Dubbio su fondi commerciali in condominio

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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davide4
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Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Buongiorno a voi
forse già affrontata da qualche parte ma preferirei conferma aggiornata dal blog.
Condominio con fondi commerciali sotto al p.t. e appartamenti sopra.
Interventi previsti: cappotto, qualche sostituzione caldaia, nuovi serramenti. Evidenzio cappotto a partire dal 1° solaio (non da terra quindi).

Domanda: ma nel calcolo del massimale per l'involucro devo/posso o no considerare le u.i. commerciali dei fondi? Nel senso, fanno parte del condominio ma non partecipano in alcun modo ai lavori (e sono esclusi anche, come volumi, dalla diagnosi energetica).

Grazie
UN saluto
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

Se nei massimali condominiali ci dicono che possiamo computare anche i garage e le cantine non riscaldate, non vedo perchè non si debbano computare le uuii commerciali.
Se fosse un intervento a pagamento questi parteciperebbero comunque alle spese comuni quale è il cappotto, anche se non si interviene sulla propria SDL.
ponca
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da ponca »

se ho ben capito i fondi commerciali sono ambienti riscaldati ma vengono esclusi dalla valutazione del doppio salto di classe, dalle verifiche del DM requisiti minimi (H't) e non partecipano ai lavori del 110.

dubbio n.1: è corretto? o avresti dovuto eseguire la valutazione sull'intero volume riscaldato del condominio, incluse le u.i. commerciali? siamo sicuri che H't non vada comunque calcolato sull'intera facciata e che il doppio salto di classe non vada verificato sull'intero volume riscaldato? non so :roll:
dubbio n.2: si possono conteggiare le u.i. dei fondi commerciali nel calcolo dei massimali? io dico di no, se queste u.i. le hai escluse dalla valutazione energetica e dal 110 poi non puoi ritirarle fuori per alzare i massimali
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

Dando per scontato che l'edificio è "residenziale", anche le uuii non riscaldate e quindi non computate nell'APE partecipano alle spese e quindi ai massimali.
La verifica H't prescinde dai bonus fiscali e va fatta sulla SDL dell'edificio, nei modi che ognuno di noi ritiene corretti (visti i dubbi storici in proposito).
ponca
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da ponca »

Terminus ha scritto: ven ago 20, 2021 12:59 Dando per scontato che l'edificio è "residenziale", anche le uuii non riscaldate e quindi non computate nell'APE partecipano alle spese e quindi ai massimali.
con le ui non riscaldate (cantine e garage) ok, ma in questo caso c'è una differenza
immagino che i fondi commerciali del piano terra siano riscaldati e che questi vengono esclusi dai lavori e dal 110 per scelta
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

Ciò non toglie che dal punto di vista civilistico abbiano la medesima dignità delle altre uuii, quindi partecipino alle spese comuni.
Se l'edificio è residenziale possono detrarre la loro quota parte, anche se sulla loro SDL non vengono svolti interventi.
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Specifico nel dettaglio:
tutto il piano terra è costituito da fondi commerciali (negozi, banca, assicurazione) ovviamente riscaldati e autonomi. Credo, tra l'altro, che sia un caso abbastanza comune...
Sopra abbiamo 3 piani tutti adibiti a residenziale e riscaldati.
A seguito di vademecum Enea sull'ape convenzionale, che cita testualmente:

Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.

non si sono considerate appunto queste u.i. al piano terra dato che il cappotto parte dal 1° solaio.

Ripongo pertanto il dubbio:
i fondi (u.i. non residenziali e non interessate dagli interventi) concorrono comunque ai massimali per l'involucro del fabbricato o no?

Aumento ulteriormente il dubbio: le pertinenze concorrrono!
Addirittura non riscaldate e non coinvolte nei lavori di riqualificazione energetica......e anche se sono nell'interrato ......

Grazie
ponca
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da ponca »

davide4 ha scritto: ven ago 20, 2021 15:15 Specifico nel dettaglio:
tutto il piano terra è costituito da fondi commerciali (negozi, banca, assicurazione) ovviamente riscaldati e autonomi. Credo, tra l'altro, che sia un caso abbastanza comune...
Sopra abbiamo 3 piani tutti adibiti a residenziale e riscaldati.
A seguito di vademecum Enea sull'ape convenzionale, che cita testualmente:

Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica.

non si sono considerate appunto queste u.i. al piano terra dato che il cappotto parte dal 1° solaio.

ok il dubbio che avevo introdotto allora non c'è
mi era sfuggito questo passaggio, grazie per la segnalazione
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Di niente!

