Buongiorno a tutti,
sono un condomino di una piccola autorimessa di 440mq complessivi su unico livello, forma rettangolare confinante con 2 magazzini, niente sopra o sotto, nulla in comune con chicchessia.
Per adeguamento antincendio nel 2019 vengono affidati i lavori allo studio di TIZIO.
Tra luglio e settembre dello stesso anno vengono saldati 2.000 dei 2.300€ previsti come compenso.
Dopo la pausa covid a maggio 2021 si tiene l'assemblea e a verbale l'amministratore scrive:
"L'Amministratore presenta la pratica di prevenzione incendi dello studio di TIZIO.
Per la prosecuzione si rende necessario aumentare la resistenza a fuoco della parete
di confine magazzini. Si rende anche necessaria la sostituzione della porta tagliafuoco ... l'assemblea approva."
Nell'assemblea successiva di aprile 2022 l'amministratore si dimette per vari e gravi motivi che nulla c'entrano con l'antincendio.
A giugno 2022, dopo un'esperienza da incubo con amministratore professionista, ritorniamo all'autogestione e io vengo nominato amministratore senza compenso.
Subito dopo scrivo a TIZIO per info sul proseguimento dei lavori, ma prende tempo e arriva agosto.
A settembre dopo numerosi tentativi mi risponde che lui non si occupa dei lavori (anche se sul contratto ci sono i compensi per eventuali direzione lavori e cila/scia e ricordo e sembra dal verbale che i preventivi fossero i suoi) e che occorreva realizzare quanto previsto in planimetria e relazione tecnica inviati via email.
Diversamente da quanto scritto a verbale, dalla relazione risulta che la parete di confine verrà certificata REI 120 e la porta tagliafuoco non sarà più tale perché sostituita da cancellate per consentire l'aerazione. TIZIO ha sempre negato la prima versione del progetto anche se un condomino ha beccato qualcuno che chiedeva di forare il muro per misurarne lo spessore a settembre 2021 con progetto datato 2019.
Nella planimetria manca il posizionamento del contatore elettrico, gli estintori sono sfalsati rispetto la realtà, non sono riportati i pilastri, risultano 2 pulsanti allarmi incendio e 2 pannelli ottici-acustici assolutamente inutili, non c'è il pulsante di sgancio anche se la relazione tecnica prevede l'acquisto del relativo cartello, manca l'altezza di un'uscita di emergenza da realizzare, mentre l'altra esistente è di soli 198cm al muro, nessuna indicazione sulla percentuale di copertura delle cancellate, l'illuminazione di emergenza pari a 3x36W + indicazioni luminose sulle uscite di emergenza è di gran lunga superiore a quella di esercizio, ma sulle scale per l'esodo il buio assoluto, oltre ai 13mq di aerazione già presenti con Roffset verificato sono previste aperture per ulteriori 6mq con una superficie di 440mq lordi.
Eravamo d'accordo a sistemare tutte queste anomalie tranne la verifica sulla superficie di aerazione scoperta ultimamente e gli allarmi su cui doveva sempre vedere. Questi allarmi sono o non sono un argomento pretestuoso per perdere tempo come ha sempre fatto fin dal principio?
Allarmi a parte, ho chiesto conferma scritta, prima di partire con i lavori, ma da settimane non risponde più al telefono.
Visto che non ne vuol sapere, in un'eventuale causa e esposto all'ordine, potrei aver ragione oppure sto pretendendo troppo?
Grazie
comportamento nella norma di professionista antincendio?
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ing.caruso
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Re: comportamento nella norma di professionista antincendio?
Allora, situazione piuttosto delicata.
Come di consueto, lavorando molto per autorimesse condominiali, questi problemi capitano più di quanto si immagini.
Partiamo però da un presupposto.
L'autorimessa in questione è un'autorimessa di tipo A, (superficie inferiore a 1000 mq), pertanto non essendo sottoposta a valutazione progetto (solo per autorimesse di tipo B e C) non vi è "tecnicamente" un tempo indefinito necessario per ottemperare ad eventuali prescrizioni o difformità/anomalia riscontrate dalla valutazione dell'esame progetto. A meno che questi tempi non siano stati espressamente indicati sul contratto al conferimento dell'incarico, questi li stabilisce il professionista. Ovviamente sempre nel buon senso della fattibilità dei lavori in questione.
Nel caso di Attività di categoria A, soggette solo alla SCIA ed ASSEVERAZIONE, è importante che qualsiasi lavoro o condizione di esercizio sia tale e non difforme rispetto a quanto dichiarato, altrimenti ci si trova già in una situazione scoperta. Situazione cui la committenza non deve assolutamente trovarsi, in quanto ne risponderebbe legalmente e penalmente in caso di controlli o ancora peggio di incendi.
