Condominio o unità indipendenti

[christian619]

Gira e rigira continuo ad avere delle perplessità....

ESEMPIO 1:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accessi indipendenti

=>sono unità funzionalmente dipendenti quindi il rifacimento del tetto ricade nel massimale di 40.000 del solo piano primo?


ESEMPIO 2:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accesso da vano scala comune

=>sono un condominio quindi il rifacimento del tetto ricade la metà su di uno l'altra metà sull'altro?

[vinz75]

Gira e rigira continuo ad avere delle perplessità....

ESEMPIO 1:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accessi indipendenti

=>sono unità funzionalmente dipendenti quindi il rifacimento del tetto ricade nel massimale di 40.000 del solo piano primo?


ESEMPIO 2:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accesso da vano scala comune

=>sono un condominio quindi il rifacimento del tetto ricade la metà su di uno l'altra metà sull'altro?

Il tetto è parte comune in ogni caso.
Il decreto rilancio ha introdotto le unità funzionalmente indipendenti, che permettono di eseguire in autonomia i lavori.
Ma a quanto mi risulta senza il nulla osta dell'altro proprietario, l'intervento non è fattibile.
Rimando ai più esperti.

[Terminus]

C'è in ogni caso un condominio per il codice civile.
Il tetto è sempre parte comune, a meno che non si tratti di schiera orizzontale con strutture di copertura indipendenti.
Quindi la ui superiore funzionalmente indipendente potrebbe agire per conto suo e coibentare il tetto, ma dovrebbe comunque avere il nulla osta dell'altro condomino.

[christian619]

C'è in ogni caso un condominio per il codice civile.
Il tetto è sempre parte comune, a meno che non si tratti di schiera orizzontale con strutture di copertura indipendenti.
Quindi la ui superiore funzionalmente indipendente potrebbe agire per conto suo e coibentare il tetto, ma dovrebbe comunque avere il nulla osta dell'altro condomino.

ESEMPIO 1:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accessi indipendenti

=>sono unità funzionalmente dipendenti quindi il rifacimento del tetto ricade nel massimale di 40.000 del solo piano primo?

Scusa ma qui secondo me il tetto non è parte comune o sbaglio? ; ho anche un caso dove l'accesso è sia indipendente che parte comune... a sto punto il tetto è parte comune o no? scelgo io?


ESEMPIO 2:
- Palazzina con 2 alloggi piano terra e piano primo di 2 proprietari diversi
- impianti indipendenti
- accesso da vano scala comune

=>sono un condominio quindi il rifacimento del tetto ricade la metà su di uno l'altra metà sull'altro?

[vinz75]

Help!

Non confondere una legge relativa alle possibili detrazioni per lavori edili, dal codice civile.
Ciò che è parte comune rimane parte comune, come è giusto che sia.
La L.77 ha solo introdotto la possibilità di assimilare a unifamiliari determinate tipologie di unità che di fatto appartengono a condomini, cercando di facilitare gli interventi e allargare la platea di chi possa agire in maniera autonoma.
Ma appunto essendo una parte comune non è che quello del piano primo possa fare i lavori sulla copertura senza il permesso dell'altro proprietario della stessa copertura.

Diciamo la verità. Fin che c'era da pagare, il tetto era comune e le spese DOVEVANO essere divise.
Ora che c'è da guadagnare, il tetto improvvisamente è mio e ne faccio ciò che voglio (sennò non so come fare il 25% della SLD...)

[Terminus]

Non confondere il requisito di funzionalmente indipendente, nato per accedere al SB, con il codice civile.
Art.1117:
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

Non decidi tu cosa è parte comune o meno, lo decide il CC ed eventualmente il regolamento di condominio e gli atti di compravendita.
Questo a monte dell'inquadramento dell'intervento per il SB.

[NoNickName]

Mi sembra che sulle parti comuni ci sia una grande confusione, per colpa del legislatore, ma in realtà l'argomento delle parti comuni è molto ben documentato e la legislazione, così come la giurisprudenza, è completa e dettagliata.
Ed è CERTO come la morte che una legge fiscale non comprime il diritto codicistico e la giurisprudenza consolidata in merito al diritto di proprietà.

[christian619]

Help!

