Da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate...

[flg]

Mi scuso in anticipo se l'argomento è già stato trattato (sicuramente, ma non sono stato in grado di trovarne traccia nel forum oltre che in altre sedi) ma non riesco a trovare una certezza leggendo e ri-leggendo le norme.
La Finanziaria 2021 mi dice che le "persone fisiche...interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate" possono usufruire dei benefici relativi al Superbonus.
Immaginiamo di avere una palazzina composta da due appartamenti distintamente accatastati proprietà di un'unica persona, ma questi appartamenti non sono funzionalmente indipendenti in quanto hanno ad esempio generatore di calore in comune...il fatto appunto che non siano funzionalmente indipendendi mi crea un problema o non incide?
Inoltre, relativamente al calcolo dei massimali di spesa, nel caso di questi "edifici composti da due a quattro unità immobiliari di un'unica persona" mi comporto come se fosse un condominio (ad esempio, 40.000 x 2)?

Grazie.

[boba74]

Mi scuso in anticipo se l'argomento è già stato trattato (sicuramente, ma non sono stato in grado di trovarne traccia nel forum oltre che in altre sedi) ma non riesco a trovare una certezza leggendo e ri-leggendo le norme.
La Finanziaria 2021 mi dice che le "persone fisiche...interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate" possono usufruire dei benefici relativi al Superbonus.
Immaginiamo di avere una palazzina composta da due appartamenti distintamente accatastati proprietà di un'unica persona, ma questi appartamenti non sono funzionalmente indipendenti in quanto hanno ad esempio generatore di calore in comune...il fatto appunto che non siano funzionalmente indipendendi mi crea un problema o non incide?
Inoltre, relativamente al calcolo dei massimali di spesa, nel caso di questi "edifici composti da due a quattro unità immobiliari di un'unica persona" mi comporto come se fosse un condominio (ad esempio, 40.000 x 2)?

Grazie.

Se fossero funzionalmente indipendenti potresti in teoria applicare il bonus in modo distinto anche se fossero più di 4, dato che ognuno può essere visto come edificio a sè. La modifica relativa alla possibilità di usufruire del bonus per edifici con più unità di unico proprietario è stata fatta proprio per gli edifici NON funzionalmente indipendenti, per i quali il bonus va applicato all'intero edificio.
I massimali si moltiplicano per il numero di unità.
Piu che altro il problema è che in caso di edificio con più di 2 unità di un unico proprietario (persona fisica) egli può usufruire del bonus per un massimo di 2 unità relativamente agli interventi trainati sulla singola unità, quindi ad esempio se sei l'unico proprietario di un edificio composto da 4 UI puoi usufruire del bonus sugli interventi trainanti dell'intero edificio (ad esempio tetto e cappotti), mentre puoi usufruire del bonus sugli infissi (trainati) su max 2 unità, e lo stesso vale per gli impianti (se questi sono trainati, ad esempio nel caso di rifacimento di impianti termoautonomi).
Io almeno l'ho capita così, correggetemi se sbaglio...

[Terminus]

Concordo.
Ma la limitazione dei trainati è facilmente bypassabile, facendo figurare un coabitante, coniuge, usufrutturario, comodatario.....

[samaba]

Anche io l'ho capita così, ma mi restano alcuni dubbi:
- cosa bisogna indicare in modello asseverazioni ENEA nella tipologia edificio? ( non è condominio , non è edificio unifamiliare....)
- gli isolamenti delle pareti possono essere ubicate sia internamente che esternamente per essere considera trainanti (come negli edifici unifamiliari) oppure è obbligatorio il sistema a cappotto ( come nei condomini?)

[boba74]

Anche io l'ho capita così, ma mi restano alcuni dubbi:
- cosa bisogna indicare in modello asseverazioni ENEA nella tipologia edificio? ( non è condominio , non è edificio unifamiliare....)
- gli isolamenti delle pareti possono essere ubicate sia internamente che esternamente per essere considera trainanti (come negli edifici unifamiliari) oppure è obbligatorio il sistema a cappotto ( come nei condomini?)

Edificio unifamiliare

[giovanni1984]

Anche io l'ho capita così, ma mi restano alcuni dubbi:
- cosa bisogna indicare in modello asseverazioni ENEA nella tipologia edificio? ( non è condominio , non è edificio unifamiliare....)
- gli isolamenti delle pareti possono essere ubicate sia internamente che esternamente per essere considera trainanti (come negli edifici unifamiliari) oppure è obbligatorio il sistema a cappotto ( come nei condomini?)

Va trattato come se fosse un condominio.
Anche nella guida AdE aggiornata, l'edificio da 2 a 4 unità di unico proprietario viene sempre considerato alla stregua dei condomini.

[boba74]

Anche io l'ho capita così, ma mi restano alcuni dubbi:
- cosa bisogna indicare in modello asseverazioni ENEA nella tipologia edificio? ( non è condominio , non è edificio unifamiliare....)
- gli isolamenti delle pareti possono essere ubicate sia internamente che esternamente per essere considera trainanti (come negli edifici unifamiliari) oppure è obbligatorio il sistema a cappotto ( come nei condomini?)

