Bifamiliare = mini condominio

[Duracell20]

Salve volevo un Vs. parere su l'argomento in oggetto che magari qualcuno ha già affrontato.
Il dilemma è questo, secondo voi se eseguo interventi per il 110% su entrambe le villette di cui sotto che sono le classiche villette bifamiliari in orizzontale, quindi totalmente indipendenti sia per gli ingressi che per gli impianti (luce,riscald., acqua, fogna, ecc.), ma che sono un unica struttura edile separate solo da un muro (linea blu), possono essere considerate come minicondominio e quindi rientrare con i limiti di spesa inerenti ai condomini quindi oltre alle 2 u.i. ci sono anche i 2 box interrati per cui per il cappotto avrò 160k totali ?
Qualcuno l'ha già fatto un lavoro del genere?
A mio parere si può fare, ma volevo sentire anche altre campane
Grazie

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[NoNickName]

Di fatto è un condominio. Puoi anche verificarlo con i proprietari, se hanno costituito un condominio di fatto o di diritto, come nel caso dovessero fare spese per la manutenzione del tetto. L'impianto satellitare e privato della villetta di destra?

[Terminus]

Vedendo il tetto, sembra non essere una struttura unica, ma divisa tra le due uuii.
Intervenendo su di esso sarebbe opinabile considerarlo come parte comune.
Per le pareti permetrali credo si possano considerare come parti comuni. Sarebbe da verificare se l'edificio è stato realizzato contestualmente con unica concessione edilizia e con strutture in comune.

[NoNickName]

Per le pareti permetrali credo si possano considerare come parti comuni. Sarebbe da verificare se l'edificio è stato realizzato contestualmente con unica concessione edilizia e con strutture in comune.

Direi che è scontato, perché le fondazioni saranno uniche.

[Terminus]

Non lo darei per scontato.
Se si trattasse di due corpi di fabbrica adiacenti, ma realizzati in tempi differenti, la comunanza sarebbe contestabile (anzi per me non ci sarebbe più).

[Duracell20]

Di fatto è un condominio. Puoi anche verificarlo con i proprietari, se hanno costituito un condominio di fatto o di diritto, come nel caso dovessero fare spese per la manutenzione del tetto. L'impianto satellitare e privato della villetta di destra?

Ognuno è indipendente niente condominio di fatto o di diritto nessun impianto in comune
La struttura la struttura che comprende le due u.i. è un corpo unico con fondazioni e muri divisori in comune, la copertura è solo sfalsata, sulla foto la copertura della villetta di dx sormonta la sx ma sul retro i sormonti si invertono, capita spesso anche nelle villette a schiera di più unità.
Purtroppo non riesco a trovare dei casi in rete discussi su siffatta tipologia.

[NoNickName]

Quindi è un condominio nondimeno, anche se non lo sanno. Fondamenta e muri divisori in comune.
Ciò che conta è che ci siano parti di proprietà esclusiva di determinate persone e beni che sono, invece, di proprietà comune (come i muri maestri, il tetto, le cantine, ecc.)
Cass. sent. n. 27360 del 29.12.2016.
Ha anche affermato che i muri esterni delle villette ubicate alle due estremità di un complesso residenziale a schiera, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni in quanto segnano il perimetro dell’edificio e ne delimitano la misura.
Cass. sent. n. 318 del 31.10.2014

[Duracell20]

Ottimo, se c'è un riferimento di legge sono tranquillo
Grazie

[buge]

mah...facciamo il verificatore di ADE.
Quali sono le parti comuni di questo "mini condomio" in cui avete fatto il superbonus? ah...c'è solo il muro di divisione e le fondazioni?
ma queste signori, mica rientrano nel SB...
Ah dite che le pareti esterne col cappotto costituiscono parti comuni? vero ai fini legali, ma non del superbonus...ognuno poteva fare il SB in modo indipendente visto che la separazione era verticale e siete del tutto autonomi fra voi...
Perchè ditemi, se uno di voi doveva rifare l'intonaco della sua abitazione, chiedeva il permesso all'altro visto che ha il 50% dei millesimi? l'altro partecipava alle spese visto che è una parte comune?
Io sono molto dubbioso

[Stefano LL]

Io sono molto dubbioso

dubbi legittimi, ma un anno fa ci interrogavamo se in un caso come questo sarebbe stato giusto considerarle unifamiliari. Il funzionario Ade avrebbe potuto constestare il fatto che invece che 2x40.000 si usavano i massimali da unifamiliare.

[NoNickName]

Io sono molto dubbioso

Lo status giuridico di un bene prescinde dallo scopo per il quale tenti di accertarlo.
Un condominio è un condominio anche se non fai nessun intervento ai fini SB.
E anche se l'intervento non avvenisse su parti condominiali dell'edificio, ciò non determina affatto che l'edificio non sia più un condominio.

