ASSEMBLEA CONDOMINIALE SUPERBONUS REQUISITI

[manuelBaldan]

Salve a tutti.

Sono proprietario di un'immobile di 3 unita' immobiliari di cui 2 date in comodato ad altri soggetti. Per andare sul sicuro faremo un'assemblea condominiale in cui deliberiamo i lavori superbonus.

Sembra che questa delibera debba contenere dei requisiti ben specifici e nella mancanza di questi salta la possibilita' di cedere. Una mia amica ha avuto questo riscontro:

"il mancato riconoscimento del beneficio fiscale è dipeso da alcune lacune riscontrate in sede di verifica della "Delibera assembleare".
Nello specifico, tra i punti dell'ordine del giorno non è stata inserita/chiarita "la definizione del rapporto che si andrebbe ad instaurare con il primo cessionario del credito d'imposta in modo univoco".
Tale punto ricade tra i "Requisiti essenziali richiesti alla delibera assembleare" (secondo le Procedure di Controllo concordate con la Banca) e pertanto, la mancata evidenza, fa decadere il beneficio fiscale."


Vorrei evitare di incappare nella stessa situazione dunque sto cercando di capire tutti i requisiti necessari da includere - qualcuno ha qualche fonte attendibile su quello che sia necessario?

Grazie a tutti

[manuelBaldan]

Ecco qui quello che ho messo insieme come delibera se qualcuno di voi ci puo' dare un occhio --> https://docs.google.com/document/d/13Mk ... sp=sharing

All'inizio ho inserito una contestualizzazione dell'Assemblea per chiarire il motivo per il quale viene fatta anche se non obbligatorio

Nel senso civilistico essendo un unico proprietario l'edificio non configura come un condominio, poiché risulta mancante l’indispensabile requisito civilistico della pluralità dei proprietari, che devono essere almeno due. Ai soli fini del Super EcoBonus 110%, rientra nel concetto di Condominio beneficiario anche l’immobile formato da 4 unità immobiliari di un unico proprietario, come chiarito dagli interpelli n. 461 e n. 464 del 2021 dell’Agenzia delle Entrate, confermando inoltre che l’agevolazione spetta anche se gli interventi si effettuano su parti comuni di edifici non in condominio. In questa fattispecie la locuzione "parti comuni di edificio" deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori (Circolare n. 7/E 27 aprile 2018 Agenzia delle Entrate).
Dunque, anche se non obbligatoria (Cass. 3 agosto 1995 n. 8484) come nella fattispecie dei condomini, il proprietario convoca l’assemblea come da legge n. 392 del 1978 art. 10, primo comma con i due comodatari per stabilire gli accordi sulla progettazione e realizzazione di interventi di ristrutturazione edilizia importante con detrazioni Super EcoBonus 110% e Bonus Casa 50%, stabilendo il seguente ordine del giorno.


Che ne pensate?

[NoNickName]

Che ne pensate?

Ti dirò in tutta onesta, mi puzza parecchio che tu e altri due tuoi amici prestanome, con cui hai fatto figurare un contratto di comodato, andate a ristrutturare un'intera palazzina, facendola pagare alla collettività.
E credo che questa puzza possa sentirla anche la banca.

E capisco perché ritieni che il rilievo della banca, sollevato nei confronti di una tua amica che abita in un altro condominio, possa applicarsi anche te...
E' una palazzinara come te?

[manuelBaldan]

Non sono dei prestanomi ma parenti che vivono negli altri piani della casa - come e' solito essere in varie realta' in italia dove diversi membri della famiglia vivono nello stesso edificio...

[NoNickName]

Non sono dei prestanomi ma parenti

Sì, vabbè.
Dove vivo io, non ci passerebbe mai per la testa di fare un comodato ai parenti in una palazzina di più UI.
Anche la tua amica ha i parenti in comodato?

dove diversi membri della famiglia vivono nello stesso edificio...

E magari condividono le utenze dell'acqua, del gas e della corrente.

