contatori indipendenza funzionale

[maxmar11]

Per essere sicuri dell'indipendenza funzionale degli impianti in un plurifamiliare con corte/parcheggi interna basta avere le utenze luce acqua intestate singolarmente?
Anche gas e Riscaldamento con caldaia e bombola di gas va bene direi.
Giusto?

[Terminus]

Devi assimilare ad unifamiliare ?
Almeno 3 dei 4 impianti acqua, elettricità, gas, riscaldamento devono essere di proprietà esclusiva
Quindi punti di consegna (contatori) distinti.
Se non c'è punto di consegna perchè ci sono le bombole del gas, non ci sono problemi.

[maxmar11]

Si assimilata a unifamiliare
Si ho contatore singolo per acqua e luce e la bombola del gas x riscaldamento con caldaia e piano cottura.
Mi era venuto il dubbio perché qui ormai ne leggi di tutti i colori sulle tubature l’allaccio su strada ecc....
C’è una corte condominiale con lo sportello dei contatori acqua e luce ma ognuno ha il suo contatore singolo con l’utenza intestata ad ogni singolo proprietario

[Alessandro_F]

Riesumo questo topic per chiedervi se quanto si era scritto rimane ancora valido oppure se, dopo la risposta 810/2021, è necessario rivedere quanto scritto.

Nella risposta infatti viene detto: "[...] gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall'interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all'allaccio condominiale, si ritiene che l'unità abitativa in questione non può ritenersi "funzionalmente indipendente" ai sensi dell'ultimo periodo del citato comma 1-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio.".

Possiedo un'u.i. sita in condominio (3 proprietari distinti) che reputavo funzionalmente indipendente poiché provvista di 3 contatori autonomi. Come faccio a verificare che l'allaccio sia esclusivo? C'è qualche modo per esserne certi? Se scopro che almeno due impianti condividono l'allaccio con gli altri condòmini non potrei più fruire del bonus in autonomia?

Il mio termotecnico non ha mai verificato se i contatori fossero esclusivi anche dal punto di vista dell'allaccio, mi ha solo chiesto se avessi i contatori autonomi. A marzo partono i lavori e mi si sta gelando il sangue.
Vi prego, qualcuno cortesemente mi dica come verificare che l'allaccio sia esclusivo: gliene sarei davvero grato.

[Tom Bishop]

Il contatore è dell'ente di distribuzione o privato. Se è dell'ente di distribuzione non serve verificare altro.

[Alessandro_F]

Il contatore è dell'ente di distribuzione o privato. Se è dell'ente di distribuzione non serve verificare altro.

Ti ringrazio infinitamente per la risposta.
Replico con un paio di domande (perdona la mia ignoranza ma non sono un addetto ai lavori, purtroppo): come faccio a distinguere un contatore privato da quello dell'ente di distribuzione? Basta che ci sia il logo dell'ente di distribuzione (p.es. "Enel" per l'impianto elettrico o "Iren" per quello del gas)?
In sostanza, se verifico che il contatore è dell'ente di distribuzione non devo verificare che l'impianto condivida o meno l'allaccio con gli impianti degli altri due condòmini? Se posso permettermi di chiedertelo, data la mia ignoranza in materia: come mai?
Ti ringrazio in anticipo per l'eventuale risposta.

Edit: ritengo che i contatori di tutti gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) installati nella mia abitazione appartengano al relativo ente di distribuzione. Prima m'ero lasciato prendere dalla fretta nel risponderti. Dopo aver cercato su Google "contatore privato" ho capito la differenza fra quest'ultimo e quello dell'ente di distribuzione. In pratica, il contatore privato è un contatore che si può installare in autonomia per leggere i propri consumi, mentre un contatore fornito dall'ente di distribuzione... beh, in effetti il nome è chiaro di per sé.
Quindi se i tre contatori (acqua, energia elettrica e gas) sono installati dall'ente di distribuzione non mi deve importare il fatto che abbiano l'allaccio in comune, giusto?

[Terminus]

Tre contatori fiscali dell'Ente, corrispondenti a tre contratti di fornitura e quindi a tre POD (point of delivery).
Quello che c'è a monte non è affar nostro.

