Porzione di edificio classificato come minicondominio

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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zakstevenson
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Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

Salve a tutti,
Probabilmente l'argomento è già stato trattato, ma non lo ritrovo nei vari argomenti del forum;
Mi ritrovo ad avere una porzione di edificio, in particolare una porzione dello stesso terra-cielo, con peraltro copertura indipendente da quella del resto dell'edificio (è piu basso), composto da 2 u.i., inquadrato catastalmente con particella indipendente e con accesso autonomo da strada, che forma un minicondominio. Le utenze del minicondominio sono scollegate ed indipendenti rispetto a quelle del resto dell'edificio. Non hanno coorti o ingressi o locali in comune, sono proprio separati.
I 2 proprietari delle 2 u.i. vorrebbero attivare il superbonus, con intervento trainante di isolamento termico delle parti comuni (vogliono isolare le pareti esterne e rifare la copertura).
Alla fine dell'intervento il mini condominio si ritroverà ad avere aumentato di 2 classi energetiche.
Il discorso funziona o qualcuno mi può contestare che l'aumento delle 2 classi energetiche debba essere riferito a tutto l'edificio?
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NoNickName
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da NoNickName »

Hai un muro maestro in comune?
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
boba74
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da boba74 »

A mio avviso l'intervento rientra come edificio plurifamiliare, quindi condominio.
Se questo "mini condominio" non ha a sua volta "parti comuni" con gli altri edifici circostanti, allora a mio avviso può accedere al bonus come edificio composto da 2 UI (non funzionalmente indipendenti in questo caso), senza coinvolgere i vicini.
Il fatto che possa avere un muro divisorio in comune con i fabbricati laterali è ininfluente, dato che tale muro non sarebbe oggetto di bonus, l'importante secondo me è che non abbia muri esterni o porzioni di copertura che siano in comune con altri (cioè dovrebbe essere libero da terra a cielo e con il tetto che non copra altre proprietà che non siano quelle del mini condominio stesso (ma in teoria dovrebbe già essere in questa condizioni, altrimenti dubito che avrebbero potuto creare un condominio per conto loro)... :roll:
zakstevenson
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

Grazie della partecipazione!
Ho un muro maestro in comune, quello di divisione con il fabbricato laterale;
Non ho muri esterni o porzioni di copertura in comune con altri..è effettivamente libero da terra a cielo. Il tetto copre solo le 2 u.i. interessate dall'intervento
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da NoNickName »

zakstevenson ha scritto: ven gen 21, 2022 13:23
Ho un muro maestro in comune, quello di divisione con il fabbricato laterale;
I muri maestri costituiscono parte comune, indipendentemente che siano soggetti oppure no nel bonus.
Dunque nel condominio rientrano anche gli edifici non costituiti ufficialmente nel condominio stesso.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

Parli di "porzione di edificio".
Non ricordo il numero ma c'è un interpello ADE su un caso credo assimilabile.
Scorporare una porzione di edificio composto da più unità, dal resto del fabbricato, non è ammesso.
L'APE convenzionale deve tenere conto dell'intero edificio.

In pratica la legge sembrerebbe ammettere un'unica eccezione: singola unità funzionalmente indipendente.
Il condominio funzionalmente indipendente non è contemplato.

Trovo coerente questo concetto, per cui anche io ritengo che l'edificio debba essere considerato nella sua interezza.
Poi gli interventi li fai solo nel tuo, ma prendendo in considerazione il tutto.

