Bonus per condominio

[Stefano77]

Vi chiedo scusa in anticpo per una domanda forse banale, ma dopo le ultime cose che ho letto non mi sembra proprio, e quindi vorrei un supporto.
La faccio breve: mi capita il caso di un condominio che ha isolato la copertura (mansardata, per cui gli appartamenti all'ultimo piano "confinano" direttamente con essa) e mi ha contattato per fare la detrazione del 65%. Da un pò non ne facevo, per cui ero convinto di fare la "classica" comunicazione ENEA sulla parte del sito relativa all' "Ecobonus", in sostanza come si è sempre fatto per un edificio monofamiliare, ma inserendo i dati del condominio. Invece, dopo aver provato a compilare la pratica un pò "ad minchiam" (giusto perché nei prossimi giorni vedrò l'amministratore e vorrei chiedergli una sola volta tutti i dati occorrenti) ed esserci riuscito, vado sul vademecum degli "Interventi di riqualificazione globale" a cui il sito rimanda per alcuni aspetti, e leggo che per lavori iniziati dopo il 6/10/2020 l'intervento deve: 1) essere relativo ad edifici unifamiliari o a singole unità immobiliari. 2) rispettare il paragrafo 3.4 dell'All. 1 del Decreto Requisiti Minimi. 3) Essere accompagnato dall'APE dell'edificio monofamiliare o della singola unità immobiliare.

In sostanza quindi: il condominio non ha modo di prendere il 65%? Possono a questo punto fare solo il 50%? O sto sbagliando qualcosa io? Io sinceramente ero convinto che non potendo prendere il 70% (perché la superficie isolata è inferiore al 25% di quella disperdente totale), fosse "automatico" il 65....

Grazie mille a chi mi saprà/vorrà aiutare

[boba74]

Vi chiedo scusa in anticpo per una domanda forse banale, ma dopo le ultime cose che ho letto non mi sembra proprio, e quindi vorrei un supporto.
La faccio breve: mi capita il caso di un condominio che ha isolato la copertura (mansardata, per cui gli appartamenti all'ultimo piano "confinano" direttamente con essa) e mi ha contattato per fare la detrazione del 65%. Da un pò non ne facevo, per cui ero convinto di fare la "classica" comunicazione ENEA sulla parte del sito relativa all' "Ecobonus", in sostanza come si è sempre fatto per un edificio monofamiliare, ma inserendo i dati del condominio. Invece, dopo aver provato a compilare la pratica un pò "ad minchiam" (giusto perché nei prossimi giorni vedrò l'amministratore e vorrei chiedergli una sola volta tutti i dati occorrenti) ed esserci riuscito, vado sul vademecum degli "Interventi di riqualificazione globale" a cui il sito rimanda per alcuni aspetti, e leggo che per lavori iniziati dopo il 6/10/2020 l'intervento deve: 1) essere relativo ad edifici unifamiliari o a singole unità immobiliari. 2) rispettare il paragrafo 3.4 dell'All. 1 del Decreto Requisiti Minimi. 3) Essere accompagnato dall'APE dell'edificio monofamiliare o della singola unità immobiliare.

In sostanza quindi: il condominio non ha modo di prendere il 65%? Possono a questo punto fare solo il 50%? O sto sbagliando qualcosa io? Io sinceramente ero convinto che non potendo prendere il 70% (perché la superficie isolata è inferiore al 25% di quella disperdente totale), fosse "automatico" il 65....

Grazie mille a chi mi saprà/vorrà aiutare

Come no. Devi inserirlo come edificio condominiale, non come unifamiliare, ma il 65% si riferisce anche ai condomini. Comunque non è il caso di "riqualificazione globale", bensì quella di isolamento involucro, perchè la riqualificazione globale riguarda un intervento che di fatto è una ristrutturazione di 1 livello almeno (cioè isoli tutto l'involucro e rifai gli impianti) e richiede come requisito il raggiungimento della NZEB, perciò forse sbagli vademecum....

[Stefano77]

Ti ringrazio moltissimo. In realtà era quello che ho sempre pensato anche io, ossia che la "riqualificazione globale" fosse proprio un capitolo a parte. Ma l'incipit di quel vademecum mi ha fatto vacillare parecchio ed ero convinto di non aver capito niente.
Quindi il vademecum corretto è quello "classico" intitolato "coibentazione delle strutture opache"...

Mi rimane però un dubbio....Viene comunque richiesto l'APE e la compilazione della pratica sul sito ENEA ti chiede obbligatoriamente tutta una serie di dati presi dall'APE. Ma quale APE si può fare? A me risultava che per un edificio puoi fare solo l'APE convenzionale nel caso di un 110%, oppure si può fare un APE unico solamente se vi è un impianto termico centralizzato, mentre in un caso come questo dove gli appartamenti sono termoautonomi, gli unici APE che potresti fare sono quelli dei singoli appartamenti. Dico un'altra scemenza?

[boba74]

E' un problema che c'è sempre stato con gli ecobonus condominiali. A rigore i "dati APE" si riferiscono a un APE unico che in questo caso dovrebbe essere relativo all'intero edificio, ossia di fatto coincide con un APE convenzionale così come introdotto per il 110%. Tuttavia prima di questo c'è sempre stato il dubbio su quali dati inserire: chi sosteneva che andavano inseriti solo gli APE relativi alle UI dell'ultimo piano (interessate dall'intervento di copertura), chi invece sosteneva che andasse calcolato tutto l'edificio.
A mio avviso andrebbe fatto un calcolo totale, di fatto un APE "convenzionale" inserendo i dati di questo, poi, a fine lavori avresti comunque l'obbligo di far emettere gli APE "ufficiali" relativi alle singole unità, quanto meno delle unità interessate dall'intervento (se non di tutte), ma a livello di pratica ENEA dato che l'intervento è condominiale, il calcolo dovrebbe essere riferito a tutto l'edificio.