[Alessandro_F]

Tre contatori fiscali dell'Ente, corrispondenti a tre contratti di fornitura e quindi a tre POD (point of delivery).
Quello che c'è a monte non è affar nostro.

Ti ringrazio per il contributo!

Perfetto! Quindi, in sostanza, se ogni contatore è installato dal relativo ente di distribuzione (ergo ogni contatore ha il proprio POD), l'Agenzia non potrà mai contestare a seguito di eventuali controlli l'indipendenza funzionale dell'abitazione, dato che gli impianti aventi tali caratteristiche vengono considerati ad uso esclusivo di suddetta abitazione indipendentemente dal fatto che condividano o meno l'allaccio con altri impianti, dico bene?

[skumpic]

se hai un pod che serve più unità immobiliari allora quelle unità non sono funzionalmente indipendenti.
Per fartela semplice, ipotizzando che tutte le unità siano abitate, l'indipendenza funzionale ce l'avete se tutti si pagano la propria bolletta di gas, acqua, elettricità.
Se così non è, ad esempio perché avete un unica caldaia, e quindi pagate 1 bolletta del gas non siete funzionalmente indipendenti (semplificando).

Se per esempio avete 3 immobili funzionalmente indipendenti (perché ognuno predisposto in fase di costruzione con il proprio impianto) di unico proprietario, il quale ha installato un unica caldaia, per noi è comunque un problema perché nella pratica Enea dobbiamo inserire il codice del catasto caldaie (e lì ci sarebbe una caldaia a fronte di 2 immobili che provano ad accedere al superbonus)

[vinz75]

Se ti arrivano le bollette significa che i contatori sono del gestore.
Altrimenti la bolletta è condominiale ed i "sotto contatori privati" servono solo per ripartire correttamente le spese.

[Terminus]

se hai un pod che serve più unità immobiliari allora quelle unità non sono funzionalmente indipendenti.

Non solo. Si configura un utente nascosto per la rete pubblica, contrariamente a quanto prescrive ARERA. E qui AdE potrebbe domani trovare appiglio per contestare qualcosina.
Sarebbe bene quindi che anche nelle plurifamiliari unico proprietario, tutte le uuii abbiano il proprio contatore fiscale (proprio POD e propria bolletta).

[Alessandro_F]

Vi ringrazio tutti per l'utilissimo aiuto che mi avete dato coi vostri interventi e chiedo venia per la risposta tardiva.

Ora ho il cuore in pace: nell'abitazione in cui verranno eseguiti gli interventi in ottica SB ogni singolo contatore ha il proprio POD e ciascun condòmino paga la propria bolletta al relativo fornitore ed è inoltre possessore di una caldaia a servizio esclusivo della propria abitazione.

Domanda banale per voi ma non per me: qualora gli impianti elettrico/idrico/riscaldamento fossero anche a servizio di una pertinenza di proprietà esclusiva del possessore dell'abitazione su cui si eseguono gli interventi, verrebbe meno il requisito dell'indipendenza funzionale poiché gli impianti non servono soltanto la singola abitazione ma anche una sua pertinenza? Suppongo di no, ma lo chiedo per sicurezza.

Nella casa dei miei genitori, che come me hanno intenzione di usufruire del SB, la bolletta dell'acqua è invece condivisa - purtroppo - col fratello di mio padre. Non avevamo idea del fatto che una pratica simile fosse illegale (mi hanno riferito che è stato proprio l'ente di distribuzione a creare dei problemi quando gli era stato richiesto di installare a ciascuno il proprio contatore): cercheremo di sistemare le cose prima che partano i lavori!

Edit: dovrebbe trattarsi di una sorta di contatore condominiale dato che ETRA stessa applica uno sconto all'importo che paghiamo in bolletta in virtù del fatto che l'impianto serve due abitazioni. La fattura è però intestata unicamente a mio padre, che poi ne divide le spese col fratello.

[vinz75]

Nella casa dei miei genitori, che come me hanno intenzione di usufruire del SB, la bolletta dell'acqua è invece condivisa - purtroppo - col fratello di mio padre. Non avevamo idea del fatto che una pratica simile fosse illegale (mi hanno riferito che è stato proprio l'ente di distribuzione a creare dei problemi quando gli era stato richiesto di installare a ciascuno il proprio contatore): cercheremo di sistemare le cose prima che partano i lavori!

