Variazione catastale da A/2 a F/3 - Possibilità di bonus edilizi?

[VillaLiberty1110]

Buongiorno, vorrei sottoporre un quesito; ho provato a cercare discussioni simili già aperte nel forum (come indicato nel regolamento) senza apparente risultato.
Stiamo acquistando un immobile che ha subito in passato una ristrutturazione ordinaria, senza però essere ultimata (sono stati svolti lavori parziali come rifacimento tetto, facciate, fondamenta). Il proprietario attuale aveva beneficiato del bonus ristrutturazione legato alla SCILA presentata.
Attualmente tale SCILA risulta scaduta e l'immobile ad oggi è privo di impianti, pavimenti, serramenti, in sostanza è vuoto.
In precedenza ci avevano segnalato l'impossibilità di accedere ai bonus edilizi in quanto si tratterebbe di prosecuzione dei lavori e non di nuova ristrutturazione.
Però per procedere alla compravendita è stato ora necessario un aggiornamento catastale da A/2 a F/3, anche per impossibilità di produrre APE.
La mia domanda dunque è: qualora un immobile subisca una variazione catastale (in questo caso diciamo un declassamento) si potrebbe accedere ai bonus edilizi?
In termini catastali, potrebbe risultare come un "nuovo immobile" svincolato dalle precedenti ristrutturazioni e quindi accedere ai bonus per rendere abitabile quello che, di fatto, ora è un rustico?
Grazie a chi risponderà

[ponca]

se l'edificio è in corso di costruzione e sono opere di completamento non si possono utilizzare detrazioni
se l'edificio era esistente e le opere eseguite (prima avviate, poi sospese e ora riprese) sono di ristrutturazione edilizia si possono utlizzare le detrazioni

se la casa era stata accatastata come A/2 forse l'intervento non si configura come completamento, ma occorre capire qual è la situazione, la SCILA non esiste (esistono CILA, SCIA e CILAS), è certamente preferibile rivolgersi ai propri tecnici e al proprio commercialista che conoscono la situazione

[VillaLiberty1110]

La ringrazio per la risposta e per la correzione del nome della pratica, mi riferivo in effetti a una SCIA.
Da quanto sappiamo, il proprietario attuale ha beneficiato di tutto il plafond del bonus edilizio per gli interventi eseguiti, seppur parziali; ovvero come lei ipotizzava opere prima avviate, poi sospese e ora da riprendere.
La pratica SCIA, alla quale si lega la richiesta di bonus, comprendeva tutto l’intervento sia perchè all’inizio il proprietario pensava di concluderli sia per ottenere i permessi paesaggistici dalla sovrintendenza (essendo zona soggetta).
Avevamo già approfondito questo punto con commercialista, ma essendo una prosecuzione dei lavori (per i quali è stata fatta richiesta di bonus) non si poteva accedervi. Dato che la situazione attuale è cambiata con questa variazione catastale, volevamo riprendere il discorso per capire se c’è margine di utilizzo dei bonus; proprio perchè con questa nuova categoria catastale, l’attuale proprietario sta ammettendo che l’immobile non è completato e allo stato di fatto risulta rustico.
In ogni caso cercheremo di esplorare nuovamente il tutto sia con commercialista che con tecnico che ci sta seguendo.
Grazie per eventuale riscontro.

[ponca]

a mio parere il nocciolo della questione è vedere se si tratta di un nuovo intervento o della prosecuzione/completamento del precedente
da quello che scrivi (diamoci del tu) l'intervento pare essere il completamento del precedente, la variazione catastale a mio parere non è dirimente.
Per il precedente intervento è stata trasmessa una fine lavori al comune?

l'invito a sentire i tuoi tecnici non vuole essere maleducato ma sono situazioni generalmente abbastanza complesse e per dare un parere che poi possa essere utile è bene conoscere bene come stanno le cose.

[NoNickName]

a mio parere il nocciolo della questione è vedere se si tratta di un nuovo intervento o della prosecuzione/completamento del precedente

La categoria catastale f3 si riferisce ai fabbricati in corso di costruzione e quindi non ancora ultimati. E’ una categoria provvisoria la cui durata varia da 6 mesi ad un anno. L’immobile in costruzione viene identificato con la categoria F3, per poi essere accatastato a seconda dell’uso delle varie porzioni dell’immobile. Quindi non può essere un nuovo intervento, ma il completamento del precedente.
La cessione di un immobile non ultimato, accatastato nella categoria catastale F/3, dunque senza attribuzione di rendita, è imponibile Iva (e non esente).

