CONDOMINIO O NO?

[davide4]

Buongiorno a tutti
so' che è questione trita e ritrita ma dico:

4 abitazioni in linea, tutte autonome, con proprio garage sul retro sempre all'interno del volume fabbricato, tutte distinte catastalmente (quindi 8 u.i.) e tutte SOTTO UNICO TETTO CONTINUO (purtroppo non riesco a darvi un'immagine perchè troppo pesante...)

Per quanto detto finora, ovvero che le pertinenze delle unifamiliari NON concorrono ai massimali (anche se ho dei dubbi visto la citazione della circolare ADE che postavo ieri su altra discussione), dovrei avere solo 50.000 x 4 = 200.000 € di massimale e necessità di 4 p.e. diverse

Ma visto che le abitazioni sono una accanto all'altro e, ripeto, tutte sotto unica copertura....potrei considerarle come condominio e a quel punto.......40.000 x 8 = 320.000 € di massimale (includendo pertanto anche i garage negli importi) e facendo una sola p.e.!

Cosa ne pensate? E' così insensato?

[NoNickName]

Se sono 2 o più proprietari è certamente un condominio.

[davide4]

Sì sì scusate, non l'avevo specificato.
4 proprietari diversi.

Quindi condividete il massimale per il condominio per 320.000 €?

[NoNickName]

Quindi condividete il massimale per il condominio per 320.000 €?

Se sono interventi di isolamento termico, sì, nel rispetto dei massimali per specifica tipologia.
Vedi anche interpello 913-1244

[boba74]

Dipende, se intervieni solo sull'involucro può avere un senso considerare i massimali x 8 e trattare il tutto come condominio.
Tuttavia se anche li consideri condominio, ti tiri la zappa sui piedi riguardo agli impianti, che a quel punto sarebbero trainati e quindi 27000x4 anzichè 30.000x4 che avresti facendo pratiche distinte (dato che i garage non sono riscaldati immagino, e se anche lo fossero non avrebbero certo impianti per conto loro)
Domanda: ma al di là della rottura di fare 4 pratiche enea distinte (che poi forse alla fine sono molto più semplici di 1 condominiale...), davvero con 50.000€ x 4 non ci si sta dentro a coibentare l'involucro opaco?

[davide4]

Domanda: ma al di là della rottura di fare 4 pratiche enea distinte (che poi forse alla fine sono molto più semplici di 1 condominiale...), davvero con 50.000€ x 4 non ci si sta dentro a coibentare l'involucro opaco?

Probabilmente sì.
Era cmq un chiarimento per altri casi simili dato che siamo sempre su un campo minato e non perfettamente definito.
Grazie!

[SMpi]

Stesso caso simile. Edificio di 4 unità, tutte con accesso indipendente e cortile privato, però disposte non in linea ma 2 al piano primo e 2 al piano secondo. Al piano terra i garage accessibili dai rispettivi cortili privati. Ovviamente 4 proprietari diversi.
L'intervento trainante è l'esecuzione del cappotto su tutto lo stabile, unica impresa che fa i lavori, ma la volontà è di gestire privatamente l'intervento per ciascuna unità.
Per quanto mi riguarda l'intervento potrebbe configurarsi sia come:
- 4 unità indipendenti inserite in edificio plurifamiliare..., con 50.000€ di massimale cadauna, che intervengono ognuna per i fatti suoi (più o meno)
- condominio minimo (in tal caso dovrebbe essere identificato un delegato per tutti) con 40.000€ x 8 unità (4 abitazioni, 4 garage).
A stare dalla parte della tranquillità verrebbe da valutarle come 4 unità indipendenti (massimale minore).

Io mi chiedo: Tale valutazione è a carico del tecnico asseveratore ENEA o del "fiscalista" che eseguirà il visto di conformità?
Tecnicamente non ci sono grandi problemi in tutte e due le configurazioni, in quanto c'è sempre il doppio salto di classe (singolo e condominio) e la compilazione dell'asseverazione è fattibile in entrambi i sensi; potrebbero però nascere disquisizioni in materia fiscale, magari relativamente alla fatturazione, non possibile in un senso piuttosto che nell'altro.

[cri_15]

Sinceramente è un dubbio che ho anch'io.
Villa su 2 piani di proprietà di 2 fratelli con unità che potrebbero essere funzionalmente indipendenti o anche condominio.
Voi come vi comportereste? 2 unità funzionalmente indipendenti, quindi con massimali più alti, o, visto che la pratica edilizia sarà unica e riguarderà entrambe le unità, devo ragionare come condominio minimo?
E' una scelta o c'è qualche obbligo?