Un attimo.
Il discorso che ti è stato fatto vale solo per elettricità e gas.
Il contatore dell'acqua può essere comune ed avere contatori "privati" per la corretta ripartizione.
In questo non c'è niente di illegale.

[skumpic]

A patto di pagare canoni e costi di depurazione per 2 utenze.

[NoNickName]

Il contatore dell'acqua può essere comune ed avere contatori "privati" per la corretta ripartizione.

No.

[vinz75]

Il contatore dell'acqua può essere comune ed avere contatori "privati" per la corretta ripartizione.

No.

Sicuro?
L'utenza nei condomini può essere legittimamente assegnata all'amministratore.
C'è l'obbligo di installazione dei contatori nelle singole unità, ma solo per la corretta ripartizione delle spese.
Cioè non è obbligatorio un punto di consegna individuale.

Poi forse mi sono perso più recenti normative.

[Alessandro_F]

Nella casa dei miei genitori, che come me hanno intenzione di usufruire del SB, la bolletta dell'acqua è invece condivisa - purtroppo - col fratello di mio padre. Non avevamo idea del fatto che una pratica simile fosse illegale (mi hanno riferito che è stato proprio l'ente di distribuzione a creare dei problemi quando gli era stato richiesto di installare a ciascuno il proprio contatore): cercheremo di sistemare le cose prima che partano i lavori!

Un attimo.
Il discorso che ti è stato fatto vale solo per elettricità e gas.
Il contatore dell'acqua può essere comune ed avere contatori "privati" per la corretta ripartizione.
In questo non c'è niente di illegale.

Vi ringrazio per aver esposto le vostre opinioni!

Ho chiesto lumi a mio padre e mi ha riferito che ETRA è al corrente della nostra situazione e che gli ha addirittura proposto una tariffa agevolata tenendo conto del fatto che l'impianto è a servizio di due abitazioni: onestamente non so che pensare. Proverò a chiamare ETRA per ricevere ulteriori chiarimenti. Comunque, avendo gli altri tre impianti autonomi l'abitazione può dirsi funzionalmente indipendente; per sicurezza chiariremo anche la questione dell'impianto idrico.

In ogni caso, scusate se mi ripeto e risulto pedante, ma se uno o più impianti esclusivi vengono condivisi con una pertinenza non c'è perdita di autonomia/esclusività in relazione a quegli impianti, giusto? P.es., se la corrente che arriva al garage proviene dall'abitazione, l'impianto elettrico viene comunque annoverato come impianto che contribuisce al raggiungimento del requisito di "abitazione funzionalmente indipendente", giusto?

[NoNickName]

Sicuro?
L'utenza nei condomini può essere legittimamente assegnata all'amministratore.
C'è l'obbligo di installazione dei contatori nelle singole unità, ma solo per la corretta ripartizione delle spese.
Cioè non è obbligatorio un punto di consegna individuale.

Poi forse mi sono perso più recenti normative.

Per la verità hai ragione tu, anche se l'ARERA più volte, non ultima nel marzo 2021, ma già a partire da molti anni (almeno 2016), ha espresso la necessità di ricorrere alla tariffazione puntuale per unità abitativa.

[Coin Mattia]

Mi aggrego anche io avendo un intervento con problematiche simili:
Abitazione bifamiliare con 2 unità con:
- accesso indipendente da scoperto comune
- 2 contatori per l'elettricità separati
- 1 solo contatore del gas ma 2 caldaie separate
- fontana per l'acqua (dunque non è servita da acquedotto), unica fontana che fornisce tutte e 2 le unità

Ora il dubbio è se la fontana (unica) possa comunque valere come utenza indipendente (dato che comunque non ci sono utenze attive) e dunque, in caso si possano considerare 2 unità indipendenti, presumo non ci siamo problemi a cambiare ognuno la propria caldaia (anche se servite dalla stessa utenza gas).

[Terminus]

Caso simile: sorgente privata che riempie serbatoi con distribuzione acqua indipendente tra le uuii.
Ad interpello AdE ha risposto che NO, non si possono considerare con impianto acqua indipendente.

[Coin Mattia]

Caso simile: sorgente privata che riempie serbatoi con distribuzione acqua indipendente tra le uuii.
Ad interpello AdE ha risposto che NO, non si possono considerare con impianto acqua indipendente.

