passaggio da riscaldamento centralizzato ad autonomo

[cooperate]

Salve a tutti,
ho letto con attenzione l'altro post in cui si parlava del distacco dal centralizzato di un singolo utente.
Il mio caso è leggermente diverso.
Un condominio è composto da tre lotti (diciamo A, B e C).
Uno dei lotti, A per esempio, ha deciso di distaccarsi dal centralizzato mentre gli altri due lotti non hanno ancora deciso nulla.
Poiché le montanti sono indipendenti per i tre lotti sarà facile in CT chiudere la distribuzione idraulica del lotto A e lasciare in funzione i rimanenti due lotti. In tal modo non si creano squilibri idraulici "notevoli".
(Al limite sarebbe utile rideterminare le portate e modificare le pompe, magari montando un azionamento ad inverter).

Ciò premesso,
se il lotto A si distacca, voi come caratterizzereste la cosa?
1° ipotesi) è un distacco unilaterale di alcuni condomini e ricadiamo nel post di cui parlavo prima.

2° ipotesi) si tratta di una dismissione del centralizzato, anche se parziale e quindi va gestita di conseguenza.

In entrambi i casi io ritengo (ma questa è solo la mia opinione) che sia necessario fare:
a) diagnosi energetica del vecchio impianto per l'intero fabbricato
b) diagnosi energetica dell'impianto modificato (b + C + n impianti autonomi del lotto A)
c) verificare che dalla modifica c'è un vantaggio energetico (lo so che è complicato)
d) se c) è positivo, fare una delibera condominiale del lotto A in cui si da attuazione alla dichiarazione di intenti alla luce della relazione tecnica
e) comunicare ai rimanenti due lotti (non c'è un amministratore comune ma tre amministratori indipendenti) che il lotto A si distacca e che parteciperà solo alle spese (da determinare) di manutenzione ed eventualmente di dispersione(??)
f) presentare la L10 all'ufficio tecnico comunale con la richiesta di autorizzazione al distacco e contemporaneamente una L10 per ciascun alloggio del lotto A per l'autorizzazione alla realizzazione di nuovi impianti di riscaldamento autonomi.
g) a questo punto si potrebbero eseguire i lavori.

Ho sbagliato qualcosa o ho mancato qualche passaggio?
ringrazio tutti quelli che vorranno intervenire.

[cooperate]

bene, visto che nessuno mi ha neanche lontanamente cac..to direi che il post non interessava nessuno.

[gfrank]

Devi valutare il distacco anche in riferimento alla nuova legge sui condomini (220/2012).
E' indubbio che il distacco del corpo A crea un maggior onere per i condomini rimanenti, in quanto le perdite di produzione, e sino al collettore dei tre impianti di distribuzione, pur considerate pari tra prima e dopo il distacco (in realtà dopo il distacco aumenteranno comunque: ad esempio in relazione alla PT del generatore che risulterà sovradimensionata dopo il distacco), la spesa di tali perdite sarà divisa in un numero inferiore di condomini.
Per rendere effettivo il distacco, il corpo che si distacca deve:
- pagare tutte le spese di adeguamento dell'impianto necessarie al distacco (inverter, ecc.)
- continuare a pagare la quota comune derivante dalle dispersioni dell'impianto (dopo il distacco) sino alla concorrenza di quanto si spendeva (pro capite) precedentemente al distacco;
- continuare a pagare (pro quota) le spese di menutenzione, ed in futuro l'eventiale adeguamento/sostituzione del generatore.

[SimoneBaldini]

Se le pompe sono uniche certo che avrai degli squilibri se non intervieni. Poi come la metti con la potenza, avrai 1/3 di potenza eccessiva.
Come hanno detto da altri, questo sarà pane per i denti degli avvocati e noi consulenti. In ogni caso, quando si vuole distaccare dal centralizzato, vuoi il singolo condomini, vuoi la dismissione parziale o totale del centralizzato io se l'assemblea non ha votato non ci metto le mani.
Il casino è nato da questa nuova legge che permette il distacco anche senza approvazione dell'assemblea ma che mette poi dei paletti che sono contestabili da chiunque.
Quindi per quanto mi riguarda, la proposta viene portata in assemblea a prescindere da L10 diagnosi ecc... se approvano l'idea bene altrimenti per me è picche.
Ma facciamo l'esempio tuo, cioè che si vogliano distaccare senza approvazione dell'assemblea il che mi pare strano visto che comunque 1/3 dei condomini saranno daccordo almeno quelli della palazzina in oggetto.
Io tecnico eseguo le mie diagnosi, valuto che il distacco è fattibile e non arreca danni (e qui già ti voglio vedere su che specchi ti arrampichi), poi devo pagare l'adeguamento (pompe ecc..) eventuali, infine per legge rimane in carico a chi si è distaccato le spese straordinarie della centrale termica, quindi se l'anno prossimo cambiano la caldaia gli inquilini staccati devono pagare in toto. Infine se nell'altro palazzo trovo un avvocato che non ha nulla da fare, fa causa e rimettono in discussione la mia relazione senza contare il lavoro di adeguamento che potrebbe comportare problematiche a me imputabili.
Insomma di casini ne abbiamo già abbastanza meglio evitare di tirarceli anche contro!

