DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE SENZA AMPLIAMENTO MA CON AUMENTO DEL VOLUME RISCALDATO

[3ntino_k73]

Buongiorno a tutti.

Chiedo conferma e/o smentita.

Edificio isolato su tre livelli con varie unità immobiliari (un appartamento e altre unità tipo soffitta, cantina, garage autonomamente accatastate) di cui solo una riscaldata (l'appartamento a piano primo). L'edificio è di proprietà di due persone fisiche: non esistono unità in comproprietà, bensì le due persone fisiche possiedono ciascuna metà del numero delle unità immobiliari presenti). E' quindi equiparato a un "condominio".

Intervento di demolizione e ricostruzione nel rispetto del volume esistente (quindi "ristrutturazione edilizia") ma con aumento del volume riscaldato (in pratica nello stato POST i livelli riscaldati saranno due anziché uno solo come nello stato ANTE).

Sismabonus + Ecobonus 110%:

Per il SIsmabonus110%:

nessun problema, le spese ammesse riguardano l'intero immobile nella configurazione POST

Per l'Ecobonus110%:

La superficie a cui fare riferimento per la verifica del 25% è quella dello stato ANTE?

Essendoci recupero di volume precedentemente non riscaldato, le spese relative a questo volume non sono ammesse alla detrazione?

Secondo il mio pensiero, il riferimento è sempre il volume riscaldato ANTE, ossia le spese che si possono inserire nell'ecobonus110% vanno contabilizzate separatamente utilizzando come "criterio oggettivo" per la ripartizione il rapporto percentuale vol.risc.ANTE/vol.risc.POST (non ritengo possibile fare riferimento alle superfici ante e post nel caso di demolizione e ricostruzione)

Il dubbio mi viene dopo i recenti "chiarimenti" sulle dimensioni delle finestre, che, nel caso di demolizione e ricostruzione, possono essere variate di forma, numero e dimensione ed essere ancora ammesse alla detrazione 110%... nel caso in esame come vi comportereste per le finestre? Ancora ripartizione in base al volume riscaldato?

Per la quota corrispondente al volume non riscaldato ANTE, le spese relative a coibentazioni, serramenti, ecc... non inserite nel computo ecobonus 110%, ritengo sia comunque possibile siano inserite nel computo sismabonus 110%.

La sostituzione dell'impianto termico esistente con un nuovo impianto centralizzato penso possa rientrare integralmente nell'ecobonus110% per i costi riferibili alla centrale termica, mentre ritengo che ai lavori sulle parti "private" (es: nuovo radiante a pavimento) sia da applicare il criterio del rapporto % del volume.

Alcuni colleghi ritengono che, trattandosi di demolizione e ricostruzione, si possano inserire in detrazione con ecobonus110 tutti gli interventi di coibentazione sulla base della situazione POST intervento...
Più cautelativamente io ritengo invece sia necessario suddividere i costi considerando la situazione ANTE, utilizzando il rapporto tra i volumi riscaldati ante e post per ripartire i costi tra ecobonus e ristrutturazione (elevata in questo caso al 110% grazie al Sismabonus)

Voi cosa ne pensate?

Scusate la lunghezza...
Grazie!

[umstudio]

seguo... ho un caso simile ed ho gli stessi dubbi.
Quello che è certo è che la superficie disperdente che comunichi ad Enea è quella post operam non ante operam.

[Bianco31]

Caso simile anch'io: demolizione e ricostruzione di unifamiliare senza variazione di volumetria secondo il calcolo dei volumi in accordo al regolamento edilizio comunale ma con diversa sagoma e sedime. La superficie disperdente ed il volume riscaldato nella configurazione post sono maggiori della situazione pre.
Per il superbonus posso detrarre tutto fino al raggiungimento dei massimali o dovrei fare delle proporzioni? In base a quali rapporti?

[LaBruna]

Io in un caso simile di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria ho scorporato i costi riferendoli tutti alla superficie riscaldata iniziale.
Inoltre ho scorporato anche la quota parte degli impianti che era soggetta agli obblighi D. Lgsl 28/2011.
L'unica cosa che non ho scorporato é stato il fotovoltaico perché in base ad un recente interpello (non ricordo il numero) pare che ADE si sia espressa che la quota parte di obbligo cmq andava a bonus. Sono stato tentato di traslare questa apertura anche agli altri obblighi del 28/2011 degli impianti, ma alla fine non me la sono sentita.

