Giorgetti e aggiornamento catastale per superbonus

[ponca]

Dalle parole di Giorgetti si è iniziato a parlare dell'obbligo di aggiornamento catastale per i cantieri superbonus. Non mi occupo direttamente di catasto ma ho parlato con dei colleghi.

L'aggiornamento catastale è sicuramente richiesto in caso di modifiche a livello planimetrico dell'immobile, in tutti i casi in cui oltre alle opere superbonus si sono fatte modifiche interne/esterne, cambio di destinazione, ampliamenti, frazionamenti o fusioni, ecc..

Nei casi molto comuni in cui si è fatto cappotto, sostituito serramenti e caldaia l'aggiornamento catastale è/era richiesto?
I tecnici che seguono il catasto generalmente dicono di no, tuttavia le parole di Giorgetti lasciano intendere altro.

In definitiva chi ha fatto il superbonus deve necessariamente aggiornare il catasto? Anche se l'intervento si limitava alla posa del cappotto e alle dotazioni impiantistiche? Per il fotovoltaico abbiamo un riferimento ma per tutto il resto che criterio si applica?
Nel caso chi non lo ha fatto a fine lavori (come temo sia per il 90% dei cantieri superbonus) deve farlo adesso?

[johnb]

Già nel 2013, se non ricordo male, per gli impianti fotovoltaici, era stata portata alla cronaca la necessità di (eventuale) revisione della rendita catastale qualora l'impianto ne introducesse un incremento superiore al 15%.

Teoricamente, al termine dei lavori, si sarebbe dovuto verificare e, in caso affermativo, provvedere. All'atto pratico penso sia stato fatto da pochi.
Il combinato "rendite basse" e "costi degli interventi elevati", nella maggioranza dei casi, almeno per le unifamiliari, conduce ad un aggiornamento della rendita.

Io mi immagino che l'Agenzia manderà lettere di compliance invitando alla verifica / aggiornamento; ci sarà anche una (lieve) sanzione per chi non ha provveduto all'aggiornamento entro i 30 gg. dalla fine dei lavori.

La questione è un'altra: aumenteranno le rendite, ma sulle prime case l'IMU non sarà comunque dovuto. Ma se tra qualche anno lo reintroducessero (anche non al 100%), con una manovra in due tempi, magari con due colori politici differenti? Questo è un po' lo spettro che aleggia.

[johnb]

Vedi esempio

[ponca]

la verifica sull'incremento di valore pensavo fosse limitata all'installazione del FV
se interpreto bene dici che la stessa verifica andrebbe fatta per tutti gli interventi di riqualificazione energetica (cappotto, sostituzione serramenti, pdc ecc..)

lo scrivono anche qui riprendendo un articolo del Sole24ore

https://biblus.acca.it/variazione-catas ... uperbonus/

[johnb]

Già, parrebbe essere così...

[L'Enzo]

infatti come sempre escono articoli imprecisi.

L'aumento della rendita non è ovviamente automatico con un lavoro SB, ma va verificato da un tecnico che fa catasto in relazione allo stato di fatto ed ai lavori eseguiti..
Argomento che abbiamo affrontato più volte negli anni scorsi tra colleghi in quanto è da un bel po che se ne parla.

Ritengo che su lavori Condominiali la PDC o il FTV difficilmente fano cambiare classe ad un singolo appartamento, diverso sulle ville.
Ovviamente su appartamenti ancora accatastati con catagoria A/3 o A/4 è più facile che cambi.

Correggetemi se sbaglio.

[ponca]

Ritengo che su lavori Condominiali la PDC o il FTV difficilmente fano cambiare classe ad un singolo appartamento, diverso sulle ville.
Ovviamente su appartamenti ancora accatastati con catagoria A/3 o A/4 è più facile che cambi.

su lavori condominiali se si applica questa "filosofia" l'aumento di valore deriva dal cappotto e dai serramenti

[johnb]

Concordo... io penso comunque sia una questione di scelte politiche. È chiaro che vogliono colpire le unifamiliari, in particolare le seconde case, dove si presume ci sia maggiore disponibilità. Rettificare la rendita dell'alloggio condominiale politicamente è controproducente, oltre che poco efficace

[NoNickName]

Correggetemi se sbaglio.

