Regolarità urbanistica e detrazioni

[mgalvan]

Salve a tutti,
in merito alla detrazione fiscale per opere di riqualificazione energetica, l'edificio non dovrebbe avere aspetti di irregolarità urbanistica, per esempio altezze, volumi ,locali riscaldati effettivi rispetto a quelli presenti nella documentazione Comunale, presenza di documentazione abilitativa ai vari progetti di ristrutturazione ( relazione ex 10/91, legge 373 etccc..)
A tal proposito ho un caso di capannone con altezza di fabbricato non in linea con il progetto , eccedente al 2% di tolleranza ammessa. E' allora necessario sanare la situazione sanando la irregolarità sia del tempo di costruzione che rispetto ai dettami attuali.
Ho ipotizzato di applicare il Dlgs 102 che per edifici esistenti ammette una altezza maggiore in caso di isolamenti che abbassino del 10% i valori della trasmittanza termica della copertura rispetto ai pertinenti valori di legge .
Essendo l'altezza effettiva dell'edificio entro la altezza di progetto del tempo di costruzione+l'abbuono di altezza del Dlgs 102, agirei nell'isolamento all'intradosso, avendo altezza interne abbondanti che mi permetterebbero di isolare con controsoffitto.
Normalmente in casi di copertura si agisce dall'esterno, ma essendo l'edificio esistente e avendo già una altezza ai limiti della altezza con abbuono per extraisolamento, ritengo che si potrebbe agire in tal senso.
Dato che il risultato in termini di trasmittanza termicaè pressochè equivalente riterrei che tale proposta potrebbe essere risolutiva.
Che ne pensate? Grazie

[caputese]

Se l'immobile ha delle irregolarità urbanistiche, il primo passo dovrebbe essere una sanatoria, fatta mediante pratica edilizia specifica (se non sei pratico ti consiglio di lasciare il lavori ha chi ha specifiche competenze). Successivamente, una volta sanate le irregolarità in seguito alla chiusura della pratica di sanatoria con esito positivo, potrai pensare alla questione legata all'intervento di coibentazione e relative problematiche.

[mgalvan]

Grazie,
certo, si dovrà sanare e la pratica sarà seguita da chi normalmente tratta questi aspetti.
Dal punto di vista termico, chiedo se ritenete che sia comunque applicabile il 102 con un isolamento all'intradosso.
Personalmente ritengo sia possibile, ma è una applicazione ad un caso particolare mai trattato.
Grazie

[Stefano LL]

Se l'immobile ha delle irregolarità urbanistiche, il primo passo dovrebbe essere una sanatoria, fatta mediante pratica edilizia specifica (se non sei pratico ti consiglio di lasciare il lavori ha chi ha specifiche competenze). Successivamente, una volta sanate le irregolarità in seguito alla chiusura della pratica di sanatoria con esito positivo, potrai pensare alla questione legata all'intervento di coibentazione e relative problematiche.

una cosa non mi è chiara (e i due geometri con cui collaboro hanno pareri discordanti): in caso di difformità, si può fare una pratica cila/scia con sanatoria e che sia la stessa della pratica superbonus? o bisogna prima sanare con pratica a sè stante, chiudere e poi aprire una nuova pratica?

[caputese]

una cosa non mi è chiara (e i due geometri con cui collaboro hanno pareri discordanti): in caso di difformità, si può fare una pratica cila/scia con sanatoria e che sia la stessa della pratica superbonus? o bisogna prima sanare con pratica a sè stante, chiudere e poi aprire una nuova pratica?

Operando in Emilia-Romagna io agisco così.
Se si tratta di sanatoria, io faccio prima sanatoria (la sanatoria è una pratica specifica), così dopo 35 gg dalla consegna della CILA/SCIA se non ho riscontrri dal Comune posso procedere con la richiesta di autorizzazione del nuovo intervento, con nuova CILA/SCIA.
Se invece ci sono delle difformità rientranti nelle tolleranze costruttive (non sono abusi!) faccio CILA/SCIA in cui le segnalo, le documento e le "autorizzo", segnalando anche i nuovi lavori che andrò ad eseguire.
Con una sanatoria bisogna andarci piano e discuterne con i tecnici comunali.

[Terminus]

Se l'immobile ha delle irregolarità urbanistiche, il primo passo dovrebbe essere una sanatoria, fatta mediante pratica edilizia specifica (se non sei pratico ti consiglio di lasciare il lavori ha chi ha specifiche competenze). Successivamente, una volta sanate le irregolarità in seguito alla chiusura della pratica di sanatoria con esito positivo, potrai pensare alla questione legata all'intervento di coibentazione e relative problematiche.

una cosa non mi è chiara (e i due geometri con cui collaboro hanno pareri discordanti): in caso di difformità, si può fare una pratica cila/scia con sanatoria e che sia la stessa della pratica superbonus? o bisogna prima sanare con pratica a sè stante, chiudere e poi aprire una nuova pratica?

Secondo me no.
La data della pratica edilizia riguardante il Superbonus fa da spartiacque tra il pre ed il post.
A quella data devi avere la situazione regolare, altrimenti non è consentito l'accesso agli incentivi.

