Palazzina commerciale trasformata in abitazioni: Ecobonus?

[marcoaroma]

Vi chiedo un parere su come andrebbe gestita a livello di incentivi una ristrutturazione di un edificio di 3 piani con 3 unità commerciali che passa a residenziale con circa 20 abitazioni. Pensavo di poter utilizzare l'Ecobonus classico, cioè al 65-50% (110% escluso perché impresa), però il dubbio che mi viene è che numero di UI considerare per il totale detraibile, 3 o 20?

[marcoaroma]

Un gentil parere?

[boba74]

Si va sempre con il numero di unità di partenza, quindi nel tuo caso 3.
Poi, occhio al discorso impianti, perchè se realizzi 20 impianti autonomi non li puoi mettere in detrazione in quanto sicuramente passi, nella migliore delle ipotesi da 3 a 20 impianti quindi l'equivalente di passare da centralizzati ad autonomi, perciò meglio a questo punto fare un centralizzato.

[marcello60]

Ho per le mani una situazione simile: un edificio esistente (4 appartamenti + 1 ufficio + locali non riscaldati) che sarà demolito e ricostruito con sagoma e sedime diversi (e leggera diminuzione di volumetria) per ottenere 6 villette a schiera termoautonome. Anche qui è proprietaria una società.

Ipotizzavo di utilizzare il comma 344 ma non so se applicare il massimale di 100.000 (1 edificio) o 5x100.000 (1 edificio con 5 unità). Io pensavo più alla prima ipotesi.
Inoltre essendo ristrutturazione rilevante c'è il problema delle FER che secondo il DLGS 28/2011 non possono godere di agevolazioni se non per la quota parte eventualmente eccedente gli obblighi di legge, questo si traduce nel fatto che non posso detrarre impianti termici (PDC) e FV.
A maggior ragione se consideriamo quanto dice Boba sul passaggio da centralizzato ad autonomi dato l'aumento del numero di impianti.

Mi stavo chiedendo a questo punto se non valesse la pena adottare in alternativa altri commi (345) ma non so come comportarmi dato che non rimane in piedi alcuna struttura da coibentare nè serramento da sostituire...

[marcoaroma]

Si va sempre con il numero di unità di partenza, quindi nel tuo caso 3.

Ho deciso poi di ragionare così, però non ne ho trovato traccia relativamente al DL63 ma solo relativamente al Superbonus, eco o sisma

Mi stavo chiedendo a questo punto se non valesse la pena adottare in alternativa altri commi (345) ma non so come comportarmi dato che non rimane in piedi alcuna struttura da coibentare nè serramento da sostituire...

Stavo valutando in un caso simile di utilizzare il 65% per isolamento termico e il 50% per infissi, poi per domotica e schermature solari, mentre per gli impianti nulla, invece si per il FV per la parte che è chiaramente scorporabile dai minimi di legge.
Però la cosa strana è di utilizzare 5 massimali per quante UI iniziali ci sono, poi però li spalmi su 6 UI finali, e poi queste pareti verranno demolite e non migliorate

[boba74]

Ho per le mani una situazione simile: un edificio esistente (4 appartamenti + 1 ufficio + locali non riscaldati) che sarà demolito e ricostruito con sagoma e sedime diversi (e leggera diminuzione di volumetria) per ottenere 6 villette a schiera termoautonome. Anche qui è proprietaria una società.

Ipotizzavo di utilizzare il comma 344 ma non so se applicare il massimale di 100.000 (1 edificio) o 5x100.000 (1 edificio con 5 unità). Io pensavo più alla prima ipotesi.
Inoltre essendo ristrutturazione rilevante c'è il problema delle FER che secondo il DLGS 28/2011 non possono godere di agevolazioni se non per la quota parte eventualmente eccedente gli obblighi di legge, questo si traduce nel fatto che non posso detrarre impianti termici (PDC) e FV.
A maggior ragione se consideriamo quanto dice Boba sul passaggio da centralizzato ad autonomi dato l'aumento del numero di impianti.

Mi stavo chiedendo a questo punto se non valesse la pena adottare in alternativa altri commi (345) ma non so come comportarmi dato che non rimane in piedi alcuna struttura da coibentare nè serramento da sostituire...

Il comma 344 è per intero edificio, a prescindere dal numero di unità, quindi non conviene piè di tanto se hai ediifici di più UI, quando per gli altri commi si può moltiplicare.
Nel tuo caso potresti applicare il comma 345 e commi 347, ma per quest'ultimo devi valutare il numero di impianti che hai in partenza, e applicarlo allo stesso numero di impianti dopo (ad esempio se hai 5 impianti autonomi in partenza e fai 6 villette, potrai mettere nel comma 347 solo 5 impianti su 6, se invece prima l'impianto era uno solo centralizzato potresti metterne uno solo).
Sugli obblighi di FER non mi esprimo, secondo me ci puoi mettere tutto, anche perchè la vedo dura quantificare "l'eccedenza", forse con il fotovoltaico è possibile, ma con le FER termiche come fai a stabilire quale quota dell'importo "eccede" i limiti di legge delle FER? Io quel passo del Dlgs 28 l'ho sempre interpretato per gli "incentivi" (tipo conto termico) e non per le detrazioni fiscali. Non ho mai avuto problemi a mettere tutto in detrazione ad esempio nei casi di demolizione e ricostruzioni, ma magari sbaglio...

