Contabilizzazione edifici nuovi, è la strada giusta?

[SimoneBaldini]

Non so voi, ma io mi occupo di questa dannata contabilizzazione. Piu' il tempo passa piu' mi convinco che è una gran cavolata e vi spiego perchè.
Il concetto base è che tu paghi quello che consumi, e fin qui nulla da eccepire, la realtà è che un impianto centralizzato ha delle notevoli dispersioni e questo si traduce nel fatto che la quota da addebitare a consumo si riduce anche fino al 30% in casi particolari. Inoltre ora si parla di rinnovabili, quindi parte dell'energia dovrebbe derivare per i nuovi edifici da fonti dove la spesa è solo di gestione e non energetica quindi che dovrebbero andare a beneficio di tutti e non solo di chi utilizza l'acs per esempio.
Poi entriamo nella parte economica della questione, la ripartizione ha un costo che mediamente è di 30 euro/annue ad appartamento, poi c'è il problema del contabilizzatore che dalle ultime sembrerebbe che dopo 6 anni vada sostituito perchè non garantisce piu' la misura rilevata (e mi sembra anche logico). Calcolando un costo di 240 euro/6 sono altri 40 euro. Quindi arriviamo a 70 euro.
Poi c'è un problema anche pratico, cioè gli edifici sono isolati verso l'esterno ma non tra appartamenti, quindi sorgono anche problemi pratici di ricaldamento, se i tuoi vicini non ci abitano e spengono l'impianto tu faticherai anche a riscaldarti oltre che spendere una follia.
Forse mi sbaglio, ma la strada che tiamo percorrendo è molto nebbiosa e non si sa' dove andremo a sbattere.

[girondone]

altro che nebbiosa....
se non sbaglio operi in liguria....
proprio ieri mi chiama il collega per capire se è "obbligato" per cambio caldaia o ristrutt di imp termico a fare la contabilizz sopra i 4 appartamenti..
e via di interpretazioni
la legge ligure non dice nulla
il 59 , che io applico sempre e cmq insieme allalege regionale (sta cosa non èmai stata ben chiarita tanto per cambiare), lascia a noi in pratica l onere della decisione... diciamo così...


poi ci sono perplessità operative....
qualcuno mi ha ftto notare anche porblemi di temp di ritorno per i contabilizzatori... ma non ricordo bene....

una cosa credo di avere chiara.... ( anche se naturalmente ogni caso a se) il centralizzato andrebbe scala per scala con distribuz all interno...
appena si viaggia molto nello scantinato.... mah...
le caldaiette nei conti sono avvantaggiate dalla poca dstribuzione..
ma hanno il problema della modulazione.....

bah ... vecchio discorso....


ah.. altra cosa.... è cmq meglio isolare anche tra le varie unità immobiliari più del limite di legge direi

e poi in liguria ci sono parecchie seconde case....

[SuperP]

Non so voi, ma io mi occupo di questa dannata contabilizzazione. Piu' il tempo passa piu' mi convinco che è una gran cavolata e vi spiego perchè.

Per i legali e CTP sarà lavoro.
IN lombardia se leggi la norma, dovresti (tu progettista o condominio) tener conto delle esposizioni (nord sud) e dei piani verso esterno o interrato (mansarde, piani terra o su interrato etc). Altrimenti qui cominciano i guai.
Quelli del primo e ultimo piano pagheranno di + e si lamenteranno.
Ma se fai quanto sopra, si lamenteranno quelli dei piani intermedi, che pagheranno come prima avendo meno °C in casa.
Ma poi, se qualcuno non c'è in casa, appartamento sfitto esempio, e se ce ne sono tanti, questi vengono scaldati da altri appartamenti usati.. che pagheranno per intiepidire gli altri..
E quando abbiamo magari un po' i impianti autonomi con la propria caldaietta e altri centralizzati? Altra magagna.

Per non parlare della contabilizzazione dell'acqua sanitaria (ACS e AFS) e del caso di impianti di varia tipologia (ventil al piano terra delle banche, radiatori qua e là, qualche appartamento ristrutturato con il radiante..)