L'aggiornamento catastale è dovuto in 5 casi:
1) l'aumento del valore immobiliare superiore al 15%
2) quando aumentano il numero di vani
3) aumenta la volumetria
4) riclassamento della categoria dell'immobile
5) cambio del profilo planimetrico o prospettico (ad esempio installazione del FV).

Ma già dall'anno scorso era obbligatoria la variazione catastale per chi aveva usufruito del 110 (art.1 comma 86 e 87 della legge 30/12/23 n.213)

[ponca]

l'aggiornamento a seguito del superbonus va fatto se richiesto dalle norme vigenti in materia
il punto a quanto pare è vedere se l'intervento eseguito comporta un aumento di valore superiore al 15% o meno

poi temo che nessuno abbia fatto niente ed è probabile che in un prossimo futuro AdE inviterà tutti ad aggiornare le rendite, nell'attesa di una riforma generale del catasto di cui si parla da secoli

[archspf]

L'aggiornamento tout-court, sarebbe una novità assoluta e di certo riguardante tutti gli interventi, Superbonus o meno.

l'aggiornamento a seguito del superbonus va fatto se richiesto dalle norme vigenti in materia
il punto a quanto pare è vedere se l'intervento eseguito comporta un aumento di valore superiore al 15% o meno

poi temo che nessuno abbia fatto niente ed è probabile che in un prossimo futuro AdE inviterà tutti ad aggiornare le rendite, nell'attesa di una riforma generale del catasto di cui si parla da secoli

concordo, tolte le casistiche "evidenti", in tutti gli altri interventi di semplice riqualificazione, la rendita varierebbe solo in funzione di un aumento del valore dell'immobile superiore al 15%.

L'aggiornamento catastale è dovuto in 5 casi:
1) l'aumento del valore immobiliare superiore al 15%
2) quando aumentano il numero di vani
3) aumenta la volumetria
4) riclassamento della categoria dell'immobile
5) cambio del profilo planimetrico o prospettico (ad esempio installazione del FV).

Ma già dall'anno scorso era obbligatoria la variazione catastale per chi aveva usufruito del 110 (art.1 comma 86 e 87 della legge 30/12/23 n.213)

6) diversa distribuzione spazi/funzioni interne
7) frazionamenti/fusioni
8) cambi di destinazione d'uso ivi comprese la trasformazione di superfici accessorie (ampliamenti)
9) modifiche della sagoma dell'edificio anche senza aumento di volume (v. demo/ricostruzioni)

La n. 5), preciso, non è solo inerente il FV (anche perchè non verrebbe comunque rappresentato in planimetria catastale, in quanto non soggetto ad obbligo, se il valore apportato fosse inferiore del 15%) ma qualsiasi intervento che incida sui prospetti dell'immobile (R.E.)

Riguardo l'obbligo di cui alla L 213/2023, certamente, tranne il fatto che l'aggiornamento richiesto segue le stesse regole generali.

[ponca]

visti i numeri dell'esempio postato sopra, tratto da un articolo del Sole24ore e citato anche nell'articolo di Biblus.net, penso che la maggior parte degli interventi superbonus rientrino nella casistica dell'aumento di valore superiore al 15%

[marcoaroma]

lo scrivono anche qui riprendendo un articolo del Sole24ore

https://biblus.acca.it/variazione-catas ... uperbonus/

Il link riporta:
"Stime contenute in un paper pubblicato dalla Banca d’Italia a dicembre 2023 dicono che l’incremento medio del valore di mercato per il passaggio dalla classe G alla classe A, al momento della vendita, è di circa il 25%. Quindi, già con un salto di tre classi è molto probabile lo sforamento del limite del 15%."