Ahia, quindi o gli faccio aprire un'altra fontana privata (ma penso che allo stato attuale dovrebbe allacciarsi all'acquedotto) o separa la linea del gas; oppure devo trattarlo come condominio (il che mi darebbe più tempo ma non avendo mai gestito un condominio e sapendo che è più incasinato, un po' mi mette paura).

[Ronin]

per me la fontana non è un impianto, ci vai e ti riempi i secchi a mano, giusto? non c'è un tubo che dalla vasca va dentro le UI.
per me se separi i contatori del gas sono indipendenti, però è un caso da interpello, la risposta potrebbe differire da quella di terminus.

[skumpic]

Mi aggrego anche io avendo un intervento con problematiche simili:
Abitazione bifamiliare con 2 unità con:
- accesso indipendente da scoperto comune
- 2 contatori per l'elettricità separati
- 1 solo contatore del gas ma 2 caldaie separate
- fontana per l'acqua (dunque non è servita da acquedotto), unica fontana che fornisce tutte e 2 le unità

Ora il dubbio è se la fontana (unica) possa comunque valere come utenza indipendente (dato che comunque non ci sono utenze attive) e dunque, in caso si possano considerare 2 unità indipendenti, presumo non ci siamo problemi a cambiare ognuno la propria caldaia (anche se servite dalla stessa utenza gas).

Imho l'indipendenza funzionale c'è l'hai solo nel caso in cui a partire dai contatori (misuratori fiscali) non hai nessuna tratta di impianto in comune con altre unità, in modo che se volessi "chiudere tutti i misuratori" questo non pregiudichi il godimento dell'altro.

[ST.SIM]

Mi aggancio a questo thread sull'indipendenza funzionale, mi trovo nel caso di n° 2 unità abitative terra/tetto senza indipendenza funzionale, con impianto autonomo ma entrambe di proprietà di una stessa persona. Il proprietario vuole usufruire del bonus 110% in entrambe le abitazioni per la sostituzione del generatore termico, serramenti e fotovoltaico.
Come tratto questo tipo di intervento ?? Come condominio minimo ? come unifamiliari ??

[vinz75]

Mi aggancio a questo thread sull'indipendenza funzionale, mi trovo nel caso di n° 2 unità abitative terra/tetto senza indipendenza funzionale, con impianto autonomo ma entrambe di proprietà di una stessa persona. Il proprietario vuole usufruire del bonus 110% in entrambe le abitazioni per la sostituzione del generatore termico, serramenti e fotovoltaico.
Come tratto questo tipo di intervento ?? Come condominio minimo ? come unifamiliari ??

Esattamente come condominio minimo.

[ST.SIM]

Si può considerare come condominio minimo anche se il proprietario è lo stesso per le 2 unità ??

[vinz75]

Enea non distingue tra condominio minimo o condominio costituito.
L'intervento è trattato come condominio di 2 unità, ciascuna avente lo stesso beneficiario.
Tecnicamente devi pensare l'intervento in questi termini, come ribadito in più interpelli.
Le parti comuni sono intese comuni al fabbricato, non alla proprietà: facciate, eventuali impianti centralizzati ecc
Non so se ho risposto alla tua domanda

[NoNickName]

Si può considerare come condominio minimo anche se il proprietario è lo stesso per le 2 unità ??

In realtà NO, ma se ne è parlato tanto. Ai fini ecobonus sì, ma ai fini civilistici non esiste un condominio di un solo proprietario.

Negli edifici in condominio sono compresenti porzioni immobiliari di proprietà esclusiva e di proprietà comune.
Il condominio, secondo la legge italiana, è un istituto che indica comproprietà sulle parti o degli edifici che sono composti da più unità immobiliari.
E' evidente che una persona non può avere comproprietà con se stesso.

Quindi tu procedi come condominio minimo, anche se assurdo.

EDIT: la proprietà privata o comproprietà sono diritti che pertengono alle persone, non alle cose.

[Seamew]

Mi aggancio a questo thread sull'indipendenza funzionale, mi trovo nel caso di n° 2 unità abitative terra/tetto senza indipendenza funzionale, con impianto autonomo ma entrambe di proprietà di una stessa persona. Il proprietario vuole usufruire del bonus 110% in entrambe le abitazioni per la sostituzione del generatore termico, serramenti e fotovoltaico.
Come tratto questo tipo di intervento ?? Come condominio minimo ? come unifamiliari ??