[Tom Bishop]

Anche io utilizzo la metodologia adottata da LaBruna. Ritengo sia quella corretta.

[Bianco31]

Io in un caso simile di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria ho scorporato i costi riferendoli tutti alla superficie riscaldata iniziale.
Inoltre ho scorporato anche la quota parte degli impianti che era soggetta agli obblighi D. Lgsl 28/2011.
L'unica cosa che non ho scorporato é stato il fotovoltaico perché in base ad un recente interpello (non ricordo il numero) pare che ADE si sia espressa che la quota parte di obbligo cmq andava a bonus. Sono stato tentato di traslare questa apertura anche agli altri obblighi del 28/2011 degli impianti, ma alla fine non me la sono sentita.

Quale parametro hai considerato per gli scorpori?
Nel mio caso ho, confrontando le situazioni ante e post, uguale volume edilizio calcolato secondo il regolamento edilizio comunale, superficie utile riscaldata diminuita, ma volume riscaldato maggiore (calcolato in modo geometrico) e superficie disperdente maggiore.

[3ntino_k73]

Io in un caso simile di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria ho scorporato i costi riferendoli tutti alla superficie riscaldata iniziale.

Volume o superficie, sono entrambi "criteri oggettivi", come definiti anche negli interpelli AdE.
Nel mio caso il rapporto percentuale è identico.
In alcuni casi potrebbe essere meglio riferirsi al volume riscaldato (es: ambiente a doppia altezza ANTE nel quale ricavo due unità con minore altezza POST; volume identico, superficie riscaldata doppia (sarebbe già così un miglioramento energetico ) ma posso far rientrare tutto nel 110%)

Quello che non ritengo possibile è fare riferimento alla differenza di superficie disperdente, a causa della molteplicità di fattori che la influenzano (es: ambienti confinanti).

Inoltre ho scorporato anche la quota parte degli impianti che era soggetta agli obblighi D. Lgsl 28/2011.

Puoi spiegare più dettagliatamente questo passaggio?

[bdscm]

Inoltre ho scorporato anche la quota parte degli impianti che era soggetta agli obblighi D. Lgsl 28/2011.

Puoi spiegare più dettagliatamente questo passaggio?

Anche io sarei interessato a capire come ritenete corretto procedere per l'eventuale scorporo della quota parte di impianto termico, per la parte d'obbligo secondo D.Lgs. 28/2011.
Ricordo che si era già discusso di questo aspetto, sia sulle percentuali da applicare (nazionale o regionale), sia su come applicarle, sia su quali componenti dell'impianto considerare (il solo generatore o tutto l'impianto).
Ad esempio, è il solo generatore che concorre alla produzione di energia termica, quindi non scorporerei la parte di distribuzione dell'impianto.
Altro discorso se si considerano casi specifici: se l'impianto termico è costituito da un aggregato, una macchina singola che si occupa di riscaldamento, raffrescamento, ACS, VMC, magari anche deumidificazione o umidificazione, come ritenete sia corretto scorporare la quota parte dell'impianto per la parte termica e di ACS dal resto?

Per la parte fotovoltaico, l'interpello utile a superare i dubbi sul D.Lgs. 28/2011 dovrebbe essere la risposta dell'Agenzia delle Entrate, 20 luglio 2021, n. 488. Sarebbe in effetti utile capire quanto la conclusione sul fotovoltaico sia estendibile anche all'impianto termico, soggetto agli stessi obblighi. In fondo, la ratio dietro la decisione dovrebbe essere la stessa.

[LaBruna]

Buongiorno, per quanto riguarda lo scorporo dell'ampliamento abbiamo proceduto considerando la superficie riscaldata ante e post, perchè agli effetti, nella nostra regione, è questo il parametro oggettivo con cui viene quantificato l'ampliamento. Per cui è un valore che risulta nelle relazioni, elaborati progettuali, ecc. e quindi ci sembrava corretto utilizzarlo, anche per avere una base oggettiva su cui appoggiarci in vista di future potenziali contestazioni.

