Parere su interpretazione di un commercialista

[MAX76]

Per un amico ing. edile ho fatto alcune verifiche prima che intraprenda la ristrutturazione del tetto di copertura di casa.
Premesse:
- siamo in Emilia Romagna -> atto di indirizzo regionale in vigore dal 01/07/2008
- siamo in un condominio con l'appartamento all'ultimo piano di proprietà dell'amico ing. e di sua moglie (diciamo che sono 2 appartamenti accatastati ancora in modo diviso che hanno circa il 50% ognuno del tetto)
- per ragioni di regolamento condominiale e Codice Civile l'intervento deve essere pagato per 1/6 dall'ing., per 1/6 dalla moglie dell'ing e per i 2/3 dal condominio restante (quindi millesimi rivisti e ripartiti togliendo i millesimi dell'ing e della moglie)
- riscaldamento autonomo dell'appartamento rispetto al condominio (1 unico impianto per entrambi gli appartamenti accatastati però ancora come 2 appartamenti distinti)
- il tetto lo debbo rifare con gli U del 2010 in quanto l'Emilia ha in vigore il suo atto di indirizzo e per opere di manutenzione straordinaria e nuova costruzione impone i valori limite del 2010

Mia interpretazione ai fini energetici: il 55% lo possono avere solo l'ing. e la moglie in quanto non vi sono benefici energetici per il resto del condominio (tanto essendo automono lui tiene i 20°C in casa sempre e comunque e chi spende meno di riscaldamento è solo lui) mentre il condominio ha diritto al 36%.

Intepretazione semplificata del commercialista: nonostante tutto il 55% lo possono avere tutti, e questo secondo il codice civile poichè comunque il tetto è parte comune anche se le ripartizioni dei costi di eventuali interventi sono state fatte ad hoc per la situazione.

Mi sembra molto strano, sono molto perplesso, chiedo pareri in merito.

[danilo2]

Ha ragione il commercialista max. Il tetto è condominiale.

[MAX76]

Ma il vantaggio energetico di risparmio si ha solo per l'appartamento all'ultimo piano che ha riscaldamento autonomo dal resto del condominio che ha un proprio centralizzato.

[giobibo]

Sicurmente il risparmio maggiore sarà dell'ultimo piano, ma di conseguenza ci saranno meno dispersioni anche ai piani inferiori, no ?

[Andrea70]

ll problema è se la quantificazione del risparmio per i piani inferiori.
Se all'ultimo piano ho risparmio energetico anche ai piani inferiori , seppur quasi impercettibili, ne avrò.
Facendo l'avvocato del diavolo potrei anche sostenere che all'ultimo piano c'erano 20 gradi prima e ce ne saranno 20 anche dopo l'intervento quindi valutando il bilancio energetico dei piani inferiori non cambia nulla anche se l'inquilino dell'ultimo piano ha un risparmio.
Siamo decisamente in una situazione limite. Credo che se fai detrarre a tutti non ti possano contestare un gran che.... all'AE non credo siano in grado di sviluppare ragionamenti tecnici di questo tipo.

[MAX76]

Mi convince di più Andrea70 che tira in ballo, giustamente, che all'AE ne sanno di tasse ma non ne capiscono un gran che di impiantistica, termotecnica e trasmissione del calore.
In effetti è un ragionamento mio che avendo impianto autonomo l'unico che ha un risparmio effettivo è l'inquilino dell'ultimo piano in quanto spende meno per mantenere i 20°C che vuole in casa rispetto a prima avendo meno di 1/5 dei lato tetto.

[jerryluis]

Io lo interpreto come il commercialista con questo pensiero: il vantaggio energetico è indubbio a carico del proprietario dell'ultimo piano, m ail comma che userai probabilmente è il 345 della finanziaria 2007 che pone un limite di trasmittanza (non eph del condominio) e contemporaneamente la proprietà è di tutti.
Quindi il ragionamento energetico di max è corretto, perchè come ottiene l atemperatura l'inquilino dell'ultimo pinao sono affari suoi (ora ha anch eil tetto coibentato), il beneficio energetico è suo, ma la detrazione è per tutti

[Andrea70]

MAX76... senti un po questa.
Se l'inquilino dell'ultimo piano per dei periodi non c'è e non riscalda l'appartamento.... in quel caso anche chi sta sotto ottiene un risparmio.
E' un po' tirata.... ma potrebbe bastare per far detrarre a tutti.

[Davidedada905]

MAX76... senti un po questa.
Se l'inquilino dell'ultimo piano per dei periodi non c'è e non riscalda l'appartamento.... in quel caso anche chi sta sotto ottiene un risparmio.
E' un po' tirata.... ma potrebbe bastare per far detrarre a tutti.

Io la metterei così... mettiamo che si dovessero certificare i vari appartamenti: quello sotto avrebbe come superficie disperdente la soletta verso l'appartamento dell'amico:
se l'inquilino sotto chiedesse il 55% non avrebbe differenze pre-post intervento a livello di risparmio energetico, percui, secondo me, che vantaggio energetico avrebbe? come potrebbe allora giustificare il 55%?

[megaing]

Avevo posto il quesito all'ENEA. Il tetto è comunque di proprietà comune pertanto gli interventi relativi (compreso l'isolamento) possono essere portati in detrazione da tutti i condomini, evidentemente se pagati dall'intero condominio.

