SCIA EDIFICIO CAT-A

[travereticolare]

Ciao a tutti,

Sempre più mi spesso mi sta venendo chiesto di protocollare SCIA per edifici in CAT-A, ovvero edifici agibili ma non arredati.
Siccome non sono arredati, non saranno popolati e quindi non si configurerà attività ai fini VVF (uffici, commerciale, studentato, ecc...).

Come ci si muove in questi casi? La SGR vende un edificio in CAT-A ad una società. La società acquirente prima di comprare vuole SCIA ma non si può fare perchè non è avviata un attività. Che si fa?

[ing.caruso]

L'attività soggetta a prevenzione incendi si configura laddove appunto è previsto il suo espletarsi all'interno della struttura. Ai vari proprietari/acquirenti degli immobili va specificato chiaramente questo. Non è mai l'immobile che è soggetto ai controlli, ma appunto ciò che ci fai dentro. Posso pure prendere un magazzino di 10000 mq e non depositarci nulla dentro. Non c'è nessuna SCIA antincendio da fare o VP.

Al massimo si può prospettare ai nuovi acquirenti una copia dell'ultima SCIA e vedere quali erano le condizioni di esercizio richieste per l'attività svolta prima, se è la medesima come DPR 151/2011.

[travereticolare]

Ciao,

L'attività soggetta a prevenzione incendi si configura laddove appunto è previsto il suo espletarsi all'interno della struttura. Ai vari proprietari/acquirenti degli immobili va specificato chiaramente questo. Non è mai l'immobile che è soggetto ai controlli, ma appunto ciò che ci fai dentro. Posso pure prendere un magazzino di 10000 mq e non depositarci nulla dentro. Non c'è nessuna SCIA antincendio da fare o VP.

Esattamente, è l'attività che sta dentro che è soggetta e non l'involucro.

SGR costruisce un nuovo fabbricato. Lo vende. Sul contratto c'è scritto che quando vende c'è SCIA... ma è vuoto

[Gmeister]

Quando sarai riuscito a spiegarlo a venditore e acquirente fammelo sapere che son curioso, probabilmente una lettera di Piantedosi potrebbe bastare

[stfire]

Che si fa?

non si fa
questo è solo un modo per pretendere un fabbricato già adeguato alle proprie esigenze ai fini della sicurezza antincendio.
possono pretendere la SCIA di agibilità del fabbricato, comunque parziale.

[mmaarrccoo]

No attività = no pratiche.
Eventualmente se la SGR vuole vendere con qualche titolo potrebbe presentare perlomeno un VP fittizio a suo nome ed ottenere un parere.

[travereticolare]

non si fa

Ah beh, sicuramente. Ero curioso di capire come vi muovevate voi in casi analoghi.

Eventualmente se la SGR vuole vendere con qualche titolo potrebbe presentare perlomeno un VP fittizio a suo nome ed ottenere un parere.

I progetti chiaramente ci sono, ovviamente chi fa il contratto non sa che se l'attività non è avviata non si può presentare SCIA e quindi, sui contratti, scrivono che l'immobile sarà ceduto con l'agibilità, che presuppone appunto che l'attività sia in possesso di SCIA Antincendio

[boba74]

Per fare una SCIA occorre un'attività in essere, o quanto meno completare tutte le opere previste e una società il cui legale rappresentante firmi la SCIA, ma chiaramente dato che alla SCIA va allegata l'asseverazione di un tecnico deve essere tutto "funzionante" e in corso di validità, compresi estintori, impianti di rivelazione e allarme, ecc...
A me è capitato di presentare una SCIA per un ambulatorio che di fatto non era ancora aperto, neppure lo sarebbe stato per i mesi successivi, ma chiaramente tutto era "come se" avesse potuto aprire il giorno dopo dal punto di vista degli adempimenti antincendio, compresa la documentazione completa. Chiaramente in SCIA non si presentano gli attestati dei corsi antincendio degli addetti, o il registro antincendio (cosa che va presentata al momento del sopralluogo), per tanto in questo caso se i VVF fanno il sopralluogo trovano l'attività non in essere e potrebbero sospendere la pratica (nel mio caso non è mai venuto nessuno e del resto l'ambulatorio è ancora oggi chiuso al pubblico).
Quindi in caso di vendita dell'immobile prima che questo inizi l'attività è teoricamente possibile fare una SCIA, ma significa che il proprietario attuale deve fare tutto ciò che è necessario per avere un'attività che potenzialmente potrebbe aprire: un capannone vuoto dove non ci sono estintori, non c'è cartellonistica, gli impianti sono solo "predisposti" non è certificabile nè "SCIABILE".