Io ho questo caso....bifamiliare orizzontale (affiancate).
Accesso indipendente ma hanno:
- 1 contatore gas
- 1 contatore ENEL
- 1 contatore acquedotto
dentro hanno caldaie e impianti separati...
Ora...ovviamente NON le posso trattare come due singole unità indipendenti....ma allora le tratto come? come un condominio?
Ok e quali sono le parti comuni?
Questo equivale a dire che tutta la parete perimentrae la devo considerare come parte comune...ma è corretto???
Non ho mai smanettato....ma immagino che in ENEA se hai un condominio (minimo o costituito che sia) non puoi avere solo interventi TRAINATI ma ti serve il TRAINANTE sull'isolamento...
Voi come fate?

[skumpic]

Mi aggancio a questo thread sull'indipendenza funzionale, mi trovo nel caso di n° 2 unità abitative terra/tetto senza indipendenza funzionale, con impianto autonomo ma entrambe di proprietà di una stessa persona. Il proprietario vuole usufruire del bonus 110% in entrambe le abitazioni per la sostituzione del generatore termico, serramenti e fotovoltaico.
Come tratto questo tipo di intervento ?? Come condominio minimo ? come unifamiliari ??

Io ho questo caso....bifamiliare orizzontale (affiancate).
Accesso indipendente ma hanno:
- 1 contatore gas
- 1 contatore ENEL
- 1 contatore acquedotto
dentro hanno caldaie e impianti separati...
Ora...ovviamente NON le posso trattare come due singole unità indipendenti....ma allora le tratto come? come un condominio?
Ok e quali sono le parti comuni?
Questo equivale a dire che tutta la parete perimentrae la devo considerare come parte comune...ma è corretto???
Non ho mai smanettato....ma immagino che in ENEA se hai un condominio (minimo o costituito che sia) non puoi avere solo interventi TRAINATI ma ti serve il TRAINANTE sull'isolamento...
Voi come fate?

Le bifamiliari di solito sono il classico caso di condominio orizzontale. La parti comuni potrebbero essere il tetto, quasi sicuramente le fondamenta, magari anche le scale e quasi sicuramente le fogne.
Nel caso siano di un unico proprietario, la situazione è quella del condominio "minimo" fino a 4 ui di unico proprietario

[Seamew]

Si ma devo fare cappotto e cambiare i singoli generatori di calore...e del sismabonus potresti anche non saper niente...

[skumpic]

Si ma devo fare cappotto e cambiare i singoli generatori di calore...e del sismabonus potresti anche non saper niente...

Vedi l’interpello n. 665/2021 del 6 ottobre 2021
Nell'evidenziare che la sussistenza di un "condominio" e di eventuali parti
comuni a più unità immobiliari distintamente accatastate esula dalle competenze
esercitabili dalla scrivente in sede di risposta alle istanze di interpello, poiché
comunque l'Istante dichiara che le unità immobiliari che compongono l'edificio,
benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune le
facciate ed il tetto e tenuto conto altresì della presenza di una pluralità di proprietari, si
ritiene, che, nell'ambito della fattispecie in esame, i chiarimenti di seguito riportati si
riferiscono alla nozione di "condominio" sulla base di quanto dichiarato in sede di
documentazione integrativa dall'Istante (trattasi, nel caso specifico, di "condominio
minimo").
Infatti, la sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza di
accesso autonomo dall'esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari
unifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari ma non rileva,
ovviamente, ai fini dell'individuazione degli edifici in condominio o composti da due a
quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche
al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni.