[NoNickName]

Villa su 2 piani di proprietà di 2 fratelli

In comproprietà oppure ognuno possiede una unità?
Le due unità sono catastalmente separate?

[Ing.Zunino]

Buongiorno, nell'ultimo interpello dell'agenzia delle entrate viene ribadito questo concetto che "...ai fini del computo delle
unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate mentre Ai fini del calcolo dei limiti di spesa ammessi dall'articolo 119, comma 1, comma 2, comma 4 e commi 5 e 6, al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze"

[Ing.Zunino]

questo è riferito all'unico proprietario da 2 a 4 u.i.

[cri_15]

Villa su 2 piani di proprietà di 2 fratelli

In comproprietà oppure ognuno possiede una unità?
Le due unità sono catastalmente separate?

Ognuno possiede un'unità, catastalmente separate, ingressi e servizi indipendenti (uno è al numero 10 e l'altro 10a). In comune hanno solo il tetto.

[NoNickName]

Ognuno possiede un'unità, catastalmente separate, ingressi e servizi indipendenti (uno è al numero 10 e l'altro 10a).

E' un condominio.

In comune hanno solo il tetto.

Se sono sovrapposte hanno in comune praticamente tutto: l'involucro, le strutture portanti, le fondamenta, ecc....

[cri_15]

Ognuno possiede un'unità, catastalmente separate, ingressi e servizi indipendenti (uno è al numero 10 e l'altro 10a).

E' un condominio.

In comune hanno solo il tetto.

Se sono sovrapposte hanno in comune praticamente tutto: l'involucro, le strutture portanti, le fondamenta, ecc....

Concordo e conosco la tua battaglia.
Diciamo che per il 110% potrebbero essere funzionalmente indipendenti e quindi potrebbe farlo anche uno da solo. Però dal momento che fanno cappotto è giusto ragionare a livello di condominio

[SMpi]

Stesso caso simile. Edificio di 4 unità, tutte con accesso indipendente e cortile privato, però disposte non in linea ma 2 al piano primo e 2 al piano secondo. Al piano terra i garage accessibili dai rispettivi cortili privati. Ovviamente 4 proprietari diversi.
L'intervento trainante è l'esecuzione del cappotto su tutto lo stabile, unica impresa che fa i lavori, ma la volontà è di gestire privatamente l'intervento per ciascuna unità.
Per quanto mi riguarda l'intervento potrebbe configurarsi sia come:
- 4 unità indipendenti inserite in edificio plurifamiliare..., con 50.000€ di massimale cadauna, che intervengono ognuna per i fatti suoi (più o meno)
- condominio minimo (in tal caso dovrebbe essere identificato un delegato per tutti) con 40.000€ x 8 unità (4 abitazioni, 4 garage).
A stare dalla parte della tranquillità verrebbe da valutarle come 4 unità indipendenti (massimale minore).

Io mi chiedo: Tale valutazione è a carico del tecnico asseveratore ENEA o del "fiscalista" che eseguirà il visto di conformità?
Tecnicamente non ci sono grandi problemi in tutte e due le configurazioni, in quanto c'è sempre il doppio salto di classe (singolo e condominio) e la compilazione dell'asseverazione è fattibile in entrambi i sensi; potrebbero però nascere disquisizioni in materia fiscale, magari relativamente alla fatturazione, non possibile in un senso piuttosto che nell'altro.

Relativamente al caso sopra, ho provato a fare un quesito ad ENEA, non rivolto direttamente ad avere la definizione di tale aspetto, che essendo legislativa di solito non danno, ma in ragione della compilazione dell'asseverazione sul portale in tali casi.

Con la presente sono a chiedere chiarimenti in merito alla compilazione dell'asseverazione:

1) UNITA' FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE/CONDOMINIO
Si espone il quesito riportando un esempio. Edificio plurifamiliare composto da 4 unità abitative con accesso da esterno, funzionalmente indipendenti e con 4 proprietari diversi. Tutte le unità intendono effettuare un intervento di efficientamento energetico sull'involucro edilizio nel medesimo periodo.
Avendo le caratteristiche di indipendenza, i 4 proprietari vorrebbero agire in modo autonomo, stipulando singolarmente i contratti con l'impresa/e, fatturazione, pagamenti, ecc...
In tal caso è possibile la redazione di n.4 pratiche di asseverazione come unità funzionalmente indipendenti od esiste un vincolo di applicazione come condominio?
P.S.: Ovviamente esisteranno 4 computi metrici, 4 contabilità di cantiere..., ciascuna per ogni unità.