[girondone]

amen simone

[cooperate]

Ma facciamo l'esempio tuo, cioè che si vogliano distaccare senza approvazione dell'assemblea il che mi pare strano visto che comunque 1/3 dei condomini saranno d'accordo almeno quelli della palazzina in oggetto.

Correttissimo tutto ciò che hai detto.
Anch'io ritengo che il passaggio in assemblea sia indispensabile.
Nel mio caso la situazione è questa:
- ci sono tre condomini indipendenti, uno per ciascun lotto con proprio amministratore distinto.
- non esiste un super condominio tra i tre lotti, anche se secondo me sarebbe necessario, almeno per la questione del riscaldamento centralizzato.
In questo caso, il condominio del lotto A ha deliberato il distacco dal centralizzato all'unanimità.
Se fosse stato un condominio autonomo come centralizzato sarebbe stata una conversione da centralizzato ad autonomo.
Tuttavia, gli altri due lotti non hanno contestato la cosa, come se non li riguardasse.
L'impianto è facilmente suddivisibile. Bisogna solo variare opportunamente la portata delle pompe.
(a proposito, esistono degli inverter per circolatori trifase di questo tipo per poterne regolare la portata?)
Resta il discorso del rendimento di generatore e delle dispersioni della centrale termica.
Credete che sia sensato dire che le tre montanti disperdono in maniera differente e che la montante del lotto A ha annullato le proprie dispersioni e quindi il lotto A non dovrebbe pagare le dispersioni delle altre montanti? A me pare ragionevole.

Ultimo argomento:
se il condominio non paga le bollette del gas e gli distaccano il contatore generale, è lecito il passaggio all'autonomo perché il singolo non può rimanere senza riscaldamento e non può pagare per tutti gli altri che hanno creato un debito di svariate decine di migliaia di euro?
Si può considerare forza maggiore? Lo chiedo perché mi è capitato in un altro condominio...

[SuperP]

Credete che sia sensato dire che le tre montanti disperdono in maniera differente e che la montante del lotto A ha annullato le proprie dispersioni e quindi il lotto A non dovrebbe pagare le dispersioni delle altre montanti? A me pare ragionevole.

TI dimentichi però che avrai un peggior rendimento di produzione annuo -> maggiori oneri a carico dei 2 lotti allacciati.

[cooperate]

Credete che sia sensato dire che le tre montanti disperdono in maniera differente e che la montante del lotto A ha annullato le proprie dispersioni e quindi il lotto A non dovrebbe pagare le dispersioni delle altre montanti? A me pare ragionevole.

TI dimentichi però che avrai un peggior rendimento di produzione annuo -> maggiori oneri a carico dei 2 lotti allacciati.

certamente, ma io parlavo semplicemente delle dispersioni della rete.
nell'ottica "ciascuno paga le proprie", se io la mia porzione di rete, indipendente dalle altre, la chiudo (tappo o chiudo la valvola di intercettazione) la mia parte di dispersione dovuta alla sola rete di distribuzione non dovrei pagarla.
E poiché le tre reti sono indipendenti, a partire dal collettore di centrale non creo ulteriori aggravi di spesa sugli altri condomini.
Quanto poi alla parte comune certamente va suddivisa.

[SuperP]

E poiché le tre reti sono indipendenti, a partire dal collettore di centrale non creo ulteriori aggravi di spesa sugli altri condomini..

sulla distribuzione, ma sulla generazioen si.

[cooperate]

E poiché le tre reti sono indipendenti, a partire dal collettore di centrale non creo ulteriori aggravi di spesa sugli altri condomini..

sulla distribuzione, ma sulla generazioen si.

certamente, ma io parlavo semplicemente delle dispersioni della rete.

[SimoneBaldini]

Dici che gli altri due lotti no si sono opposti, ma cosa vuol dire, non esisite mica un tacito assenso a queste cose. Gli amministratore devono portare in assemblea il distacco e ottenerne la maggioranza, se non la ottieni rimane il discorso del distacco senza autorizzazione quindi ci vuole relazione tecnica che dica che non arreca danno. Oltretutto si deve intervenire in centrale per la portata ed eventuali altre opere quindi dovrai avere la maggioranze di tutti comunque, mica puoi fare modifiche alla centrale senza maggioranza!
In ogni caso rimane il discorso del peggioramente del rendimento di generazione che dovrai spiegarlo agli altri.

