Inquadramento ristrutturazione e obblighi normativi

[umstudio]

Vi chiedo un aiuto a capire come inquadrare una ristrutturazione:
Si tratta di un complesso dove anni fa è iniziata una ristrutturazione mai portata a termine e per il quale è scaduto il permesso di costuire.
Attualmente verrà ripreso in mano per ricavare 6 unità tra negozi e uffici. Dove si isolerà internamente in controparete, si sostituiranno gli infissi e si rifaranno i nuovi impianti ora non presenti.
Il tetto è stato isolato anni fa ma la trasmittanza non è a norma con i parametri odierni.
I solai e pavimenti non sono coibentabili perchè con le altezze sono già al limite quindi gli impianti passeranno tutti in contropareti interne.

Le domande:
1) Le verifiche di intervento se S>25% o >50% va fatta per singola unità o per intero complesso?

2) Se non metto mano ai pavimenti ed alle coperture, ma tra pareti e finestre supero il 50% ricadrei in ristrutturazione di 1° livello quindi sarei obbligato per norma a isolare anche pavimenti e coperture, e ad installare fotovoltaico?

3) Se non ho le altezze per isolare posso andare in deroga?

[khenry88]

Vi chiedo un aiuto a capire come inquadrare una ristrutturazione:
Si tratta di un complesso dove anni fa è iniziata una ristrutturazione mai portata a termine e per il quale è scaduto il permesso di costuire.
Attualmente verrà ripreso in mano per ricavare 6 unità tra negozi e uffici. Dove si isolerà internamente in controparete, si sostituiranno gli infissi e si rifaranno i nuovi impianti ora non presenti.
Il tetto è stato isolato anni fa ma la trasmittanza non è a norma con i parametri odierni.
I solai e pavimenti non sono coibentabili perchè con le altezze sono già al limite quindi gli impianti passeranno tutti in contropareti interne.

Le domande:
1) Le verifiche di intervento se S>25% o >50% va fatta per singola unità o per intero complesso?

2) Se non metto mano ai pavimenti ed alle coperture, ma tra pareti e finestre supero il 50% ricadrei in ristrutturazione di 1° livello quindi sarei obbligato per norma a isolare anche pavimenti e coperture, e ad installare fotovoltaico?

3) Se non ho le altezze per isolare posso andare in deroga?

Ho un caso in parte simile, nuova costruzione al grezzo, ma con pareti e tetti già completi e solai che non si possono alzare oltre le quote previste perchè le bucature, le soglie ecc. sono già realizzate (mancano però gli infissi) ma mancante di tutto l'impianto, che dovrà cambiare perchè era pensato a biomassa, e in pianura padana non è più contemplata.
Io considererei il 25/50% di tutto il fabbricato, in questo caso, visto che la L10 andrà fatta per tutti; terrei anche ciò che è già finito oppure vincolato per motivi di spazio con i criteri vigenti di quando la ristrutturazione è stata aperta, e il resto, ossia dove si può, per esempio lato impianto/infissi, adattando il progetto il più possibile alle nuove verifiche di legge vigenti adesso.
E' una soluzione ibrida, ma è anche la più logica. Se certe strutture sono già finite è impensabile doverle rifare solo perchè non rientrano ora nei parametri attuali, perchè quelle sono state realizzate adatte per l'epoca della loro costruzione.

In pratica, a prescindere, io mi metterei d'accordo con il tecnico comunale, in questi casi, per capire cosa fare. Dovrebbero dimostrarsi flessibili, su tutti e tre i punti che hai descritto (anche perchè in genere fanno un altro mestiere, sono geometri, più che altro, quindi non hanno le competenze per decidere al posto nostro e tutto sommato il ragionamento che tu gli porteresti ha una logica) - e sul secondo in particolare, per esperienza, non si riuscirebbe a soddisfare le leggi di I livello con un fabbricato che ha strutture aventi trasmittanza "valida" in un'altra epoca, per quanto sono stringenti. Almeno in E-R, dove opero io.

[boba74]

Concordo. A mio avviso quanto già realizzato deve essere conforme alle leggi vigenti con il primo permesso, a prescindere che sia scaduto e non siano mai stati ultimati i lavori. Il nuovo titolo che si presenta ora dovrebbe considerare "esistente" ciò che è stato già realizzato, con tutto ciò che ne consegue in termini di verifiche di legge.
Comunque se possibile, mi interfaccerei con il comune, in quanto almeno un riferimento al permesso originario ci deve essere per poter giustificare quanto già realizzato.
Per rispondere alle domande:
Io ho sempre fatto verifiche per singola unità qualora parliamo di sistemi edificio-impianto autonomi (cioè impianti autonomi), mentre se si tratta di impianti centralizzati allora l'edificio di riferimento è quello completo.
Se superi il 50 dell'involucro oggetto di intervento (e contemporaneamente fai nuovi impianti) ricadi nel 1 livello, il che significa che devi verificare gli EP (non devi necessariamente isolare tutto, ma buona parte), comunque non c'è obbligo di FV, perchè quello vale solo per nuovo e per ristrutturazioni rilevanti (cioè demolizione-ricostruzione).