Mi sa che tra lettere e numeri non ci hanno capito più niente

[ΣίγμαΤαυ]

mi è arrivata comunicazione AdE con invito all'aggiornamento catastale entro 90 giorni per intervento Superbonus (coibentazione, PDC,FV su unifamiliare A/2, da classe E a A4). Se l'aggiornamento è richiesto, non era compito del tecnico che ha istruito la pratica eseguirlo? Se non lo ha fatto, devo considerarla una negligenza professionale per cui, in via amichevole, posso chiedergli di farsene ora carico e assumersi gli oneri? L'assicurazione professionale lo risarcirebbe in assenza di una azione legale?

[giotisi]

visti i numeri dell'esempio postato sopra, tratto da un articolo del Sole24ore e citato anche nell'articolo di Biblus.net, penso che la maggior parte degli interventi superbonus rientrino nella casistica dell'aumento di valore superiore al 15%

..faccio sommessamente notare che questo aumento del valore di mercato dell'immobile era una delle voci tanto sbandierate a favore del superbonus, nelle pubblicità, negli studi .... ecc..ec..

[Ronin]

..faccio sommessamente notare che questo aumento del valore di mercato dell'immobile era una delle voci tanto sbandierate a favore del superbonus, nelle pubblicità, negli studi .... ecc..ec..

comunque non c'è mica niente di patologico in sè, eh: ristrutturi, aumenta il valore, ricalcoli la rendita.
uno incassa l'aumento di valore e ci paga sopra le tasse, lo facciamo tutti i mesi.

[marcoaroma]

mi è arrivata comunicazione AdE con invito all'aggiornamento catastale entro 90 giorni per intervento Superbonus (coibentazione, PDC,FV su unifamiliare A/2, da classe E a A4). Se l'aggiornamento è richiesto, non era compito del tecnico che ha istruito la pratica eseguirlo? Se non lo ha fatto, devo considerarla una negligenza professionale per cui, in via amichevole, posso chiedergli di farsene ora carico e assumersi gli oneri? L'assicurazione professionale lo risarcirebbe in assenza di una azione legale?

Tale prestazione non rientra in quelle ordinarie del superbonus, per cui se non espressamente indicato nella lettera di incarico devi incaricare un tecnico per farlo. Sbrigati altrimenti ti sanzionano, o forse già ti è attivata la sanzione che puoi ridurre se ti adegui entro i 90 giorni.

[giotisi]

..faccio sommessamente notare che questo aumento del valore di mercato dell'immobile era una delle voci tanto sbandierate a favore del superbonus, nelle pubblicità, negli studi .... ecc..ec..

comunque non c'è mica niente di patologico in sè, eh: ristrutturi, aumenta il valore, ricalcoli la rendita.
uno incassa l'aumento di valore e ci paga sopra le tasse, lo facciamo tutti i mesi.

..per l'appunto, mi stupisco dello stupore.

[ponca]

..faccio sommessamente notare che questo aumento del valore di mercato dell'immobile era una delle voci tanto sbandierate a favore del superbonus, nelle pubblicità, negli studi .... ecc..ec..

comunque non c'è mica niente di patologico in sè, eh: ristrutturi, aumenta il valore, ricalcoli la rendita.
uno incassa l'aumento di valore e ci paga sopra le tasse, lo facciamo tutti i mesi.

..per l'appunto, mi stupisco dello stupore.

nessuno stupore se parliamo in astratto
aumenta il valore della casa --> aumenta la rendita catastale --> aggiornamento catastale
non fa una piega

l'unico problema è che il 99% dei tecnici che si occupano di catasto per prassi non lo hanno fatto semplicemente perchè ritenevano non fosse dovuto se non si erano introdotte variazioni planimetriche sull'immobile ma ci si limitava ad esempio a cappotto e serramenti. Non per furbizia, anche perchè il lavoro immagino gli sarebbe stato pagato e se era prima casa l'eventuale aggiornamento non avrebbe comportato nessuna conseguenza per i committenti.