Quindi? I Fondi commerciali concorrono o no al massimale?
Non mi pare si sia arrivati ad una versione univoca! :)
ponca
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da ponca »

Io non li metterei dal momento che hai legittimamente scelto di escluderli dal 110. Su questo terminus non concordava. Puoi chiedere all'enea o aspettare se altri danno un parere.
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

davide4 ha scritto: ven ago 20, 2021 10:45 forse già affrontata da qualche parte ma preferirei conferma aggiornata dal blog.
https://forum.edilclima.it/viewtopic.ph ... 93#p190093

L'avevi aperta Tu quella discussione
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

Ritengo che se si tirano fuori i negozi per comodità, vanno scorporati a tuti gli effetti, sia dal calcolo energetico sia dei massimali e loro pertinenze comprese.
Inoltre non mi fido molto di tirarli fuori, anche se fanno faticare parecchio per il salto di classi.
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

marcoaroma ha scritto: ven ago 20, 2021 20:28
davide4 ha scritto: ven ago 20, 2021 10:45 forse già affrontata da qualche parte ma preferirei conferma aggiornata dal blog.
https://forum.edilclima.it/viewtopic.ph ... 93#p190093

L'avevi aperta Tu quella discussione
Sì ma era per chiarire se andassero considerati o meno i fondi nella diagnosi. Poi nel frattempo è uscita la nota di Enea e la cosa è stata chiarita. E' sempre però rimasto in sospeso se considerarli o meno nei massimali
marcoaroma ha scritto: ven ago 20, 2021 20:30 da marcoaroma » ven ago 20, 2021 20:30

Ritengo che se si tirano fuori i negozi per comodità, vanno scorporati a tuti gli effetti, sia dal calcolo energetico sia dei massimali e loro pertinenze comprese.
Inoltre non mi fido molto di tirarli fuori, anche se fanno faticare parecchio per il salto di classi.
Quindi non consideri il vademecum di Enea?
Credo che avrebbe senso tener conto dei fondi da un punto di vista energetico (e al di là dell'aspetto civilistico del "condominio") se anche nel loro involucro si facesse il cappotto ma non in questo caso.
Mentre per i massimali sarebbe da ricollegarsi alla questione pertinenze (e pertanto farli concorrere alla definizione del tetto di spesa).
Mi rendo conto che sia una visione a favore ma anche un'interpretazione che si possa sostenere
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Vi allego risposta di Enea
Chiedevo se considerare o meno nei massimali, i fondi commerciali in un condominio quando questi non vengono interessati dall'intervento di cappotto sulle parti comuni.

Buongiorno,
pongo il seguente caso:
condominio con 3 fondi commerciali autonomi e riscaldati al piano terreno mentre ai tre piani superiori sono presenti tutte unità residenziali riscaldate autonomamente (6 u.i.).
L’edificio è a prevalenza residenziale.
Totale 9 u.i
Sono previsti interventi di isolamento dell’involucro del fabbricato a partire dal 1° solaio (escludendo pertanto le pareti esterne dei fondi
>al p.t.).

Quesito:
nella determinazione dei massimali di spesa per le parti comuni (vedi >cappotto per involucro), le u.i. al piano terra concorrono o no alla
definizione del massimale di spesa?
In sostanza, avremo: 6 x 40.000 € = 240.000 €
Oppure
8x 40.000 € = 320.000 € + 1 x 30.000 € = 30.000 € --> Totale 350.000 €?
Grazie
Un saluto

RISPOSTA ENEA

Buongiorno

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio totalmente residenziale, il superbonus si applica sa tutti le unità immobiliari. Ogni condomino potrà detrarre al 110% anche interventi trainati realizzati nel proprio appartamento.
Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza nell’edificio sia superiore al 50%, le unità immobiliare residenziali accedono sempre e senza limitazioni al Superbonus 110%.
In tali condomìni, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio immobile strumentale o merce).
In questo caso, però, sarà possibile detrarre al 110% solo le spese per le parti comuni; non sarà possibile realizzare ‘interventi trainati’ agevolati sull’unità immobiliare non residenziale.
Se la percentuale della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza nell’edificio risulta inferiore al 50%, è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori delle unità immobiliari a destinazione residenziale, e non c’è nessuna possibilità di ottenere il superbonus per le unità immobiliari non residenziali.
Tuttavia un condominio del genere potrebbe optare per lavori agevolabili sia con il Superbonus sia con il Bonus Facciate che con l’Ecobonus. In questo caso, quindi, i proprietari delle unità residenziali potrebbero beneficiare del 110% mentre quelli delle unità non residenziali potrebbero fruire della detrazione previste.
In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.
Quindi, per le pertinenze si, e per immobili non residenziali, no.

