FUSIONE DI APPARTAMENTI - CON PROBLEMI VERIFICA IMPIANTO ESISTENTE

[P.ter]

Buon pomeriggio a tutti,

sono un nuovo utente e premetto che ho provato a cercare nei forum già esistenti se c'era un argomento simile già trattato, purtroppo non lo ho trovato e quindi mi scuso fin da subito per l'errore nel caso in cui ci fosse.

Il caso sarebbe un vecchio edificio residenziale indipendente composto da n. 3 appartamenti distinti (uno sopra l'altro), termo autonomi, tutti con accesso indipendente mediante una scala dal cortile interno di proprietà. Negli ultimi 15 anni l'edificio è stato abbandonato, ma il cliente (nuovo proprietario) vuole fare una fusione catastale in modo che risulti un solo appartamento e quindi crearsi una casa su tre piani con scala interna. L'impianto di riscaldamento era composto da stufe a gas (non sono più presenti ma si vede lo stacco della linea gas dove erano installate e si ha una perizia del 2018 che cita tali generatori) ma ho degli APE (uno per piano) del 2019 che nella sezione degli impianti cita "simulati perchè non esistenti" (qui il problema).
Come interventi è prevista la sostituzione dei serramenti, rifacimento del pavimento del Piano terra (tot sup disperdenti pari a 18,5%) e nuovo impianto che interesserà tutti i piani.
A mio parere, gli ambienti sono da considerarsi climatizzati perché di fatto c'era un impianto, anche se dismesso, e catastalmente ho 3 appartamenti, per cui le verifiche a cui sottostare sono quelle di nuovo impianto e di riqualificazione energetica delle superfici disperdenti (quelle trattate), quindi non mi porto a casa rinnovabili o verifiche complicate, qualcuno e d'accordo? Oppure devo considerare il tutto come recupero di volume non climatizzato e quindi di fatto isolare tutto e chi più ne ha più ne metta?
Inoltre aggiungo che a seguito di verifiche sembra che l'appartamento al piano terra nasceva come cantina (sto verificando se negli anni qualcuno ha mai fatto il cambio di destinazione d'uso oppure era un abuso), volume maggiore al 15%, a sto punto devo portarmi a casa le verifiche di recupero di un volume non climatizzato con nuovo impianto (lasciamo stare che ho un APE del piano terra che lo considera appartamento ... ma non lo prenderei come certezza).
Tutto quanto sopra ovviamente regge se posso considerare quanto esistente come climatizzato, ovviamente in caso contrario no. Voi che ne pensate?

[NoNickName]

Secondo l’Allegato 3 del D.Lgs 199/2021 gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazione rilevante sono progettati e realizzati in modo da garantire il ricorso ad impianti alimentati da fonti rinnovabili.
Non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Questo è il tuo caso.
Ai fini fiscali la fusione o accorpamento di due o più unità immobiliari in una nuova e unica unità è concesso a patto che siano eseguiti i necessari lavori di adeguamento e venga successivamente effettuata iscrizione in Catasto edilizio urbano con la categoria più appropriata relativamente alle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso, che quindi diviene NUOVO EDIFICIO, con l'evidente obbligo di far fronte a tutte le verifiche del D.Lgs 199/2021.
Non potendo esistere tre ingressi per la stessa unità immobiliare, dovrai fare una scia, perché dovrai aprire delle porte o costruire delle scale interne.

[P.ter]

Ti ringrazio per la delucidazioine, ma per l'ampliamento, inteso ai fini energetici, si considera aumento del volume riscaldato mediante riscaldamento di locali precedentemente non riscaldati, e la percentuale si calcola in funzione del volume riscaldato precedente. Quindi se prima solo A era riscaldato, e aggiungi B (che non era riscaldato) se hai che B supera il 15% del volume di A, allora è ampliamento >15%. Questo vale a prescindere da chi fosse proprietario e da quante UI siano presenti, corretto?
Sinceramente non trovo, normativamente parlando, il fatto che una fusione di più appartamenti climatizzati costituisca un nuovo edificio e quindi che mi porto a casa il D.Lgs 199/2021.