Attenzione che qualora così fosse, si apre lo scenario di non danneggiare l'altro. Cosa difficile, in quanto poi per l'altra porzione raggiungere il doppio salto di classe sarebbe tutto da dimostrare.
Tom Bishop
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da Tom Bishop »

vinz75 ha scritto: ven gen 21, 2022 13:39 Non ricordo il numero ma c'è un interpello ADE su un caso credo assimilabile.
Se lo trovi mi interesserebbe. Grazie.
Tom Bishop
zakstevenson
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

In definitiva mi pare di capire che l'analisi generale vedo il caso come non ammissibile, giusto?
Questo perchè l'oggetto del mio intervento non è definibile come edificio?
girondone
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da girondone »

per funzionalmente indip si parla di una singola ui
zero dubbi
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

zakstevenson ha scritto: sab gen 22, 2022 09:29 In definitiva mi pare di capire che l'analisi generale vedo il caso come non ammissibile, giusto?
Questo perchè l'oggetto del mio intervento non è definibile come edificio?
E' ammissibile ma a condizione che l'analisi riguardi tutto l'edificio, seppur gli interventi sono limitati alla porzione che ti interessa.
Solo l'analisi può dire se l'intervento è fattibile o meno, ma non può essere escluso a priori, dipende caso per caso.

L'altra proprietà naturalmente deve essere informata e deve dare il consenso scritto. E' nel suo diritto e nel vostro dovere farlo.
Perchè potreste ledere la possibilità che anche lui possa fare il 110% in un successivo momento (a meno che non sia funzionalmente indipendente, allora il problema non sai porrebbe).
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

Tom Bishop ha scritto: sab gen 22, 2022 06:13
vinz75 ha scritto: ven gen 21, 2022 13:39 Non ricordo il numero ma c'è un interpello ADE su un caso credo assimilabile.
Se lo trovi mi interesserebbe. Grazie.
Risposta 453/2021.
Immagine 2022-01-22 111003.jpg
Immagine 2022-01-22 111003.jpg (57.97 KiB) Visto 1370 volte
zakstevenson
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

Grazie Vinz per il contributo, è una risposta che non conoscevo
Coin Mattia
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da Coin Mattia »

vinz75 ha scritto: sab gen 22, 2022 11:11
Tom Bishop ha scritto: sab gen 22, 2022 06:13
vinz75 ha scritto: ven gen 21, 2022 13:39 Non ricordo il numero ma c'è un interpello ADE su un caso credo assimilabile.
Se lo trovi mi interesserebbe. Grazie.
Risposta 453/2021.Immagine 2022-01-22 111003.jpg
Quindi se io avessi un'unità funzionalmente indipendente (tipo porzione di bifamiliare) però appoggiata ad un condominio con un muro in comune (all'epoca devono aver buttato già l'altra porzione di bifamiliare per fare una palazzina da 4); dovrei presentarlo come pratica su un condominio di 5 unità in cui i lavori, solo sulla sua unità, come trainante posso mettere l'isolamento termico delle pareti ma solo se >25% della superficie di tutto il condominio.
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

Coin Mattia ha scritto: lun gen 24, 2022 09:29
vinz75 ha scritto: sab gen 22, 2022 11:11
Tom Bishop ha scritto: sab gen 22, 2022 06:13

Se lo trovi mi interesserebbe. Grazie.
Risposta 453/2021.Immagine 2022-01-22 111003.jpg
Quindi se io avessi un'unità funzionalmente indipendente (tipo porzione di bifamiliare) però appoggiata ad un condominio con un muro in comune (all'epoca devono aver buttato già l'altra porzione di bifamiliare per fare una palazzina da 4); dovrei presentarlo come pratica su un condominio di 5 unità in cui i lavori, solo sulla sua unità, come trainante posso mettere l'isolamento termico delle pareti ma solo se >25% della superficie di tutto il condominio.
Fanno eccezione solo le unità funzionalmente indipendenti.
buge
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da buge »

mi sembra una interpretazione sommaria.
Ho un'abitazione in un condominio di altre 9, ognuna con accesso proprio indipendente (tipo bifamiliari piano terra / piano primo affiancate))...i 9 altri condomini non vogliono fare un tubo, io voglio fare il SB.
Siccome sono funzionalmente indipendente e con accesso distinto, lo posso fare.
magari metto pompa calore e cambio infissi.
il 25% della superficie lo calcolo sulla mia unità immobiliare, non di tutto il complesso.
e lo posso fare anche se sono proprietario di 2 unità catastali anche se fra loro non funzionalmente indipendenti, calcolando il 25% delle 2
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