Quindi? :shock:
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

Tutto come già ampiamente noto.
Tutte le uuii del condominio "residenziale" partecipano alle spese comuni, pertinenze o commerciali che siano, in base ai millesimi di proprietà o altro criterio stabilito dall'assemblea.
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

La domanda da fare era anche come funziona se i negozi vengono esclusi dal calcolo energetico ovviamente nel caso S residenziale > 50%
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

marcoaroma ha scritto: mer ago 25, 2021 17:32 da marcoaroma » mer ago 25, 2021 17:32

La domanda da fare era anche come funziona se i negozi vengono esclusi dal calcolo energetico ovviamente nel caso S residenziale > 50%
Sì, ho scordato di inserirlo.
Terminus ha scritto: mer ago 25, 2021 15:50 Tutto come già ampiamente noto.
Tutte le uuii del condominio "residenziale" partecipano alle spese comuni, pertinenze o commerciali che siano, in base ai millesimi di proprietà o altro criterio stabilito dall'assemblea.
Pertanto, date le 9 u.i.:
8x40.000 € = 320.000 + 1x30.000= 30.000 --> tot 350.000 €
Questo sarà il massimale involucro anche se, oltre a non fare cappotto sule pareti dei fondi, queste superfici (e relativi volumi) non vengono nemmeno considerati nella diagnosi?
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

E' quello che ci ha detto AdE fino ad oggi.
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

Non traete conclusioni, la domanda che andava fatta non è stata fatta, quindi non c'è alcun chiarimento Enea in merito. E' stata fatta uan domanda su qualcosa che si sapeva ed era già chiaro.
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Scusate,
ok, la premessa che i fondi non sono stati considerati nella diagnosi non è stata fatta (riproporrò il quesito lunedì)....

Ma secondo voi hanno risposto in maniera chiara ed esauriente?
Io ho chiesto esplicitamente, dato un intervento condominiale dove isolo l'involucro delle parti residenziali ma NON intervengo sulle pareti delle unità non residenziali completamente autonome, se queste cmq concorrono alla determinazione del massimale.

Dicendomi la solita pappardella secondo voi hanno confermato?
Hanno ripetuto più volte che tutte le unità possono DETRARRE per interventi su parti comuni ma non hanno speso una parola sul fatto che concorrono al massimale!
A meno che valga automaticamente l'equazione --> POSSIBILITA' DI DETRRRE = CONCORRERE AL MASSIMALE

Inoltre alla fine, hanno aggiunto quella frase che io, almeno, continuo a non comprendere

Quindi, per le pertinenze si, e per immobili non residenziali, no.
neni
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da neni »

davide4 ha scritto: ven ago 27, 2021 09:36 Inoltre alla fine, hanno aggiunto quella frase che io, almeno, continuo a non comprendere

Quindi, per le pertinenze si, e per immobili non residenziali, no.
Secondo me, quel NO è la riposta alla tua domanda.
E' possibile ammettere alla detrazione i fondi commerciali se i residenziali sono > 50%.
Se decidi di non ammetterli alla detrazioni, non li consideri nella diagnosi, non concorrono al massimale.
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Dove eravamo rimasti?

Ho rifatto il quesito ad Enea, specificando a chiare lettere con avrei escluso i fondi commerciali dall'Ape convenzionale.
Stendo un velo pietoso sulla risposta....

Al che ho risposto immediatamente alla loro non-risposta con la seguente:

Salve,
ringrazio per la celerità nella risposta.
Ma purtroppo continuo a non vedere la risposta alla mia domanda (che credo sia abbastanza chiara).
Quello che mi scrivete mi è già abbondantemente evidente (lo trovo nella normativa).
Ho necessità di avere risposte alle seguenti domande che non trovo in alcun documento:
- il fondo commerciale concorre o no al massimale per le parti comuni (in un condominio) quando non viene interessato direttamente
dai lavori?
- il fondo commerciale concorre o no al massimale per le parti comuni (in un condominio) quando non viene incluso nel calcolo della
diagnosi energetica?

