Coibentazione verso vani cantine

[fra00]

In un condominio, a piano seminterrato, mi trovo con alcune cantine private (non riscaldate) e alcune porzioni di zone condominiali (anch'esse non riscaldate), che saranno coibentate all'intradosso con adeguato controsoffitto, con il consenso di tutti i proprietari. A livello contabile è possibile inserire tutte queste spese a carico del condominio, previo consenso degli interessati, oppure è obbligatorio fare una contabilità separata mettendo le spese delle cantine private a carico dei privati stessi? A rigore quelle porzioni di solaio non sono condominiali, ma la coibentazione delle stesse è fondamentale per il salto delle 2 classi e per il raggiungimento del 25% della superficie disperdente.
Come può inoltre il condominio tutelarsi affinché un privato non manometta quella porzione di controsoffitto, essendo di fatto in una zona privata?

[marcoaroma]

Io penso che sia condominiale, mi sembra che i solai sono considerati generalmente parti comuni.

[Terminus]

Il solaio per la parte strutturale è parte comune, ma i rivestimenti sono parti private, quindi pavimenti/massetti all'estradosso ed intonaco all'intradosso.
Non si può entrare in casa (o cantina) privata ed obbligare la coibentazione. Deve essere stato approvato in assemblea, con il consenso dei diretti interessati.
Per garantirsi da sorprese in caso di verifiche in situ, si potrebbe far firmare un'impegnativa ai condomini di non apportare modifiche post-operam.

[marcello60]

Anche secondo me sono parti private.
Ed per analogia con il parere ADE sul cappotto interno, credo che sia un rischio considerarle come parte dell'intervento trainante sull'involucro.
Potrebbe essere intervento trainato, a carico delle proprietà delle cantine.

[Terminus]

Si infatti.

[fra00]

Anche secondo me sono parti private.
Ed per analogia con il parere ADE sul cappotto interno, credo che sia un rischio considerarle come parte dell'intervento trainante sull'involucro.
Potrebbe essere intervento trainato, a carico delle proprietà delle cantine.

Sul fatto che siano parti private ne ho la quasi certezza anche io (e nel mio caso ho già l'ok preventivo dei vari condomini). Sono più scettico di doverlo considerare come intervento trainato, dato che nella quasi totalità dei casi si verifica il fatto paradossale che il controsoffitto eseguito all'interno della cantina fredda del condomino X (e pagato dallo stesso condomino!), giova dal punto di vista energetico soltanto agli appartamenti soprastanti di altra proprietà. Se lo facessi considerare come trainato dagli appartamenti che effettivamente ne giovano dal punto di vista energetico (quelli soprastanti alle cantine), come se fosse appunto un cappotto interno?

[marcello60]

In effetti, effettuando l'intervento all'intradosso del solaio, si dovrebbe configurare come lavoro di competenza delle unità immobiliari cantine, e per assurdo dovrebbero pagarlo loro pur non godendo del beneficio e facendo risparmiare altri. Così non funziona, anche perchè non credo che sia previsto nel portale asseverazioni (non ho provato, vado a memoria).
Se lo addebitiamo alle proprietà private delle unità riscaldate soprastanti sarebbe più logico, ma ho paura di una contestazione ADE in quanto costoro andrebbero ad eseguire e pagare lavori nella proprietà altrui ...

[fra00]

In effetti, effettuando l'intervento all'intradosso del solaio, si dovrebbe configurare come lavoro di competenza delle unità immobiliari cantine, e per assurdo dovrebbero pagarlo loro pur non godendo del beneficio e facendo risparmiare altri. Così non funziona, anche perchè non credo che sia previsto nel portale asseverazioni (non ho provato, vado a memoria).
Se lo addebitiamo alle proprietà private delle unità riscaldate soprastanti sarebbe più logico, ma ho paura di una contestazione ADE in quanto costoro andrebbero ad eseguire e pagare lavori nella proprietà altrui ...

Pensandoci bene, dal punto di vista tecnico, tutti gli interventi dovrebbero essere art. 119 comma a) e quindi trainanti, trattandosi di interventi sull'involucro dell'edificio

interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano
l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente
lorda dell'edificio medesimo

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese e il consenso dei proprietari, troveranno l'accordo in assemblea condominiale, non credo che AdE una volta che sono stati rispettati i requisiti e i massimali abbia da contestare su questo...

[Terminus]

Dunque l'intervento potrebbe essere fatto (e pagato) da:
A) Condominio, con il beneplacito di tutti i condomini interessati, essendo parte dell'intervento trainante dell'isolamento della superficie disperdente.
Ma l'intervento non è su parte comune bensì su parte privata e secondo AdE deve essere considerato trainato
B) Condomino X proprietario della cantina. Va bene che al 110% non dovrebbe averne costi, ma X potrebbe dire che non da il consenso se si deve poi preoccupare anche di eseguire lavori che non gli danno alcun beneficio, anzi rubano spazio nella proprietà privata.
C) Condomino Y proprietario della ui sprastante e quindi beneficiario principale dell'intervento. Sempre con il permesso del proprietario della cantina sottostante, potrebbe essere la soluzione.