[MarcoC]

Io ho questa situazione in piccolo caseggiato di 3 distinte proprietà:
1) fornitura luce, gas e impianto riscaldamento indipendenti
2) acqua con contatore unico intestato a un solo proprietario che è collocato in zona comune dell'immobile e con il predetto proprietario che ripartisce i costi in base all'uso e si oppone da anni alla separazione dell'utenza (addirittura impedendo l'accesso al locale comune: avvocati attivati)

Posso ritenere di avere indipendenza funzionale ai fini dei vari bonus, in particolare di Bonus 110% e EcoBonus per i lavori effettuati nella mia proprietà?
Grazie molte a tutti per le sempre preziose indicazioni

[Effeemmebike]

Io ho questa situazione in piccolo caseggiato di 3 distinte proprietà:
1) fornitura luce, gas e impianto riscaldamento indipendenti
2) acqua con contatore unico intestato a un solo proprietario che è collocato in zona comune dell'immobile e con il predetto proprietario che ripartisce i costi in base all'uso e si oppone da anni alla separazione dell'utenza (addirittura impedendo l'accesso al locale comune: avvocati attivati)

Posso ritenere di avere indipendenza funzionale ai fini dei vari bonus, in particolare di Bonus 110% e EcoBonus per i lavori effettuati nella mia proprietà?
Grazie molte a tutti per le sempre preziose indicazioni

Si hai indipendenza funzionale perché bastano 3 impianti su 4 di proprietà esclusiva. Per l'accesso al superbonus 110 devi avere anche l'ingresso indipendente dall'esterno per ciascuna delle 3 unità immobiliari.

[Seamew]

Vedi l’interpello n. 665/2021 del 6 ottobre 2021
..... esula dalle competenze
esercitabili dalla scrivente in sede di risposta alle istanze di interpello, poiché
comunque l'Istante dichiara che le unità immobiliari che compongono l'edificio,
benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune le
facciate ed il tetto e tenuto conto altresì della presenza di una pluralità di proprietari, si
ritiene, che, nell'ambito della fattispecie in esame, i chiarimenti di seguito riportati si
riferiscono alla nozione di "condominio" sulla base di quanto dichiarato in sede di
documentazione integrativa dall'Istante (trattasi, nel caso specifico, di "condominio
minimo").

La classica NON risposta di ADE negli interpelli....e lascia il tutto alla discrezionalità del professionista.
E quindi mi chiedo....a fronte di quale norma del codice civile un professionista potrebbe dichiarare che le pareti esterne di una bifamiliare orizzontale è parte comune e quindi si può considerarlo come "condominio minimo"?
Posso capire una bifamiliare verticale....ma su quella orizzontale mi sembra una tirata per i capelli....
Però non me ne intendo di codice civile....magari qualcuno mi potrà illuminare...

[NoNickName]

E quindi mi chiedo....a fronte di quale norma del codice civile un professionista potrebbe dichiarare che le pareti esterne di una bifamiliare orizzontale è parte comune e quindi si può considerarlo come "condominio minimo"?

E' irrilevante quale sia la sagoma, la forma, la tipologia e topologia di edificio.

Dispositivo dell'art. 1117 Codice Civile
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - Della proprietà → Titolo VII - Della comunione → Capo II - Del condominio negli edifici
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Aggiungo anche una sentenza del tribunale di Modena

Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c, attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari.» (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).
Fonte: https://www.condominioweb.com/condomini ... erni.14786

Per la sentenza in esame la funzione estetica è connessa al decoro dell'edificio nel suo complesso.
Ciò è particolarmente vero se le villette sono state costruite ASSIEME, cioè condividono anche lo scavo delle fondazioni.

[vinz75]

Aggiungo anche una sentenza del tribunale di Modena

Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c, attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari.» (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).
Fonte: https://www.condominioweb.com/condomini ... erni.14786

Per la sentenza in esame la funzione estetica è connessa al decoro dell'edificio nel suo complesso.
Ciò è particolarmente vero se le villette sono state costruite ASSIEME, cioè condividono anche lo scavo delle fondazioni.

A leggere questa sentenza i dubbi aumentano ancora di più, dal momento che la sentenza specifica che il caso in esame non sia
"riconducibile alla situazione indicata da parte convenuta, della pluralità di edifici autonomi separati, come le villette a schiera, connesse eventualmente solo dai muri perimetrali di confine tra due unità adiacenti"
Come dire che le villette che hanno solo il muro di confine a comune sono da trattare in maniera diversa dall'esito della sentenza, cioè non in condominio.