Al di là delle opinioni
buge ha scritto: lun gen 24, 2022 12:06 mi sembra una interpretazione sommaria.
Ho un'abitazione in un condominio di altre 9, ognuna con accesso proprio indipendente (tipo bifamiliari piano terra / piano primo affiancate))...i 9 altri condomini non vogliono fare un tubo, io voglio fare il SB.
Siccome sono funzionalmente indipendente e con accesso distinto, lo posso fare.
magari metto pompa calore e cambio infissi.
il 25% della superficie lo calcolo sulla mia unità immobiliare, non di tutto il complesso.
Fino a qui troveresti d'accordo ancheil funzionario ADE
buge ha scritto: lun gen 24, 2022 12:06 e lo posso fare anche se sono proprietario di 2 unità catastali anche se fra loro non funzionalmente indipendenti, calcolando il 25% delle 2
Su questo forse potresti avere problemi.
ADE è stata chiara a riguardo e devo dire in linea anche con diverse interpretazioni date in passato dal Mise.
Coin Mattia
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da Coin Mattia »

Nel mio caso specifico l'unità è funzionalmente indipendente, non fosse per il muro divisorio tra la porzione di bifamiliare e la palazzina da 4, muro portante e quindi considerabile muro maestro. La porzione viene demolita e ricostruita (quindi il 30% delle opere a Giugno ce le scordiamo), sfruttando questa cosa però si potrebbe sfruttare l'intervento riguardante questo muro maestro (che come leggevo qui sopra è considerato una parte comune del condominio) per inquadrare l'intervento come condominio, anche se poi l'intervento lo fa esclusivamente quell'unità (nessun'altro fa nulla).
Mi sorge il dubbio però che, così facendo, l'intervento di miglioramento energetico dovrebbe riguardare tutto il condominio e non la singola unità.
Quindi tutto il mio ragionamento è appena fallito.
Ultima modifica di Coin Mattia il lun gen 24, 2022 15:21, modificato 1 volta in totale.
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

Coin Mattia ha scritto: lun gen 24, 2022 12:55 sfruttando questa cosa però si potrebbe sfruttare l'intervento riguardante questo muro maestro (che come scriveva proprio vinz75 è considerato una parte comune del condominio) per inquadrare l'intervento come condominio,
Dove avrei detto questo?
Coin Mattia
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da Coin Mattia »

vinz75 ha scritto: lun gen 24, 2022 13:14
Dove avrei detto questo?
Chiedo venia, ho confuso i nomi. Ormai ti leggo ovunque e ti associo anche a commenti di altre persone. [ho modificato il testo, per correttezza]
buge
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da buge »

vinz75 ha scritto: lun gen 24, 2022 12:19 Al di là delle opinioni
buge ha scritto: lun gen 24, 2022 12:06 mi sembra una interpretazione sommaria.
Ho un'abitazione in un condominio di altre 9, ognuna con accesso proprio indipendente (tipo bifamiliari piano terra / piano primo affiancate))...i 9 altri condomini non vogliono fare un tubo, io voglio fare il SB.
Siccome sono funzionalmente indipendente e con accesso distinto, lo posso fare.
magari metto pompa calore e cambio infissi.
il 25% della superficie lo calcolo sulla mia unità immobiliare, non di tutto il complesso.
Fino a qui troveresti d'accordo ancheil funzionario ADE
buge ha scritto: lun gen 24, 2022 12:06 e lo posso fare anche se sono proprietario di 2 unità catastali anche se fra loro non funzionalmente indipendenti, calcolando il 25% delle 2
Su questo forse potresti avere problemi.
ADE è stata chiara a riguardo e devo dire in linea anche con diverse interpretazioni date in passato dal Mise.
mi spiego meglio: nella situazione edilizia descritta, io sono proprietario di due unità catastali sovrapposte piano terra / piano primo.
Il tetto è sfalsato (un terratetto l'ha più alto, il successivo più basso, ecc)
Queste mie due unità costituiscono allora un mini condominio, non ho parti comuni con le altre unità, se non due muri laterali verticali che non fanno testo ai fini del SB, perchè su esse non faccio interventi.
Detto ciò , posso anche avere l'impianto dell'acqua e del gas in comune, cioè non essere funzionalmente indipendente fra piano terra e piano primo delle mie unità immobiliari, ma accedo al SB come mini condominio
SMpi
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da SMpi »

