2 UI indipendenti, tetto unico

[boba74]

Salve, ho un edificio con 2 UI indipendenti: una al piano terra con accesso dal cortile e una al piano primo, con accesso da scala esterna.
Facendo il SB come 2 UI indipendenti, in caso di intervento sull'involucro opaco consistente in cappotti esterni e coibentazione della copertura (non disperdente in quanto esiste un sottotetto non riscaldato sopra la seconda unità), come viene addebitata la coibentazione della falda?
interamente in carico all'UI del piano primo, oppure, essendo il tetto parte comune si può suddividere in base ai millesimi (cioè 50-50%)?

Direte: trattandosi di UI indipendenti, ognuna si porta in carico la propria superficie disperdente e non quella degli altri.... Tuttavia in questo caso la falda su sottotetto freddo non è superficie disperdente, nè per la UI del piano terra, e neppure di quella del piano 1, e non è neppure una parte privata dell'UI del piano primo, perciò è lecito che vada in carico a entrambe le UI?

Ovviamente lo scopo della domanda è: i massimali di 50.000€/cad sono di fatto suddivisibili in modo equo (fifty fifty) sulle parti comuni, o l'UI del piano primo si deve prendere in carico oltre al cappotto del P1 anche l'intera spesa del tetto (sforando molto probabilmente dal massimale)?
Stesso discorso vale per i ponteggi: come vanno suddivisi in questo caso? In proporzione alle rispettive superfici di cappotto, (ossia, di fatto fifty-fifty)? O tutte a carico della UI al piano primo (dato che in teoria, se la UI del piano terra volesse farsi il cappotto non avrebbe bisogno di ponteggio)?
Voi cosa fareste?

[marcoaroma]

La concessione di isolare il tetto è data posto di isolare il pavimento del sottotetto non riscaldato. Per cui essendo questo della Ui sopra. Il tetto ricade su quella sopra se è l'unica confinante con sottotetto. Anche il 25% min è so di quella sopra.

[Terminus]

Questi dubbi nascono da un'evidente forzatura come quella delle funzionalmente indipendenti, che non sono nè carne nè pesce.
In un condominio di fatto come il tuo, la copertura è parte comune e gli interventi su di essa vanno divisi in quota parte.
Ma qui non interviene un condominio, ma due proprietari in modo indipendente con due pratiche distinte e ciascuno deve raggiungere i suoi requisiti.
Se carichi la POND sulla soprastante non credo proprio che tu possa caricarla in quota parte sulla sottostante e viceversa e tra le due possibilità, quella di caricarla sulla sottostante la vedo contestabile.
Fare la pratica come condominio, non basterebbero più i massimali ?

[ponca]

Anche per me affrontare l'intervento come 2 u.i. è un po' una forzatura, in un caso simile preferirei inquadrarlo come condominiale dal momento che partecipano entrambe le u.i. e l'intervento viene eseguito sulle parti comuni.

Ps: quindi stai ancora facendo progettazione e valutazioni per interventi superbonus nonostante il DL anti-frodi? Io pensavo di fermarmi fintanto che non escono chiarimenti e i listini nazionali.

[vinz75]

Secondo me in casi come questo, ne ho uno identico, o si inquadra come condominio e la copertura viene suddivisa, o si inquadra come funzionalmente indipendenti e la copertura va solo al piano primo.
Vie di mezzo non ne vedo.

[boba74]

Anche per me affrontare l'intervento come 2 u.i. è un po' una forzatura, in un caso simile preferirei inquadrarlo come condominiale dal momento che partecipano entrambe le u.i. e l'intervento viene eseguito sulle parti comuni.

Ps: quindi stai ancora facendo progettazione e valutazioni per interventi superbonus nonostante il DL anti-frodi? Io pensavo di fermarmi fintanto che non escono chiarimenti e i listini nazionali.

chi si ferma è perduto...

[BART_2006]

Secondo me in casi come questo, ne ho uno identico, o si inquadra come condominio e la copertura viene suddivisa, o si inquadra come funzionalmente indipendenti e la copertura va solo al piano primo.

