Condominio vs unità autonome

[ponca]

Edificio costituito da 2 unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomi da riqualificare con cappotto ed eventuali interventi trainati.
Conviene impostare la pratica considerando le 2 unità in modo indipendente (sostanzialmente portando avanti 2 pratiche in parallelo) o considerando un unico intervento condominiale?
Cosa conviene fare secondo voi?

[marcoaroma]

Edificio costituito da 2 unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomi da riqualificare con cappotto ed eventuali interventi trainati.
Conviene impostare la pratica considerando le 2 unità in modo indipendente (sostanzialmente portando avanti 2 pratiche in parallelo) o considerando un unico intervento condominiale?
Cosa conviene fare secondo voi?

Sei obbligato a considerarlo unifamiliare. Quindi due pratiche

[ponca]

Obbligato?
Scusa su che basi?
Ho un condominio, non credo sia precluso un intervento condominiale solo perché le singole unità sono funzionalmente indipendenti.

[Terminus]

Quello dell'assimilazione è sempre una forzatura.
Basta una minima parte di edificio in comune facilmente parte delle strutture, più spesso il tetto, a far diventare due unifamiliari un Condominio.
Appena visto un edificio quadrifamiliare, tutti cielo-terra con impianti ed accessi completamente indipendenti...... ma il tetto e strutture in elevazione in comune, quindi Condominio di fatto.

[ponca]

Appena visto un edificio quadrifamiliare, tutti cielo-terra con impianti ed accessi completamente indipendenti...... ma il tetto e strutture in elevazione in comune, quindi Condominio di fatto.

Mah
Secondo me se gli impianti sono autonomi le unità sono funzionalmente indipendenti
Se hai anche accesso autonomo da esterno sei a posto
Possono essere assimilate ad unifamiliari anche se ci sono muri o tetto in comune secondo me.
Altrimenti sarebbero esclusi i terratetto, per cui nasce questa definizione.
C'è un interpello recente su un caso simile relativo a due fabbricati a schiera, dai un'occhiata, se non lo trovi ti mando il link.

[Terminus]

Si è dell'altro giorno.
Qui secondo me hanno fatto casino con la definizione di edificio.
Nell'accezione edile l'edificio è un corpo di fabbrica cielo-terra funzionalmente e strutturalmente indipendente ed è cosa diversa dall'unità immobiliare.
Quindi possiamo avere un edificio unifamiliare o plurifamiliare, quindi con una o più unità immobiliari. Nel secondo caso si hanno sempre e comunque delle parti comuni, perchè altrimenti non si avrebbe un unico edificio ma più edifici più o meno adiacenti.
Per il Superbonus hanno voluto introdurre questa assimilazione per consentire a parti di edifici con particolari conformazioni (come le villette a schiera) di accedere alle detrazioni come se fossero unifamiliari, senza considerare l'eventuale presenza di un Condominio.
Ma è una possibilità che tra l'altro è soggetta a condizioni ancora non ben chiarite. In ogni caso, a mio parere, se l'edificio è unico (dal punto di vista edile) e ci sono parti comuni come da CC, si può sempre agire come Condominio.

[Alebos]

Personalmente, se i “ condomini” non hanno nulla in contrario, opterei per la pratica condominio...
Ma oggettivamente hanno la fortuna di poter agire come è più comodo per loro... per assurdo, se uno volesse cedere il credito e l altro no... a livello procedurale potrebbe essere piu semplice predisporre due pratiche...
altrimenti se c è “ comunione di intenti” , una pratica, intestata ad un “ capogruppo” che dovrà avere il nullaosta per le pratiche dall altro proprietario...

[marcoaroma]

Obbligato?
Scusa su che basi?
Ho un condominio, non credo sia precluso un intervento condominiale solo perché le singole unità sono funzionalmente indipendenti.

Circ 24 8 agosto, fine pag 14 inzio 15. Sei obbligato.