[umstudio]

Grazie ragazzi, in effetti sarebbe la situazione più sensata.
Proverò a parlare con comune in ogni caso.

Certo che fare la valutazione di primo livello o secondo livello per singola unità rischio che alcune vanno in un tipo di ristrutturazione altre unità in un altro, considerare tutto l'edificio mi sembra più sensato, ma capisco il tuo punto di vista.

[boba74]

Grazie ragazzi, in effetti sarebbe la situazione più sensata.
Proverò a parlare con comune in ogni caso.

Certo che fare la valutazione di primo livello o secondo livello per singola unità rischio che alcune vanno in un tipo di ristrutturazione altre unità in un altro, considerare tutto l'edificio mi sembra più sensato, ma capisco il tuo punto di vista.

In effetti alcuni comuni (es. BO), laddove io anche avevo presentato L10 relative a ristrutturazioni di 1 livello con impianti autonomi (quindi n verifiche, una per ogni unità), mi hanno richiesto come integrazione la verifica dell'intero edificio, in quanto si interviene su un edificio a prescindere dal numero di unità che si ottengono. Ma non ho ben capito in base a che criterio abbiano stabilito ciò....

[marcello60]

In effetti alcuni comuni (es. BO), laddove io anche avevo presentato L10 relative a ristrutturazioni di 1 livello con impianti autonomi (quindi n verifiche, una per ogni unità), mi hanno richiesto come integrazione la verifica dell'intero edificio, in quanto si interviene su un edificio a prescindere dal numero di unità che si ottengono. Ma non ho ben capito in base a che criterio abbiano stabilito ciò....

O.T. E' capitato anche a me e non ne capisco il motivo.
Tra l'altro nel mio caso si trattava di case a schiera, di nuova costruzione...

[simcat]

Le domande:
1) Le verifiche di intervento se S>25% o >50% va fatta per singola unità o per intero complesso?

intero complesso - ce lo dice il DM - ci sono fiumi discussioni su questo tema


2) Se non metto mano ai pavimenti ed alle coperture, ma tra pareti e finestre supero il 50% ricadrei in ristrutturazione di 1° livello quindi sarei obbligato per norma a isolare anche pavimenti e coperture, e ad installare fotovoltaico?

se 1° livello: non hai obbligo di coibentare "a norma" tutte le singole strutture - devi verificare l'indice energetico generale, verifica condensa e muffa, ma potresti coibentare più la copertura e meno il pavimento e così via....

Non è detto che 1° livello sia ristrutturazione integrale per l'obbligo dei FER

[simcat]

Le domande:
1) Le verifiche di intervento se S>25% o >50% va fatta per singola unità o per intero complesso?

intero complesso - vedi DM e faq 2.13 del 2016


2) Se non metto mano ai pavimenti ed alle coperture, ma tra pareti e finestre supero il 50% ricadrei in ristrutturazione di 1° livello quindi sarei obbligato per norma a isolare anche pavimenti e coperture, e ad installare fotovoltaico?

se 1° livello: non hai obbligo di coibentare "a norma" tutte le singole strutture - devi verificare l'indice energetico generale, verifica condensa e muffa, ma potresti coibentare più la copertura e meno il pavimento e così via....

Non è detto che 1° livello sia ristrutturazione integrale per l'obbligo dei FER

[vinz75]

Per quanto ne so in casi come questi occorre una sanatoria. Se così fosse prima del nuovo progetto occorre capire cosa serva per sanare.
Mi pare strano che possiate ripartire dallo stato attuale senza rendere conto delle opere lasciate a metà che a tutti gli effetti sono abusive.

[boba74]

Per quanto ne so in casi come questi occorre una sanatoria. Se così fosse prima del nuovo progetto occorre capire cosa serva per sanare.
Mi pare strano che possiate ripartire dallo stato attuale senza rendere conto delle opere lasciate a metà che a tutti gli effetti sono abusive.

Eh, ma come fai a sanare un edificio in cui i lavori non sono mai stati conclusi. Qual'è lo stato di fatto originario rispetto a cui sanare?
La sanatoria ha senso se l'edificio realizzato non coincide con quanto risulta agli atti, il che presuppone che: o non vi sia mai stato un titolo, o che vi sia stato un titolo e che questo sia stato in qualche modo chiuso.
In questo caso non è detto che l'edificio sia difforme dal progetto iniziale, solo che il progetto iniziale fa riferimento a un titolo scaduto, e a leggi non più in vigore.

[vinz75]

Vero Boba. Davo per scontato che il costruito non è mai conforme al progetto
Hai ragione che se tutto ciò che è stato fatto rispetta fedelmente il progetto non ci sono problemi.