Unità residenziale con attività commerciale. Condominio?

[StudioIng2022]

Buongiorno a tutti,

ho avuto dei clienti ieri in studio che mi hanno sottoposto un quesito.

Il fabbricato di che trattasi (una piccola palazzina indipendente) è composto da n°3 unità immobiliari, al primo piano è presente un immobile residenziale accatastato in A3 di proprietà del sig.Y, al piano terra è presente un box di pertinenza dell'abitazione al piano superiore accatastato in C6 (sempre del sig.Y) ed un'attività commerciale accatastata in C1 di proprietà della sig.ra X.

Considerato che "I proprietari di un locale commerciale inserito in un’unità condominiale possono ottenere il superbonus per interventi sulle parti comuni solo a condizione che il condominio sia destinato a residenza per oltre il 50% della superficie complessiva.", il fabbricato sopra descritto così come è nello stato di fatto può formare un condominio e quindi essere trattato come tale per approfittare della scadenza al 31.12.2023? O sono necessarie almeno 2 unità residenziali?

Grazie

[NoNickName]

I rapporti tra questi proprietari nella realtà come sono? Hanno ripartizioni di spese tra loro?

[Terminus]

Per il codice civile è un condominio.
Verificata la maggioranza del residenziale con la superficie catastale, si può fare SB sulle parti comuni ed il residenziale può fare i trainati.

[Tom Bishop]

Per il codice civile è un condominio.
Verificata la maggioranza del residenziale con la superficie catastale, si può fare SB sulle parti comuni ed il residenziale può fare i trainati.

Concordo

[NoNickName]

Per il codice civile è un condominio.

Come se ci fossero ancora dubbi a proposito, ma volevo che l'OP si facesse la domanda da solo.

[3ntino_k73]

Per il codice civile è un condominio.
Verificata la maggioranza del residenziale con la superficie catastale, si può fare SB sulle parti comuni ed il residenziale può fare i trainati.

Nel caso il residenziale invece fosse inferiore al 50%, se leggo bene ( https://www.legislazionetecnica.it/8264 ... sidenziale ), il SB si può ancora fare, tuttavia:

• le spese per le parti comuni possono essere effettuate solo dai proprietari delle unità residenziali (domanda: questi ultimi si possono accollare le spese (o acquisire il credito) per TUTTE le parti comuni se deliberano così in Assemblea?)
  le unità non residenziali (come al solito) non possono fare i trainati

E' corretto?

[Terminus]

Se non è residenziale a maggioranza, le spese sulle parti comuni sono sempre originate da una ripartizione a millesimi.
Anche se l'assemblea decide di accollarle tutte al proprietario residenziale, l'origine del credito è sempre dovuta alla quota non residenziale, quindi non detraibile in partenza.
Ne consegue che il residenziale non potrà portarle in detrazione ed il non residenziale dovrà comunque pagarle.
Ho avuto risposta in tale senso in un interpello che tra l'altro verteva su questa questione.

[StudioIng2022]

Grazie a tutti per le risposte.

Il condominio si dovrà formare ad hoc, ma quello non è un problema.
La superficie residenziale è superiore al 50%, quindi anche lì nessun problema.

Ricapitolando, Trainanti (cappotto termico) su tutte e 3 le unità e trainati solo sul residenziale.

Un ultimo dubbio riguarda i massimali e le spese ammissibili. In questo caso per la coibentazione delle superfici disperdenti dovrò moltiplicare il massimale per le 3 unità immobiliari (quindi 3 x 40.000), ma il box a servizio dell'unità residenziale non è riscaldato. Quest'ultimo viene escluso dall'intervento di coibentazione, mi confermate?

[Terminus]

Hai 3 massimali per coibentare i volumi riscaldati.
Quelli non riscaldati, se li coibenti, li paghi (eccetto le limitate estensioni giustificate con la correzione PT)