Io per ora non faccio questi progetti.. Non me la sento di rischiare.
PS: la voce che gira è: "non serve progetto, facciamo noi" dicono i produttori di sistemi di contabilizzazione.

[HUGO]

[quote="SuperP]
Per i legali e CTP sarà lavoro.
IN lombardia se leggi la norma, dovresti (tu progettista o condominio) tener conto delle esposizioni (nord sud) e dei piani verso esterno o interrato (mansarde, piani terra o su interrato etc). Altrimenti qui cominciano i guai.
Quelli del primo e ultimo piano pagheranno di + e si lamenteranno.
Ma se fai quanto sopra, si lamenteranno quelli dei piani intermedi, che pagheranno come prima avendo meno °C in casa.
Ma poi, se qualcuno non c'è in casa, appartamento sfitto esempio, e se ce ne sono tanti, questi vengono scaldati da altri appartamenti usati.. che pagheranno per intiepidire gli altri..
[quote]

Non credo spetti al progettista stabilire dei criteri di correzione in base a cui ripartire le spese, che cmq vanno presi in
considerazione (soprattutto per primi e ultimi piani).

[girondone]

beh,.... se la regione lo scrive nella legge.... e prob devono fare in conti con il loro "coso"....

[girondone]

http://www.edilclima.it/forum/viewtopic.php?f=2&t=14783

[gianna63]

Dato che i nostri legislatori (in questo caso regionali) non sono molto preparati (eufemismo), tocca a noi capire cosa tenere e cosa no della DGR.
Alcune velocissime considerazioni:
1) nella gerarchia delle disposizioni legislative la DGR non viene certo ai primi posti;
2) le regioni non sono competenti in materia di ripartizione delle spese in condominio;
3) la regola d'arte per la ripartizione delle spese è la UNI 10200.
Regione Lombardia può quindi scrivere quello che vuole in una DGR, anche aspetti in contrasto con norme UNI, Codice Civile e Leggi nazionali, ma tali prescrizioni "valgono meno della carta su cui sono stampate" (cit.).
In Italia i k riduttivi previsti da un protocollo svizzero non sono quindi applicabili (vd Legge 10/91 e Codice Civile).
Il mio progetto per il Comune e il Condominio sarà sempre redatto in conformità alla UNI 10200; se poi il Condominio sceglie di ripartire i costi sulla base dei mq di finestre, è un problema loro.
Per chi non lo conoscesse, segnalo un interessante ed esaustivo dossier redatto dall'Avv. Riccio, scaricabile gratuitamente dal sito http://www.anaci.piemonte.it/.

[soloalfa]

Non so voi, ma io mi occupo di questa dannata contabilizzazione. Piu' il tempo passa piu' mi convinco che è una gran cavolata e vi spiego perchè.
Il concetto base è che tu paghi quello che consumi, e fin qui nulla da eccepire, la realtà è che un impianto centralizzato ha delle notevoli dispersioni e questo si traduce nel fatto che la quota da addebitare a consumo si riduce anche fino al 30% in casi particolari. Inoltre ora si parla di rinnovabili, quindi parte dell'energia dovrebbe derivare per i nuovi edifici da fonti dove la spesa è solo di gestione e non energetica quindi che dovrebbero andare a beneficio di tutti e non solo di chi utilizza l'acs per esempio.
Poi entriamo nella parte economica della questione, la ripartizione ha un costo che mediamente è di 30 euro/annue ad appartamento, poi c'è il problema del contabilizzatore che dalle ultime sembrerebbe che dopo 6 anni vada sostituito perchè non garantisce piu' la misura rilevata (e mi sembra anche logico). Calcolando un costo di 240 euro/6 sono altri 40 euro. Quindi arriviamo a 70 euro.
Poi c'è un problema anche pratico, cioè gli edifici sono isolati verso l'esterno ma non tra appartamenti, quindi sorgono anche problemi pratici di ricaldamento, se i tuoi vicini non ci abitano e spengono l'impianto tu faticherai anche a riscaldarti oltre che spendere una follia.
Forse mi sbaglio, ma la strada che tiamo percorrendo è molto nebbiosa e non si sa' dove andremo a sbattere.