[NoNickName]

Sì, ma tu prima avevi A, A e A e adesso hai B=3A + un qualcosa ancora in più, indipendentemente da tutto il resto.

[P.ter]

Quindi, secondo te, indipendentemente dal fatto che i miei locali sono climatizzati, se gli unisco e ottengo una nuova pcn con categoria catastale differente, devo considerare il tutto come nuovo edificio e pertanto rientrerei nel D.Lgs. 199/2021.

[NoNickName]

Quindi, secondo te, indipendentemente dal fatto che i miei locali sono climatizzati, se gli unisco e ottengo una nuova pcn con categoria catastale differente, devo considerare il tutto come nuovo edificio e pertanto rientrerei nel D.Lgs. 199/2021.

Non proprio: tu non hai "locali climatizzati", tu hai tre appartamenti in un condominio di fatto, in cui un appartamento forse era una cantina, e quindi volume non legittimamente riscaldato. E già qua c'è un asterisco.
Ora stai cancellando due appartamenti e di fatto tutto il condominio, e stai per creare un'edificio monofamiliare. Quindi già questo per me è abbastanza dirimente... anche se più volte qua dentro si è detto, a torto o a ragione, che gli obblighi energetici sono disgiunti dalle condizioni urbanistiche e/o variazioni catastali.

La verità vera è che per 15 anni non hai consumato energia, ed oggi vorresti beneficiare del fatto che tutto sommato avresti potuto consumarla, e quindi cominciare a consumarla ora, senza compensare il tuo impatto ambientale.

[P.ter]

Si si, non volevo essere polemico. Sono d'accordo con te sul fatto che è palesemente non riscaldato da 15 anni e quindi mi sembra giusto considerarlo non riscaldato.
Ringrazio per la discussione

[boba74]

Io invece ritengo che si potrebbe considerare l'intervento come riqualificazione energetica.
Il cambio d'uso o il ri-accatastamento, o fusione, se non c'è modifica al sistema edificio-impianto a mio avviso non hanno influenza sui requisiti energetici.
Se hai A+A+A e vai a fondere catastalmente ottenendo B, non hai una "nuova costruzione" anche se catastalmente e urbanisticamente potrebbe essere considerata una nuova unità, ma comunque per fare questa operazione a livello edile devi fare solo opere interne, non necessariamente interventi sull'involucro esterno.
A livello di impianto, avendo 3 unità abitative precedentemente riscaldate, diventa una ristrutturazione di impianto termico. Ovvio che nel lasso di tempo tra la dismissione dei vecchi impianti e la realizzazione di quelli nuovi l'edificio è temporaneamente non riscaldato, ma insomma, avendo anche le prove che esistevano impianti fino a pochi anni fa potresti considerarlo come già riscaldato.
Potrei avere il dubbio per la cantina, dato che si tratterebbe di recupero di un volume non abitativo che quindi forse era riscaldato abusivamente (il che è tutto da vedere perchè non è detto fosse vietato scaldare le cantine ai tempi della costruzione), comunque in tal caso potresti considerare la cantina come ampliamento e il resto come volume già riscaldato.
Ovviamente io sto facendo l'avvocato del diavolo: un intervento del genere lo vedrei bene almeno come primo livello (non ha molto senso secondo me fare un impianto ex novo senza pensare di isolare l'involucro).
In ogni caso, che sia riqualificazione, o 1 livello, o 2 livello, non si trata comunque di ristrutturazione "rilevante" perchè non è nuova costruzione e non è demolizione+ricostruzione, quindi comunque lo si prenda, le FER non sono obbligatorie, a meno di norme regionali più restrittive.

PS: il fatto che non sia riscaldato da 15 anni, sebbene dotato di impianti, non capisco cosa c'entri con i requisiti energetici, è solo una questione di utilizzo: potrei avere un appartamento termoautonomo con caldaia che rimane sfitto per 20 anni, riattacco il gas, riaccendo la caldaia, (OK la sostituisco perchè rotta), non devo certo considerarla una nuova costruzione.