[Stefano77]

Chiaro.
Allora mi faccio l'APE convenzionale di tutto l'edificio così da poter completare i relativi campi, poi faccio presente all'amministratore l'obbligo del nuovo APE per i due appartamenti dell'ultimo piano, interessati dall'intervento.
Grazie 10000000!

[nurae]

Salve,
riprendo al volo (anche se mi pare se ne fosse accennato a suo tempo...).

CASO MINICONDOMINIO
Oltre al 110% che stiamo applicando spettano anche (ovviamente non per gli stessi interventi) bonus casa 50% per cad appartamento.

Ma chiedo:
al condominio per le opere parti comuni (altre opere che non siano quelle rientranti nel 110%) spetta un "altro" bonus casa 50% che non sia quello relativo ai lavori sui singoli apprtamenti?
Se sì, con quai importi?
Grazie

[archspf]

Salve,
riprendo al volo (anche se mi pare se ne fosse accennato a suo tempo...).

CASO MINICONDOMINIO
Oltre al 110% che stiamo applicando spettano anche (ovviamente non per gli stessi interventi) bonus casa 50% per cad appartamento.

Ma chiedo:
al condominio per le opere parti comuni (altre opere che non siano quelle rientranti nel 110%) spetta un "altro" bonus casa 50% che non sia quello relativo ai lavori sui singoli apprtamenti?
Se sì, con quai importi?
Grazie

Certamente, in coerenza con le circolari e gli interpelli dell'ADE su casi analoghi: 96000 x numero unità che compongono il condominio. Prestare massima attenzione alla "presunzione" di agire su parti comuni (o vice-versa parti private) e sulla sovrapposizione.

[nurae]

Certamente, in coerenza con le circolari e gli interpelli dell'ADE su casi analoghi: 96000 x numero unità che compongono il condominio

In che senso "certamente"?

Che ogni appartamento ha il suo bonus casa per il proprio appartamento e in più possono disporre di altri 96.000 € (sempre al 50%) da dedicare alle parti comuni del condominio SEMPRE PER LAVORI CHE NON SIANO GIA' INTERESSATI DA ALTRI BONUS?

[archspf]

Certamente, in coerenza con le circolari e gli interpelli dell'ADE su casi analoghi: 96000 x numero unità che compongono il condominio

In che senso "certamente"?

Che ogni appartamento ha il suo bonus casa per il proprio appartamento e in più possono disporre di altri 96.000 € (sempre al 50%) da dedicare alle parti comuni del condominio SEMPRE PER LAVORI CHE NON SIANO GIA' INTERESSATI DA ALTRI BONUS?

esatto

[nurae]

Ti ringrazio Archspf.
Saresti così gentile da segnalarmi qlc riferimento di interpelli e/o circolari che si occupano della questione?

[archspf]

Ti ringrazio Archspf.
Saresti così gentile da segnalarmi qlc riferimento di interpelli e/o circolari che si occupano della questione?

pur essendoci riferimento nelle varie circolari sulla modalità di "doppia" fruizione, segnalo per sintesi e comodità la Risposta ADE all'interpello 806/2021, in particolare il passaggio a pag. 7:

Codice: Seleziona tutto

le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono
essere considerate dal condòmino in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso
in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla
propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per
ciascun intervento.

[barabba]

corretto.
E' il motivo per cui il sismabonus, calcolato per 96k per unità immobiliare + pertinenze, non mangia il massimale della ristrutturazione interna ai singoli appartamenti al 50%, calcolato per 96k per unità immobiliare principale (no pertinenze).

[Tom Bishop]

Una conferma per un caso che mi capita in questi giorni. Ecobonus tradizionale 70% su parti comuni di un edificio plurialloggio di unico proprietario. Il massimale è di 40000€ x numero di unità, corretto?

[NoNickName]

Una conferma per un caso che mi capita in questi giorni. Ecobonus tradizionale 70% su parti comuni di un edificio plurialloggio di unico proprietario. Il massimale è di 40000€ x numero di unità, corretto?

No, perchè non è condominio. Non esistono parti comuni di un unico proprietario.

[Romgm]

Invece sì, pur essendo di un unico proprietario, è comunque assimilabile a un condominio.
Le "parti comuni di un edificio residenziale" devono essere considerate in senso oggettivo e non soggettivo e vanno, quindi, riferite alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
Rif. sentenza n. 19472/2024 della Corte di Cassazione più diverse circolari dell'Agenzia Entrate.

[NoNickName]

Rif. sentenza n. 19472/2024 della Corte di Cassazione

Bah, sono andato a leggerla. A parte che la sentenza parla del bonus casa nella formulazione originaria del 449/1997.
Non è detto che si applichi tout-court a tutti i regimi di detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.
Inoltre è pur vero che l'edificio potrebbe non essere costituito in un condominio in senso tecnico, ma a mio modesto parere dovrebbe avere le caratteristiche di un condominio almeno di fatto, ancorchè non di diritto.
Un edificio di un singolo proprietario è molto lontano dal concetto di condominio.
Non credo che sia rilevante al caso specifico.

[Tom Bishop]

Confermo che l'edificio plurifamiliare di unico proprietario è equiparato dal condominio

[archspf]

Confermo che l'edificio plurifamiliare di unico proprietario è equiparato dal condominio

si relativamente al Superbonus ma a livello di Ecobonus mi sfugge che vi siano state pronunce da parte di ENEA/Legislatore