Beh, che le pareti tra appartamenti (edifici nuovi) non sono isolate avrei qualcosa da ridire...
Il problema reale di oggi è che in quasi tutte le palazzine nuove gli appartamenti invenduti sono più di quelli abitati. Quindi il rendimento è scarso e le spese di chi occupa l'appartamento sono alte. Per non parlare del proprietario/costruttore degli appartamenti invenduti che deve pagare un sacco di spese condominiali (E' per questo che si rimpiange la caldaietta autonoma). Quindi oltre che non vendere e non guadagnare si trova di fronte a delle spese in più che non erano preventivate...

[HUGO]

Ricordo una battuta di Pozzetto che per insultare Cochi Ponzoni si rivolgeva a lui chiamandolo "testa di condominio".
Il tutto per dire che i condomini sono fonte di casini per definizione.

Perseguire il fine che con questi sistemi alla fine saranno tutti contenti è una guerra persa in partenza.
Anche perchè la soluzione che più rende contenti sono le caldaiette. Su questo non ci piove.

Ciò che voglio dire è che di fronte a norme "minestrone" che si contraddicono nelllo spazio di due articoli
la cosa migliore che un tecnico possa fare è farsi tirare di mezzo in aspetti che non gli competono.

Vista l'ampiezza della materia (codice civile, legge regionali, nazionale, UNI eec.) , secondo me, gli aspetti legati allla suddivisione delle spese andrebbero quantomeno approfonditi con un legale....

[SuperP]

Il problema reale di oggi è che in quasi tutte le palazzine nuove gli appartamenti invenduti

NOn penso si parli del nuovo, per il quale la contabilizzazioen è d'obbligo.

[SimoneBaldini]

NOn penso si parli del nuovo, per il quale la contabilizzazioen è d'obbligo.

Si proprio del nuovo, per l'esistente si parla di ripartizione solitamente.

[SuperP]

NOn penso si parli del nuovo, per il quale la contabilizzazioen è d'obbligo.

Si proprio del nuovo, per l'esistente si parla di ripartizione solitamente.

Ops..
Io parlavo del vecchio.
Per il nuovo non dovrebbero esserci tutti questi problemi, no?

[SimoneBaldini]

Beh, che le pareti tra appartamenti (edifici nuovi) non sono isolate avrei qualcosa da ridire...

Da ridire c'è molto ma la realtà è che di isolamento non ce ne' per nulla. Ti va bene solo se hai il riscldamento a pavimento allora è isolato con il bugnato del preformato.

Il problema reale di oggi è che in quasi tutte le palazzine nuove gli appartamenti invenduti sono più di quelli abitati. Quindi il rendimento è scarso e le spese di chi occupa l'appartamento sono alte.

Questo è un altro fattore che accentua la problematica, ho un condominio dove su 40 unità, il primo anno era occupato da 7. Inoltre hanno voluto la ripartizione con parametri 30/70, il risultato è stato che i poveri 7 hanno pagato uno sproposito per il riscaldamento e l'acs. Quest'anno per fortuna è stato abitato da 15 unità e la ripartizione è stata del 50/50.

Per non parlare del proprietario/costruttore degli appartamenti invenduti che deve pagare un sacco di spese condominiali (E' per questo che si rimpiange la caldaietta autonoma). Quindi oltre che non vendere e non guadagnare si trova di fronte a delle spese in più che non erano preventivate...

Stesso condominio dove il 520 millesimi è ancora dell'immobiliare, la quale non stà pagando le spese da un anno, queste spese ricadono sui singoli che hanno comprato altrimenti gli tagliano i servizi. Inoltre è un condominio diciamo di pregio, aria condizionata centralizzata (contabilizzata), garage automatico ecc.. ora stanno decidendo di tagliare dei servizi, tipo il condizionamento e il parcheddio dato che sono il parcheggio costa 25000 euro di manutenzione. Insomma dopo il danno anche la beffa, cioè ti ritrovi un appartamento pagato uno sproposito perchè completo di servizi ad ok ma che verranno tolti perchè costano troppo e perchè le spese ricadono solo su meno della metà dei condomini.