Nel caso in esame, abbiamo entrambe le situazioni (ovvero fondi non interessati direttamente dai lavori e non inseriti nella diagnosi, come da indicazioni Vs vademecum).
Null'altro.
Grazie

RISPOSTA ENEA

Buongiorno
In generale riteniamo di si, essendo comproprietario delle parti comuni quali ad esempio la copertura.

E' tutta vostra 8)
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da NoNickName »

davide4 ha scritto: mer set 01, 2021 16:29 In generale riteniamo di si, essendo comproprietario delle parti comuni quali ad esempio la copertura.
E muri maestri, e fondazioni e tetti e scale e il suolo stesso.
Nel calcolo del massimale si conteggiano le unità immobiliari, non le unità abitative, come già detto da Terminus
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Abbiate pazienza ma siamo alle comiche :D :lol: :lol: :lol: :lol: :lol:

Questa che segue è il quesito che ho inviato ad Enea mercoledì, correggendolo subito dopo per mero un errore nei calcoli.
Al quesito corretto hanno poi replicato con quanto vi ho riportato qualche giorno fa'-

Oggi mi rispondono alla prima versione del quesito (quello con l'errore nel calcolo del massimale che è del tutto ininfluente ai fini della loro riposta).
LA RISPOSTA E' ESATTAMENTE IL CONTRARIO DELL'ULTIMA!

Buongiorno,
pongo il seguente caso:
condominio con 3 fondi commerciali autonomi e riscaldati al piano terreno mentre ai tre piani superiori sono presenti tutte unità residenziali riscaldate autonomamente (6 u.i.).
Sono presenti inoltre due garage al piano interrato, entrambi accatastati autonomamente.
L’edificio è a prevalenza residenziale. Totale 11 u.i

Sono previsti interventi di isolamento dell’involucro del fabbricato a partire dal 1° solaio (escludendo pertanto le pareti esterne dei fondi al p.t.).
NELLA DIAGNOSI ENERGETICA (APE CONVENZIONALE), COME DA VS VADEMECUM, SONO STATI ESCLUSI I VOLUMI DEI FONDI AL P.T. NON INTERESSATI DIRETTAMENTE DALL’INTERVENTO DI ISOLAMENTO.

Quesito:
le u.i. commerciali al piano terra (escluse dall’APE del fabbricato) concorrono o no alla determinazione del massimale di spesa relativo all’isolamento dell’involucro fabbricato (ovvero su parti comuni)?

In sostanza, avremo
6 x 40.000 € = 240.000 € (QUESTO L'ERRORE CHE POI HO CORRETTO IN QUANTO NON AVEVO CONSIDERARO I DUE GARAGE)

Oppure

8x 40.000 € = 320.000 € + 3 x 30.000 € = 90.000 €
Totale 410.000 €?

Grazie
Un saluto

Buongiorno,
si ritiene di no, non essendo state considerate negli interventi.
Per il suo quesito specificatamente fiscale la invitiamo a contattare l'agenzia delle entrate al numero 800909696.
Cordiali saluti



Io direi...che sono basito da cotanta certezza e uniformità nelle risposte.....
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

Questa è quella giusta.
Alebos
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Alebos »

Io seguo la linea di terminus…
Anche se il cappotto è solo sui residenziali, sempre di parti comuni si parla e sono parti comuni anche delle unità al piano terreno commerciali… i calcoli vanno effettuati sull intero involucro. Escluderle dal calcolo e dalle spese è una “ forzatura” probabilmente per semplificare i lavori ( non só), visto che comunque avrebbero diritto ad usufruire dell intervento trainante anche loro.

Domanda:
Ma le ui residenziali, pagano di tasca loro l intervento? ( quindi prevederanno unanuova suddivisione millesimale dedicata per quest opera, oppure c è uno sconto in fattura ( che quindi stiam parlando, a livello fidcale intendo) del nulla?
Alebos
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Alebos »

Alebos ha scritto: sab set 04, 2021 08:55 Io seguo la linea di terminus…
Anche se il cappotto è solo sui residenziali, sempre di parti comuni si parla e sono parti comuni anche delle unità al piano terreno commerciali… i calcoli vanno effettuati sull intero involucro. Escluderle dal calcolo e dalle spese è una “ forzatura” probabilmente per semplificare i lavori ( non só), visto che comunque avrebbero diritto ad usufruire dell intervento trainante anche loro.