Non confondere una legge relativa alle possibili detrazioni per lavori edili, dal codice civile.
Ciò che è parte comune rimane parte comune, come è giusto che sia.
La L.77 ha solo introdotto la possibilità di assimilare a unifamiliari determinate tipologie di unità che di fatto appartengono a condomini, cercando di facilitare gli interventi e allargare la platea di chi possa agire in maniera autonoma.
Ma appunto essendo una parte comune non è che quello del piano primo possa fare i lavori sulla copertura senza il permesso dell'altro proprietario della stessa copertura.

Diciamo la verità. Fin che c'era da pagare, il tetto era comune e le spese DOVEVANO essere divise.
Ora che c'è da guadagnare, il tetto improvvisamente è mio e ne faccio ciò che voglio (sennò non so come fare il 25% della SLD...)

Ok.... ma se il piano primo è un alloggio con un tetto a vista ossia quello del piano primo guarda su dalla cucina e vede il solaio del tetto, il tetto è sempre parte comune?

[NoNickName]

Ok.... ma se il piano primo è un alloggio con un tetto a vista ossia quello del piano primo guarda su dalla cucina e vede il solaio del tetto, il tetto è sempre parte comune?

La vista dalla finestra della cucina ad oggi non costituisce un metodo consolidato per la determinazione della proprietà del solaio del tetto.

[christian619]

Ok.... ma se il piano primo è un alloggio con un tetto a vista ossia quello del piano primo guarda su dalla cucina e vede il solaio del tetto, il tetto è sempre parte comune?

La vista dalla finestra della cucina ad oggi non costituisce un metodo consolidato per la determinazione della proprietà del solaio del tetto.

Mi sono espresso male....

Ricapitolo:
- la casa ha una piano terra proprietà di x
- un piano primo proprietà di y
- y ha un alloggio che non ha un solaio di sottotetto, è un alloggio mansardato, ossia il suo volume riscaldato è delimitato dall'alto dal tetto e non da un solaio di sottotetto. Se y tocca il suo soffitto sta toccando l'intradosso del tetto..

In questo caso il tetto è definibile come parte comune?

[NoNickName]

In questo caso il tetto è definibile come parte comune?

In tutti i casi il tetto è parte comune. Anche se l'alloggio mansardato ha una finestra velux nel tetto.
La finestra è proprietà privata. Il tetto nel suo complesso proprietà comune.

[christian619]

In questo caso il tetto è definibile come parte comune?

In tutti i casi il tetto è parte comune. Anche se l'alloggio mansardato ha una finestra velux nel tetto.
La finestra è proprietà privata. Il tetto nel suo complesso proprietà comune.

ok... questo non mi era chiaro... grazie

[maxmar11]

In questo caso il tetto è definibile come parte comune?

In tutti i casi il tetto è parte comune. Anche se l'alloggio mansardato ha una finestra velux nel tetto.
La finestra è proprietà privata. Il tetto nel suo complesso proprietà comune.

quindi se il prorietario dell'appartamento di sopra volesse installarci il fotovoltaico,dovrebbe occupare solo metà del tetto,lasciandone metà libera non precludendo al proprietario del piano terra la possibilità di installarlo a sua volta?esatto?

[NoNickName]

quindi se il prorietario dell'appartamento di sopra volesse installarci il fotovoltaico,dovrebbe occupare solo metà del tetto,lasciandone metà libera non precludendo al proprietario del piano terra la possibilità di installarlo a sua volta?esatto?

No. La comunione di un bene fra n soggetti non è una comproprietà. La comunione è un istituto secondo il quale gli n soggetti sono comproprietari dell’intero bene indiviso.

[Tom Bishop]

Analizziamo un esempio concreto che mi capita.

Edificio costituito da 5 unità sotto lo stesso tetto e strutturalmente da considerarsi come unicum.
Tre di queste unità sono funzionalmente indipendenti in quanto hanno accesso indipendente da strada. Due invece hanno ingresso comune e vano scala di distribuzione interna comune. Sotto lo stesso tetto ci sono anche 5 autorimesse di pertinenza degli alloggi. Gli impianti sono autonomi.
Vogliono accedere alla detrazione del 110% solo i due alloggi che hanno vano scala in comune, agli altri non interessa, ma danno il benestare a lavorare sulle zone comuni.