[ponca]

Obbligato?
Scusa su che basi?
Ho un condominio, non credo sia precluso un intervento condominiale solo perché le singole unità sono funzionalmente indipendenti.

Circ 24 8 agosto, fine pag 14 inzio 15. Sei obbligato.

Ho riletto il paragrafo che mi hai indicato, ma onestamente non ho capito da cosa arrivi a questa conclusione.
Anche se forse, considerando le 2 unità funzionalmente autonome, a fronte di un massimale maggiore dovrei presentare 2 pratiche edilizie e asseverare gli interventi separatamente. Sarebbe decisamente più complicato.

[umstudio]

Anche io ho casi simili a questi, e secondo me è facile dimostrare che si tratta di condominio, e secondo me è molto meno contestabile della fantasiosa definizione di unità funzionalmente autonoma su edifici plurifamiliari.

Come scrivevo sull'altro post, qual'ora però la bi o tri-familiare non abbia codice fiscale, è obbligatorio richiederlo o può gestire una persona tutto l'iter e poi si ripartisce?

[ponca]

Si può fare senza Cf, come condominio minimo. È scritto nella circolare interpretativa ed avevamo anche prima una circolare per il 65 che andava in questa direzione. Se cerchi su questo trovi indicazioni abbastanza chiare.
Sul fatto che uno dei condomini sia disponibile ad anticipare i soldi e su chi si relazione con la banca per la cessione dei crediti poi non so se la cosa può funzionare.

[ponca]

Appena visto un edificio quadrifamiliare, tutti cielo-terra con impianti ed accessi completamente indipendenti...... ma il tetto e strutture in elevazione in comune, quindi Condominio di fatto.

riguardavo la circolare ade, ti riporto un estratto che sembrerebbe contraddire la tua conclusione
secondo me nella tua situazione puoi fare l'intervento come condominio
ma se non c'è accordo i singoli proprietari possono muoversi autonomamente


Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di
accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente
dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti
comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

[marcoaroma]

Anche io ho casi simili a questi, e secondo me è facile dimostrare che si tratta di condominio, e secondo me è molto meno contestabile della fantasiosa definizione di unità funzionalmente autonoma su edifici plurifamiliari

Questa è una soluzione, definirlo plurifamiliare, ma se si dichiara unifamiliare non si può scegliere.
Nel passaggio cambia poi tutto il discorso di trainanti e trainati e APE.
Comunque devono chiarire meglio la definizione, Io tengo in standby alcune villette che spingono

[Terminus]

riguardavo la circolare ade, ti riporto un estratto che sembrerebbe contraddire la tua conclusione
secondo me nella tua situazione puoi fare l'intervento come condominio
ma se non c'è accordo i singoli proprietari possono muoversi autonomamente

Difatti si presenterebbero entrambe le soluzioni.
Le singole uuii hanno i requisiti per assimilarsi ad unifamiliari ? Ok ma se dovessero intervenire sulle pareti esterne comuni lo potrebbero fare singolarmente ? E sul tetto ?
Se c'è l'accordo degli altri ognuno può fare come crede, ma intervenire parzialmente sulle facciate esterne crea riseghe antiestetiche ed intervenire solo sulla propria parte di tetto (proiezione verticale dell'unità immobiliare) è praticamente impossibile.
Cambiano i massimali per gli interventi trainanti.
Condominio: 4x40000€ per l'isolamento + 4x20000 per gli impianti trainati + 4x60000 per infissi ed altro trainato
Singole uuii: 50000€ per isolamento + 30000€ ciascuno per impianto trainante + 60000 per infissi ed altro trainato
Ma consideriamo comunque che nel primo caso i massimali trainanti sono per l'intero Condominio, non sono necessariamente da dividere in quote uguali per ciascun condomino.