Dato che ho un caso di condomini affiancati, mi sono riletto l'interpello, perchè essendo la risposta legata allo specifico caso i dettagli fanno molta differenza.
Ho provato a farmi un mio schema della situazione descritta dell'interpello, e con una disposizione del genere dove una unità "unisce" i tre volumi , sono d'accordo con l'agenzia delle entrate sul valutare l'insieme.

Nutro fortemente un dubbio che il medesimo concetto si applichi anche a due condomini cielo terra affiancati, che nulla hanno in comune (cortile, utenze, servitù, ecc...) se non il muro di separazione; anche perchè, parlando terra a terra, dove ho centri storici (al netto di possibili vincoli) od aggregati urbani dovrei valutare degli interi isolati e non avrebbe molto senso.
Schema condomini affiancati.png
Schema condomini affiancati.png (9.57 KiB) Visto 1240 volte
Allegati
Schema interpello.png
Schema interpello.png (12.99 KiB) Visto 1240 volte
nik18
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da nik18 »

Nell'ultima pagina della Risposta n. 453/2021 c'è scritto:
"Nell'APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente
indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli
interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza
residenziale dell'edificio"
Significa che posso concentrare la verifica del miglioramento soltanto su alcune unità?
L'intero fabbricato verrebbe considerato solo per la verifca del 25% del cappotto...
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

nik18 ha scritto: mar gen 25, 2022 10:24 Nell'ultima pagina della Risposta n. 453/2021 c'è scritto:
"Nell'APE convenzionale, inoltre, possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente
indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli
interventi di efficienza energetica, a seconda della percentuale di incidenza
residenziale dell'edificio"
Significa che posso concentrare la verifica del miglioramento soltanto su alcune unità?
L'intero fabbricato verrebbe considerato solo per la verifca del 25% del cappotto...
Questo lo dice direttamente Enea nel vademecum su APE convenzionale.
Immagine 2022-01-26 131327.jpg
Immagine 2022-01-26 131327.jpg (127.22 KiB) Visto 1120 volte
Più complesso è il caso di edifici composti da situazioni miste, tipo più blocchi scala che servono più unità.
nik18
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da nik18 »

Ok è coerente. però ripropongo la domanda:
posso concentrare la verifica del miglioramento su tutte le unità escludendo quelle funzionalmente indipendenti?

Esempio pratico: fabbricato costituito da n.3 unità immobiliari di cui 2 con accesso da scala chiuso comune e 1 con accesso diretto dall'esterno.
Posso applicare il superbonus verificando il miglioramento delle sole 2 unità 'condominiali'? E la terza unità, che è funzionalmente indipendente, potrebbe accedere autonomamente?
vinz75
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da vinz75 »

nik18 ha scritto: mer gen 26, 2022 14:07 Ok è coerente. però ripropongo la domanda:
posso concentrare la verifica del miglioramento su tutte le unità escludendo quelle funzionalmente indipendenti?