[Terminus]

Lo status giuridico di un bene prescinde dallo scopo per il quale tenti di accertarlo.
Un condominio è un condominio anche se non fai nessun intervento ai fini SB.
E anche se l'intervento non avvenisse su parti condominiali dell'edificio, ciò non determina affatto che l'edificio non sia più un condominio

Certamente è così, ma dobbiamo domandarci su cosa insiste la gestione comune e se su questa cosa viene o meno eseguito un intervento rientrante nel comma 1, lettera a).
Possiamo avere un condominio di fatto per la corte comune, per i garage, per il tetto ma non per le pareti, per le pareti ma non per il tetto, per l'intero cielo-terra, ecc....
Se eseguiamo interventi su elementi edilizi che comuni non sono allora niente trainante.
Occorre quindi stabilire in cosa consiste il condominio secondo le fattispecie dell'art.1117 e se vi sono dubbi interpretativi, meglio mettere nero su bianco tale comunione.

[buge]

Terminus ha colto esattamente ciò che volevo dire.
Col SB agiamo su strutture edilizie...bene... di chi sono queste strutture edilizie?
le "uso" solo io o anche l'altro condomino?

[NoNickName]

Terminus ha colto esattamente ciò che volevo dire.

Solo che mi sa che non vi siete capiti

le "uso" solo io o anche l'altro condomino?

E' irrilevante (*). Se è un condominio, agisci come condominio, se non lo è, allora sono due monofamiliari.
Se è un condominio, e se uno dei due proprietari vuol fare il cappotto foss'anche solo sui muri perimetrali del suo appartamento, lo fa su una parte comune, con ciò che ne deriva in termini di oneri e incombenze, diritti e doveri.
E' ovvio che se ci sono due impianti termici, questi saranno privati. Ma è anche ovvio che il tetto, anche se visivamente diviso in due, per il codice civile è parte comune, così come i muri portanti, quelli perimetrali, le fondazioni, ecc... a meno che si dimostri diversamente con titolo di proprietà opportuno.

(*) Faccio un esempio. Condominio con ascensore, ma al 1°piano abita solo una persona. Tutte le altre abitano al piano terra. L'ascensore è o no parte comune?

[girondone]

ps. nulla vieta di mettere per scritto ora un regolamento

[boba74]

Io sono molto dubbioso

dubbi legittimi, ma un anno fa ci interrogavamo se in un caso come questo sarebbe stato giusto considerarle unifamiliari. Il funzionario Ade avrebbe potuto constestare il fatto che invece che 2x40.000 si usavano i massimali da unifamiliare.

Vero è però che adesso utilizzi 4x40.000 anzichè 2x50.000, dato che nel 99% dei casi queste villette hanno anche un garage di pertinenza distintamente accatastato....

[Stefano LL]

Vero è però che adesso utilizzi 4x40.000 anzichè 2x50.000, dato che nel 99% dei casi queste villette hanno anche un garage di pertinenza distintamente accatastato....

io ho fatto il superbonus a batman, la batcaverna era distintamente accatastata, alfred era il proprietario del miniappartamento dove viveva con proprio subalterno
l'ho trattato come condominio con 3 unità

[Duracell20]

Ho letto le vs. risposte e io ho queste osservazioni:
1) vero che se uno dei due, escludendo discorso 110%, dovesse rifare i serramenti o pitturare le facciate di casa sua non chiede nulla al vicino, però ad es. come mi diceva il cliente, quando hanno rifatto la recinzione che delimita le due proprietà essendo in comune, l'hanno pagata 50/50, come se fossero due condomini di un condominio.
2) vi chiedo se per es. prendiamo 10 villette a schiera con regolare amministratore, il dubbio che il 110 possa farlo su tutto il complesso non c'è, ora le due villette del mio caso sono villette a schiera ridotte al minimo cioè solo 2, quindi perchè quelle da 10 si e quelle da 2 no ?

Ora per essere pratici il fatto di fare il 110% come condominio è decisamente più conveniente per il discorso del 40x4 (i box sono pertinenze) al posto del 50/cad., insomma hanno 160k per il cappotto al posto di 100k
Nel caso venisse fuori dopo un controllo che non potevano farlo come condominio secondo voi perdono tutto o solo l'eventuale differenza tra averlo fatto come condominio al posto di averlo fatto singolarmente ?

[Terminus]

L'esempio della recinzione nulla c'entra. Hanno la corte e la recinzione comune (sono un condominio per questo), ma non per questo lo sono necessariamente per il SB.
Se come condominio vai oltre il 30/06, la questione sarà un'altra in caso di contestazione.