Per quanto riguarda lo scorporo delle quote d'obbligo D. Lgsl 28/2011 la cosa direi che è molto più complessa. se ne è discusso anche in questo forum abbastanza, e bene o male, ci sono diverse correnti di pensiero. Io, nel mio caso, ho scorporato i costi riferiti al solo generatore di calore (con i vari accessori, ma non considerando tutto il resto, sistema di emissione, distribuzione, ecc) rapportandolo alla quota raggiunta di copertura da fonti rinnovabili, e poi mettendo in accollo la quota obbligatoria.

Per esempio:
costo PdC 10.000 €
quota di copertura raggiunta da fonti rinnovabili 94 %
Quota d'obbligo 50%

(10000/0.94)*0.5 =5319,15 € => quota obbligo in accollo
(1000/0.94)*0.44 = 4.680,85 € => quota eccedente a bonus

Per quanto riguarda il fotovoltaico, inizialmente avevamo scorporato la quota potenza d'obbligo, ma poi, alla luce del'interpello lo abbiamo messo tutto a bonus. Il geometra e l'architetto avrebbero voluto ampliare questa interpretazione anche alle altre quote d'obbligo (ed in effetti l'apertura al fotovoltaico sembrerebbe portare in questa direzione), ma io non me la sono sentita. quindi, in attesa di nuovi interpelli lascio tutto così.

[umstudio]

Puoi mettere il link all'interpello riguardante il Fv cortesemente?

[bdscm]

Puoi mettere il link all'interpello riguardante il Fv cortesemente?

Il link per l'interpello dovrebbe essere il seguente.

https://www.agenziaentrate.gov.it/porta ... 395462856b

Grazie LaBruna per la spiegazione su come hai affrontato la suddivisione delle spese per gli obblighi del 28/2011.
Mi resta ancora il dubbio su come comportarsi nel caso di una macchina aggregata, che svolge diverse funzioni. Temo che, come per tanti altri aspetti, non ci sia una risposta definitiva ma si possa solamente provare a seguire un ragionamento logico per la suddivisione delle spese in detraibili o meno.
Ad esempio, si potrebbe forse suddividere il costo in modo proporzionale. Considerando la macchina come un aggregato di una pdc, che si occupa dell'impianto termico e dell'acs, e di una VMC, si potrebbe dividere il suo costo in due voci di uguale valore, una relativa alla parte di pdc, su cui applicare lo scorporo secondo 28/2011, ed una relativa alla parte di VMC, da detrarre completamente.
Cosa ne pensate?

Ciao

[NicGia85]

Buongiorno, per quanto riguarda lo scorporo dell'ampliamento abbiamo proceduto considerando la superficie riscaldata ante e post, perchè agli effetti, nella nostra regione, è questo il parametro oggettivo con cui viene quantificato l'ampliamento. Per cui è un valore che risulta nelle relazioni, elaborati progettuali, ecc. e quindi ci sembrava corretto utilizzarlo, anche per avere una base oggettiva su cui appoggiarci in vista di future potenziali contestazioni.

Per quanto riguarda lo scorporo delle quote d'obbligo D. Lgsl 28/2011 la cosa direi che è molto più complessa. se ne è discusso anche in questo forum abbastanza, e bene o male, ci sono diverse correnti di pensiero. Io, nel mio caso, ho scorporato i costi riferiti al solo generatore di calore (con i vari accessori, ma non considerando tutto il resto, sistema di emissione, distribuzione, ecc) rapportandolo alla quota raggiunta di copertura da fonti rinnovabili, e poi mettendo in accollo la quota obbligatoria.

Per esempio:
costo PdC 10.000 €
quota di copertura raggiunta da fonti rinnovabili 94 %
Quota d'obbligo 50%

(10000/0.94)*0.5 =5319,15 € => quota obbligo in accollo
(1000/0.94)*0.44 = 4.680,85 € => quota eccedente a bonus

Per quanto riguarda il fotovoltaico, inizialmente avevamo scorporato la quota potenza d'obbligo, ma poi, alla luce del'interpello lo abbiamo messo tutto a bonus. Il geometra e l'architetto avrebbero voluto ampliare questa interpretazione anche alle altre quote d'obbligo (ed in effetti l'apertura al fotovoltaico sembrerebbe portare in questa direzione), ma io non me la sono sentita. quindi, in attesa di nuovi interpelli lascio tutto così.

Buongiorno,

io ad esempio, in un caso semplice di aumento di volume (una stanza in più), ho sottratto proprio i mq di cappotto e gli infissi realizzati in quella stanza in più. Invece in casi più complessi opero riferendomi percentualmente all'aumento di volume o di superfcie riscaldata. Possono essere corretti entrambi i modi? Grazie.