Esempio pratico: fabbricato costituito da n.3 unità immobiliari di cui 2 con accesso da scala chiuso comune e 1 con accesso diretto dall'esterno.
Posso applicare il superbonus verificando il miglioramento delle sole 2 unità 'condominiali'? E la terza unità, che è funzionalmente indipendente, potrebbe accedere autonomamente?
La risposta alla tua domanda la da Enea nelle ultime 2 righe.
zakstevenson
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

Salve a tutti,

Rispolvero l'argomento, ho un altro caso simile, che descrivo qui di seguito.
Ho un fabbricato composto da 3 u.i. residenziali e 2 garage. 3 proprietari distinti.

PROPRIETARIO 1: la sua porzione di fabbricato indipendente (metà edificio) è terra-cielo, e si compone di piano terra scaldato, piano primo scaldato, piano sottotetto non riscaldato.
Identificazione catastale a mezzo di propria particella. Ingresso da corte privata con suo cancello da strada pubblica.

PROPRIETARIO 2 e 3: possiedono la rimanente porzione di fabbricato indipendente terra-cielo (metà edificio), ognuno con 1 appartamento. Vano scale comune, corte comune, impianto di riscaldamento centralizzato (unica caldaia per entrambi).
Piano terra scaldato, piano primo scaldato, piano sottotetto non riscaldato.
Identificazione catastale a mezzo di propria particella.

Cosa ne pensate?
Credo che identificarlo come minicondominio con cui accedere con Superbonus sia fattibile poichè:
- ho un impianto centralizzato che serve le 2 u.i., e può costituire trainante
- l'altra u.i. non oggetto di intervento può essere scorporata in base alla FAQ Enea (Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica).

In questo caso avrei l'utilizzo di 2 interventi trainanti: isolamento termico (che in base alla Faq ENEA si riferisce al mio minicondominio escludendo l'altra indipendente) e impianto termico centralizzato.
zakstevenson
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da zakstevenson »

Salve a tutti!
Mi chiedevo se avevate un'opinione riguardo il caso descritto nell'ultimo messaggio
Un saluto a tutti
Tom Bishop
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da Tom Bishop »

Per me si può fare.
Tom Bishop
nik18
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Re: Porzione di edificio classificato come minicondominio

Messaggio da nik18 »

zakstevenson ha scritto: mar feb 15, 2022 12:56 Salve a tutti,

Rispolvero l'argomento, ho un altro caso simile, che descrivo qui di seguito.
Ho un fabbricato composto da 3 u.i. residenziali e 2 garage. 3 proprietari distinti.

PROPRIETARIO 1: la sua porzione di fabbricato indipendente (metà edificio) è terra-cielo, e si compone di piano terra scaldato, piano primo scaldato, piano sottotetto non riscaldato.
Identificazione catastale a mezzo di propria particella. Ingresso da corte privata con suo cancello da strada pubblica.

PROPRIETARIO 2 e 3: possiedono la rimanente porzione di fabbricato indipendente terra-cielo (metà edificio), ognuno con 1 appartamento. Vano scale comune, corte comune, impianto di riscaldamento centralizzato (unica caldaia per entrambi).
Piano terra scaldato, piano primo scaldato, piano sottotetto non riscaldato.
Identificazione catastale a mezzo di propria particella.

Cosa ne pensate?
Credo che identificarlo come minicondominio con cui accedere con Superbonus sia fattibile poichè:
- ho un impianto centralizzato che serve le 2 u.i., e può costituire trainante
- l'altra u.i. non oggetto di intervento può essere scorporata in base alla FAQ Enea (Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica).

In questo caso avrei l'utilizzo di 2 interventi trainanti: isolamento termico (che in base alla Faq ENEA si riferisce al mio minicondominio escludendo l'altra indipendente) e impianto termico centralizzato.
Anch'io, come ho scritto sopra, avrei fatto riferimento alla FAQ Enea , però in un recente webinar l'ing. Prisinzano ENEA ha detto che l'esclusione è valida solo per le unità commerciali ...
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