[NoNickName]

Hanno la corte e la recinzione comune (sono un condominio per questo), ma non per questo lo sono necessariamente per il SB.

Continuo a non capire perché un condominio possa non esserlo a seconda dello scopo.
O è un condominio o non è un condominio.
Delle due l'una.

[boba74]

Resto dell'idea che nel SB non parla mai di "condominio", ma di edificio.

Qui l'oggetto del contendere è unicamente la coibentazione dell'involucro (che è l'unico "trainante" nel caso delle villette a schiera che hanno il solo muro divisorio in comune), ossia il comma 1 lettara a: Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente ecc...
Non parla di "parti comuni" o parti private, e quindi non parla di condominio.

Le "parti comuni" (e quindi il condominio), saltano fuori semmai nel comma 1.b che è relativo agli impianti, e in particolare a quelli centralizzati, che tuttavia non ci sono nelle villette a schiera, dove gli impianti sono sempre autonomi.
E del resto neppure il comma 1.c si applica più, dato che quello è esclusivo del caso unifamiliare o UI funzionalmente indipendente. Per tanto, trattando l'edificio come unico, gli impianti possono essere solo trainati per singola UI, e non si pone in questo caso il problema di parti comuni o private: sono tutte parti private ovviamente.

Per tanto, se io ho una bifamiliare, e faccio un unico intervento trainante di cappotto su tutte le pareti verticali, se anche l'eventuale accertatore dell'ADE mi dice "ah, ma qui non ci sono parti comuni....", io dico: no, e allora? Ho fatto un intervento di isolamento delle pareti verticali di un edificio composto da 2 UI e 2 pertinenze distintamente accatastate, applicando pari pari il comma 1.a, e mettendo come trainati gli impianti, gli infissi, il FV, ecc... e facendo una pratica ENEA come "intero edificio plurifamiliare", con relativa scadenza del bonus posticipata.
Cosa importa a questo punto il fatto che le pareti verticali oggetto di intervento siano private o comuni? Quella sarà solo una questione di come i singoli proprietari parteciperanno alle spese. Occorre istituire un "condominio minimo" per quello? Boh, può darsi, ce lo dirà il commercialista, ma non credo che questo aspetto vada a ledere in qualche modo la possibilità di applicare il SB come edificio unico.

[L'Enzo]

be se fai la bifamiliare come condominio ed impianti autonomi, hai la possibilità di TRAINARE al 110% serramenti, sostituzione tutto impianto termico (pompa calore/ibrido), scaldaacqua, della parte privata...non è poca roba.

[NoNickName]

Resto dell'idea che nel SB non parla mai di "condominio", ma di edificio.

Un edificio con parti comuni e proprietà private E' un condominio

[boba74]

Resto dell'idea che nel SB non parla mai di "condominio", ma di edificio.

Un edificio con parti comuni e proprietà private E' un condominio

sì, OK, ma è prima di tutto un edificio. Quindi se anche "per qualcuno" non è un condominio, resta applicabile il SB in quanto edificio.

[Terminus]

Continuo a non capire perché un condominio possa non esserlo a seconda dello scopo.
O è un condominio o non è un condominio.
Delle due l'una.

Il condomino sorge per la gestione delle cose comuni, non per altre cose che non sono comuni.
Il regolamento di condomino stabilisce cosa debba considerarsi a gestione comune o meno. Tutto il resto non è soggetto al condomino, ma rimane privato.

[gabel]

Concordo pienamente con boba74

[ponca]

Prisinzano ha risposto ad una domanda simile all'ultimo corso enea-anit. Sosteneva che questi interventi non sono affrontabili come condominio.

[Duracell20]

Sai se da qualche parte si può rivedere su internet?

[Duracell20]

Ma poi la vera domanda è :
qualcuno di voi non ha mai fatto un cantiere del genere considerando una bifamiliare come condominio?
Sono solo io in Italia che ho ho avuto questa richiesta?

[ponca]

Sai se da qualche parte si può rivedere su internet?

È su youtube, sul canale anit
Prisinzano è stato abbastanza netto
La richiesta l'ho avuta, io ho risposto che non era il caso

[NoNickName]

La richiesta l'ho avuta, io ho risposto che non era il caso

Ahahhahahahahah Muoio

[Duracell20]

Come solito, appena si esce dalla situazione standard, si va a interpretazioni personali, come spesso anche lo stesso Prisinzano fa dicendo: "secondo il mio parere", quindi se ci saranno dei controlli futuri siamo in mano alla discrezionalità del controllore ?

[Duracell20]

Faccio interpello all'ADE
Qualcuno sa dirmi qual è il link dove porre dal domanda ?
Grz

[Terminus]

Devi mandarlo alla tua direzione regionale di competenza.
Via PEC (a nome del cliente non il tuo) e con tutte le informazioni del caso.