Per quanto riguarda invece il D. Lgsl 28/2011, non si applica solo alle nuove costruzioni o alle ristrutturazioni rilevanti? Quindi nel caso di interventi di cui al 110% difficilmente si ricade in questa casistica. Anche se ristrutturo l'impianto e la norma regionale mi chiede del rinnovabile, il dlgs 28 in teoria non si applica quindi perchè scorporare la parte di rinnovabile richiesta?Oppure c'è una norma che mi sfugge che mi obbliga a farlo? Grazie

[vesalio]

stesso problema:
demolizione e ricostruzione con pari volume urbanistico, senza ampliamento
il volume lordo riscaldato post però risulta decisamente maggiore, essenzialmente per via dei maggiori spessori di platea e copertura:
come comportarsi?
considerare tutta la detrazione ammissibile/cedibile o stornare la percentuale del maggior VLR?
a guardare ape pre e post si configura un ampliamento di volume lordo riscaldato, mentre il netto è quasi uguale e quello urbanistico è identico...

[dariomao10]

stesso problema:
demolizione e ricostruzione con pari volume urbanistico, senza ampliamento
il volume lordo riscaldato post però risulta decisamente maggiore, essenzialmente per via dei maggiori spessori di platea e copertura:
come comportarsi?
considerare tutta la detrazione ammissibile/cedibile o stornare la percentuale del maggior VLR?
a guardare ape pre e post si configura un ampliamento di volume lordo riscaldato, mentre il netto è quasi uguale e quello urbanistico è identico...

Salve,
E' riuscito poi a trovare una soluzione?

[FRM]

stesso problema:
demolizione e ricostruzione con pari volume urbanistico, senza ampliamento
il volume lordo riscaldato post però risulta decisamente maggiore, essenzialmente per via dei maggiori spessori di platea e copertura:
come comportarsi?
considerare tutta la detrazione ammissibile/cedibile o stornare la percentuale del maggior VLR?
a guardare ape pre e post si configura un ampliamento di volume lordo riscaldato, mentre il netto è quasi uguale e quello urbanistico è identico...

Salve,
E' riuscito poi a trovare una soluzione?

Io ti dico come ho fatto io, che non ho la certezza sia la soluzione giusta, in una demolizione/ricostruzione ho calcolato la percentuale della superficie ampliata, ho redatto un computo metrico riferito al cantiere nel suo complesso e poi ho ridotto gli importi della percentuale precedentemente trovata ( per quello che riguarda gli impianti e le strutture) naturalmente gli infissi li ho portati tutti in detrazione indipendentemente dalla superficie dello stato Ante.
Per quanto riguarda gli obblighi FER come scritto precedentemente nel caso di SB 110 non se ne tiene conto.

[umstudio]

Per quanto riguarda gli obblighi FER come scritto precedentemente nel caso di SB 110 non se ne tiene conto.

Cosa intendi per non se ne tiene conto?
In caso di demolizione e ricostruzione si ricade nel dlgs28/11 ora 199/22, quindi le quote di FER obbligatorie andrebbero scorporate come ha fatto La Bruna

[umstudio]

Altra domanda, io ho un caso dove l'ampliamento è del 150% in questo caso che si fa? Secondo voi cosa porto in detrazione?

[archspf]

Altra domanda, io ho un caso dove l'ampliamento è del 150% in questo caso che si fa? Secondo voi cosa porto in detrazione?

Per la parte Eco sempre e solo le superfici riferite ai volumi ante operam.

[umstudio]

Unica cosa non so se scorporare in percentuale in funzione dell'ampliamento calcolando tale % sulla superficie netta riscaldata, sul volume netto riscaldato o sul volume lordo riscaldato.

Pareri a riguardo?

[girondone]

criterio oggettivo

[caputese]

criterio oggettivo

A mio avviso di criteri oggettivi ce ne possono essere diversi.
Io ho cercato di pensare a qualcosa di logico ed oggettivo, con il contributo di altri utenti del forum (vedete qui viewtopic.php?p=217947#p217947), ma non mi è chiaro se possa essere corretto. Di sicuro non è completamente scorretto.
Il problema è che la norma parla di aumento di volume (lordo o netto?). In caso di demo-ricostruzione ci sarà praticamente sempre un aumento di volume lordo, perchè gli spessori delle stratigrafie sono quasi raddoppiati rispetto al passato. Quindi, come parametro avrebbe più senso considerare il volume netto riscaldato. Poi, spesso urbanisticamente il parametro che sancisce l'ampliamento è la superficie lorda dell'immobile e non il volume.
Cosa ne pensate?