Buongiorno , so che è un argomento molto dibattuto, ma io sinceramente non ho ancora trovato interpelli che sciolgano un mio dubbio ovvero se sia un obbligo piuttosto che una facoltà dovere e/o poter gestire come unità immobiliari indipendenti, quelle situate all'interno di edifici plurifamiliari e che abbiano accesso autonomo e autonomia funzionale.
Infatti, per quello che è di mia conoscenza, resta ancora in essere la circolare 24/E che a pagina 15 dice:

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

L'AdE scrive fruisce e non può fruire e pertanto, a mio modesto parere, è più un obbligo che una possibilità.
So anche il codice civile ha sancito che il condominio è un ente di fatto che nasce nel momento in cui più U.I. abbiamo parti in comune, ma è anche vero che qui c'è una circolare esplicativa che individua i criteri e i massimali di spesa per interventi finanziati con soldi pubblici.

Se però voi avete qualche interpello che abbia sciolto questo mio dubbio vi sarei grato se lo condividete, anche in considerazione della quasi certa scadenza al 30/06/2022 delle unifamiliari. Poter considerare queste tipologie edilizie come condomini significa avere altri 2 anni di tempo per realizzare i lavori.
grazie

[Terminus]

Giriamo la frittata: dovremmo controllare tutti i condomini se all'interno di essi vi sono unità funzionalmente indipendenti ed impedire a queste di partecipare all'intervento, perchè dovrebbero farselo necessariamente in modo indipendente ?
Che forse questi, per il solo fatto di avere un ingresso indipendente (e nelle palazzine cielo terra ce ne sono a bizzeffe al piano terra con le porte-finestre che possono fungere da accessi indipendenti) non partecipano più alla ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti comuni ?
Non ha senso.

[Seamew]

Che poi....perchè mai quello del piano terra dovrebbe pagare 50% della falda di copertura se il risparmio energetico ce l'ha solo quello al piano primo?
Un conto è essere in un condominio dove per regolamento è già stabilito chi può fare che cosa e come le spese vengono suddivise.....ma in una bifamiliare (sebbene sia un condominio sotto il profilo civilistico) è un pò diverso..
Su questa casistica nessun ente si è mai espresso ufficialmente....e quindi ci sono parecchi dubbi...
sicuramente a livello di pratica ENEA la soluzione del condominio è quella più snella....credo eh..perchè io ho volutamente evitato queste situazioni...

[BART_2006]

Giriamo la frittata: dovremmo controllare tutti i condomini se all'interno di essi vi sono unità funzionalmente indipendenti ed impedire a queste di partecipare all'intervento, perchè dovrebbero farselo necessariamente in modo indipendente ?
Che forse questi, per il solo fatto di avere un ingresso indipendente (e nelle palazzine cielo terra ce ne sono a bizzeffe al piano terra con le porte-finestre che possono fungere da accessi indipendenti) non partecipano più alla ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti comuni ?
Non ha senso.

io sono d'accodo e condivido che possa non avere senso.
Ma l''Ade ragiona in maniera diversa e non certo con il buon senso. Scegliere di trattarli come mini condomini vuole dire, quasi sempre, aumentare il massimale, e da dopo il 30/06 poter eseguire l'intervento che individualmente non sarebbe consentito.
Più che dubbioso sono timoroso di dare adito a possibili contenziosi con l'AdE. Urge un chiarimento dell'AdE

[Seamew]

Giriamo la frittata: dovremmo controllare tutti i condomini se all'interno di essi vi sono unità funzionalmente indipendenti ed impedire a queste di partecipare all'intervento, perchè dovrebbero farselo necessariamente in modo indipendente ?
Che forse questi, per il solo fatto di avere un ingresso indipendente (e nelle palazzine cielo terra ce ne sono a bizzeffe al piano terra con le porte-finestre che possono fungere da accessi indipendenti) non partecipano più alla ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti comuni ?
Non ha senso.

io sono d'accodo e condivido che possa non avere senso.
Ma l''Ade ragiona in maniera diversa e non certo con il buon senso. Scegliere di trattarli come mini condomini vuole dire, quasi sempre, aumentare il massimale, e da dopo il 30/06 poter eseguire l'intervento che individualmente non sarebbe consentito.
Più che dubbioso sono timoroso di dare adito a possibili contenziosi con l'AdE. Urge un chiarimento dell'AdE

Perchè aumenti il massimale? Semmai lo riduci....

