MINICONDOMINIO?

[c.e.]

Buondì,
solo per sapere se ci trovate obiezioni....
Società agricola detiene un'immobile composto da 2 u.i. residenziali.
Dato che non può accedere al 110%, uno degli amministratori cede in comodato a se stesso entrami gli appartamenti (e su uno ci fa' anche la residenza).
In questo modo si forma il "minicondominio" con 2 u.i. unico proprietario e può accedere al 110% con scadenza al 31/12/2023

E' fattibile?

[NoNickName]

I soggetti che possono beneficiare dell'agevolazione fiscale sono i condomìni e, come previsto dal comma 66 della legge di Bilancio 2021, le persone fisiche, a patto che i lavori e gli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più soggetti, non rientrino nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione.
I comodatari possono beneficiare, in base a un contratto di comodato regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Tuttavia, come spesso mi piace ricordare, non esiste un condominio senza una pluralità di proprietari, ma questo è un mio vecchio cavallo di battaglia...

[vinz75]

Tuttavia, come spesso mi piace ricordare, non esiste un condominio senza una pluralità di proprietari, ma questo è un mio vecchio cavallo di battaglia...

Ma infatti non è un condominio. ma questa casistica viene trattata come se lo fosse, cioè con le stesse regole.

[umstudio]

Io ho un caso di una vecchia casa in centro storico, fisicamente indivisa cioè entrando è di fatto una sola abitazione.
Però da sempre è accatastata due piano con un sub di proprietà del marito e altri due piani con altro subalterno di proprietà della moglie.

Ora i coniugi vorrebbero accedere al 110% come condominio.
Secondo voi se gli facessi allacciare due contatori enel per i rispettivi piani per dare una ufficialità anche impiantistica alle due unità, potrei considerarlo condominio anche se internamente non vi è una scala comune ma è rispetto di fatto un unica abitazione?

[vinz75]

In base alla tua descrizione è un condominio, con o senza scala comune.
Il requisito è che ci sia impianto termico, dunque non vedo la necessità di entrare nel merito del contatore enel prima dei lavori.

[umstudio]

In base alla tua descrizione è un condominio, con o senza scala comune.
Il requisito è che ci sia impianto termico, dunque non vedo la necessità di entrare nel merito del contatore enel prima dei lavori.

si certo è tutta riscaldata.
Mi lascia perplesso considerarlo un condominio quando ho un unico contatore enel... vuol dire che uno vende corrente all'altro di fatto il che non è possibile

[NoNickName]

Eh, no. Se sono due particelle, devono essere fuse catastalmente, prima dell'intervento. Oppure ri-suddivise dal punto di vista edilizio per delimitare i volumi. Ne seguirà il ricalcolo di tutte le rendite catastali a seconda della scelta intrapresa, ecc.
Ovviamente entrambi gli appartamenti dovranno avere i servizi richiesti (cucina, bagno, ecc...).
Se invece il sub della moglie o del marito non ha cucina e bagno, non può essere considerato abitabile.
Non si può effettuare l’unione urbanistica o catastale di due unità aventi proprietà diversa. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, in un caso di questo tipo, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali.

C'è una grossa irregolarità catastale, oltre al fatto che uno dei due sub è un cliente nascosto ai fini ARERA, anche se non rileva ai fini superbonus.
Inoltre uno dei due sub presumo non abbia utenze, e quindi non sta pagando oneri dovuti e gravanti (canoni di depurazione e fognatura, ecc.).

Sarebbe il caso che l'educazione civica cominci a prevalere e ci imponga di far rispettare la legge, denunciando questi abusi.

[vinz75]

Io parto dal presupposto che tu abbia verificato la situazione urbanistica con visure e che le due unità siano "regolari".
Chiaro che se così non fosse allora è un'altra storia.

Ma se le due unità sono urbanisticamente conformi, cioè in comune sono depositati progetti con due unità ciascuna con la sua cucina ecc, allora non ci sono problemi. L'uso che ognuno fa della propria abitazione è lecito: se in una stanza di 8 mq ci faccio dormire mia figlia sono libero di farlo. Non sto compiendo un abuso.

[umstudio]

Io sono termotecnico, l'architetto mi ha detto che sono sempre state accatastate così e che il commercialista gli ha detto che per loro si può considerare condominio.

Io che non sono edile ma progetto tubi e impianti, però non sono convinto come giustamente fa notare nonickname. Di fatti la prima cosa che ho detto è che i contatori enel devono essere dedicati.
Adesso mi farò mandare le piante catastali per vedere se cucina, bagno e camera sono presenti su entrambi i subalterni altrimenti gli dico che non vado neppure avanti a fare analisi di fattibilità.

[NoNickName]

sono sempre state accatastate così

Lo sento dire spesso: "Ho sempre fatto così" al che io rispondo "Hai sempre sbagliato".

Adesso mi farò mandare le piante catastali per vedere se cucina, bagno e camera sono presenti su entrambi i subalterni

Sicuramente sono presenti. La questione è "lo stato di fatto", non i documenti catastali, risalenti a 10 o 20 anni fa.
Dai documenti catastali probabilmente le UI sono due, con i tramezzi. Ma adesso i tramezzi saranno spariti.

[vinz75]

Adesso mi farò mandare le piante catastali per vedere se cucina, bagno e camera sono presenti su entrambi i subalterni altrimenti gli dico che non vado neppure avanti a fare analisi di fattibilità.

Le piante catastali non hanno alcun valore.
Quello che conta sono i progetti depositati in comune.
Se tu sei l'asseveratore questa è una questione sostanziale. Chiedi all'architetto esplicitamente se la situazione rilevata è conforme e legittima e fatti rilasciare una dichiarazione.

Parentesi. L'asseveratore non è e non può essere un tuttologo. Io per tutte le questioni che non sono di mia diretta competenza mi faccio rilasciare le dichiarazioni. Faccio un esempio concreto. L'asseveratore dichiara che nel cantiere è rispettata la norma sulla sicurezza. Io questa dichiarazione la faccio con in mano la dichiarazione del diretto incaricato.
Di fatto l'asseveratore sarà il primo ad essere chiamato in causa, questo è inevitabile. Ma subito dopo, grazie anche alla assicurazione, tutte le responsabilità verranno a galla.

[umstudio]

Grazie dei consigli, sono concorde con voi.