Bifamiliare - unico proprietario - dubbi vari

[Seamew]

La circolare 24 dell'ADE sulla questione dell'unico proprietario (o comproprietari) in un condominio fa riferimento alle sole parti comuni e definisce che il condominio si costituisce automaticamente quando più soggetti costruiscono su un suolo comune.
Ora vi chiedo:
CASO 1
- bifamiliare con unità adiacenti "funzionalmente indipendenti" senza parti comuni è automaticamente condominio? Credo di no in quanto il muro divisorio non è considerato bene comune ma semmai di comproprietà tra i due confinanti (che non è la stessa cosa di bene comune)
CASO 2
- bifamiliare con unità sovrapposte è automaticamente un condominio? credo di si stando a quanto scritto dall'ADE perchè ho un suolo in comune...e credo diventano anche i muri maestri e la copertura un bene comune....a prescindere o meno che entrambe siano "funzionalmente indipendenti"

Se quanto ho scritto è vero (ma non ne sono sicuro) allora:
- se ho un unico proprietario nel CASO 1 può accedere al superbonus? per una o entrambe le unità? (ad esempio cappotto, copertura e serramenti)...boh..credo di si..perchè NON intervengo su parti comuni...e in questo caso le verifiche le faccio sulle singole unità immobiliari separate
- se ho un unico proprietario nel CASO 2 può accedere al superbonus per interventi NON sulle parti comuni? (esempio mi cambio impianto, metto solare termico e cambio i serramenti)...boh credo di NO...perchè essendo un condominio devi cmq avere un intervento "trainante" e la sostituzione dell'impianto autonomo non lo è... a prescindere o meno che entrambe siano "funzionalmente indipendenti"

Situazione leggermente diversa....bifamiliare con unità sovrapposte...due proprietari...l'intervento di coibentazione in copertura chi lo paga?
A prescindere che le due unità immobiliari siano "funzionalmente indipendenti" la copertura è un bene comune e quindi, salvo accordi diversi tra le parti, la spesa deve essere ripartita su entrambi i proprietari...è corretto?

Attendo vostre considerazioni, grazie per l'attenzione.

[Terminus]

A mio modo di vedere:
1) può non essere considerato condominio ai fini del Superbonus (potrebbero comunque esserci parti comuni come le strutture portanti e/o di fondazione, il tetto, la corte esterna, l'impianto acque nere o bianche), quindi conviene considerare le uuii assimilate ad unifamiliari ed agire di conseguenza.
2) Secondo me in questo caso deve essere trattato come Condominio (se vi sono proprietà diverse), in quanto ci sono indubbiamente parti comuni come le strutture, i l tetto e le pareti esterne, anche se AdE ammette interventi sulla singola ui assimilata ad indipendente. Questo per la difficoltà operativa di intervenire con un cappotto esterno parzializzato ad una delle due uuii, oppure sul tetto senza il consenso dell'altro proprietario.

[Seamew]

Tra l'altro...se quello al piano primo si isola il sottotetto (e non la falda) si tratta di bene comune? o bene privato?

[Terminus]

Se il sottotetto è un solaio strutturale è bene comune.
Se è solo un controsoffitto non strutturale non rientra tra le parti comuni di cui al 1117.

[Seamew]

Intendevo ultimo impalcato in laterocemento che divide il sottotetto non riscaldato...quindi immagino abbia funzione strutturale e quindi è anch'esso un bene comune...corretto?

[Terminus]

Secondo me si.
A maggior ragione se delimita l'unità immobiliare dal sottotetto comune.

[vinz75]

Per sottotetto in bifamiliari per quanto ne so, dipende se l'accesso esclusivo o meno.
Per esempio nei condomini spesso si accede dal vano scala. In questo caso è parte comune.
Nelle bifamiliari al contrario si accede quasi sempre solo dall'appartamento all'ultimo piano. In questo caso il sottotetto è parte di esclusiva proprietà.

[umstudio]

Ma secondo voi l'isolamento della parete che da su un vano scala condominiale va inserito come trainante facendo cumulo sul 25%, o come trainato?

[vinz75]

Ma secondo voi l'isolamento della parete che da su un vano scala condominiale va inserito come trainante facendo cumulo sul 25%, o come trainato?

Trainante.