[cri_15]

Giriamo la frittata: dovremmo controllare tutti i condomini se all'interno di essi vi sono unità funzionalmente indipendenti ed impedire a queste di partecipare all'intervento, perchè dovrebbero farselo necessariamente in modo indipendente ?
Che forse questi, per il solo fatto di avere un ingresso indipendente (e nelle palazzine cielo terra ce ne sono a bizzeffe al piano terra con le porte-finestre che possono fungere da accessi indipendenti) non partecipano più alla ripartizione delle spese per gli interventi sulle parti comuni ?
Non ha senso.

io sono d'accodo e condivido che possa non avere senso.
Ma l''Ade ragiona in maniera diversa e non certo con il buon senso. Scegliere di trattarli come mini condomini vuole dire, quasi sempre, aumentare il massimale, e da dopo il 30/06 poter eseguire l'intervento che individualmente non sarebbe consentito.
Più che dubbioso sono timoroso di dare adito a possibili contenziosi con l'AdE. Urge un chiarimento dell'AdE

Perchè aumenti il massimale? Semmai lo riduci....

Infatti, secondo me se si tratta come condominio non si sbaglia mai

[simcat]

E' una formalità, ma ricordiamoci che il condominio deve essere comunque costituito ufficialmente (codice fiscale); in queste situazioni difficile che lo sia e va fatto prima dell'inizio delle pratiche.

[BART_2006]

[/quote]
Perchè aumenti il massimale? Semmai lo riduci....
[/quote]
perchè al 99% dei casi c'è sempre un locale accessorio che ti fa aumentare le U.I. e quindi il massimale

[boba74]

Nel mio caso non vi sono locali accessori.
Ho comunque deciso di trattarlo come condominio, e in effetti il massimale dell'involucro è minore, siamo quasi al limite dello sforamento (mi sono dovuto scontare la mia parcella per farcelo stare, ma vabeh...).

[girondone]

E' una formalità, ma ricordiamoci che il condominio deve essere comunque costituito ufficialmente (codice fiscale); in queste situazioni difficile che lo sia e va fatto prima dell'inizio delle pratiche.

perchè? non mi risulta affatto .. anzi

[piuiva]

Se però voi avete qualche interpello che abbia sciolto questo mio dubbio vi sarei grato se lo condividete, anche in considerazione della quasi certa scadenza al 30/06/2022 delle unifamiliari. Poter considerare queste tipologie edilizie come condomini significa avere altri 2 anni di tempo per realizzare i lavori.
grazie

Risposta n. 665/2021
"Nell'evidenziare che la sussistenza di un "condominio" e di eventuali particomuni a più unità immobiliari distintamente accatastate esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di risposta alle istanze di interpello, poiché comunque l'Istante dichiara che le unità immobiliari che compongono l'edificio, benché funzionalmente indipendenti e dotate di accesso autonomo, hanno in comune le facciate ed il tetto e tenuto conto altresì della presenza di una pluralità di proprietari, si ritiene, che, nell'ambito della fattispecie in esame, i chiarimenti di seguito riportati si riferiscono alla nozione di "condominio" sulla base di quanto dichiarato in sede di documentazione integrativa dall'Istante (trattasi, nel caso specifico, di "condominio minimo").
Infatti, la sussistenza dei requisiti dell'autonomia funzionale e della presenza diaccesso autonomo dall'esterno rileva al solo fine di identificare le unità immobiliariunifamiliari o le unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari ma non rileva,ovviamente, ai fini dell'individuazione degli edifici in condominio o composti da due aquattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisicheal di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professioni."

Questa risposta entra nel merito mi pare.

[simcat]

E' una formalità, ma ricordiamoci che il condominio deve essere comunque costituito ufficialmente (codice fiscale); in queste situazioni difficile che lo sia e va fatto prima dell'inizio delle pratiche.

perchè? non mi risulta affatto .. anzi

Io ho sempre fatto riferimento a questo (poi non se se sono in errore...)

circolare 24/E

Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente
ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione
dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in
condominio secondo la disciplina civilistica prevista (nota a piè di pagina 13 In base agli articoli da 1117 a 1139 del codice civile)

[vinz75]

Per i condomini minimi non c'è obbligo di costituzione, ma basta una delibera (foglio firmato) in cui le parti nominano un codice fiscale che fa da amministratore. Tutte le pratiche faranno riferimento a questo codice fiscale per i lavori sulle parti comuni.
Mi risulta che per la ripartizione delle spese sia obbligatorio il calcolo dei millesimi generali, la cui prestazione è esclusa dal 110. Noi stiamo facendo così, ma non ricordo bene dove lo abbia letto.

