Inquadramento edificio plurifamiliare

[Par.co]

Sto avendo un po' di difficoltà a capire come inquadrare questo edificio, per il quale ho fatto una SCIA unica a dicembre dello scorso anno e per la quale il beneficiario richiederà il 50 % in detrazione diretta.

Si tratta di un plurifamiliare: 3 unità distintamente accatastate, una al pt e due al 1p, con unica caldaia per tutti e tre. Ma non è un condominio in quanto hanno la stessa comproprietà.

Gli interventi previsti sono:

1) un unico impianto fv su terrazzo che alimenterà tre contatori diversi;

2) il distacco dall'impianto per l'installazione di un nuovo generatore per una unità (lavorazione forse da ripetere anche per una seconda unità);

3) interventi di riparazione in facciata, in particolare su strutture ombreggianti aggettanti (pensiline);

4) nuovi infissi per due unità (forse tre) e sostituzione infissi parti comuni.

La SCIA è stata qualificata come manutenzione straordinaria (con riqualificazione energetica), e di questo sono convinto (cioè, dal punto di vista urbanistico/edilizio).

Ma per il discorso detrazione secondo voi come ci si deve comportare in questo caso?

- ipotesi a) contabilizzare in maniera diversa gli interventi per le tre unità (ovvero tre computi) e fare le comunicazioni separatamente?

- ipotesi b) contabilizzare tutto insieme.

Nel primo caso (ipotesi a), potrei continuare a considerare la manutenzione straordinaria per tutte le unità (perché in un paio, se prese singolarmente, si andrebbero a fare degli interventi inquadrabili come sola manutenzione ordinaria)?

[NoNickName]

1) un unico impianto fv su terrazzo che alimenterà tre contatori diversi;

non si può
Se ne era già parlato. viewtopic.php?t=32919

Per il resto ipotesi b. Pagano congiuntamente e poi detraggono ognuno per la sua quota di proprietà.

[Par.co]

1) un unico impianto fv su terrazzo che alimenterà tre contatori diversi;

non si può
Se ne era già parlato. viewtopic.php?t=32919

Per il resto ipotesi b. Pagano congiuntamente e poi detraggono ognuno per la sua quota di proprietà.

Ti ringrazio, questa discussione mi era sfuggita. Ora me la studio (in realtà, proprio l'impianto è stato anche concluso e so che l'impresa ha avviato le pratiche con il GSE, ma essendo il cantiere aperto suppongo si possano fare le correzioni del caso).

Per quanto riguarda il resto, nell'ipotesi b) io credo che, facendo riferimento al titolo unico per le tre unità, io possa portarmi in detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria delle singole unità. Sbaglio?

[NoNickName]

Per quanto riguarda il resto, nell'ipotesi b) io credo che, facendo riferimento al titolo unico per le tre unità, io possa portarmi in detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria delle singole unità. Sbaglio?

Non sono esperto, ma l'ordinaria mi pare che sia detraibile solo sulle parti comuni condominiali, cosa che non è in questo caso.

[Par.co]

Purtroppo nemmeno io ho molta esperienza di queste pratiche, ma da quel che so l'ordinaria può essere portata in detrazione sulle parti comuni condominiali (in questo caso credo anche sulle parti comuni del mio edificio, essendo plurifamiliare) oppure, se inseriti all'interno di un intervento più ampio di manutenzione almeno straordinaria, anche per le unifamiliari.

Da qui nasce il mio dubbio: la classificazione di manutenzione straordinaria, va considerata sulla SCIA globale o su quello che si fa nella singola unità?

In particolare, il dilemma è sugli infissi. La guida dell'agenzia (che già di suo scrive spesso a membro di segugio quando parla di edilizia), nella lista esemplificativa degli interventi ammessi sulle singole unità distingue tra finestra e infisso (nel primo caso impone sagoma, materiale e colore diverso, nel secondo invece ammette la sostituzione con sagome, materiale o colori diversi).

Sfuggirà a me, ma temo di non aver ben compreso cosa intenda con questo distinguo.

[archspf]

Per quanto riguarda il resto, nell'ipotesi b) io credo che, facendo riferimento al titolo unico per le tre unità, io possa portarmi in detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria delle singole unità. Sbaglio?

Non sono esperto, ma l'ordinaria mi pare che sia detraibile solo sulle parti comuni condominiali, cosa che non è in questo caso.

confermo

Purtroppo nemmeno io ho molta esperienza di queste pratiche, ma da quel che so l'ordinaria può essere portata in detrazione sulle parti comuni condominiali (in questo caso credo anche sulle parti comuni del mio edificio, essendo plurifamiliare) oppure, se inseriti all'interno di un intervento più ampio di manutenzione almeno straordinaria, anche per le unifamiliari.

Da qui nasce il mio dubbio: la classificazione di manutenzione straordinaria, va considerata sulla SCIA globale o su quello che si fa nella singola unità?