Il Fisco ha chiarito che, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 17/2023, “per richiedere la detrazione per ristrutturazione edilizia è necessario, in ogni caso, che alla fine dei lavori questi immobili rientrino nelle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali e relative pertinenze)”.
Ovviamente non si può godere due volte dello stesso beneficio fiscale da parte di due diversi soggetti sullo stesso immobile.

Quindi non solo la risposta alla tua domanda è con tutta probabilità NO, ma per di più dovrai pagare anche l'IVA sul valore dell'immobile nello stato di fatto in cui si trova.

In generale, mai comprare un immobile senza una chiara situazione civilistica e urbanistica, soprattutto se ha una storia travagliata come questo.

[ponca]

https://www.fiscooggi.it/posta/ristrutt ... ruzione-f3

la situazione dovrebbe essere questa per quanto ho capito
l'edificio immagino non fosse di nuova costruzione ma siccome i lavori di ristrutturazione avviati non sono stati ultimati è stato riaccatastato in F/3
non escluderei a priori la possibilità ma se si ha diritto o meno ad un nuovo plafond da 96K onestamente non saprei dirlo
forse sulla circolare citata c'è qualche informazione in più

[johnb]

https://www.fiscooggi.it/posta/ristrutt ... ruzione-f3

la situazione dovrebbe essere questa per quanto ho capito
l'edificio immagino non fosse di nuova costruzione ma siccome i lavori di ristrutturazione avviati non sono stati ultimati è stato riaccatastato in F/3
non escluderei a priori la possibilità ma se si ha diritto o meno ad un nuovo plafond da 96K onestamente non saprei dirlo
forse sulla circolare citata c'è qualche informazione in più

In un caso simile si è ritenuto che il diritto fosse di un unico plafond, cristallizzando la situazione al primo titolo abilitativo. Una variabile potrebbe essere il lasso di tempo intercorso (tra i due titoli), nel caso di specie c'era quasi una conseguenzialità (interrotta solo dalla compravendita) e pertanto si è optato per un approccio prudente.

[VillaLiberty1110]

a mio parere il nocciolo della questione è vedere se si tratta di un nuovo intervento o della prosecuzione/completamento del precedente
da quello che scrivi (diamoci del tu) l'intervento pare essere il completamento del precedente, la variazione catastale a mio parere non è dirimente.
Per il precedente intervento è stata trasmessa una fine lavori al comune?

l'invito a sentire i tuoi tecnici non vuole essere maleducato ma sono situazioni generalmente abbastanza complesse e per dare un parere che poi possa essere utile è bene conoscere bene come stanno le cose.

Buonasera, grazie molte per la risposta e il tempo dedicato.
L'immobile in realtà è stato costruito ad inizio Novecento e circa 10 anni fa sono iniziati i lavori di ristrutturazione, purtroppo mai completati. Prima della pandemia è stata chiesta una proroga fine lavori di due anni.
Abbiamo controllato con l'ufficio tecnico comunale e la pratica risulta scaduta senza necessità di sanatoria; l'unico pagamento dovuto potrebbe essere un conguaglio degli oneri alla ripresa dei lavori.
Inoltre, risulta tutto in regola, quindi non ci sono lavori da condonare o cambi di destinazione d'uso da richiedere.
Il consiglio sui tecnici è super apprezzato, vorrei però approfondire anche in autonomia per conoscere l'argomento e poter capire meglio la situazione. Ovviamente il tutto è affidato a professionisti; diciamo però che mi piace essere informato a mia volta.

[VillaLiberty1110]

https://www.fiscooggi.it/posta/ristrutt ... ruzione-f3

la situazione dovrebbe essere questa per quanto ho capito
l'edificio immagino non fosse di nuova costruzione ma siccome i lavori di ristrutturazione avviati non sono stati ultimati è stato riaccatastato in F/3
non escluderei a priori la possibilità ma se si ha diritto o meno ad un nuovo plafond da 96K onestamente non saprei dirlo
forse sulla circolare citata c'è qualche informazione in più

In un caso simile si è ritenuto che il diritto fosse di un unico plafond, cristallizzando la situazione al primo titolo abilitativo. Una variabile potrebbe essere il lasso di tempo intercorso (tra i due titoli), nel caso di specie c'era quasi una conseguenzialità (interrotta solo dalla compravendita) e pertanto si è optato per un approccio prudente.