Adesso AdE è stata più chiara e sappiamo che è/era necessario farlo, benissimo. D'altra parte le lettere che arrivano sono semplici richieste di chiarimenti e rettifica.
L'unico problema è solo spiegarlo a chi ha fatto i lavori gratis e adesso è convinto che i tecnici non abbiano fatto il loro lavoro correttamente e che sia tutto gratis salvo casomai chiedergli pure i danni, come in questo post.

[ponca]

in un condominio che conosco il GC ha ricontattato i condòmini proponendosi per l'aggiornamento della rendita catastale
a circa 700 € + IVA a cui si aggiungono altri 250 € per bolli e sanzione per l'invio tardivo

altri consigliano di attendere l'arrivo della lettera prima di muoversi

[NoNickName]

Adesso AdE è stata più chiara e sappiamo che è/era necessario farlo, benissimo.

Ma non è vero. E' sempre stato evidente che fosse necessario. Ne avevamo anche parlato in tempi non sospetti.
Circolare 36/E (2013) dell'ADE.

[Ronin]

immagino che ponca intenda che, negli anni precedenti al superbonus, l'applicazione pratica dell'aggiornamento catastale risultava quasi sempre nella non necessità, in quanto gli impianti FV di piccola dimensione sono esclusi (sia direttamente sia in % di valore dell'edificio).
il tutto gratis del 110% ovviamente ha permesso l'installazione di FV "grandi" rispetto al valore dell'immobile e quindi ribaltato il concetto.

[ponca]

la circolare citata parla di fotovoltaico, nel caso di fotovoltaico un riferimento chiaro c'era
e se l'intervento prevedeva variazioni planivolumetriche o cambio d'uso idem era evidente che il catasto andasse aggiornato

io mi riferisco a tutti gli altri interventi in cui non c'erano variazioni planivolumetriche nè cambi di destinazione e il fotovoltaico non comportava da solo un aumento di valore oltre il 15% dell'immobile
interventi classici ad esempio cappotto e sostituzione serramenti e/o caldaia
in questa situazione il 90% di architetti e geometri sostenevano la non necessità di aggiornare il catasto, aldilà del superbonus la prassi di chi si occupa di catasto posso assicurare è sempre stata questa

probabilmente hanno sbagliato, certo è sempre facile parlare con il senno di poi
e se fosse stato chiarissimo AdE non avrebbe pubblicato le recenti circolari e risoluzioni in cui spiega come valutare l'aumento di valore

[NoNickName]

Il FV in copertura comporta (quasi) sempre una variazione alla sagoma e all'ingombro dell'edificio, a meno di scoperchiare la falda.
E anche un incremento del valore dell'immobile superiore al 15%, spesso.

Adesso tutti che piangono, ma lo si sapeva come sarebbe finita, altro che senno di poi. Ne parlavamo già nel 2024 e tutti che se ne sbattevano le ba**e. Ricordo MCE 2024 negli stand dei produttori del FV i discorsi... "no, noi non facciamo fare la pratica catastale, ma in effetti ci vorrebbe..."...

[ponca]

Il FV in copertura comporta (quasi) sempre una variazione alla sagoma e all'ingombro dell'edificio, a meno di scoperchiare la falda.
E anche un incremento del valore dell'immobile superiore al 15%, spesso.

Adesso tutti che piangono, ma lo si sapeva come sarebbe finita, altro che senno di poi. Ne parlavamo già nel 2024 e tutti che se ne sbattevano le ba**e. Ricordo MCE 2024 negli stand dei produttori del FV i discorsi... "no, noi non facciamo fare la pratica catastale, ma in effetti ci vorrebbe..."...

ti ho detto che non mi riferivo al FV

nessuno si è sbatttuto le b**lle a suo tempo come dici te
e nessuno piange adesso

poi ovviamente sei libero di pensarla come vuoi

[NoNickName]

ti ho detto che non mi riferivo al FV

Interventi in cui non ci sono variazioni planivolumetriche nè cambi di destinazione nè aumento di valore oltre il 15% dell'immobile che però richiedano l'aggiornamento catastale quali sono?

Cappotto + serramenti + caldaia possono superare facilmente il +15%. Il salto di classe energetica (es. da E a A4) comporta incrementi di valore.