[Frank2]

Non commento la delibera perché non sono in grado di fornire consigli utili. Però vorrei entrare nel dibattito avviato da NNN.
Purtroppo la pessima formulazione del Superbonus ha posto un'infinità di paletti che ostacolano chi vuol godere del beneficio in maniera corretta, ma ha dimenticato tante porte aperte per le furbizie di chi vuol spremere più soldi possibili dal sb110%.
Non è questione di località o di area geografica, poiché in questi due anni ho visto tante furbate sia nel Sud Italia che nella nordica Lombardia: comodati d'uso a pioggia; climatizzatori da due soldi installati il giorno prima della CILAS; divisioni in sub effettuate la settimana prima della CILAS, ecc.
Il caso più "divertente" che mi è capitato riguarda una situazione analoga a quella di ManuelBaldan: edifici su tre livelli, unico proprietario (un professionista ben noto della zona) già beneficiario di 2 superbonus, che ha ceduto i 3 appartamenti in comodato alla sorella e alla sua giovane amante.

Moralmente criticabile, ma ineccepibile dal punto di vista legale/fiscale.
Che fare?

EDIT: che poi il problema riguarda anche la cessione del credito. Perché alla banca chiedono documenti giustificativi, non interventi ben fatti. Anzi, dell'intervento non frega nulla, l'importante è la pezza a colori ben fatta.

[manuelBaldan]

Capisco benissimo cio' che dite e sono d'accordo con voi su molti fronti. Da parte nostra abbiamo questa casa da diverse generazioni e il comodato d'uso serve per diminuire l'IMU dunque non so dalle vostre parti come mai non lo fareste...
Noi non avremmo mai pensato di riqualificarla energeticamente se non con l'avvento del superbonus - cosi da ridurre l'onere economico totale da euro 200,000 a circa euro 60,000 - dunque non gratis visto che ci abitiamo e vogliamo mettere prodotti corretti. Non dubito che molti abbiano approfittato delle regole stupide e raggirabili ma chi ci sta andando di mezzo e' chi i soldi ce li mette per davvero con la banca che poi non acquista il credito per cavilli insulsi..

[Frank2]

Il problema della banca è che va molto a simpatia del cliente. Quindi magari a te chiedono un documento con tutti i crismi, ad altri basta un una fotocopia di post-it con scritto DeLLibBera Contomignale

[NoNickName]

Il problema della banca è che va molto a simpatia del cliente. Quindi magari a te chiedono un documento con tutti i crismi, ad altri basta un una fotocopia di post-it con scritto DeLLibBera Contomignale

Anche perché le banche sono organismi privati che hanno totalmente libero arbitrio.

[MarcoFu]

Non commento la delibera perché non sono in grado di fornire consigli utili. Però vorrei entrare nel dibattito avviato da NNN.
Purtroppo la pessima formulazione del Superbonus ha posto un'infinità di paletti che ostacolano chi vuol godere del beneficio in maniera corretta, ma ha dimenticato tante porte aperte per le furbizie di chi vuol spremere più soldi possibili dal sb110%.
Non è questione di località o di area geografica, poiché in questi due anni ho visto tante furbate sia nel Sud Italia che nella nordica Lombardia: comodati d'uso a pioggia; climatizzatori da due soldi installati il giorno prima della CILAS; divisioni in sub effettuate la settimana prima della CILAS, ecc.
Il caso più "divertente" che mi è capitato riguarda una situazione analoga a quella di ManuelBaldan: edifici su tre livelli, unico proprietario (un professionista ben noto della zona) già beneficiario di 2 superbonus, che ha ceduto i 3 appartamenti in comodato alla sorella e alla sua giovane amante.

Moralmente criticabile, ma ineccepibile dal punto di vista legale/fiscale.
Che fare?

EDIT: che poi il problema riguarda anche la cessione del credito. Perché alla banca chiedono documenti giustificativi, non interventi ben fatti. Anzi, dell'intervento non frega nulla, l'importante è la pezza a colori ben fatta.

Beh è unico proprietario di più unità immobiliari (quindi neanche ci sarebbe da guardare all'asseblea/delibere), se c'è anche un vanoscala comune, siamo abbastanza tranquilli che quello può essere trattato come condominio. Quindi almeno gli interventi su parti comuni non sussiste il problema del numero di beneficiari? Correggetemi se sbaglio. I serramenti? Piuttosto si portano al 50%, non ho visto esserci limite di beneficiario.