[Caino75]

il tetto non sempre è condominiale, o meglio: nell'acquisto dell'ultimo appartamento potrebbe essere incluso il tetto con i vari diritti di sfruttamento e compagnia bella. Almeno cosi' mi spiego' una volta un legale.

Sul fatto che anche quelli sotto hanno benefici, secondo me la cosa non è sostenibile. La certificazione la fai considerando un regime continuo.In questi termini, l'unico ad avere benefici è solo l'ultimo piano. E' vero che se lui non c'e' o spegne il riscaldamento ha effetto anche sul penultimo piano, ma è una cosa che puoi sostenere dal punto di vista pratico, non dal punto di vista del calcolo che devi fare per ottenere l'incentivo, perchè è un'ipotesi che non ti è permessa. Ergo: secondo me solo l'occupante dell'ultimo piano ha diritto al 55%.

Se cosi' non fosse, si arrivano a fare considerazioni assurde: vecchietta al terzo piano cambia le finestre, vecchietti al piano due e quattro chiedono il 55%.

[MAX76]

Vedo che ho alzato un po' di polvere con questo mio dubbio.

Sul discorso energetico che chi è ai piani inferiori non ha beneficio, sono dell'idea di Caino75, infatti tra l'altro i valori di L10 e simili debbono essere dati in regime di funzionamento continuativo e non con discorsi di saltuari presenza degli inquilini.

Il fatto che mi ha messo il dubbio è la sicurezza con cui il commercialista ha detto che comunque, dopo aver sentito i miei discorsi energetici, tutti nel condominio possono usufruire in base al codice civile e questo è confermato anche dalla risposta di ENEA data a megaing

Probabilmente, come sempre, le leggi degli uomini hanno stravolto le leggi fisiche e termodinamiche della natura, come siamo superiori....

[gfrank]

Max. perchè il tuo amico vuole fare la ristrutturazione del tetto?

Caso A - Tetto che non necessita di intervento manutentivo.
Se ristuttura perchè vuole ottenere un beneficio "energetico", a mio parere, l'intervento lo deve pagare tutto lui, gli altri condomini sono esonerati (e detrae tutte le spese)
Caso B - Tetto che richiede intervento manutentivo ( ed il tuo amico vuole isolare maggiormente per ottenere beneficio energetico)
A livello di codice civile gli altri condomini sono obbligati a partecitare alla spesa.
In questo caso, (come ho inteso) il tetto è anche il solaio di copertura, per cui:
- parte strutturale e tegole in carico al condominio (secondo le quote che hai indicato)
- parte di isolamento e intonaci interni in carico esclusivo al tuo amico
Se, e dico se, i condomini non possono recuperare il 55%, ed essendoci anche il recupero del 36% si può prospettare:
- il recupero del 55% sulla parte "isolante" in carico al tuo amico
- il recupero del 36% in carico al condominio
Questo nel caso che gli altri condomini non possono (non potrebbero) usufruire del 55%, in quanto a mio parere, non possono essere esclusi da eventuali benefici, pur partecipando alla spesa.
Dico questo in quanto, a mio parere, gli altri condomini non potrebbero recuperare il 55% ...

gfrank

[MAX76]

Sono concorde con il tuo ragionamento al 1000% infatti la mia proposta esposta al commercialista, da affinare per quanto riguardava la parte di cosa detrae chi in base alle indicazioni di condominio, era appunto 55% per l'ultimo piano (che ha riscaldamento autonomo) e 36% per il resto del condominio (tra parentesi buona la soluzione B, il tetto stava gocciolando leggermente...)

Però mi ha spiazzato la sicurezza del commercialista e vedo che anche l'ENEA segue tale ragionamento.

Come già detto ho capito che le detrazioni seguono logiche imprescrutabili per i comuni mortali.

[danilo2]

Max spiegami una cosa, (risaliamo a monte): come è stata presa la decisione dell'assemblea di condominio?
ovvero, il tetto viene ristrutturato sulla base di una decisione presa a maggioranza?
oppure con un'altra formula?

[MAX76]

Da quel che mi hanno detto, premessa indispensabile in questo caso, l'assemblea su suggerimento dell'amministratore ha deliberato di eseguire i lavori con la clausola contenuta nel regolamento di condominio di pagare 2/3 dei lavori i condomini dei piani inferiori e 1/3 i proprietari dell'ultimo piano.

[danilo2]

A questo punto non c'è discussione. Il tuo è un discorso ipotetico su quello che sarebbe stato meglio fare.
Al fine della ripartizione delle spese stabilisce l’articolo 1123, comma primo, del Codice Civile: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“.
Sia il rifacimento della struttura (conservazione), che il miglioramento della coibentazione (innovazione) rientrano in tale caso.
Pertanto l'amministratore avrebbe potuto proporre una logica di ripartizione diversa, ma si sarebbe infilato nel famoso cùl de sac.

[MAX76]

Ti ringrazio per il tuo parere.
Come detto dal commercialista per lui il codice civile, probabilmente pensava all'articolo che hai citato, prevaleva sulla stretta logica energetica anche se gli appartamenti dell'ultimo piano sono termoautonomi.