[simcat]

A me hanno fatto fare un codice fiscale per il condominio (4 unità) ed il rappresentante legale (non amministratore) è la persona che ha presentato la documentazione ad ADE (non lo abbiamo fatto per il 110%).
Secondo me, come dici te potrebbe non andare bene, ma mi posso sbagliare (mi informerò meglio).

[vinz75]

Risposta 196 ADE. Che si possa fare così è certo.
ADE ha emanato circolari da anni.
Il mio personale dubbio riguarda tabelle millesimali e regolamento condominio.
Quest'ultimo a quanto pare dalla risposta 196 sembrerebbe obbligatorio da n°10 ui in sù.

Probabilmente in questo forum ci sono colleghi che magari si occupano di pratiche edilizie in generale e conoscono bene la materia essendoci già passati.

[simcat]

Risposta 196 ADE. Che si possa fare così è certo.
ADE ha emanato circolari da anni.
Il mio personale dubbio riguarda tabelle millesimali e regolamento condominio.
Quest'ultimo a quanto pare dalla risposta 196 sembrerebbe obbligatorio da n°10 ui in sù.

Probabilmente in questo forum ci sono colleghi che magari si occupano di pratiche edilizie in generale e conoscono bene la materia essendoci già passati.

Ho letto la risposta 196 ADE. Hai ragione. (mi domando allora il perchè hanno dovuto puntualizzare in quella maniera nella circolare 24/E....)

[Terminus]

Risposta 196 ADE. Che si possa fare così è certo.
ADE ha emanato circolari da anni.
Il mio personale dubbio riguarda tabelle millesimali e regolamento condominio.
Quest'ultimo a quanto pare dalla risposta 196 sembrerebbe obbligatorio da n°10 ui in sù.

Probabilmente in questo forum ci sono colleghi che magari si occupano di pratiche edilizie in generale e conoscono bene la materia essendoci già passati.

Codice civile art.1138, sopra i 10.
Nomina amministratore sopra gli 8 (art.1129)

[renzo]

Non riesco a capire una cosa: se ho una bifamiliare sovrapposta, con le unità indipendenti, appartenenti ad unico proprietario persona fisica, dovrei rientrare nella categoria prorogabile di cui al comma 9a, giusto?
Se si, come gestisco le pratiche? Come unico edificio?(Ma non è un condominio, anche se ha parti comuni come muri e tetto) Oppure 2 pratiche distinte per 2 unità autonome?(ma poi come si dice che queste sono parte dello stesso edificio "da 2 a 4unita.."?)

[boba74]

Non riesco a capire una cosa: se ho una bifamiliare sovrapposta, con le unità indipendenti, appartenenti ad unico proprietario persona fisica, dovrei rientrare nella categoria prorogabile di cui al comma 9a, giusto?
Se si, come gestisco le pratiche? Come unico edificio?(Ma non è un condominio, anche se ha parti comuni come muri e tetto) Oppure 2 pratiche distinte per 2 unità autonome?(ma poi come si dice che queste sono parte dello stesso edificio "da 2 a 4unita.."?)

A livello di pratica ENEA non si distingue il condominio dall'edificio con più unità di unico soggetto, in entrambi i casi la pratica si inserisce come edificio plurifamiliare, e si inseriscono trainanti per l'intero edificio e trainati per le singole unità, a presecindere che siano di proprietari diversi o dello stesso (in ogni unità si deve inserire almeno un codice fiscale, ma potrebbe essere sempre lo stesso).
La questione se si debba fare o meno un condominio "minimo" è ininfluente ai fini della pratica ENEA, ma non so se lo sia anche per l'AdE...