[travereticolare]

Ciao, grazie!

Per fare una SCIA occorre un'attività in essere, o quanto meno completare tutte le opere previste e una società il cui legale rappresentante firmi la SCIA, ma chiaramente dato che alla SCIA va allegata l'asseverazione di un tecnico deve essere tutto "funzionante" e in corso di validità, compresi estintori, impianti di rivelazione e allarme, ecc...
A me è capitato di presentare una SCIA per un ambulatorio che di fatto non era ancora aperto, neppure lo sarebbe stato per i mesi successivi, ma chiaramente tutto era "come se" avesse potuto aprire il giorno dopo dal punto di vista degli adempimenti antincendio, compresa la documentazione completa. Chiaramente in SCIA non si presentano gli attestati dei corsi antincendio degli addetti, o il registro antincendio (cosa che va presentata al momento del sopralluogo), per tanto in questo caso se i VVF fanno il sopralluogo trovano l'attività non in essere e potrebbero sospendere la pratica (nel mio caso non è mai venuto nessuno e del resto l'ambulatorio è ancora oggi chiuso al pubblico).
Quindi in caso di vendita dell'immobile prima che questo inizi l'attività è teoricamente possibile fare una SCIA, ma significa che il proprietario attuale deve fare tutto ciò che è necessario per avere un'attività che potenzialmente potrebbe aprire: un capannone vuoto dove non ci sono estintori, non c'è cartellonistica, gli impianti sono solo "predisposti" non è certificabile nè "SCIABILE".

la questione di fondo è proprio questa. La mia attività è effettivamente "sciabile" tutti gli impianti sono conclusi a norma di legge e funzionanti nonchè in possesso di collaudi con esiti positivi e dichiarazione di conformità. Estintori e cartellonistica presente.
Mancherebbe chiaramente solo la strategia 5 del codice relativa alla gestione, per ovvie ragioni. Non avrò addetti antincendio, ecc... Quindi, non potrei asseverare la conformità al progetto, in quanto una misura è mancante...

Quindi l'idea della proprietà è quella di sciare e commercializzare un building vuoto ma potenzialmente funzionante. Successivamente il tenant entra, fa le sue opere di customizzazione e poi, starà a lui presentare una nuova SCIA con non aggravio per recepire il Fit-Out degli spazi, che lo porterebbe in CAT-B.

Tutto questo non si può fare perché correrei il rischio di annullamento della SCIA, in quanto l'attività non è in essere.

[ing.caruso]

Ma infatti Boba, da quello che ho capito il problema del collega travereticolare è proprio quello dell'ultimo tuo paragrafo.

Credo l'acquirente pretenda in fase di acquisto già una "scia" valida in essere del precedente proprietario che automaticamente di default copra già il suo subentro. Evidentemente tra gli accordi preliminari non c'è stata tutta sta chiarezza. L'unica condizione in cui un passaggio di consegne di questo tipo può avvenire automaticamente è se l'attività (antincendio) svolta è la medesima e si configura solo un cambio di società/amministrazione, che si risolve con un semplice PIN VOLTURA.

A meno che, a puro titolo assicurativo forse, l'acquirente pretenda che al rogito dell'acquisto, l'immobile dimostri di avere tutte le autorizzazioni/certificazioni e licenze in essere. Ma anche lì. Il proprietario che vende non è tenuto a dimostrare in fase di vendita la conformità antincendio al nuovo acquirente, perchè quella SCIA antincendio fa fede solo all'attività che lui aveva svolto fin li. Non ha alcun valore per chi subentra. Bisogna però vedere negli accordi, ossia nel preliminare, cosa il proprietario ha "promesso" al nuovo. O se gli ha garantito determinati requisiti che, molto probabilmente serviranno anche al nuovo. Un capannone di certo non lo compri per non metterci niente dentro.

Magari più che la SCIA in sè, se fossi l'acquirente o un suo tecnico incaricato per la consulenza, mi informerei in via prioritaria sui requisiti di resistenza al fuoco strutturali (I CERT-REI SONO FORSE 100 volte più importanti della SCIA) ed eventuali impianti (elttrici, idranti, etc..) già presenti e che potrebbero tornarmi utili in fase di nuova VP o scia.
Se queste garanzie sono state già "computate" nell'atto di vendita forse tutti i torti l'acquirente non li ha. Magari bonariamente lui la chiama "SCIA", ma poi magari ciò che è richiesto sono questi requisiti che la SCIA si porta dietro.