[fra00]

Dunque l'intervento potrebbe essere fatto (e pagato) da:
A) Condominio, con il beneplacito di tutti i condomini interessati, essendo parte dell'intervento trainante dell'isolamento della superficie disperdente.
Ma l'intervento non è su parte comune bensì su parte privata e secondo AdE deve essere considerato trainato
B) Condomino X proprietario della cantina. Va bene che al 110% non dovrebbe averne costi, ma X potrebbe dire che non da il consenso se si deve poi preoccupare anche di eseguire lavori che non gli danno alcun beneficio, anzi rubano spazio nella proprietà privata.
C) Condomino Y proprietario della ui sprastante e quindi beneficiario principale dell'intervento. Sempre con il permesso del proprietario della cantina sottostante, potrebbe essere la soluzione.

Forse art. 1125 c.c. può aiutare:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto

Quindi potremmo considerare parti comuni anche questi solai (seppur divisi 50/50 tra le due proprietà e non tra tutti i millesimi del condominio).

[marcello60]

Questa potrebbe essere una via percorribile.
Visto che ADE insiste sulle parti comuni, questa è in effetti una parte comune condivisa fra due condòmini ....
Sarebbe meglio però avere un conforto da parte di qualche avvocato / amministratore ...

[Terminus]

La domanda è: l'assemblea può obbligare il proprietario della cantina a fare (o far fare) questo intervento ?
Secondo me no.

[marcello60]

No, non può.
Ovviamente si suppone se ci sia il consenso, in caso contrario non se ne parla.

[Terminus]

Quindi, vediamo se ho inquadrato bene:
- l'intervento non è trainante ma trainato, in quanto su parte privata
- il solaio è parte della Sup disperdente lorda, ma la sua coibentazione non può concorrere al 25% (in quanto non trainante)
almeno per la parte su proprietà privata, mentre per la parte su corridoi comuni e/o corsie di manovra valgono le normali regole del cappotto esterno.

[marcello60]

Confermo, anche secondo me è così.

[fra00]

Quindi, vediamo se ho inquadrato bene:
- l'intervento non è trainante ma trainato, in quanto su parte privata
- il solaio è parte della Sup disperdente lorda, ma la sua coibentazione non può concorrere al 25% (in quanto non trainante)
almeno per la parte su proprietà privata, mentre per la parte su corridoi comuni e/o corsie di manovra valgono le normali regole del cappotto esterno.

Secondo me questa interpretazione è troppo restrittiva, l'interpello dell AdE è riferita al cappotti interni in una singola unità immobiliare nell'ambito di un'inervento condominiale, estenderla a tutti gli interventi su parte privata (ammesso che quel solaio sia privato...) mi pare un eccesso di cautela. Altrimenti tutti i pavimenti dell'involucro edilizio (pensiamo ai controterra) non potrebbero mai essere computati nel 25%, salvo il raro caso in cui siano confinanti con garage o zone condominiali.

Pensiamo ad esempio (è un caso che ho sotto mano in questi giorni): edificio plurifamiliare su due piani con soffitta privata non riscaldata (proprietà del piano 1°), pavimenti su garage privati non riscaldati, le pareti perimetrali per larga porzione confinano con altri fabbricati (climatizzati). Le pareti esterne non raggiungono il 25% della superficie disperdente....

[Terminus]

La domanda è: l'assemblea può obbligare il proprietario della cantina a fare (o far fare) questo intervento ?
Secondo me no.

@fra00
Capisco bene le difficoltà che si possono incontrare, ma alla domanda che ho fatto cosa rispondi ?
Se è NO, quindi l'assemblea non può deliberare l'intervento perchè dovrebbe entrare in casa altrui, allora credo proprio che l'intervento non possa essere "trainante".

[fra00]

La domanda è: l'assemblea può obbligare il proprietario della cantina a fare (o far fare) questo intervento ?
Secondo me no.

@fra00
Capisco bene le difficoltà che si possono incontrare, ma alla domanda che ho fatto cosa rispondi ?
Se è NO, quindi l'assemblea non può deliberare l'intervento perchè dovrebbe entrare in casa altrui, allora credo proprio che l'intervento non possa essere "trainante".

Concordo al 100% che non possa essere deliberato in assemblea e che serva l'autorizzazione del singolo proprietario, e che possano esserci problematiche di ripartizione delle spese, nonché di affidamento lavori e incarichi che devono essere separati (si pensi ad esempio all'intervento condominiale dove, tra i vari interventi, si coibenta il sottotetto della soffitta di proprietà del medesimo proprietario dell'unità sottostante: in questo caso è chiaro che l'intervento se lo deve pagare lui stesso).

Ma né il testo del Decreto rilancio art. 119 comma 1 lettera a, né la guida AdE, menzionano che l'intervento di coibentazione >25% debba essere effettuato su parti comuni (le parti comuni sono menzionate solo nella lettera b). C'è solo questa "risposta n°408" AdE che premettendo premesso che la qualificazione degli interventi richiede l'esperimento di accertamenti di natura tecnica, che esulano dall'ambito applicativo dell'interpello in riferimento all'eventualità che il singolo condomino voglia farsi il cappotto interno nella sua U.I., dice che deve esserci un intervento trainante alle spalle che interessi l'intero condominio. O forse c'è qualcosa che mi sfugge?