[renzo]

A livello di pratica ENEA non si distingue il condominio dall'edificio con più unità di unico soggetto, in entrambi i casi la pratica si inserisce come edificio plurifamiliare, e si inseriscono trainanti per l'intero edificio e trainati per le singole unità, a presecindere che siano di proprietari diversi o dello stesso (in ogni unità si deve inserire almeno un codice fiscale, ma potrebbe essere sempre lo stesso).
La questione se si debba fare o meno un condominio "minimo" è ininfluente ai fini della pratica ENEA, ma non so se lo sia anche per l'AdE...
[/quote]

Grazie. E i massimali, 50.000 per unità essendo u.i. indipendenti all'interno di edifici plurifamiliari (comma 1a)? Più anche le pertinenze che sono distintamente accatastate? Quindi 2 abitazioni + 2 garage = 50.000 x 4? Mi verrebbe da dire di no, forse più giusto 40.000 x 4... O 50.000 x 2?! argh...

[boba74]

A livello di pratica ENEA non si distingue il condominio dall'edificio con più unità di unico soggetto, in entrambi i casi la pratica si inserisce come edificio plurifamiliare, e si inseriscono trainanti per l'intero edificio e trainati per le singole unità, a presecindere che siano di proprietari diversi o dello stesso (in ogni unità si deve inserire almeno un codice fiscale, ma potrebbe essere sempre lo stesso).
La questione se si debba fare o meno un condominio "minimo" è ininfluente ai fini della pratica ENEA, ma non so se lo sia anche per l'AdE...

Grazie. E i massimali, 50.000 per unità essendo u.i. indipendenti all'interno di edifici plurifamiliari (comma 1a)? Più anche le pertinenze che sono distintamente accatastate? Quindi 2 abitazioni + 2 garage = 50.000 x 4? Mi verrebbe da dire di no, forse più giusto 40.000 x 4... O 50.000 x 2?! argh...
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No, aspetta....
Se li consideri UI indipendenti valgono i massimali singoli (50.000€ cad) ma senza contare le pertinenze. A quel punto diventa ininfluente che siano di unica proprietà o di proprietà diversa perchè ognuno farà la sua pratica ENEA distinta, e comunque in tal caso seguono la sorte delle unifamiliari, anche dal punto di vista della scadenza del bonus. Inoltre c'è comunque il vincolo che ciascuna persone fisica non può usufruire del 110% su più di 2 unità, ma questa è un'altra questione).
Se invece consideri le'dificio come plurifamiliare allora si fa una pratica unica e i massimali sono i 40.000 x UI comprese le pertinenze. Ma occhio, perchè se hanno impianti autonomi gli impianti sono trainati e non trainanti. Bisogna fare attenzione a tutte le possibili opzioni.

[Coin Mattia]

Mi accodo alla discussione per chiedere consiglio su una situazione assai simile:
BIFAMILIARE CON UNITA' PIANO TERRA E UNITA' AL PIANO PRIMO (con accesso indipendente da portico di proprietà esclusiva dell'unità sopra) OVVIAMENTE FUNZIONALMENTE INDIPENDENTI

SUPER ECOBONUS
per quanto riguardo il dubbio di boba, io preferisco dividere il superbonus e non ragionare come un condominio (d'altronde i lavori potrebbero essere svolti da una sola delle due unità), il piano terra porta in detrazione i lavori di isolamento sulla pavimentazione, il piano primo l'isolamento sul tetto (o l'insufflaggio sul sottotetto); attualmente ho già 2 pratiche ragionate così (1 al piano terra e 1 al piano primo) e un'altra in conclusione in cui solo il piano terra ha fatto i lavori del superbonus.

SUPER SISMABONUS
ho un quarto intervento in procinto di partire dove però togliamo mezzo solaio interpiano (con volte a botte) per mettere un nuovo solaio in pignatte; ora io vorrei evitare di trasformare questa pratica in condominio e all'inizio ero portato a semplicemente smezzare le fatture che ci saranno per i lavori del solaio; immagino però che in questo caso il solaio venga considerato come parte comune e di non poterlo fare.
Quindi le mie ipotesi sono:
1 - semplicemente faccio fare due fatture, una per l'unità sopra e una per l'unità sotto (ma appunto, non penso possa andare bene)
2 - provo a suddividere l'intervento in "rinforzo del solaio dal basso" + "rinforzo del solaio dall'alto" e poi vedo cosa inventarmi in computo
3 - faccio fatturare tutto ad un'unica unità che farà interventi sismabonus sul solaio e solo quella si tiene in detrazione il lavoro