Risposta

Buongiorno

1) non ci risulta che esiste un vincolo, ma ci sembra non corretto fare quattro pratiche per un'intervneto che può esssere unitario;

In sostanza la logica vorrebbe che si intervenisse come "condominio" (ed in parte condivido), però a tutti gli effetti non è vietato il contrario, qualora vi siano le caratteristiche.

[girondone]

Straquoto
E anche da Ade dicono
Che si può scegliere

Come sempre sostenuto

Non cvé da nessuna parte che devi fare un modo o l altro

[vinz75]

Mi sembra una cosa logica.
Se lo può fare 1 di 4, 2 di 4, 3 di 4, perchè non 4 di 4?

[Tom Bishop]

Anche secondo in questi casi si può scegliere se definirlo condominio minimo, oppure unifamiliari indipendenti. Per quanto mi risulta nulla lo impedisce. In caso di interventi parziali, non tutti vogliono farli, meglio mettere per iscritto un accordo dove sia chiaro che per interventi futuri dovranno agire come unifamiliari non precludendo l'accesso al bonus a tutti gli altri. Se si interviene sul tetto comune serve l'autorizzazione di tutti.

[cri_15]

Anch'io ero per questa linea.
I dubbi mi vengono nel momento in cui si va a fare il cappotto e quindi toccando parti comuni. Se ciascuno isolasse dall'interno non ci sarebbe il dubbio

[SMpi]

Anch'io ero per questa linea.
I dubbi mi vengono nel momento in cui si va a fare il cappotto e quindi toccando parti comuni. Se ciascuno isolasse dall'interno non ci sarebbe il dubbio

Il dubbio è lecito, però questo aspetto rientra più nel campo civilistico/fiscale, perchè dal punto di vista strettamente tecnico sull'asseverazione non si fa menzione di parti comuni in riferimento agli isolamenti trainanti ne come condominio, ne come unità indipendente in edificio plurifamiliare.
In ogni caso, per cercare di alleggerire il carico di responsabilità, in aspetti che continuo a ritenere di non Ns competenza, dal momento che il cliente intende intervenire indipendentemente, avendone le possibilità, nelle varie dichiarazioni che richiedo (es. non aver eseguito interventi su più di 2 immobili, ecc...), aggiungo quella che il beneficiario ha ottenuto delibera dagli altri di poter agire autonomamente ed effettuare interventi anche su eventuali parti comuni.
Poi se per questo tipo di intervento debba essere fatturato al singolo, piuttosto che al condominio e poi ripartito, credo sia compito del fiscalista fornire tale indicazione.

[SMpi]

Risollevo la questione per un caso inverso.

Edificio bifamiliare solo piano terra, composto da n.2 unità con accesso indipendente, funz. indip.
Le opere in progetto prevedono la demolizione dell'intero fabbricato e la ricostruzione di due nuove unità abitative, ma completamente separate.
L'intervento come da indicazioni del progettista architettonico è identificabile come ristrutturazione edilizia.

Sulla stregua dei ragionamenti fatti, indipendentemente da ciò che verrà realizzato, penso non sussistano vincoli a gestire l'intervento come condominio minimo, piuttosto che come unità funzionalmente indipendenti, anche se nello stato finale saranno due corpi staccati.
Aggiungo che, a rigor di logica, se l'edificio iniziale avesse in comune due servizi (es. acqua e corrente), sarei obbligato ad intervenire come condominio.

[NoNickName]

Risposta 210 del 2021 dell'ADE: L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che si può ottenere il Superbonus per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche. Il testo Unico consente inoltre, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali, gli incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana.
L’Agenzia ha aggiunto che è necessario rispettare due condizioni:
1) nel provvedimento che assente i lavori deve risultare che si tratta di un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente, e non di nuova costruzione, e
2) deve emergere il cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Anche in questo caso bisogna ricordare che, in presenza di un ampliamento volumetrico, si può ottenere il Sismabonus 110% anche sulla parte ampliata, mentre l’Ecobonus 110% è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.

[girondone]

le ui funz indip è una possibilità non un obbligo come professa ancora qualcuno