[Seamew]

Quindi NNN si potrebbe considerare in una bifamiliare le pareti esterne come bene comune?
Allora se questo è vero il tuo vicino di casa (mettiamo che vivi una bifamiliare orizzontale) deve riparare la sua muratura esterna causa una fessurazione....e ti chiede metà dei soldi....tu glieli dai???
Io manco morto....
Quindi, considerare le pareti esterne un bene comune solo per rendere la bifamiliare (solo quando fa comodo al cliente) un "condominio" (e beneficiare dei bonus) mi pare una interpretazione discutibile...

[skumpic]

Quindi NNN si potrebbe considerare in una bifamiliare le pareti esterne come bene comune?
Allora se questo è vero il tuo vicino di casa (mettiamo che vivi una bifamiliare orizzontale) deve riparare la sua muratura esterna causa una fessurazione....e ti chiede metà dei soldi....tu glieli dai???
Io manco morto....
Quindi, considerare le pareti esterne un bene comune solo per rendere la bifamiliare (solo quando fa comodo al cliente) un "condominio" (e beneficiare dei bonus) mi pare una interpretazione discutibile...

Esattamente. Sono bene comune come è ovvio che sia. Tanto è vero che uno strutturista serio verosimilmente ti risponderebbe che è impossibile migliorare la prestazione sismica di una sola unità senza intervenire sul edificio nella sua interezza, perché è un solo corpo di fabbrica.
Questa è la classica situazione italiana del "mi son El Paron" che finisce in tribunale per la gioia degli avvocati.
Se uno compra una bifamiliare va in condominio, orizzontale invece che verticale, ma sempre condominio (salvo casi veramente limite in cui si costruiscono 2 monofamiliari in aderenza).
Ed è altrettanto ovvio che le entrate rimettano al tecnico la valutazione del caso concreto: sarà il tecnico ad accertare se vi sono parti comuni o meno valutando caso per caso.

[vinz75]

Esattamente. Sono bene comune come è ovvio che sia. Tanto è vero che uno strutturista serio verosimilmente ti risponderebbe che è impossibile migliorare la prestazione sismica di una sola unità senza intervenire sul edificio nella sua interezza, perché è un solo corpo di fabbrica.

Questa affermazione non è corretta. Ci ha sbattuto la faccia ADE che poi si è adeguata alla scienza delle strutture.
Si possono fare eccome interventi di miglioramento sul singolo edificio senza alternare il comportamento di quelli limitrofi.
L'importante è che si rimanga nell'ambito degli interventi locali.

Sembra una finezza, ma questo concetto ha sbloccato definitivamente centinaia di milioni di interventi in sismabonus, che altrimenti sarebbe stato limitato solo alle unifamiliari isolate o agli interventi di antiribaltamento delle facciate condominiali.

[skumpic]

Mi scuso per l' inesattezza tecnica, non essendo le strutture il mio pane, però mi ero imbattuto in un supersisma di funzionalmente autonome e all'epoca fu concluso che non era possibile fruirne (c'era un interpello Ade che richiamava proprio il principio di unità strutturale e non abitativa se ricordo bene).

[NoNickName]

A leggere questa sentenza i dubbi aumentano ancora di più, dal momento che la sentenza specifica che il caso in esame non sia
"riconducibile alla situazione indicata da parte convenuta, della pluralità di edifici autonomi separati, come le villette a schiera, connesse eventualmente solo dai muri perimetrali di confine tra due unità adiacenti"
Come dire che le villette che hanno solo il muro di confine a comune sono da trattare in maniera diversa dall'esito della sentenza, cioè non in condominio.

Può esistere un condominio anche se due edifici non hanno in comune nessun muro, come per esempio il caso di un villaggio residence, dove esistono impianti o servizi comuni (portineria, parco, stradine pedonali, parcheggi e illuminazione ecc..).
L'esito della sentenza dava torto al ricorrente, che riteneva di non abitare in un condominio, proprio perché non voleva partecipare a delle spese che l'altro condomino riteneva di competenza comune.
Ora il fatto di avere un muro in comune, ed oltre a quello anche fondazioni o muri maestri, è un rafforzativo della tesi.
Rispondendo a Seamew, se il muro si fessura per la normale usura del tempo, o un cedimento strutturale, tale spesa è comune, a meno che si dimostri una responsabilità specifica dell'altro condomino o di un terzo.

[Seamew]

Rispondendo a Seamew, se il muro si fessura per la normale usura del tempo, o un cedimento strutturale, tale spesa è comune, a meno che si dimostri una responsabilità specifica dell'altro condomino o di un terzo.