Fatta questa premessa, secondo la mia opinione, mi è parso di capire che al di là di aggiornamenti sulle planimetrie e sugli elaborati grafici (roba di manco 1 giornata di lavoro per un'autorimessa piuttosto piccola), le altre anomalie sono tutte risolvibili in tempi pressoché irrisori.
Che sia l'installazione di un paio di lampade di emergenza lungo le scale di esodo, così come sistemare gli estintori secondo le collocazioni indicate.
Concordo sul fatto di ritenere eventuali sensori ottici non utili in un'autorimessa di così modeste dimensioni. Quindi quelli, a mio giudizio, non costituiscono alcun impedimento al prosieguo dell'espletamento dei lavori o della pratica.
L'unico reale inghippo semmai sarebbe nella realizzazione delle aperture di ventilazione aggiuntive, dove li è sempre importante capire dove realizzarle, su che tipo di pareti, e soprattutto con tutta l'accortezza del caso nel non intaccare strutture portanti.
Morale della favola: Dipende. Rispetto all'ultima data concordata insieme quanto tempo è passato? E' possibile assegnare un nuovo incarico ad un altro "per giusta causa"? E se sì attenzione qualora in parte lo studio/professionista in questione abbia già inviato via PEC o di persona parte della documentazione di adeguamento ai comandi di riferimento.
Come di consueto, lavorando molto per autorimesse condominiali, questi problemi capitano più di quanto si immagini.
Partiamo però da un presupposto.
L'autorimessa in questione è un'autorimessa di tipo A, (superficie inferiore a 1000 mq), pertanto non essendo sottoposta a valutazione progetto (solo per autorimesse di tipo B e C) non vi è "tecnicamente" un tempo indefinito necessario per ottemperare ad eventuali prescrizioni o difformità/anomalia riscontrate dalla valutazione dell'esame progetto. A meno che questi tempi non siano stati espressamente indicati sul contratto al conferimento dell'incarico, questi li stabilisce il professionista. Ovviamente sempre nel buon senso della fattibilità dei lavori in questione.
Nel caso di Attività di categoria A, soggette solo alla SCIA ed ASSEVERAZIONE, è importante che qualsiasi lavoro o condizione di esercizio sia tale e non difforme rispetto a quanto dichiarato, altrimenti ci si trova già in una situazione scoperta. Situazione cui la committenza non deve assolutamente trovarsi, in quanto ne risponderebbe legalmente e penalmente in caso di controlli o ancora peggio di incendi.
Fatta questa premessa, secondo la mia opinione, mi è parso di capire che al di là di aggiornamenti sulle planimetrie e sugli elaborati grafici (roba di manco 1 giornata di lavoro per un'autorimessa piuttosto piccola), le altre anomalie sono tutte risolvibili in tempi pressoché irrisori.
Che sia l'installazione di un paio di lampade di emergenza lungo le scale di esodo, così come sistemare gli estintori secondo le collocazioni indicate.
Concordo sul fatto di ritenere eventuali sensori ottici non utili in un'autorimessa di così modeste dimensioni. Quindi quelli, a mio giudizio, non costituiscono alcun impedimento al prosieguo dell'espletamento dei lavori o della pratica.
L'unico reale inghippo semmai sarebbe nella realizzazione delle aperture di ventilazione aggiuntive, dove li è sempre importante capire dove realizzarle, su che tipo di pareti, e soprattutto con tutta l'accortezza del caso nel non intaccare strutture portanti.
Morale della favola: Dipende. Rispetto all'ultima data concordata insieme quanto tempo è passato? E' possibile assegnare un nuovo incarico ad un altro "per giusta causa"? E se sì attenzione qualora in parte lo studio/professionista in questione abbia già inviato via PEC o di persona parte della documentazione di adeguamento ai comandi di riferimento.
Re: comportamento nella norma di professionista antincendio?
Innanzitutto grazie infinite per la risposta ing.caruso.
A maggior ragione che il progetto è semplice e gli aggiustamenti veloci, preoccupano la superficialità con cui è stato svolto il lavoro prima e la disponibilità nulla mostrata poi per sistemare le cose o almeno per dare giustificazioni di legge o di buon senso, solo infiniti "devo vedere".
E proprio perché "è importante che qualsiasi lavoro o condizione di esercizio sia tale e non difforme rispetto a quanto dichiarato"
è indispensabile chiarire prima dell'inizio dei lavori qualsiasi aspetto, soprattutto quando hai a che fare con persone che si mostrano da subito poco affidabili.
Tra l'altro sulle superfici di aerazione, se basta verificare 1/40 e l'Roffset di 30m siamo assolutamente coperti.