Grazie per la risposta.
I primi interventi di ristrutturazione sono stati eseguiti circa 10 anni fa; quindi l'attuale proprietario (che da quanto sappiamo ha usato tutto il plafond di €96k) ha già recuperato tutto. Gli interventi che mancano saranno eventualmente ripresi tra fine anno e anno 2025. Quindi in sostanza sono passati 10 anni dal primo utilizzo del bonus.

[VillaLiberty1110]

a mio parere il nocciolo della questione è vedere se si tratta di un nuovo intervento o della prosecuzione/completamento del precedente

La categoria catastale f3 si riferisce ai fabbricati in corso di costruzione e quindi non ancora ultimati. E’ una categoria provvisoria la cui durata varia da 6 mesi ad un anno. L’immobile in costruzione viene identificato con la categoria F3, per poi essere accatastato a seconda dell’uso delle varie porzioni dell’immobile. Quindi non può essere un nuovo intervento, ma il completamento del precedente.
La cessione di un immobile non ultimato, accatastato nella categoria catastale F/3, dunque senza attribuzione di rendita, è imponibile Iva (e non esente).

Il Fisco ha chiarito che, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 17/2023, “per richiedere la detrazione per ristrutturazione edilizia è necessario, in ogni caso, che alla fine dei lavori questi immobili rientrino nelle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali e relative pertinenze)”.
Ovviamente non si può godere due volte dello stesso beneficio fiscale da parte di due diversi soggetti sullo stesso immobile.

Quindi non solo la risposta alla tua domanda è con tutta probabilità NO, ma per di più dovrai pagare anche l'IVA sul valore dell'immobile nello stato di fatto in cui si trova.

In generale, mai comprare un immobile senza una chiara situazione civilistica e urbanistica, soprattutto se ha una storia travagliata come questo.

Grazie per le indicazioni.
Da quanto abbiamo capito, è stata chiesta questa variazione catastale perchè l'immobile, essendo privo di impianti, non poteva generare una classe energetica per APE.
Stiamo assolutamente approfondendo il tutto con tecnico, sperando di risolvere la situazione.
Idealmente sarebbe da mantenere la categoria A/2 e proseguire i lavori anche senza bonus.

[VillaLiberty1110]

https://www.fiscooggi.it/posta/ristrutt ... ruzione-f3

la situazione dovrebbe essere questa per quanto ho capito
l'edificio immagino non fosse di nuova costruzione ma siccome i lavori di ristrutturazione avviati non sono stati ultimati è stato riaccatastato in F/3
non escluderei a priori la possibilità ma se si ha diritto o meno ad un nuovo plafond da 96K onestamente non saprei dirlo
forse sulla circolare citata c'è qualche informazione in più

Ti ringrazio molto per il link; sembrerebbe la stessa situazione, ovvero immobile già esistente (primi anni '900), ristrutturazione avviata circa 10 anni fa ma mai ultimata, ma sicuramente una volta ultimati i lavori tornerebbe in A/2.

[VillaLiberty1110]

Buongiorno a tutti, volevo aggiornarvi circa questa discussione.
Per un disservizio al servizio di trasmissione telematica, fortunatamente la richiesta di variazione catastale (DOCFA) da A/2 a F/3 non è mai avvenuta.
Abbiamo subito provveduto a bloccare qualsiasi variazione e, come suggerito da un altro utente, procedere con impianto simulato per ottenere APE nella classe più bassa. Di questo se ne occuperà un termotecnico specializzato.
Approfondiremo con commercialista la possibilità di accedere ai bonus, probabilmente non 50% perchè già utilizzato, ma potrebbe esserci margine per altri bonus, tipo Ecobonus 65%, barriere architettoniche ecc.
Ringrazio tutti quelli che hanno risposto e spero che questo topic possa essere utile anche ad altri.

[Frank2]

Impianto simulato ed ecobonus

[ilverga]

Impianto simulato ed ecobonus

In tante occasioni ho, purtroppo, avuto modo di constatare che i commercialisti non ne sanno una mazza di condizioni necessarie e requisiti tecnici in materia di Ecobonus.
Non ditemi che non vi è mai capitato qualche cliente che, su consiglio del commercialista, vi chiedesse pratica EB per portare in detrazione l'impianto fotovoltaico...