[archspf]

criterio oggettivo

A mio avviso di criteri oggettivi ce ne possono essere diversi.
Io ho cercato di pensare a qualcosa di logico ed oggettivo, con il contributo di altri utenti del forum (vedete qui viewtopic.php?p=217947#p217947), ma non mi è chiaro se possa essere corretto. Di sicuro non è completamente scorretto.
Il problema è che la norma parla di aumento di volume (lordo o netto?). In caso di demo-ricostruzione ci sarà praticamente sempre un aumento di volume lordo, perchè gli spessori delle stratigrafie sono quasi raddoppiati rispetto al passato. Quindi, come parametro avrebbe più senso considerare il volume netto riscaldato. Poi, spesso urbanisticamente il parametro che sancisce l'ampliamento è la superficie lorda dell'immobile e non il volume.
Cosa ne pensate?

Credo che tutto questo venga sollevato nell'ipotesi di utilizzare un metodo "proporzionale", che appere sicuramente più immediato. Se invece, come indicato in vari webinar Enea (Prisinzano) si fanno computi sulla base delle effettive superfici ante operam (volume lordo riscaldato precedente l'ampliamento), non ci saranno mai problemi ma "solo" una maggiore complessità contabile.

[umstudio]

criterio oggettivo

A mio avviso di criteri oggettivi ce ne possono essere diversi.
Io ho cercato di pensare a qualcosa di logico ed oggettivo, con il contributo di altri utenti del forum (vedete qui viewtopic.php?p=217947#p217947), ma non mi è chiaro se possa essere corretto. Di sicuro non è completamente scorretto.
Il problema è che la norma parla di aumento di volume (lordo o netto?). In caso di demo-ricostruzione ci sarà praticamente sempre un aumento di volume lordo, perchè gli spessori delle stratigrafie sono quasi raddoppiati rispetto al passato. Quindi, come parametro avrebbe più senso considerare il volume netto riscaldato. Poi, spesso urbanisticamente il parametro che sancisce l'ampliamento è la superficie lorda dell'immobile e non il volume.
Cosa ne pensate?

Che si parli di superficie netta, volume netto o volume lordo credo alla fine cambi poco, forse conviene perndere il più cautelativo, oppure quello a cui l'architetto fa riferimento in comune per certificare la % di ampliamento.
Detto questo scomputare in % l'ampliamento sul prezzo finale del computo potrebbe essere la strada più semplice, tuttavia a livello di computo va computato in ogni caso tutto quanto, analizzato con allegato A, e alla fine del prezzo congruo dire che si prende solo una % corrispondente al volume o superficie iniziale.
In alternativa si computano solo le superfici relative alla configurazione iniziale dell'edificio. In questo caso però per dimostrare di aver messo mano al 25% della sup.disp. si deve fare riferimento alla superficie ante operam, quando invece mi pare che qui la maggior parte di noi fa riferimento alla sup. post operam indicata anche nell'APE finale.

Chiedo poi se è mai stato chiarito (so che c'erano pareri opposti tra ENEA ed ADE) sul fatto che rifacendo la centrale termica centralizzata del condominio (intervento trainante) si possano detrarre anche le spese per il rifacimento degli impianti interni dei singoli appartamenti (intervento in teoria trainato).

[vesalio]

La mia soluzione per demolizione con ricostruzione:
- ampliamento di volume riscaldato, calcolato sul netto in percentuale e scomputata la stessa percentuale su ogni voce, nessuna esclusa;
- ho considerato la quota della pompa di calore per le FER e scomputata, come spiegato sopra da altri utenti.

[Cortex]

Riporto anche in questo thread quanto risposto da Virgilio:
"Se i lavori realizzati includono anche un ampliamento, le spese connesse a quest'ultimo non possono beneficiare del superbonus per interventi di efficienza energetica. Infatti, l'ampliamento del volume riscaldato accresce il fabbisogno energetico dell'edificio e, dunque, contraddice la finalità di conseguire risparmi energetici e una maggior efficienza energetica."