[Alebos]

La circolare 24 dell'ADE sulla questione dell'unico proprietario (o comproprietari) in un condominio fa riferimento alle sole parti comuni e definisce che il condominio si costituisce automaticamente quando più soggetti costruiscono su un suolo comune.
Ora vi chiedo:
CASO 1
- bifamiliare con unità adiacenti "funzionalmente indipendenti" senza parti comuni è automaticamente condominio? Credo di no in quanto il muro divisorio non è considerato bene comune ma semmai di comproprietà tra i due confinanti (che non è la stessa cosa di bene comune)
CASO 2
- bifamiliare con unità sovrapposte è automaticamente un condominio? credo di si stando a quanto scritto dall'ADE perchè ho un suolo in comune...e credo diventano anche i muri maestri e la copertura un bene comune....a prescindere o meno che entrambe siano "funzionalmente indipendenti"

Se quanto ho scritto è vero (ma non ne sono sicuro) allora:
- se ho un unico proprietario nel CASO 1 può accedere al superbonus? per una o entrambe le unità? (ad esempio cappotto, copertura e serramenti)...boh..credo di si..perchè NON intervengo su parti comuni...e in questo caso le verifiche le faccio sulle singole unità immobiliari separate
- se ho un unico proprietario nel CASO 2 può accedere al superbonus per interventi NON sulle parti comuni? (esempio mi cambio impianto, metto solare termico e cambio i serramenti)...boh credo di NO...perchè essendo un condominio devi cmq avere un intervento "trainante" e la sostituzione dell'impianto autonomo non lo è... a prescindere o meno che entrambe siano "funzionalmente indipendenti"

Situazione leggermente diversa....bifamiliare con unità sovrapposte...due proprietari...l'intervento di coibentazione in copertura chi lo paga?
A prescindere che le due unità immobiliari siano "funzionalmente indipendenti" la copertura è un bene comune e quindi, salvo accordi diversi tra le parti, la spesa deve essere ripartita su entrambi i proprietari...è corretto?

Attendo vostre considerazioni, grazie per l'attenzione.

MIA DOMANDA AD ENEA:

Buongiorno, il caso in oggetto, prevede l'intervento su un edificio composto da due unità di proprietà di un unico proprietario ma dotato di ingressi separati e servizi separati.
Essendo trattabili come unità immobiliari unifamiliari rispettandone tutti i crismi, può comunque usufruire del 110% nonostante l'edificio è di un solo proprietario?

RISPOSTA:

Buongiorno, riteniamo di si, ma il proprietario satura la sua possibilità ad accedere al superbonus per altre unità immobiliari di questo tipo.

[Seamew]

Ok la risposta ENEA sembra confermare la mia interpretazione sul CASO 1 anche se nella comanda che hai formulato all'ENEA non hai specificato la presenza o meno di parti comuni (e quindi di fatto un condominio o no)....credo che ENEA lo abbia dato per scontato (che non ci sono parti comuni) anche se non è sempre automatico pur avendo accessi indipendenti (esempio la bifamiliare sovrapposta).

[umstudio]

Scusate ma nel caso di bifamiliare con parti comuni, di due proprietari distinti, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, in realtà si può accedere come si vuole.
Sia come condominio perchè di fatto la presenza di parti comuni lo rende tale, sia come due unità indipendenti perchè ne è data facoltà.
L'importante a mio avviso è soprattutto nel secondo caso fare fatture specifiche con indicate le varie quantità di materiale coibente corrispondente alle parti comuni in modo tale che sia facilmente identificabile quanto ha pagato uno e quanto ha pagato l'altro.

[Seamew]

Scusate ma nel caso di bifamiliare con parti comuni, di due proprietari distinti, funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo, in realtà si può accedere come si vuole.
Sia come condominio perchè di fatto la presenza di parti comuni lo rende tale, sia come due unità indipendenti perchè ne è data facoltà.
L'importante a mio avviso è soprattutto nel secondo caso fare fatture specifiche con indicate le varie quantità di materiale coibente corrispondente alle parti comuni in modo tale che sia facilmente identificabile quanto ha pagato uno e quanto ha pagato l'altro.

Vero...però a me sembra più semplice in questo caso fare due pratiche distinte.
Nel caso si volesse fare come "condominio" l'Allegato C e l'asseverazione sono cmq uniche...