[Duracell20]

Ho mandato interpello speriamo che rispondano in tempi .......umani

[Terminus]

Non credo in tempo per l'eventuale scadenza di giugno

[Duracell20]

Mai una buona notizia

[boba74]

Se non rispondono entro 60gg vale la regola del silenzio assenso.

[gigi64]

Quindi è un condominio nondimeno, anche se non lo sanno. Fondamenta e muri divisori in comune.
Ciò che conta è che ci siano parti di proprietà esclusiva di determinate persone e beni che sono, invece, di proprietà comune (come i muri maestri, il tetto, le cantine, ecc.)
Cass. sent. n. 27360 del 29.12.2016.
Ha anche affermato che i muri esterni delle villette ubicate alle due estremità di un complesso residenziale a schiera, anche se non portanti, vanno ricompresi tra le parti comuni in quanto segnano il perimetro dell’edificio e ne delimitano la misura.
Cass. sent. n. 318 del 31.10.2014

Quindi ai fini anche di un intervento "trainante" in Superbonus si potrebbe avere il rifacimento del tetto in Sismabonus e per avere un >25% della superficie disperdente in Ecobonus coibentare il tetto (estradosso) e le cantine (intradosso), anche se queste ultime sono nelle fondamenta ma non certo comuni ? Il fatto che il tutto sia stato costruito insieme su un unico lotto e poi separato catastalmente è probante ?

[ponca]

Ho mandato interpello speriamo che rispondano in tempi .......umani

hai mai avuto una risposta?

[gigi64]

Resto dell'idea che nel SB non parla mai di "condominio", ma di edificio.

Qui l'oggetto del contendere è unicamente la coibentazione dell'involucro (che è l'unico "trainante" nel caso delle villette a schiera che hanno il solo muro divisorio in comune), ossia il comma 1 lettara a: Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare funzionalmente indipendente ecc...
Non parla di "parti comuni" o parti private, e quindi non parla di condominio.

Le "parti comuni" (e quindi il condominio), saltano fuori semmai nel comma 1.b che è relativo agli impianti, e in particolare a quelli centralizzati, che tuttavia non ci sono nelle villette a schiera, dove gli impianti sono sempre autonomi.
E del resto neppure il comma 1.c si applica più, dato che quello è esclusivo del caso unifamiliare o UI funzionalmente indipendente. Per tanto, trattando l'edificio come unico, gli impianti possono essere solo trainati per singola UI, e non si pone in questo caso il problema di parti comuni o private: sono tutte parti private ovviamente.

Per tanto, se io ho una bifamiliare, e faccio un unico intervento trainante di cappotto su tutte le pareti verticali, se anche l'eventuale accertatore dell'ADE mi dice "ah, ma qui non ci sono parti comuni....", io dico: no, e allora? Ho fatto un intervento di isolamento delle pareti verticali di un edificio composto da 2 UI e 2 pertinenze distintamente accatastate, applicando pari pari il comma 1.a, e mettendo come trainati gli impianti, gli infissi, il FV, ecc... e facendo una pratica ENEA come "intero edificio plurifamiliare", con relativa scadenza del bonus posticipata.
Cosa importa a questo punto il fatto che le pareti verticali oggetto di intervento siano private o comuni? Quella sarà solo una questione di come i singoli proprietari parteciperanno alle spese. Occorre istituire un "condominio minimo" per quello? Boh, può darsi, ce lo dirà il commercialista, ma non credo che questo aspetto vada a ledere in qualche modo la possibilità di applicare il SB come edificio unico.

Aggiungerei che se uno fa una pratica unica con CILAS Superbonus potrebbe avere il rifacimento del tetto come parte strutturalmente comune e "trainante" in Sismabonus e poi l'isolamento del tetto più altre coperture e cantine (>25 superficie disperdente) come "trainante" in Ecobonus. Non è che per il Sismabonus la bifamiliare è mini-condominio (con tetto comune) ma per l'Ecobonus potrebbe non esserlo...

[gigi64]

Vedendo il tetto, sembra non essere una struttura unica, ma divisa tra le due uuii.
Intervenendo su di esso sarebbe opinabile considerarlo come parte comune.
Per le pareti permetrali credo si possano considerare come parti comuni. Sarebbe da verificare se l'edificio è stato realizzato contestualmente con unica concessione edilizia e con strutture in comune.

Se uno intervenisse in SuperSismabonus sul tetto con cordoli sommitali i relativi calcoli strutturali sarebbero comuni considerando sicuramente il tutto parte comune. E se uno ha una pratica unica non è che puo' essere mini-condominio in Sismabonus ma unifamiliare in Ecobonus...