più lineare) mette tutto in fila per determinare poi la spesa massima ammissibile.

Non ho neanche ben capito come hai stimato a spanne la manodopera

questa la sto determinando meglio, non ho ancora finito di scorporare materiali da manodopera e per chiudere l'esempio numerico ho fatto un forfetario

cmq mi sono riletto 4 volte la faq 5 e mi è venuto un altro dubbio: prima parla del doppio controllo tra prezziari per l'opera compiuta e la sola fornitura per l'allegato A, ma nella tebella riportata non fa la verifica in quel modo. e le opere relative alla installazione, almeno per la parte impianti, per come hanno scritto la faq 2 è quasi sempre 0.

ho un caso di una caldaia in un locale tecnico separato dall'edificio e si rifaranno anche le tubazioni in preisolato tra i fabbricati. non saprei se questo potrebbe essere visto come opera accessoria e andare come costo aggiuntivo oppure no. fortunatamente la pratica edilizia è di gennaio e almeno per stavolta l'ho scampata; ma in generale per me in un rifacimento CT tutti i materiali che sono installati all'interno del locale tecnico non andranno mai a parte

[FRM]

Per quello che riguarda il termico è praticamente tutto nel massimale, le opere che puoi eliminare riguardano opere provvisorie quali ad esempio il noleggio di un'autogru se vuoi posizionare il generatore sul tetto, ma nella maggior parte dei casi per ciò che riguarda il termico sono pari a zero.
Ma ripeto la verifica secondo me è molto semplice, fai il computo, sottrai l'incidenza della manodopera che se hai primus te la dá in automatico, prendi questo valore e lo confronti con n° kW X prezzo al kW da allegato A, prendi il minore dei precedenti come fornitura incentivabile e confronti questo, riaggiungendo la manodopera, con il preventivo che ti fa l'impresa, se il preventivo è sotto bene sennò la parte in eccesso va in accollo.
Una volta trovato questo valore applichi iva, spese tecniche e verifichi di stare sotto al massimale di categoria, se stai sotto bene, la parte in eccesso va in accollo

[Stefano LL]

Per quello che riguarda il termico è praticamente tutto nel massimale, le opere che puoi eliminare riguardano opere provvisorie quali ad esempio il noleggio di un'autogru se vuoi posizionare il generatore sul tetto, ma nella maggior parte dei casi per ciò che riguarda il termico sono pari a zero.
Ma ripeto la verifica secondo me è molto semplice, fai il computo, sottrai l'incidenza della manodopera che se hai primus te la dá in automatico, prendi questo valore e lo confronti con n° kW X prezzo al kW da allegato A, prendi il minore dei precedenti come fornitura incentivabile e confronti questo, riaggiungendo la manodopera, con il preventivo che ti fa l'impresa, se il preventivo è sotto bene sennò la parte in eccesso va in accollo.
Una volta trovato questo valore applichi iva, spese tecniche e verifichi di stare sotto al massimale di categoria, se stai sotto bene, la parte in eccesso va in accollo

sì ho visto, applichiamo 2 strade diverse ma alla fine arriviamo allo stesso punto, ho provato con un esempio numerico e torna.
quello che ora non mi torna è il fatto che queste verifiche che facciamo, che sono anche scritte nella faq, in realtà con la tabella riportata viene semplificata e non è la stessa cosa. ci ragionerò su
cmq grazie dell'interessante confronto!