In particolare, il dilemma è sugli infissi. La guida dell'agenzia (che già di suo scrive spesso a membro di segugio quando parla di edilizia), nella lista esemplificativa degli interventi ammessi sulle singole unità distingue tra finestra e infisso (nel primo caso impone sagoma, materiale e colore diverso, nel secondo invece ammette la sostituzione con sagome, materiale o colori diversi).

Sfuggirà a me, ma temo di non aver ben compreso cosa intenda con questo distinguo.

Non badare alla lista spesso superata da ulteriori indicazioni ed in ogni caso ciò che conta è la trasformazione urbanistica che assorbe tutti gli altri interventi.

Occorre sempre e comunque distinguere gli interventi "parti comuni" da quelli "parti private", sia per beneficiario che per ammontare massimo di spesa/detrazione, sicché avresti in un caso standard:
- 96.000€ (48.000€ di detrazione) moltiplicato per il numero di unità facenti parte dell'edificio e distintamente accatastate, riguardo gli interventi sulle parti comuni
- 96.000€ (48.000 di detrazione) singolarmente inteso per ciascuna unità, riguardo le parti private

Tuttavia il dubbio semmai dovrebbe risiedere sul fatto che pur essendo distintamente accatastate, nel tuo caso le unità appartengono ad un unico "soggetto", il che determina la classificazione di edificio unicoproprietario, salvo che il Bonus Ristrutturazione non contempla tale fattispecie, nata in occasione del Superbonus: pertanto si dovrebbe escludere la "doppia" detrazione in quanto civilmente non esistono "parti comuni".

[Par.co]

Non badare alla lista spesso superata da ulteriori indicazioni ed in ogni caso ciò che conta è la trasformazione urbanistica che assorbe tutti gli altri interventi.

Occorre sempre e comunque distinguere gli interventi "parti comuni" da quelli "parti private", sia per beneficiario che per ammontare massimo di spesa/detrazione, sicché avresti in un caso standard:
- 96.000€ (48.000€ di detrazione) moltiplicato per il numero di unità facenti parte dell'edificio e distintamente accatastate, riguardo gli interventi sulle parti comuni
- 96.000€ (48.000 di detrazione) singolarmente inteso per ciascuna unità, riguardo le parti private

Tuttavia il dubbio semmai dovrebbe risiedere sul fatto che pur essendo distintamente accatastate, nel tuo caso le unità appartengono ad un unico "soggetto", il che determina la classificazione di edificio unicoproprietario, salvo che il Bonus Ristrutturazione non contempla tale fattispecie, nata in occasione del Superbonus: pertanto si dovrebbe escludere la "doppia" detrazione in quanto civilmente non esistono "parti comuni".

Anche questo è stato un dubbio che mi sono posto all'inizio (l'assenza di parti comuni). Tuttavia mi sembra corretto operare, da un punto di vista tecnico, come se si fosse in condominio (perché comunque una unifamiliare non è). La questione massimali è relativa (devo studiare un paio di documenti dell'agenzia, ma se il dubbio rimane non si sostituiranno tutti gli infissi, al limite). Quello che mi preoccupa rimane questo: la trasformazione urbanistica dell'intero edificio, in questo caso assorbe anche gli interventi nelle singole unità?

Si tratta di un dubbio che ho a prescindere dal mio caso particolare (di un unico proprietario anziché di un condominio).

[archspf]

Quello che mi preoccupa rimane questo: la trasformazione urbanistica dell'intero edificio, in questo caso assorbe anche gli interventi nelle singole unità?

Se le opere delle singole unità sono contemplate in una unica pratica, certamente. Tuttavia sono ben pochi i casi poichè di fatto non dipende dall'edificio in sè ma dalla proprietà: nel caso di specie è una sola.

[Par.co]

Comunque, dalla lettura della circolare 7/E del 2018 (che stavo guardando in mattinata), parlando degli interventi di efficientamento energetico, l'agenzia si esprime come segue (a pag. 274, in riferimento alle parti comuni):

Analogamente a quanto precisato con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio anche ai fini della detrazione delle spese per interventi di riqualificazione energetica, qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Il concetto di “parti comuni”, tuttavia, pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome. Nel caso, ad esempio, di un edificio costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono, dunque, ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come “parti comuni”.

Ovvero lega il concetto di parte comune non alla proprietà (che sarebbe dunque indifferente) ma all'esistenza di più unità.

[archspf]

Comunque, dalla lettura della circolare 7/E del 2018 (che stavo guardando in mattinata), parlando degli interventi di efficientamento energetico, l'agenzia si esprime come segue (a pag. 274, in riferimento alle parti comuni):

Analogamente a quanto precisato con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio anche ai fini della detrazione delle spese per interventi di riqualificazione energetica, qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Il concetto di “parti comuni”, tuttavia, pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome. Nel caso, ad esempio, di un edificio costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze non sono, dunque, ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come “parti comuni”.

Ovvero lega il concetto di parte comune non alla proprietà (che sarebbe dunque indifferente) ma all'esistenza di più unità.

lega al concetto di funzionalmente autonoma che decade nel momento in cui risulta condiviso, ad esempio, l'impianto termico (rimanendo solo altri due servizi esclusivi: es. luce, gas) e/o non vi è accesso indipendente.