[Seamew]

Quindi occorre richiedere la "conformità urbanistica" 2 volte, prima di fare i lavori e dopo aver fatto i lavori....corretto???
O basterebbe solo quella finale, magari avendo sanato (se possibile) con l'occasione anche quelle piccole incongruenze???

[ponca]

ma in un condominio in cui si fa il cappotto secondo voi devo verificare la conformità dei prospetti rispetto allo stato autorizzato oppure devo verificare la conformità integrale di tutti gli appartamenti?

[caputese]

Quindi occorre richiedere la "conformità urbanistica" 2 volte, prima di fare i lavori e dopo aver fatto i lavori....corretto???
O basterebbe solo quella finale, magari avendo sanato (se possibile) con l'occasione anche quelle piccole incongruenze???

Premetto che mi riferisco sempre alla regione Emilia-Romagna, ma a livello nazionale non cambia molto.
Se un intervento che rientra nell'ecobonus implica una conformità edilizia al termine dei lavori è sicuramente un intervento soggetto a pratica edilizia (CILA o SCIA), quindi chi redige la pratica ediliza assevera la conformità urbanistica dell'immobile alla presentazione della pratica (altrimenti dovrebbe fare preliminarmente una sanatoria) ed assevera che l'intervento sarà conforme alle norme tecniche (urbanistiche, edilizie, strutturali, sicurezza, igiene, efficienza energetica, barriere architettoniche).
Al termine dei lavori, se si tratta di una CILA, il tecnico che ha redatto la pratica darà la fine lavori, a meno di una variante in cui descriverà le modifiche intercorse nell'intervento, asseverandone sempre la conformità alle norme tecniche, consegnando eventuali AQE, dichiarazioni di conformità ecc. ecc.
Mentre, in caso di SCIA, a fine lavori si farà una SCCEA (Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e di Agibilità), che corrisponde al Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità, con il quale il tecnico certifica la conformità dell'intervento al progetto depositato (ed eventuali varianti) sotto tutti i punti di vista (norme urbanistiche, edilizie, strutturali, sicurezza, igiene, efficienza energetica, barriere architettoniche), consegnando tutta la documentazione tecnica richiesta (AQE, APE per nuove costruzioni o ampliamenti, dichiarazioni di conformità ecc.ecc.)

[caputese]

ma in un condominio in cui si fa il cappotto secondo voi devo verificare la conformità dei prospetti rispetto allo stato autorizzato oppure devo verificare la conformità integrale di tutti gli appartamenti?

In Emilia-Romagna non avrei alcun dubbio (anche se qualcuno ancora ne ha...). Il modulo unico per le pratiche SCIA e CILA mi sembra chiaro, in quanto si deve asseverare che lo stato di fatto dell'immobile oggetto dell'intervento (quindi tutto l'immobile!) corrisponde allo stato legittimo (quanto depositato in Comune). In alternativa, a meno di difformità dovute a errata rappresentazione grafica o di minor importanza che rientrano in casistiche ben definite, scatta la necessità di fare una sanatoria.

SCIA-CILA.jpg (497.44 KiB) Visto 3037 volte

[ponca]

quindi se hai un condominio costituito da 50 appartamenti devi:

fare un accesso agli atti per ciascuno dei 50 appartamenti
confrontare lo stato di fatto e lo stato autorizzato dei 50 appartamenti
procedere con n sanatorie
procedere ai lavori di ripristino di quanto non sarà sanabile

non so se mi sfugge qualcosa o sono troppo pessimista
ma mi sembra una procedura complessa e praticamente infinita

[Seamew]

ma in un condominio in cui si fa il cappotto secondo voi devo verificare la conformità dei prospetti rispetto allo stato autorizzato oppure devo verificare la conformità integrale di tutti gli appartamenti?

In Emilia-Romagna non avrei alcun dubbio (anche se qualcuno ancora ne ha...). Il modulo unico per le pratiche SCIA e CILA mi sembra chiaro, in quanto si deve asseverare che lo stato di fatto dell'immobile oggetto dell'intervento (quindi tutto l'immobile!) corrisponde allo stato legittimo (quanto depositato in Comune). In alternativa, a meno di difformità dovute a errata rappresentazione grafica o di minor importanza che rientrano in casistiche ben definite, scatta la necessità di fare una sanatoria.
SCIA-CILA.jpg

Quindi chi compila la SCIA per l'inizio lavori automaticamente (se non segnala difformità nel modulo) ha già dichiarato la conformità urbanistica PRIMA e non servono altri documenti (dichiarazioni/asseverazioni)...è corretto?