[SuperP]

Stesso condominio dove il 520 millesimi è ancora dell'immobiliare, la quale non stà pagando le spese da un anno, queste spese ricadono sui singoli che hanno comprato altrimenti gli tagliano i servizi. .

Altro problema.. che poi in questi tempi..
Se non si paga, non puoi far togliere, da quel che so, il riscaldamento e l'acqua calda..
Solo l'ENEL lo fa.. da remoto.. Ma il gas non si può chiudere (così mi dissero) se non con intervento del magistrato..

[soloalfa]

ti quoto Baldini.

in effetti le solette tra vicini se non per l'eventuale pannello ed i materiali acustici necessari non richiedono termicamente super isolanti essendo per il (... lo posso dire... ) cened, non disperdenti... parlo per la lombardia...

Nelle pareti però ho sempre inserito e visto isolanti di un certo spessore... chiaro non 12 cm...

[girondone]

ti quoto Baldini.

in effetti le solette tra vicini se non per l'eventuale pannello ed i materiali acustici necessari non richiedono termicamente super isolanti essendo per il (... lo posso dire... ) cened, non disperdenti... parlo per la lombardia...

Nelle pareti però ho sempre inserito e visto isolanti di un certo spessore... chiaro non 12 cm...

concordo..
ma non sono disperdenti non solo per il cened

[mat]

Poi c'è un problema anche pratico, cioè gli edifici sono isolati verso l'esterno ma non tra appartamenti, quindi sorgono anche problemi pratici di ricaldamento, se i tuoi vicini non ci abitano e spengono l'impianto tu faticherai anche a riscaldarti oltre che spendere una follia.

Cita:
Beh, che le pareti tra appartamenti (edifici nuovi) non sono isolate avrei qualcosa da ridire...

Da ridire c'è molto ma la realtà è che di isolamento non ce ne' per nulla. Ti va bene solo se hai il riscaldamento a pavimento allora è isolato con il bugnato del preformato.

Non opero in Liguria, ma rimarrei basito se mi diceste che il vostro dgr non prevede trasmittanza 0,8 verso vicini
Considerando che il 70% del patrimonio edilizio italiano ha pareti divisorie con trasmittanze che vanno dall'1,5 al 2 e passa direi che è già qualcosa... aggiungici che un appartamento nuovo anche se "spento" non scende certo a zero gradi e mi sento di dire che le dispersioni verso di esso siano relativamente trascurabili...
In ogni caso il medesimo problema si presenta anche nei condomini con le caldaiette che si facevano prima, con l'aggravante che lì la trasmittanza 0,8 te la sogni.

La sonora ca...ta è mettere la ripartizione sul vecchio, quello sì.

[mat]

ti quoto Baldini.

in effetti le solette tra vicini se non per l'eventuale pannello ed i materiali acustici necessari non richiedono termicamente super isolanti essendo per il (... lo posso dire... ) cened, non disperdenti... parlo per la lombardia...

Nelle pareti però ho sempre inserito e visto isolanti di un certo spessore... chiaro non 12 cm...

concordo..
ma non sono disperdenti non solo per il cened

Questo discorso del non disperdente non mi è chiaro: intendete dire che i calcoli vanno eseguiti con vicini presenti? ok, lo dice anche la uni ts (con qualche distinguo), ma le prescrizioni di trasmittanza limite ci sono lo stesso per legge, no? (Parlo di regione, a livello nazionale è assodato)

[girondone]

Poi c'è un problema anche pratico, cioè gli edifici sono isolati verso l'esterno ma non tra appartamenti, quindi sorgono anche problemi pratici di ricaldamento, se i tuoi vicini non ci abitano e spengono l'impianto tu faticherai anche a riscaldarti oltre che spendere una follia.

Cita:
Beh, che le pareti tra appartamenti (edifici nuovi) non sono isolate avrei qualcosa da ridire...

Da ridire c'è molto ma la realtà è che di isolamento non ce ne' per nulla. Ti va bene solo se hai il riscaldamento a pavimento allora è isolato con il bugnato del preformato.