[ponca]

riguardavo la circolare ade, ti riporto un estratto che sembrerebbe contraddire la tua conclusione
secondo me nella tua situazione puoi fare l'intervento come condominio
ma se non c'è accordo i singoli proprietari possono muoversi autonomamente

Difatti si presenterebbero entrambe le soluzioni.
Le singole uuii hanno i requisiti per assimilarsi ad unifamiliari ? Ok ma se dovessero intervenire sulle pareti esterne comuni lo potrebbero fare singolarmente ? E sul tetto ?
Se c'è l'accordo degli altri ognuno può fare come crede, ma intervenire parzialmente sulle facciate esterne crea riseghe antiestetiche ed intervenire solo sulla propria parte di tetto (proiezione verticale dell'unità immobiliare) è praticamente impossibile.

Questo lo condivido, sono valutazioni da dare caso per caso.
In alcune situazioni magari sarà possibile intervenire senza problemi e in altre no. E l'intervento condominiale in generale sicuramente sarà migliore. Ma in determinati contesti (penso soprattutto alle villette a schiera) sarà possibile intervenire su una singola u.i. se funzionalmente autonoma.

[nik18]

Se le 2 unità sono funzionalmente indipendenti e disposte su piani distinti (UI1=PT, UI2=P1), la spesa del tetto grava solo sull'unità UI2 per cui è superficie disperdente anche se sarebbe una parte comune, sbaglio?

[Terminus]

Ecco, questo è un esempio lampante del contrasto tra il concetto civilistico e l'assimilazione forzata che hanno voluto inserire nel Superbonus.
Il tetto è parte comune ad entrambe le uuii e vi partecipano secondo le rispettive quote millesimali.
Certo la coibentazione del tetto favorisce solo l'ultimo piano, come d'altronde la coibentazione del primo solaio favorisce il primo piano, mentre il cappotto cielo-terra agevola tutte le uuii.
Interviene solo l'ultimo piano ? Sarà lui ad accollarsi spese e prendere le detrazioni, ma sempre con il consenso dell'altro.

[nik18]

Ecco, questo è un esempio lampante del contrasto tra il concetto civilistico e l'assimilazione forzata che hanno voluto inserire nel Superbonus.
Il tetto è parte comune ad entrambe le uuii e vi partecipano secondo le rispettive quote millesimali.
Certo la coibentazione del tetto favorisce solo l'ultimo piano, come d'altronde la coibentazione del primo solaio favorisce il primo piano, mentre il cappotto cielo-terra agevola tutte le uuii.
Interviene solo l'ultimo piano ? Sarà lui ad accollarsi spese e prendere le detrazioni, ma sempre con il consenso dell'altro.

Se intervengono entrambi? Trattandoli come funz. indipendenti sarà sempre l'ultimo piano ad accollarsi le spese...

[Terminus]

E se vogliamo dirla tutta: i termini "installazioni o manufatti di qualinque genere" che per l'assimilazione dovrebbero essere indipendenti, paiono presi dal terzo comma dell'art.1117.
Ma in tale comme viene poi esplicitato cosa debba intendersi (elenco comunque non tassativo ma esemplificativo come d'altronde pare essere anche quello del DM requisiti, visto che scrivono "di qualunque genere").
Nel codice civile anche l'impianto fognario, tra gli altri, è parte comune. Vorrei vedere se la palazzina su due livelli ha anche l'impianto di scarico e fognario indipendente.....

[girondone]

E se vogliamo dirla tutta: i termini "installazioni o manufatti di qualinque genere" che per l'assimilazione dovrebbero essere indipendenti, paiono presi dal terzo comma dell'art.1117.
Ma in tale comme viene poi esplicitato cosa debba intendersi (elenco comunque non tassativo ma esemplificativo come d'altronde pare essere anche quello del DM requisiti, visto che scrivono "di qualunque genere").
Nel codice civile anche l'impianto fognario, tra gli altri, è parte comune. Vorrei vedere se la palazzina su due livelli ha anche l'impianto di scarico e fognario indipendente.....

quello che dico da quando hanno aggiunto quelle parole.... se era solo una questione dei 4 imp qeulle parole non servivano

secondo me pernsavano solo ai 4 imp ma alla fine scrivendo così....