Ma dai....vorrei vedere la faccia del vicino quando quell'altro gli bussa alla porta e gli chiede metà dei soldi per riparare il suo muro per una normale usura del tempo...
Non succede e non succederà...
Cmq nel caso specifico la sentenza della Cassazione trattava un condominio orizzontale già costituito (evidenziato e regolamentato anche nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare) dove il singolo condomino non voleva attuare quello che era stato deciso in assemblea condominiale (la ritinteggiatura della facciata per motivi di decoro).
Immagino si trattasse di villette a schiera ad esempio di un "residence" dove nel regolamento era già chiaro quali erano i beni comuni e obbligando i singoli condomini ad attenersi alle decisioni dell'assemblea.
La sentenza non ha fatto altro che applicare il regolamento condominiale...
Ecco....da questo e dire che anche una semplice bifamiliare orizzontale è un condominio (solo perchè fa comodo) mi sembra una tirata di capelli.
Che poi qualcuno tenta di farlo questo è un altro discorso....

[skumpic]

è il concetto di "unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno" ad essere una forzatura. Non esiste ne nei regolamenti edilizi, ne nel codice civile, ne nelle circolari entrate ante superbonus la situazione dell'unità plurifamiliare funzionalmente autonoma.

Lo dice già il termine "unità sita all'interno di edifici plurifamiliari" che siamo in presenza di più unità ricomprese in un unico edificio "contenitore", quindi condominio.
Ad ogni modo le situazioni normate dal codice a cui puoi equiparare le bifamiliari sono 2: unifamiliari e condomini, a te la scelta. Non si deve mica convincere nessuno controvoglia :p

[NoNickName]

Non esiste ne nei regolamenti edilizi, ne nel codice civile, ne nelle circolari entrate ante superbonus la situazione dell'unità plurifamiliare funzionalmente autonoma.

Sottoscrivo interamente.

[vinz75]

A mio avviso non c'è nessuna forzatura nel concetto di funzionalmente indipendenti.
Questa nuova disposizione normativa riguarda solo il rimborso al 110% per determinati interventi.
Chi ha una unità funzionalmente indipendente, ma con parti comuni, NON può fare l'intervento senza il nulla osta degli altri proprietari.
L'art.119 definisce solo le condizioni per poter accedere alla super detrazione, non si sostituisce nè abroga tutte le altre normative nè tanto meno il codice civile.

[NoNickName]

non si sostituisce nè abroga tutte le altre normative nè tanto meno il codice civile.

Appunto. Crea confusione dove confusione non c'era.
Sarebbe stato meglio che avessero rivisto la nozione di condominio a livello globale.

[vinz75]

non si sostituisce nè abroga tutte le altre normative nè tanto meno il codice civile.

Appunto. Crea confusione dove confusione non c'era.
Sarebbe stato meglio che avessero rivisto la nozione di condominio a livello globale.

Probabilmente è una cosa necessaria per tutto il settore urbanistico/edilizio.
Ma ripeto il DL34/2020 non ha pretese di essere un nuovo strumento urbanistico o di cambiare il codice.
Regola solo e soltanto il rimborso dei soldi e definisce i criteri per poter averne diritto.

Forse gli dai troppa importanza.

[NoNickName]

Forse gli dai troppa importanza.

Quando uno strumento legislativo regola i rapporti economici e patrimoniali tra cittadini e pubblica amministrazione, bisogna dargli l'importanza che merita.

[ST.SIM]

Alla luce dell' interpello n. 665/2021 del 6 ottobre 2021 sono a chiedervi un parere su un caso che vi descrivo :

Edificio composto da due unità immobiliari di proprietà diverse disposte una al piano terra ed una al piano primo.
Ingressi esclusivi da strada pubblica mediante 2 cancelli che portano su dei vialetti non delimitati da cancellate o reti fino agli ingressi delle unità, quindi ci sono due vialetti su giardino comune.
Ingresso comune da strada pubblica mediante un portone che porta ad una corsia di manovra fino ai garage.
Tutte le utenze a parte le fognature sono autonome.
Il tetto ovviamente è in comune.

Secondo voi mi trovo nel caso di un condominio minimo o di unità funzionalmente autonome ??