Non opero in Liguria, ma rimarrei basito se mi diceste che il vostro dgr non prevede trasmittanza 0,8 verso vicini
Considerando che il 70% del patrimonio edilizio italiano ha pareti divisorie con trasmittanze che vanno dall'1,5 al 2 e passa direi che è già qualcosa... aggiungici che un appartamento nuovo anche se "spento" non scende certo a zero gradi e mi sento di dire che le dispersioni verso di esso siano relativamente trascurabili...
In ogni caso il medesimo problema si presenta anche nei condomini con le caldaiette che si facevano prima, con l'aggravante che lì la trasmittanza 0,8 te la sogni.

La sonora ca...ta è mettere la ripartizione sul vecchio, quello sì.

si si almeno lo 0,8 c'è
poi ci sono altre cose fatte con le chiappette..... ma lasciamo stare...

[mat]

Ciao girondone. Per il discorso su cosa seguire, dpr 59 o dgr locali, vale la clausola di cedevolezza; per cui nel mio caso, essendo che i dgr attuativi della legge 13 R.P. coprono completamente la materia, seguo solo quelli e presento le leggi 10 di conseguenza. Credo che un discorso simile si possa fare anche per le altre regioni.
Certo, questo a parte le famigerate nuove disposizioni del d.lgs 28...

[girondone]

guarda di sicuro si fa così in piemonte e lombardia

in liguria non hanno mai risposto a questa domanda
anche perchè frega a pochi!
ma le cose cambiano e come tra legge ligure e dpr 59 su molti aspetti
per edifici nuovi , ristrutt di imp termici contabilizz .... eccc.....

per il 28 lasciamo stare che è meglio

per sessere tranquilli di sicuro vince la legge regionale dove entrambe dicono quialcosa, ma su aspetti che la legge regionale non tratta conviene seguire il dpr 59
almeno così ho sempre fatto .. io e pochi altri a dire il vero.. ma nessuno controlla nulla quindi sempre ananrchia totale..

[skinny]

MI sono occupato tempo fa della progettazione di un edificio nuovo ed ho proposto il centralizzato.
Non c'era possibilità di rientrare nei limiti con caldaiette da 25 kW!
Mi confermate?

[girondone]

MI sono occupato tempo fa della progettazione di un edificio nuovo ed ho proposto il centralizzato.
Non c'era possibilità di rientrare nei limiti con caldaiette da 25 kW!
Mi confermate?

In che regione cin quale legge?

[skinny]

Sono del lazio, quindi leggi nazionali.

[jerryluis]

Onestamente la situazione si è presentata anche a me.
Per quanto riguarda ai misuratore di energia ho avutoi informazione diretta che:
1) IN alcuni paesi europei esistono leggi (e sono rispettate) di sostituzioen dei misuratori diretti dopo 5 anni perchè non in grado di garantire corrette misure.
GLi stessi misuratori sono installati in Italia e lavoranop per 10-20 e più anni senza manutenzioen con buona pace dei dati che escono
Una riflessione è d'obbligo.
2) Si stanno incrementando gli oneri per le letture e manutenzioni a fronte di consumi esigui, nonchè si stanno ampliando gli sbilanci di consumo degli appartamenti in funzione di esposizione, uso dell'immobile, abitudini con "guerre stile fantozzi"

Onestamente man mano che i ocnsumi si abbassano più mi verrebbe da dire che certe misure non dovrebbero servire e sarebbe più corretet fare una riparticione in base alla superficie dell'unità.
So che ciò è anacronistico e contrario alla legislazione, nonchè allo spirito di sprono al risparmio energetico, ma andare a misurare le inezie spesso costa quanto s enon più delle inezie.
Ciò significa raddoppiare il costo delle prime.
Sembra un assurdo ma questa è la realtà.

[girondone]

Sacrosanto jerry
È sempre meglio dividere male pochi consumi

Sul discorso temperatura della acqua minima per ilfunzionamento dei contabilizzatori?