[marcello60]

Credo (e temo) che tu abbia ragione sul massimale del comma 344, in quanto è sempre stato inteso per intero edificio, quindi sarei limitato a 100.000.

I commi 345 e 347 sarebbero certamente più comodi (come massimali), anche rispettando il numero di unità iniziali (5).

Ho però seri dubbi sul fatto che non vado a coibentare (o ricostruire) strutture esistenti, ma le demolisco e ne costruisco altre con diverso sedime e con caratteristiche geometriche e di esposizione completamente diverse. Lo stesso dubbio sui serramenti... anche qui non abbiamo alcun collegamento fra quelli demoliti e quelli nuovi... Enea ci fa "le pulci" sulle dimensioni ante-post non esattamente uguali, figuriamoci se sarebbe disposta ad accettare una cosa simile.
Forse la cosa più semplice sarebbero gli impianti da questo punto di vista.

Poi c'è il problema del DLGS 28... esiste una faq di Enea (la 4.C) che esclude anche le detrazioni fiscali Ecobonus per gli impianti che sfruttano le FER se non per l'eccedenza, che come hai giustamente osservato è difficile quantificare economicamente.

https://www.efficienzaenergetica.enea.i ... Itemid=101

4.C (ex 44) Devo intraprendere una ristrutturazione radicale di un immobile, installando tra
l’altro un nuovo impianto termico a pompa di calore e dei pannelli solari termici.
L’ingegnere che segue il lavoro mi ha detto però che difficilmente potrò beneficiare delle
detrazioni ex legge 296/2006 per tutti gli interventi. Come stanno veramente le cose?

L’allegato 3 del D.Lgs. 28/2011 al punto 1 recita: “Nel caso di edifici nuovi o edifici
sottoposti a ristrutturazioni rilevanti, gli impianti di produzione di energia termica
devono essere progettati e realizzati in modo da garantire il contemporaneo rispetto
della copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti
rinnovabili, del 50% dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria e delle seguenti
percentuali della somma dei consumi previsti per l’acqua calda sanitaria, il
riscaldamento e il raffrescamento:
a) il 20% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 31 maggio
2012 al 31 dicembre 2013;
b) il 35% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è presentata dal 1° gennaio
2014 al 31 dicembre 2016;
c) il 50% quando la richiesta del pertinente titolo edilizio è rilasciato dal 1° gennaio
2018”.
Per “ristrutturazioni rilevanti” si intendono gli edifici demoliti e ricostruiti e quelli con
superficie utile di almeno 1000 m2
ristrutturati integralmente. Inoltre, il c.4 dell’art.11
dello stesso decreto che aggiunge: “Gli impianti alimentati da fonti rinnovabili realizzati ai
fini dell’assolvimento degli obblighi di cui all’allegato 3 del presente decreto accedono
agli incentivi statali previsti per la promozione delle fonti rinnovabili, limitatamente
alla quota eccedente quella necessaria per il rispetto dei medesimi obblighi. In
concreto, quindi, riteniamo possa essere ammissibile al beneficio fiscale del 65%
unicamente la parte di spesa sostenuta per l’impianto che produce la quota di
energia termica eccedente il vincolo cogente sopra identificato”.

Alla fine, la strada più sicura sarebbe quella di sfruttare il comma 344 per soli 100.000 euro di detrazione, escludendo gli impianti che sfruttano le rinnovabili (quindi gli impianti termici, che usano le PDC, ed i pannelli FV). Quindi applicandolo solo alle spese sull'involucro del nuovo edificio (preso nel suo insieme, quindi tutte le 6 nuove u.i.).
Ho inviato ieri un quesito ad Enea .... spero che mi rispondano.

[marcoaroma]

Facci sapere. Intanto leggi la risposta 70 2021 dell'Agenzia, al quesito 3, se ne parla un po'.
Sul comma 344, è una quota per edificio intero.
Abbiamo gli stessi dubbi, come applicare Ecobonus su demolizione e ricostruzione con sagoma diversa?

[marcello60]

Riprendo la discussione aggiungendo un elemento:
la guida di Enea sul comma 344, dice:

"Per quali edifici?
L’intervento:
- con data di inizio lavori antecedente il 6 ottobre 2020,
deve essere relativo ad un intero edificio;
- con data di inizio lavori a partire dal 6 ottobre 2020, deve
essere relativo ad edifici unifamiliari o a singole unità
immobiliari."

https://www.efficienzaenergetica.enea.i ... lobale.pdf

Quindi nel mio caso, con inizio lavori dopo il 6.10.2020, sarebbero 5 pratiche (5 unità termoautonome di partenza x 100.000 di massimale) e rimarrebbe fuori la sesta unità.

Però a questo punto il problema è che non è più vera la riduzione di volume per tutte le 5 u.i. ... quindi la cosa sarebbe fattibile solo per alcune di queste u.i., quelle che posso associare a nuove u.i con volume più piccolo.

La cosa si fa sempre più complicata e il cliente spinge.....