Asseverazione superbonus senza prevalenza residenziale

[caputese]

Ciao a tutti, vi chiedo un parere in merito al caso di asseverazione 110 di condominio o assimilato in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenziale sia inferiore al 50 per cento di quella totale del fabbricato.
Il caso specifico è questo. L'edificio ha 4 unità immobiliari: 2 residenze, un C/3 (laboratorio arti e mestieri) e un D/7 (strutture costruite specificatamente per il tipo di attività a cui sono destinate). Il C/3 e il D/7 non sono climatizzati, quindi non sarebbero comunque incentivabili.
La superficie del residenziale è inferiore al 50% della superficie complessiva.
In seguito a demolizione e ricostruzione sono state realizzate n.4 unità immobiliari residenziali, quindi cambio d'uso per le due unità non residenziali preesistenti, a parità di volume preesistente (urbanisticamente non è un ampliamento).
In sostanza, il superbonus sarà limitato solo alle 2 unità immobiliari preesistenti, che verranno in parte detratte, in quanto il volume riscaldato delle due unità viene incrementato in seguito alla loro ricostruzione.
Per redigere l'asseverazione, essendo il superbonus limitato alle sole due unità residenziali preesistenti, ho pensato di caricare l'asseverazione considerando solo quelle 2 u.i., perché le altre due non concorrono neanche per la coibentazione delle parti comuni (sia perché non riscaldate, sia perché la loro superficie e superiore a quelle del residenziale originario).
Secondo voi è corretto?

[marcoaroma]

Sembra corretto con l'accortezza di considerare come spese per la ricostruzione solo di 2 nuove abitazioni e non di 4.

[donatobeltomo]

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[caputese]

Mi correggo.
La risposta AdE 290/2022 riporta che "Nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari all'interno di un edificio, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione esistente al termine dei lavori. ... sempreché dal provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti il predetto cambio di destinazione d'uso, laddove al termine dei lavori l'edificio avrà prevalentemente funzione residenziale entrambi i condomini potranno usufruire del Superbonus per i lavori di miglioramento sismico ed efficientamento energetico".
Nel mio caso, in merito alle u.i. non detraibili alla stato ANTE, essendo formalizzato ed autorizzato il cambio d'uso a residenziale nello stato POST potrò considerare tutte le unità nelle detrazioni superbonus.
A questo punto nella mia asseverazione inserirò tutte le unità immobiliari (anche quelle inizialmente con destinazione e categoria catastale non detraibile, riportando per chiarezza nelle note che hanno subito un cambio d'uso a residenziale), ma non le porterò in detrazione in quanto nello stato ANTE non erano riscaldate.

[marcoaroma]

Si, in effetti la risposta dice di considerare per il discorso della prevalenza residenziale al situazione al termine dei lavori. Mentre dice anche che per i massimali va considerata quella all'inizio. per cui ne potrai considerare solo 2 per i i massimali, ma il motivo non è perché non sono riscaldate le altre 2 ma perché non sono residenziali all'inizio (e neanche pertinenze).

[caputese]

Si, in effetti la risposta dice di considerare per il discorso della prevalenza residenziale al situazione al termine dei lavori. Mentre dice anche che per i massimali va considerata quella all'inizio. per cui ne potrai considerare solo 2 per i i massimali, ma il motivo non è perché non sono riscaldate le altre 2 ma perché non sono residenziali all'inizio (e neanche pertinenze).

No, nella circolare n.20/2020 c'è una precisa risposta dell'AdE che scrive "sono, inoltre, ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo)"

[marcoaroma]

Si, ma dopo dice:
Per quanto riguarda il secondo quesito, concernente la modalità di
determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, si fa presente che con la
citata circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che, in analogia a
quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico
e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli
articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, anche ai fini del Superbonus, va
valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli
stessi.
Nel caso di specie, pertanto, per quanto riguarda gli interventi di miglioramento
sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di
spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due) e per quanto riguarda, gli interventi di
efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il
limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due).

[caputese]

Si, ma dopo dice:
Per quanto riguarda il secondo quesito, concernente la modalità di
determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, si fa presente che con la
citata circolare n. 30/E del 2020 (cfr. quesito 4.4.6) è stato chiarito che, in analogia a
quanto precisato per le spese sostenute per interventi finalizzati al risparmio energetico
e per interventi di recupero del patrimonio edilizio, attualmente disciplinati dagli
articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, anche ai fini del Superbonus, va
valorizzata la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante dagli
stessi.
Nel caso di specie, pertanto, per quanto riguarda gli interventi di miglioramento
sismico, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, il limite di
spesa sarà pari a euro 192.000 (96.000 per due) e per quanto riguarda, gli interventi di
efficientamento energetico, ai sensi del comma 1, lett. a) del medesimo articolo 119, il
limite di spesa sarà pari a euro 80.000 (40.000 per due).

Attenzione, se non sbaglio quello che riporti tu è riferito al numero di u.i. Cioè, il numero di unità immobiliari da prendere a riferimento per il massimale è quello esistente nell'ante (aldilà di frazionamenti o accorpamenti che possono avvenire nel post). Quello che dico io è che se nell'ante ci sono ad esempio 4 u.i., alcune delle quali hanno destinazione che non consente di agevolarle, e nel post subiscono un cambio d'uso che consente di usufruire del superbonus, allora lo posso fare, e il massimale sarà ottenuto come 40.000 x 4.
Non vorrei sbagliarmi, ma sono due aspetti diversi.

[johnb]

Nel portale ENEA io valorizzerei l'ante-operam, censendo le 4 u.i.: quando si inseriscono le non residenziali si indicherà la cat. catastale non residenziale e la superficie; il portale, in automatico, dovrebbe rilevare la residenzialità inferiore al 50% e stabilire i massimali per 2 unità. Attenzione che in questo caso sono ammessi solo interventi (trainanti e trainati) sulle sole parti comuni. L'ammissibilità al Superbonus del cambio d'uso per le non residenziali a fine lavori a mio avviso non si pone in quanto non riscaldate ex-ante.