Visto che parli di distribuzione, prova a vedere cosa assorbe un circolatore dimensionato ad ok a 30 mc/h con 10mca e farlo lavorare a 20 mc/h con 10 mca.

[Marcus]

se ho ben capito il caso prospettato si tratta di un impianto termico centralizzato a servizio di 3 palazzine. Una delle 3 si vuole distaccare facendosi un proprio impianto centralizzato, le altre 2 palazzine però non vogliono innovare l'impianto e quindi resterebbero allacciate al vecchio impianto termico.
Andrebbe capito se le 3 palazzine costituiscono un unico condominio o se si tratta di 3 condomini separati, in quanto la consistenza giuridica incide nel caso prospettato.
Ad esempio, se si tratta di un unico condominio qualunque innovazione si faccia, ad esempio 1 nuovo impianto per 1 delle 3 palazzine, tutti i condomini continuano ad essere contemporaneamente proprietari dei 2 impianti termici distinti, per cui tutti partecipano alle spese ad esempio. A quel punto anche la ripartizione delle spese di gestione dovrebbe proseguire su base millesimale perchè altrimenti il risparmio riguarderebbe solo la palazzina distaccatasi.

[cooperate]

se ho ben capito il caso prospettato si tratta di un impianto termico centralizzato a servizio di 3 palazzine. Una delle 3 si vuole distaccare facendosi un proprio impianto centralizzato, le altre 2 palazzine però non vogliono innovare l'impianto e quindi resterebbero allacciate al vecchio impianto termico.
Andrebbe capito se le 3 palazzine costituiscono un unico condominio o se si tratta di 3 condomini separati, in quanto la consistenza giuridica incide nel caso prospettato.

esatto.
Per precisare, le altre due palazzine non si sono pronunciate né a favore né contro. In pratica non hanno proprio analizzato tale argomento.
Le tre palazzine costituiscono condominio?
Cosa hanno in comune? solo la centrale termica (e quindi la parte comune dell'impianto di riscaldamento centralizzato).
Ciò è sufficiente a determinare l'esistenza di un condominio? IMHO si.
quindi, l'amministratore del lotto A dovrebbe comunicare ai due amministratori dei lotti B e C la decisione del condominio del lotto A e chiedere se hanno nulla in contrario, dando ad esempio un termine di 30 gg per fornire eventuali rilievi.
In assenza, si potrebbe dire che non sono contrari? IMHO si.
A quel punto si tratterebbe di distacco dal centralizzato o di dismissione dell'impianto?
IMHO distacco.

Visto che parli di distribuzione, prova a vedere cosa assorbe un circolatore dimensionato ad ok a 30 mc/h con 10mca e farlo lavorare a 20 mc/h con 10 mca.

le tre palazzine sono alimentate da un unico collettore da cui partono tre differenti montanti ciascuna con il proprio circolatore.
Per il distacco potrei semplicemente spegnere il circolatore del lotto A e chiudere la chiave d'arresto.
Non credo che in questa condizione i circolatori lavorino fuori dal punto di lavoro di progetto.

[mat]

Ad esempio, se si tratta di un unico condominio qualunque innovazione si faccia, ad esempio 1 nuovo impianto per 1 delle 3 palazzine, tutti i condomini continuano ad essere contemporaneamente proprietari dei 2 impianti termici distinti, per cui tutti partecipano alle spese ad esempio.

Non credo proprio che sia così: le parti comuni non sono necessariamente di tutti, ma solamente di chi ne "usufruisce" nel senso più ampio del termine, e le tabelle millesimali ne tengono conto, con elenchi diversi secondo il caso.
Nel caso di due palazzine separate costituenti unico condominio, tutto quello che riguarda solamente una delle due palazzine (compresa la CT se non ce l'hanno, appunto, in comune) non riguarda l'altra: per esempio scale, ascensori, tetto, androni di ingresso, mentre saranno in comune eventuali cortili, autorimesse, giardini.