[caputese]

quindi se hai un condominio costituito da 50 appartamenti devi:

fare un accesso agli atti per ciascuno dei 50 appartamenti
confrontare lo stato di fatto e lo stato autorizzato dei 50 appartamenti
procedere con n sanatorie
procedere ai lavori di ripristino di quanto non sarà sanabile

non so se mi sfugge qualcosa o sono troppo pessimista
ma mi sembra una procedura complessa e praticamente infinita

La norma richiede quello che scrivi.
Fino ad oggi, per me, nel classico caso del cappotto in un condominio penso che la stragrande maggioranza dei tecnici non si sia posto questo problema, per tanti motivi (ma chi controlla? Nessuno! Se devo verificare la conformità di tutti gli edifici e farmela pagare perdo sicuramente l'incarico. Non lo sapevo! ecc.)
Ma per il 110% gireranno tanti soldi e non so quale sarà il livello dei controlli...

[caputese]

ma in un condominio in cui si fa il cappotto secondo voi devo verificare la conformità dei prospetti rispetto allo stato autorizzato oppure devo verificare la conformità integrale di tutti gli appartamenti?

In Emilia-Romagna non avrei alcun dubbio (anche se qualcuno ancora ne ha...). Il modulo unico per le pratiche SCIA e CILA mi sembra chiaro, in quanto si deve asseverare che lo stato di fatto dell'immobile oggetto dell'intervento (quindi tutto l'immobile!) corrisponde allo stato legittimo (quanto depositato in Comune). In alternativa, a meno di difformità dovute a errata rappresentazione grafica o di minor importanza che rientrano in casistiche ben definite, scatta la necessità di fare una sanatoria.
SCIA-CILA.jpg

Quindi chi compila la SCIA per l'inizio lavori automaticamente (se non segnala difformità nel modulo) ha già dichiarato la conformità urbanistica PRIMA e non servono altri documenti (dichiarazioni/asseverazioni)...è corretto?

Direi proprio di si!

[ponca]

quindi se hai un condominio costituito da 50 appartamenti devi:

fare un accesso agli atti per ciascuno dei 50 appartamenti
confrontare lo stato di fatto e lo stato autorizzato dei 50 appartamenti
procedere con n sanatorie
procedere ai lavori di ripristino di quanto non sarà sanabile

non so se mi sfugge qualcosa o sono troppo pessimista
ma mi sembra una procedura complessa e praticamente infinita

La norma richiede quello che scrivi.
Fino ad oggi, per me, nel classico caso del cappotto in un condominio penso che la stragrande maggioranza dei tecnici non si sia posto questo problema, per tanti motivi (ma chi controlla? Nessuno! Se devo verificare la conformità di tutti gli edifici e farmela pagare perdo sicuramente l'incarico. Non lo sapevo! ecc.)
Ma per il 110% gireranno tanti soldi e non so quale sarà il livello dei controlli...

capisco e condivido
ma detto questo se l'approccio sarà questo o ci sarà qualcuno che firmerà assumendosi rischi e responsabilità oppure molti interventi saranno preclusi
ovviamente mi auguro di sbagliare a pensarla così

[ponca]

In Emilia-Romagna non avrei alcun dubbio (anche se qualcuno ancora ne ha...). Il modulo unico per le pratiche SCIA e CILA mi sembra chiaro, in quanto si deve asseverare che lo stato di fatto dell'immobile oggetto dell'intervento (quindi tutto l'immobile!) corrisponde allo stato legittimo (quanto depositato in Comune). In alternativa, a meno di difformità dovute a errata rappresentazione grafica o di minor importanza che rientrano in casistiche ben definite, scatta la necessità di fare una sanatoria.
SCIA-CILA.jpg

Quindi chi compila la SCIA per l'inizio lavori automaticamente (se non segnala difformità nel modulo) ha già dichiarato la conformità urbanistica PRIMA e non servono altri documenti (dichiarazioni/asseverazioni)...è corretto?

Direi proprio di si!

e se l'intervento è eseguito senza titolo edilizio? ad esempio consideriamo la sostituzione di un generatore..

[girondone]

per 110 devi cmq fare legge10 e quindi direi che qualcosa a cui allegarla in comune conviene farla ugualmente

[caputese]

Quindi chi compila la SCIA per l'inizio lavori automaticamente (se non segnala difformità nel modulo) ha già dichiarato la conformità urbanistica PRIMA e non servono altri documenti (dichiarazioni/asseverazioni)...è corretto?

Direi proprio di si!

e se l'intervento è eseguito senza titolo edilizio? ad esempio consideriamo la sostituzione di un generatore..

Si farà come si è sempre fatto.
Io consiglio di lasciare la conformità edilizia a chi ne ha le competenze per gestirla. Se ci sono dubbi lo si dice al committente e lui incaricherà chi di dovere.

[Seamew]

per 110 devi cmq fare legge10 e quindi direi che qualcosa a cui allegarla in comune conviene farla ugualmente

concordo, anche se per certi interventi li potresti fare in edilizia libera per accedere al 110% fai sempre e cmq una pratica legge 10 (anche solo per veriricare il rendimento minimo dellì'impianto) perchè è espressamente richiesta la legge 10 per accesso al 110.

[marcoaroma]

Per esempio a Roma, in caso di sostituzione generatore non è richiesta la pratica edilizia come allegato all'invio rel L10 e, sempre per cambio generatore, non quasi mai è necessaria secondo il regolamento edilizio. Quindi niente pratica, niente verifica conformità urbanistica