[SimoneBaldini]

So che ciò è anacronistico e contrario alla legislazione, nonchè allo spirito di sprono al risparmio energetico, ma andare a misurare le inezie spesso costa quanto s enon più delle inezie.
Ciò significa raddoppiare il costo delle prime.

E proprio qui volevo arrivare, oggi abbiamo edifici che sulla carta consumano un'inezia, che senso ha suddividere questi costi? Posso capirlo su edifici che sono dei colabrodo energetici, ma se hanno dei costi energetici dell'ordine delle 400 euro l'anno, francamente mi pare assurdo fargli spendere 80 euro pre ripartire dei costi.

[jerryluis]

So che ciò è anacronistico e contrario alla legislazione, nonchè allo spirito di sprono al risparmio energetico, ma andare a misurare le inezie spesso costa quanto s enon più delle inezie.
Ciò significa raddoppiare il costo delle prime.

E proprio qui volevo arrivare, oggi abbiamo edifici che sulla carta consumano un'inezia, che senso ha suddividere questi costi? Posso capirlo su edifici che sono dei colabrodo energetici, ma se hanno dei costi energetici dell'ordine delle 400 euro l'anno, francamente mi pare assurdo fargli spendere 80 euro pre ripartire dei costi.

Gliene faremo spendere di più perchè periodicamente i compoennti andranno cambiati altrimenti ciccia, pe rnon parlare del nuemro di filtri da pulire e conseguente manutenzione etc..

[HUGO]

Il costo di un impianto di termoregolazione e contabilizzazione (progetto, ripartitori, circolatori, centraline e messa in servizio) si aggira sui 1000/1500 € ad appartamento.
Se contestualmente nn si cambia la caldaia 55% nisba.
Secondo voi, di questi tempi, per un condominio medio in percentuale quanti sono i capifamiglia disposti a pagare tale cifra ?
Certo, c'è una legge che lo impone e l'amministratore può fare svolgere i lavori d'ufficio.....risultato: in quel caso non basterebbero tutti gli avvocati del globo terracqueo per dirimere le cause tra condòmini e tra condomini ed installatori.

Visti i tempi questa storia della contabilizzazione andrebbe spostata in là di almeno 5/10 anni così come andrebbe cancellato il decreto Res.

[soloalfa]

So che ciò è anacronistico e contrario alla legislazione, nonchè allo spirito di sprono al risparmio energetico, ma andare a misurare le inezie spesso costa quanto s enon più delle inezie.
Ciò significa raddoppiare il costo delle prime.

E proprio qui volevo arrivare, oggi abbiamo edifici che sulla carta consumano un'inezia, che senso ha suddividere questi costi? Posso capirlo su edifici che sono dei colabrodo energetici, ma se hanno dei costi energetici dell'ordine delle 400 euro l'anno, francamente mi pare assurdo fargli spendere 80 euro pre ripartire dei costi.

Finché ci sono quelli che si ubriacano solo quando si paga alla romana...

[SimoneBaldini]

Finché ci sono quelli che si ubriacano solo quando si paga alla romana...

Hai ragione, ma se stiamo andando verso case a basso consumo energetico la possibilità di "ubriacarsi" è molto limitata.

[soloalfa]

Finché ci sono quelli che si ubriacano solo quando si paga alla romana...

Hai ragione, ma se stiamo andando verso case a basso consumo energetico la possibilità di "ubriacarsi" è molto limitata.

Sul riscaldamento potrei essere d'accordo. Sul sanitario un po' meno...

[SimoneBaldini]

Sul riscaldamento potrei essere d'accordo. Sul sanitario un po' meno...

Io parlo di riscaldamento, per il sanitario basta un contalitri semplice.

[soloalfa]

Si certo...
Comunque condivido quello che dici... ma c'è sempre un pero'...

Chi lo sa tra qualche anno quanto costerà l'energia? Gli edifici sono sempre più efficienti ma il costo dell'energia è sempre maggiore, che sia gas o elettricità...

Guarda negli ultimi anni cosa è successo: Le automobili sono sempre più efficienti, diesel o benzina e si fanno più km con un litro. Peccato che il litro costi il doppio di quanto le auto consumavano di più... Si spende più adesso o qualche anno fa?!