Argomenti di discussione

1) I massimali disponibili, anche se tre su cinque non sono interessati, sono (5 unità + 5 pertinenze = 10 x massimale)? (Secondo me sì)
2) Il 25% delle superfici disperdenti lo calcolo sull'intero edificio, ma riguarderanno solo gli alloggi delle persone interessate (sottotetto, facciata, ma solo insistenti su tali alloggi). (Secondo me sì)
3) Non essendoci un condominio costituito la pratica viene intestata ad un solo condomino. Le spese vanno ripartite tra tutti? Anche tra quelli ai quali non interessa? (Secondo me sì)
4) Stante l'indipendenza funzionale di tre alloggi su cinque, l'APE convenzionale come lo calcolo? Su tutto l'edificio o solo per i due funzionalmente in comune e che vogliono fare l'intervento?
Al proposito avevo letto questa strana interpretazione del Il Sole 24 Ore che non mi trova d'accordo.



5) La L10 la faccio solo per gli alloggi interessati dai lavori (due su cinque)? Secondo me sì in quanto gli impianti sono autonomi.
6) Gli APE finali da accatastare in Regione li faccio solo per gli alloggi interessati dai lavori (due su cinque)? Secondo me sì in quanto gli impianti sono autonomi.

[Terminus]

Secondo me si tratta comunque di un condominio dove l'intervento sarà parzializzato. A questo punto a nulla conta che le restanti 3 uuii siano funzionalmente indipendenti, questo concetto varrebbe solo se fossero queste ultime ad intervenire in modo autonomo dalle altre (non sono d'accordo con l'articolo che hai riportato).
1) si (il tutto è un condominio per il CC)
2) si
3) dipende da come decide l'assemblea, con le maggioranze di legge (da formalizzare comunque)
4) su tutto l'edificio
5) La L.10 la deve fare chi è proprietario dell'oggetto di intervento. Essendo il cappotto/tetto parte comune, è il condominio ad agire.
6) APE sugli alloggi su cui si è intervenuti, posto che per gli altri nulla è mutato.

Attenzione poi a delegare formalmente uno dei condomini a firmare tutto, questi assumerà anche la qualifica di responsabile dei lavori, a meno che non venga incaricato un esterno (in un condominio minimo abbiamo consigliato di nominare un amministratore, almeno per un anno, che quindi assumerà tale qualifica ed il cui compenso dovrebbe anche rientrare tra le spese detraibili).

[vinz75]

Condivido la posizione di Terminus.
Aggiungo che anche io in un caso di condominio minimo ho consigliato la nomina di un amministratore solo in riferimento ai lavori del 110%.
Sul fatto che l'onorario di quest'ultimo sia detraibile ho qualche dubbio. A meno di recenti novità mi pare che fosse accertato che le spese dell'amministratore sono escluse.

Infine faccio un commento all'articolo.
Giusto o sbagliato che sia, solleva una problematica.
E' necessario accertare che agli altri condomini non sia preclusa la possibilità di poter fare il 110% in un successivo momento.
Probabilmente non è così. ma questo me lo farei dire da un legale.

[Terminus]

Le spese dell'amministratore di condominio per la gestione delle pratiche sono certamente escluse.
Ma il costo dell'incarico di RT in vece del committente (figura prevista dal TU 81), dovrebbe rientrare nelle spese tecniche detraibili.

[marcoaroma]

Il ragionamento andrebbe fatto tutto secondo uno stesso criterio. Se ritieni che si fattibile escludere le 3 UI funz indip (in genere il contrario funziona cioè considerare sola quella funz indip) allora il tuo edificio è solo quello con le 2 UI che formano condominio, con massimali e ripartizione solo per le 2 UI e relative pertinenze. E così non viene precluso l'opzione alle altre 3 di accedere autonomamente. Prima di fare ciò sarebbe meglio far firmare un'accordo agli altri proprietari. Il miglioramento delle due classi riguarderà solo quelle 2 UI.
Comunque in generale non mi avventurerei in questo tipo di pratica, troverai molti impedimenti probabilmente
Mi è sembrato di capire invece che per alcune cose ne consideri 5 e per altre solo 2, così non è fattibile.