Per quanto riguarda i tempi non è mai stata concordata nessuna data, come dicevo eredito questa situazione che si trascina da quasi 4 anni, sul contratto si legge: "l'esecuzione delle opere su descritte sarà organizzata tenendo conto delle indicazioni fornite dalla committenza, in ogni caso sarà mirata ad ottenere un proficuo andamento dei lavori in modo da avere la costante presenza lavorativa in cantiere delle maestranze e la puntuale fornitura dei materiali" e inoltre il responsabile della progettazione sarà rintracciabile telefonicamente h24. Clausole mai rispettate.
Da parte mia avevo già tutti i preventivi pronti, aspettavo solo conferma scritta almeno via email al fine di evitare equivoci ovvero perdita di tempo e soldi del condominio a cui devo rendere conto, ma a quel punto è praticamente sparito.
La PEC al comando è impossibile per uno che non ha mai fatto l'accesso agli atti del comune per farmi sapere qualcosa della CILA, altro obbligo contrattuale mai rispettato.
Cosa doveva ancora fare (e non fare) per parlare di giusta causa? A mio avviso il silenzio significa fermare i lavori per non rispondere anche di quei danni e in ogni caso non avendo mai mosso un dito neppure per rispondere ad una email cosa mi dovrebbe far pensare che consegnerà la SCIA? Domanda retorica.
A maggior ragione che il progetto è semplice e gli aggiustamenti veloci, preoccupano la superficialità con cui è stato svolto il lavoro prima e la disponibilità nulla mostrata poi per sistemare le cose o almeno per dare giustificazioni di legge o di buon senso, solo infiniti "devo vedere".
E proprio perché "è importante che qualsiasi lavoro o condizione di esercizio sia tale e non difforme rispetto a quanto dichiarato"
è indispensabile chiarire prima dell'inizio dei lavori qualsiasi aspetto, soprattutto quando hai a che fare con persone che si mostrano da subito poco affidabili.
Tra l'altro sulle superfici di aerazione, se basta verificare 1/40 e l'Roffset di 30m siamo assolutamente coperti.
Per quanto riguarda i tempi non è mai stata concordata nessuna data, come dicevo eredito questa situazione che si trascina da quasi 4 anni, sul contratto si legge: "l'esecuzione delle opere su descritte sarà organizzata tenendo conto delle indicazioni fornite dalla committenza, in ogni caso sarà mirata ad ottenere un proficuo andamento dei lavori in modo da avere la costante presenza lavorativa in cantiere delle maestranze e la puntuale fornitura dei materiali" e inoltre il responsabile della progettazione sarà rintracciabile telefonicamente h24. Clausole mai rispettate.
Da parte mia avevo già tutti i preventivi pronti, aspettavo solo conferma scritta almeno via email al fine di evitare equivoci ovvero perdita di tempo e soldi del condominio a cui devo rendere conto, ma a quel punto è praticamente sparito.
La PEC al comando è impossibile per uno che non ha mai fatto l'accesso agli atti del comune per farmi sapere qualcosa della CILA, altro obbligo contrattuale mai rispettato.
Cosa doveva ancora fare (e non fare) per parlare di giusta causa? A mio avviso il silenzio significa fermare i lavori per non rispondere anche di quei danni e in ogni caso non avendo mai mosso un dito neppure per rispondere ad una email cosa mi dovrebbe far pensare che consegnerà la SCIA? Domanda retorica.
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ing.caruso
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Re: comportamento nella norma di professionista antincendio?
Capisco perfettamente il disagio.
Non essendo un legale e per deontologia professionale non me la sento dirle qui come muoversi soprattutto nei confronti di un altro professionista e collega del mio stesso campo.
L' invito mio semmai è di cercare il più possibile di sollecitare, anche via PEC, il professionista in questione in modo che ogni sua comunicazione, anche senza risposta, risulti comunque valida come notifica ufficiale.
Ripeto. comprendo chiaramente il suo disagio. Soprattutto a fronte di una situazione che, in termini di adeguamento, all'atto pratico pare anche facilmente sanabile.
Non essendo un legale e per deontologia professionale non me la sento dirle qui come muoversi soprattutto nei confronti di un altro professionista e collega del mio stesso campo.
L' invito mio semmai è di cercare il più possibile di sollecitare, anche via PEC, il professionista in questione in modo che ogni sua comunicazione, anche senza risposta, risulti comunque valida come notifica ufficiale.
Ripeto. comprendo chiaramente il suo disagio. Soprattutto a fronte di una situazione che, in termini di adeguamento, all'atto pratico pare anche facilmente sanabile.
Re: comportamento nella norma di professionista antincendio?
Ha fatto già troppo, la ringrazio di nuovo.