[gfrank]

Con la nuova legge sul condominio, il "supercondominio" è stato equiparato al condominio, e appunto il supercondominiol "nasce" dalla sola presenza di "parti comuni" tra tutti i condomini. Nel caso in esame, anche la sola presenza di una CT a servizio di 3 condomini (anche se hanno distribuzione specifica/separata) si crea il supercondominio (nauralmente per le sole spese del riscaldamento).
Poi magari si può verificare se hanno in comune altre "parti" un unico accesso, viali comuni, ecc., ma è un altro discorso.
Tra l'atro la nuova legge impone la "gestione" del supercondominio, come nel condominio: per capirci, le spese dell'impianto di riscaldamento vanno gestito in comune. Dunque, esiste la sussidiarietà delle spese comuni (riscaldamento), anche dei debiti pregressi.
Se la CT condominiale è presente dalla costituzione del condominio, non ci sono scappatoie: è un supercondominio (= condominio), ed il distacco va gestito come detto nei post precedenti.
Nessuno può rinunciare all'uso della cosa comune, nel caso del riscaldamento, la nuove legge indica (sommariamente) le modalità del distacco. Il probrema principale nasce dal dimostrare che non c'è un aggravio dei costi.
Nel tuo caso, il problema delle spese, nasce dalle perdite di generazione. Ritengo che, come ha detto Simone, al di la delle alchimie dei numeri, una tua relazione che attesti il mancato aggravio delle spese, deve essere "a prova di bomba". Un riferimento lo puoi trovare nella UNI 11200/2013: trovi tutto quanto necessario per calcolare la ripartizione delle spese (e relativa documentazione a supporto).
Come ha detto Simone, una relazione "contestabile", trova spazio per vertenze legali: in tale caso sarà coinvolto anche il tecnico estensore.

[gfrank]

......
Nel mio caso la situazione è questa:
- ci sono tre condomini indipendenti, uno per ciascun lotto con proprio amministratore distinto.
- non esiste un super condominio tra i tre lotti, anche se secondo me sarebbe necessario, almeno per la questione del riscaldamento centralizzato.
....

Assolutamente no, il supercondominio "esiste automaticamente" se sono presenti parti/servizi comuni tra i condomini (nel tuo caso il riscaldamento) e non dal fatto che è amministrato da tre distinti amministratori; anzi: uno dei tre (ovvero un quarto) dovrà gestire anche le spese del riscaldamento del supercondomino, compresa la gestione e quindi convocare assemblea specifica e reletivo verbale per la gestione del riscaldamento in qualità di supercondominio

Ultimo argomento:
se il condominio non paga le bollette del gas e gli distaccano il contatore generale, è lecito il passaggio all'autonomo perché il singolo non può rimanere senza riscaldamento e non può pagare per tutti gli altri che hanno creato un debito di svariate decine di migliaia di euro?
Si può considerare forza maggiore? Lo chiedo perché mi è capitato in un altro condominio...

Anche in presenza di debiti, il distacco (anche di un solo condomino) va gestito con le medesime modalità indicate nei post precedenti

[cooperate]

Assolutamente no, il supercondominio "esiste automaticamente" se sono presenti parti/servizi comuni tra i condomini (nel tuo caso il riscaldamento) e non dal fatto che è amministrato da tre distinti amministratori; anzi: uno dei tre (ovvero un quarto) dovrà gestire anche le spese del riscaldamento del supercondomino, compresa la gestione e quindi convocare assemblea specifica e reletivo verbale per la gestione del riscaldamento in qualità di supercondominio

giustissimo. Mi ero espresso male. Volevo dire che formalmente il super-condominio non era costituito ma di fatto deve esistere per forza.

Anche in presenza di debiti, il distacco (anche di un solo condomino) va gestito con le medesime modalità indicate nei post precedenti

anche qui mi sono espresso male.
Se l'ente fornitore ha interrotto la fornitura del combustibile per morosità, relativa a diverse migliaia di euro, il singolo condomino che ha sempre pagato la sua quota di condominio e riscaldamento, oltre ad adire alle vie legali per i danni e per il recupero di quanto versato, oltre al fatto che l'amministratore può agire contro i morosi, si trova nelle condizioni di non poter usufruire del riscaldamento centralizzato perché prima di riavere il combustibile bisogna saldare i debiti pregressi e il singolo non può farsi carico di tutto il debito.
Ciò premesso, questa è una causa maggiore? IMHO si.

[SimoneBaldini]

(Al limite sarebbe utile rideterminare le portate e modificare le pompe, magari montando un azionamento ad inverter).

Non capisco perchè hai detto questo nel primo intervento se i circolatori sono distinti. Come hai detto dopo basta spegnere la pompa della palazzina. In ogni caso le perdite di centrale rimarranno praticamente identiche anche togliendo una palazzina, quindi se prima le spalmavi su 3 palazzine dopo le spalmerai su 2.

[cooperate]

(Al limite sarebbe utile rideterminare le portate e modificare le pompe, magari montando un azionamento ad inverter).

Non capisco perchè hai detto questo nel primo intervento se i circolatori sono distinti. Come hai detto dopo basta spegnere la pompa della palazzina. In ogni caso le perdite di centrale rimarranno praticamente identiche anche togliendo una palazzina, quindi se prima le spalmavi su 3 palazzine dopo le spalmerai su 2.

come ho detto prima, ... mi sono spiegato male.