110 lavori su parti comuni - parti private

[marcello60]

Buongiorno a tutti.
Relativamente a lavori superbonus in condominio:

Ricorre il dubbio su come assegnare determinate spese, che in qualche modo sono correlate a lavori su parti comuni (coibentazione involucro opaco e impianto termico centralizzato), ma riguardano parti che sono (o potrebbero essere) di proprietà privata.

Come vanno gestite? Rientrano tra le spese detraibili al 110% oppure no? Mi riferisco ad esempio a:

- qualunque manufatto di proprietà privata che è necessario spostare o modificare per consentire la posa del cappotto, come ad esempio i condizionatori split, le tende / schermature solari, le tubazioni del gas a valle dei contatori a servizio delle singole u.i. ecc.

- porzioni di impianto termico centralizzato ubicate all'interno delle unità immobiliari, come i corpi scaldanti e relativi accessori ed i tratti di tubazione finali: si tratta di componenti che da prassi vengono considerate di competenza delle singole unità immobiliari.

L'auspicio sarebbe quello di farli rientrare nel 110, ma questo vorrebbe dire inserirli in computo fra le spese in parti comuni da ripartire fra condomini.
Pensavo di agire in questo senso, ma seguendo un webinar la scorsa settimana ho sentito un rappresentante della Harley & Dikkinson dire il contrario (con riferimento ai condizionatori "sono cose private, attenti a non metterli nel computo delle parti comuni").

Cosa ne pensate?

A questo punto mi sorge il dubbio che tutti questi lavori che interessano parti private, pur se funzionali alla realizzazione dei lavori su parti comuni, non possano rientrare, e di conseguenza non siano detraibili al 110 (se non identificabili come trainati).

In questa ipotesi, mi chiedo se possano perlomeno essere detraibili in altro modo, ad esempio le tende / schermature con il bonus facciate (nell'ambito dell'intervento edilizio condominiale).

Ma opere interne come la sostituzione dei radiatori potrei detrarli al 50% come ristrutturazione in assenza di un titolo edilizio che riguardi quella specifica unità immobiliare? Oppure "vale" il titolo edilizio del lavoro condominiale?

[NoNickName]

Ricorre il dubbio su come assegnare determinate spese, che in qualche modo sono correlate a lavori su parti comuni (coibentazione involucro opaco e impianto termico centralizzato), ma riguardano parti che sono (o potrebbero essere) di proprietà privata.

Tutti i lavori necessari per completare un lavoro sulla parte comune rientra, compreso lo spostamento, rimozione con ripristino allo stato ex-ante di proprietà private. Occhio a non fare i furbi (ad esempio: approfitto per cambiare/aggiornare lo split...). Ovviamente l'installazione dello split dopo l'effettuazione del cappotto dovrà tener presente che il rimontaggio dell'unità esterna dovrà essere effettuato sempre sul muro portante e non sul cappotto, evitando la formazione di ponti termici e condensa.

Ciò che esce dal muro della proprietà privata è proprietà privata, quindi i corpi scaldanti non sono parte comune.
La colonna montante condominiale che passa dalla proprietà privata è proprietà comune con obbligo, da parte del fondo attraversato, di servitù prediale forzosa.

[Terminus]

Concordo: se si deve rimuovere e riposizionare una tenda privata per l'esecuzione del cappotto comune, l'intervento deve rientrare nelle spese ammissibili sulla parte comune.
Se avete avuto modo di vedere questo webinar con l'Avv. Riccio, https://www.youtube.com/watch?v=fsCh8MrYsvk
l'ultima parte mette altra carne al fuoco, riguardo la divisione tra lavori su parti comuni e lavori su parti private.

[marcello60]

Ok, quindi siete entrambi dell'idea che se per eseguire un intervento su parti comuni è necessario fare alcune lavorazioni su parti private, queste sono comunque a carico del condominio; questo sistemerebbe le questioni sugli spostamenti dei condizionatori, dei tendoni, tubi ecc.
In sostanza va inteso comunque come lavoro in parti comuni.

Per quanto concerne invece i radiatori, mi sembra di capire dal video di cui sopra che l'Avv. Ricco dice che gli interventi su parti private devono essere pagati direttamente dai privati e non è consentito all'amministratore di fare da tramite.
Come risolvere questo punto se l'intervento sul generatore di calore è condominiale? Non detraggo i radiatori nel 110?

[Terminus]

Lo spostamento delle tubazioni gas potrebbe essere diverso.
Il tratto post-contatore è privato: è il privato che deve commissionare e far eseguire le modifiche sul proprio impianto e la relativa DICO deve essere a suo nome. Quindi si riallaccia a quello che dice Riccio.
I radiatori e le relative diramazioni, anch'essi sono chiaramente privati.

[marcoaroma]

Ok, quindi siete entrambi dell'idea che se per eseguire un intervento su parti comuni è necessario fare alcune lavorazioni su parti private, queste sono comunque a carico del condominio; questo sistemerebbe le questioni sugli spostamenti dei condizionatori, dei tendoni, tubi ecc.
In sostanza va inteso comunque come lavoro in parti comuni.

Per quanto concerne invece i radiatori, mi sembra di capire dal video di cui sopra che l'Avv. Ricco dice che gli interventi su parti private devono essere pagati direttamente dai privati e non è consentito all'amministratore di fare da tramite.
Come risolvere questo punto se l'intervento sul generatore di calore è condominiale? Non detraggo i radiatori nel 110?

Per i riadiatori non solo il fatto che siano interventi privati in quanto alcuni interventi, come il cambio infissi, sono incentivabili ma anche il fatto che se è un impianto centralizzato l'incentivo copre solo le parti comuni dell'impianto e quindi sono escluse le opere a valle degli stacchi dalle montanti.

[marcello60]

Lo spostamento delle tubazioni gas potrebbe essere diverso.
Il tratto post-contatore è privato: è il privato che deve commissionare e far eseguire le modifiche sul proprio impianto e la relativa DICO deve essere a suo nome. Quindi si riallaccia a quello che dice Riccio.
I radiatori e le relative diramazioni, anch'essi sono chiaramente privati.

Si, ma a questo punto anche la modifica dell'allacciamento dello split è soggetta a DI.CO. quindi anche questa di conseguenza dovrebbe essere lavoro privato?

[marcello60]

Insomma, alla fine mi par di capire questo:
Se alcune lavorazioni, anche se connesse o conseguenti ad un lavoro su parti comuni, devono intendersi come private, non possono godere del superbonus (se non sono definibili come intervento trainato).

Se le cose stanno così, possono andare almeno al 50% come ristrutturazione? quali sono i requisiti?