Domanda:
Ma le ui residenziali, pagano di tasca loro l intervento? ( quindi prevederanno unanuova suddivisione millesimale dedicata per quest opera, oppure c è uno sconto in fattura? ( che quindi stiam parlando, a livello fiscale intendo,del nulla?)
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Alebos ha scritto: sab set 04, 2021 08:55 Domanda:
Ma le ui residenziali, pagano di tasca loro l intervento? ( quindi prevederanno unanuova suddivisione millesimale dedicata per quest opera, oppure c è uno sconto in fattura ( che quindi stiam parlando, a livello fidcale intendo) del nulla?
Si applicherà lo sconto in fattura.
La questione non è mai stata "fiscale" quanto piuttosto di correttezza normativa e applicativa (se considerare o meno le u.i., in questo caso commerciali, non interessate dai lavori ed escluse oltretutto dall'ape convenzionale)
Terminus
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da Terminus »

ENEA giustamente alza le mani di fronte ad una problematica fiscale.
E difatti tale è il tuo quesito: i massimali devono o meno tenere conto dei commerciali esclusi dall'APE ?
Ora ENEA ha scritto che possono essere esclusi, ma unicamente nei calcoli dell'APE, non certo ai fini fiscali (ovvero dei massimali che determinano il tetto detraibile).
Domanda: se non ci fosse lo sconto in fattura, quindi se ogni proprietario dovesse pagare la propria quota parte dei lavori in base ai millesimi, i commerciali (o le cantine o i garage) sarebbero esonerati solo perchè nei calcoli dell'APE non sono stati considerati ?
davide4
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da davide4 »

Terminus ha scritto: lun set 06, 2021 14:23 Domanda: se non ci fosse lo sconto in fattura, quindi se ogni proprietario dovesse pagare la propria quota parte dei lavori in base ai millesimi, i commerciali (o le cantine o i garage) sarebbero esonerati solo perchè nei calcoli dell'APE non sono stati considerati ?
Infatti, io credo che le "varianti" (parola tanto in uso ultimamente 8) ) siano le seguenti:

A_ fondi non concorrono al massimale involucro e non partecipano alla spesa condominiale suddivisa in millesimi per le restanti u.i. ("...non si interviene su loro involucro...")
B_ fondi non concorrono al massimale involucro ma partecipano alla spesa condominiale con suddivisione in millesimi per tutti (..."fanno cmq parte del condominio...")
C_ fondi concorrono al massimale involucro e non partecipano alla spesa condominiale in millesimi suddivisa in millesimi per le restanti u.i. ("...non si interviene su loro involucro...")
D_ fondi concorrono al massimale involucro e partecipano alla spesa condominiale con suddivisione in millesimi per tutti (..."fanno cmq parte del condominio...")

Date tutte le discussioni, risposte +/- affidabili, etc, etc...... ad oggi non metterei la mano sul fuoco per nessuna di queste :shock: data sempre la questione delle u.i. p.t. escluse dall'ape convenzionale
achille89
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da achille89 »

Salve a tutti mi trovo nella situazione che molti di voi hanno descritto: edificio multipiano residenziale con piano terra adibito ad attività commerciali e sotto lo stesso zona garage.

Sto modellando l'edificio ma dei locali commerciali non ho alcun dato e non saranno comunque interessati da alcun intervento in quanto l'isolamento partirà dal primo piano.

Voi come state modellando queste situazioni? Si può fare il modello senza il piano terra indicando che il primo piano disperde verso locali riscaldati?

Grazie
vinz75
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Iscritto il: ven ago 07, 2020 18:49

Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da vinz75 »

achille89 ha scritto: ven apr 15, 2022 17:00 Salve a tutti mi trovo nella situazione che molti di voi hanno descritto: edificio multipiano residenziale con piano terra adibito ad attività commerciali e sotto lo stesso zona garage.

Sto modellando l'edificio ma dei locali commerciali non ho alcun dato e non saranno comunque interessati da alcun intervento in quanto l'isolamento partirà dal primo piano.

Voi come state modellando queste situazioni? Si può fare il modello senza il piano terra indicando che il primo piano disperde verso locali riscaldati?

Grazie
Se i fondi hanno impianti autonomi per me sì.
marcello60
Messaggi: 2715
Iscritto il: gio mag 17, 2007 19:09

Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcello60 »

Il problema, secondo me, è che la possibilità di escludere i commerciali autonomi è indicata solo nel vademecum Enea sull'ape convenzionale (tra l'altro è data come possibilità, non come obbligo).
Non mi sembra che Ade abbia fornito indicazioni di questo tipo (se invece è così vi prego di indicarmi in quale interpello o guida è indicato).
Dice solo che se il condominio ha prevalenza residenziale (superficie catastale residenziale > 50%) allora va considerato nel suo complesso e le unità non residenziali in questo caso possono godere dei soli interventi trainanti.