[Terminus]

Probabilmente si può accedere come si vuole, però faccio alcune osservazioni.
Se è un condominio di fatto, il considerare le 2uuii assimilate ad indipendenti comporta un aumento "artificioso" dei massimali che AdE potrebbe non accettare.
Se l'intervento fosse su parti comuni come le pareti perimetrali ed addirittura eseguito contestualmente dai due soggetti, secondo me AdE avrebbe ragione a contestare, soprattutto se la spesa complessiva si andasse a posizionare nella forbice tra i massimali.
Diversamente se l'intervento delle 2 uuii fosse sull'impianto termico (o anche sugli infissi trainati), si tratterebbe di interventi chiaramente separati ed indipendenti uno dall'altro, con il che AdE non potrebbe contestare la separazione dei "cantieri" e dei massimali.

[Alebos]

Probabilmente si può accedere come si vuole, però faccio alcune osservazioni.
Se è un condominio di fatto, il considerare le 2uuii assimilate ad indipendenti comporta un aumento "artificioso" dei massimali che AdE potrebbe non accettare.
Se l'intervento fosse su parti comuni come le pareti perimetrali ed addirittura eseguito contestualmente dai due soggetti, secondo me AdE avrebbe ragione a contestare, soprattutto se la spesa complessiva si andasse a posizionare nella forbice tra i massimali.
Diversamente se l'intervento delle 2 uuii fosse sull'impianto termico (o anche sugli infissi trainati), si tratterebbe di interventi chiaramente separati ed indipendenti uno dall'altro, con il che AdE non potrebbe contestare la separazione dei "cantieri" e dei massimali.

Perdonami, ma se sono loro che ti dicono di trattare la situazione come singola U.I.... non possono poi contestarti il fatto che tu sfrutti un massimale più alto rispetto ad un condominio... è un cane che si morde la coda... o mi dai la possibilità di trattarlo come condominio ( che non è giuridicamente possibile ma tecnicamente si e avrebbe più senso) oppure la conseguenza logica è che aumentano i massimali... non vedo via di uscita.

Sul discorso parti comuni, spero vivamente che i casi che incontro si limitino a vani non riscaldati... se riscaldati, li conteggerò nella pratica dell'U.I. alla quale sono collegati i terminali di emissione...
Per fortuna non ho mai trovato casi dove il vano scala (per esempio) è dotato di un suo generatore rispetto alle due U.I. funzionalmente indipendenti...

in caso... non le detraggo, punto...

[Terminus]

La mia risposta era sull'intervento di umstudio.

[ellezeta]

Mi ricollego a questa conversazione per porre un quesito:
siamo proprio sicuri che quando si parla di unità abitative funzionalmente indipendenti all'interno di condomini queste non debbano essere sempre considerate con un calcolo ed una relativa asseverazione a sé? Riprendendo pag.15 della Circolare 24/E:
Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di
accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente
dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti
comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).
Questa frase non definisce, a mio parere, una possibilità, ma una prescrizione.
Caso concreto molto semplice:
2 unità immobiliari in edificio plurifamiliare, una al piano terra ed una al piano primo. A quella al piano terra si accede con ingresso indipendente dal cortile (privato o comune è ormai irrilevante dopo l'emendamento del DL agosto), mentre a quella al piano primo si accede mediante vano scala di proprietà esclusiva adiacente all'appartamento del piano terra. Due opzioni:
1) APE convenzionale per il condominio ed unica asseverazione ENEA in quanto considerare le 2 unità funzionalmente indipendenti è una possibilità che posso o non posso cogliere;
2) APE e verifica del salto di 2 classi per ciascuna delle due unità in quanto sono da considerarsi per definizione assimilate ad unifamiliari ed obbligatoriamente da considerare a sé stanti

La questione cambia parecchio!
Io sono per l'opzione 2, in quanto a mio parere il ragionamento deve essere:
- definisco la fattispecie dell'edificio ai soli fini superbonus, individuando ciò che è condominio e quelle che sono le unità funzionalmente indipendenti
- definisco le verifiche da rispettare ed il numero di asseverazioni da produrre in funzione di quanto sopra

Altrimenti a pagina 15 avrebbero usato la locuzione "può fruire anche autonomamente" e non "fruisce autonomamente indipendentemente da che faccia parte di un condominio".

Cosa ne pensate?

Scusate se mi sono espresso male e grazie per la collaborazione

[girondone]

per me essere indip rimane una opzione in più
rispetto a farlo come intero edificio

[vinz75]

per me essere indip rimane una opzione in più
rispetto a farlo come intero edificio

Anche io penso così. Ma a leggere altri 3D non tutti ne sono convinti.
In effetti vista anche l'enormità dei casi è fondamentale che Mise si esprima in modo inequivocabile.

Oggi io su questi casi sto prendendo tempo.