Edificio unifamiliare

Scusa, credevo di rispondere a un altro post....
Condominio.

[samaba]

Enea mi ha risposto diversamente...

[giovanni1984]

Enea mi ha risposto diversamente...

Cosa ti ha risposto ENEA? Puoi postare la risposta?

[samaba]

Che non è un condominio in quanto unico proprietario ma ha glissato sul resto...

[NoNickName]

Che non è un condominio in quanto unico proprietario ma ha glissato sul resto...

E' ovvio, contrariamente a quanto tutti sostengono. Il condominio sussiste solo se sussistono parti comuni. Se l'edificio è di un solo proprietario, non esistono parti comuni, e quindi non esiste il condominio.

[giovanni1984]

Che non è un condominio in quanto unico proprietario ma ha glissato sul resto...

E' ovvio, contrariamente a quanto tutti sostengono. Il condominio sussiste solo se sussistono parti comuni. Se l'edificio è di un solo proprietario, non esistono parti comuni, e quindi non esiste il condominio.

Certo, dal punto di vista civilistico è ovvio che è così.
Ma qua stiamo discutendo di come vada trattato AI FINI DEL SUPERBONUS 110%.
Anche la copertura di un sottotetto non riscaldato è ovvio che non è una superficie disperdente, ma AI FINI DEL SUPERBONUS 110% viene trattato alla stregua di un superficie disperdente (o almeno in parte).
Il problema non è se un edificio composto da 4 unità immobiliari di unico proprietario costituisca o meno un condomino, ma se, AI FINI DEL SUPERBONUS, vada trattato alla stregua di un condominio. Sono due cose del tutto diverse

[alsio]

Ciao,
ho un caso analogo.
Due unità immobiliari di unico proprietario con accesso indipendente sul fronte, ma riscaldamento, e contatore acqua potabile comune.
Intervento trainante: cappotto
Interventi trainati: serramenti e generatore di calore (ancora comune).

La detrazione è possibile e spetta con tetto di spesa per le due unità?

[NoNickName]

Sono due cose del tutto diverse

Non esistono interpretazioni di condominio diverse a seconda dell'ambito.
La legge parla di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Questo non è un condominio.

[PrestigeWordWide]

La guida agenzia scrive a pag. 7: "....dai condomini, nonché con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2021,
dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o
professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari
distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in
comproprietà da più persone fisiche.... "
qundi sono daccordo che non è un condominio ma ora quello che intendo vogliono intendere è che il modo di trattarli, ossia trainanti sulle parti comuni, trainati su unità, si fa come nei condomini. Almeno io la vedo così

[giovanni1984]

La guida agenzia scrive a pag. 7: "....dai condomini, nonché con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2021,
dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o
professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari
distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in
comproprietà da più persone fisiche.... "
qundi sono daccordo che non è un condominio ma ora quello che intendo vogliono intendere è che il modo di trattarli, ossia trainanti sulle parti comuni, trainati su unità, si fa come nei condomini. Almeno io la vedo così

E' così.
Resta il problema, ad oggi irrisolto, se nella 4 unità vadano conteggiate anche le pertinenze (che sicuramente vanno conteggiate ai fini del calcolo dei massimali)...

[NoNickName]

Se le unità immobiliari sono 2, a cui si aggiungono 2 pertinenze DISTINTAMENTE ACCATASTATE, il massimale vale per 4.
Il numero massimo di UI è 4, non sono 4 abitazioni principali.
Secondo la mia personale interpretazione.

[girondone]

ad oggi dubbio rimane

agli atti abbiamo le faq mise che dicono cosa sia pertinenza a livello tributario
ma non so se aiuta

[Terminus]

Infatti il dubbio c'è.
Ma alla lettera si parla di unità immobiliari distintamente accatastate.
Se nel calcolo dei massimali andiamo a contare anche le pertinenze sui condomini e se anche questa fattispecie di plurifamiliari monoproprietà deve essere considerata alla stregua di un condominio (ok NNN non sono condomini per il CC), allora è logico che le 4uuii siano tutte e non solo quelle di categoria A.

[girondone]

Infatti il dubbio c'è.
Ma alla lettera si parla di unità immobiliari distintamente accatastate.
Se nel calcolo dei massimali andiamo a contare anche le pertinenze sui condomini e se anche questa fattispecie di plurifamiliari monoproprietà deve essere considerata alla stregua di un condominio (ok NNN non sono condomini per il CC), allora è logico che le 4uuii siano tutte e non solo quelle di categoria A.

infatti ad oggi è la lettura più cautelativa

[marcoaroma]

Leggendo varie riposte AdE, usano i termini" costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile" parlando di edificio con 2 uiu.
Non è che per usufruire del Superbonus bisogna registrare il condominio anche se non obbligatorio?

[Terminus]

Appunto, secondo il codice civile il condominio è automaticamente costituito.
Solo che fino a 8uuii non serve codice fiscale ed amministratore esterno e fino a 9uuii non serve regolamento di condominio.
In varie risposte e circolari AdE afferma che il singolo condomino può agire in vece degli altri con delega.

[NoNickName]

Ma ancora stiamo parlando di cosa è un condominio?