E' anche vero che Enea ha un certo peso sulla questione, ma il dubbio rimane ed è bello grosso...
anche perchè le unità commerciali, che notoriamente non possono godere di trainati, spesso costituiscono una bella palla al piede per l'ottenimento del doppio salto di classe... e in questo caso il fatto di escluderle o meno dai calcoli può diventare determinante. :roll:
L'Enzo
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Iscritto il: mar ago 28, 2007 20:34

Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da L'Enzo »

ciao, riprendo il Post.

Non credo nel frattempo ci siano stati chiarimenti ufficiali.

Resta quindi la discrezione, data da enea "Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti
e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica."

Se non li scorporate, nell'APE convenzionale li modellate con tutti i servizi presenti per i non residenziali (ILLUMINAZIONE, ASCENSORI) o assimilate a residenziali?
Lo stesso vale per Uffici in condominio?
marcello60
Messaggi: 2715
Iscritto il: gio mag 17, 2007 19:09

Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcello60 »

Si, confermo. Tutti i servizi, come si fa per un ape regionale.
boba74
Messaggi: 3982
Iscritto il: mar mag 26, 2020 15:16

Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da boba74 »

Io a scanso di equivoci, considererei nell'APE convenzionale tutte le UI riscaldate, comprese le non residenziali, e considererei queste ultime anche nel calcolo dei massimali, a prescindere che poi non vengano coinvolte direttamente negli interventi trainanti/trainati. Poi che "si possa" non considerarle "per comodità" è un altro paio di maniche, ma in questo caso dato che non è chiaro fino a che punto si possano escludere dal calcolo dei massimali, dai millesimi ecc.... nel dubbio io le considererei nel condominio, nella SLD totale e nell'APE convenzionale (anche se sono termoautonome, dato che esiste la possibilità di calcolare ugualmente l'APE dell'intero edificio).
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

Riprendo la discussione.
Stabilito che l'Agenzia ha chiarito che la scelta di chi paga e quindi detrae può essere arbitraria (se chi paga è d'accordo ovviamente), torno sul discorso di calcolo energetico soprattutto per il fatto che le unità commerciali creano problemi al miglioramento di classe, in quanto non usufruiscono di trainati, e sarebbe comodo scorporarle.

Sebbene il vademecum dica che possono essere scorporate, basta che non usufruiscano delle opere di risparmio energetico, l'Agenzia utilizza la stessa frase in maniera più completa nella risposta 453 del 2021:

"Nel caso di edifici composti da più unità immobiliari, bisogna distinguere, però, i seguenti casi:
a) incidenza residenziale > 50% riferita alla superficie catastale: si considerano nell'APE convenzionale tutte le unità immobiliari, di qualsiasi destinazione d'uso, dotate di impianto di climatizzazione invernale e le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale nelle quali è legittimo installarlo.
b) incidenza residenziale ≤ 50% riferita alla superficie catastale: le unità immobiliari da considerare nell'APE convenzionale sono solo quelle residenziali, comprese anche le unità immobiliari sprovviste di impianto di climatizzazione invernale.
In entrambi i casi sopra riportati, le unità immobiliari sprovviste di impianti si prendono in considerazione, secondo quanto previsto nel punto 2.1 dell'allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 "Linee guida per la certificazione energetica". Nell'APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza residenziale dell'edificio.
Tanto premesso, nel presupposto che l'edificio nella sua interezza sia costituito dai volumi "A", "B" e "C", si ritiene che l'Istante, nel rispetto di ogni altro requisito e condizioni normativamente previste che non sono oggetto della presente istanza di interpello, con riferimento ai lavori di efficientamento che andrà ad effettuare sui volumi A e B, dovrà valutare il rispetto del 25 per cento minimo della superficie disperdente lorda interessato dall'intervento, richiesto per usufruire del Superbonus, considerando l'edificio nella sua interezza (Volumi "A", "B" e "C")."

Sembra che lo scorporo dei commerciali al piano terra si possa fare solo nel caso S residenziale < 50%, e inoltre che il 25% min per il cappotto sia da considerare comunque su tutta la Sup. disperdente.
In altre parole, aver considerato l'edificio come se il piano terra con i negozi non esistesse proprio quando la destinazione residenziale è prevalente (> 50%), è un doppio errore.
marcoaroma
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Re: Dubbio su fondi commerciali in condominio

Messaggio da marcoaroma »

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