Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

Moderatore: Edilclima

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christian619
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Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da christian619 »

Un cliente ha un villone (non A8) che risulta accatastato come 2 unità immobiliari abitative;
chiaramente non funzionalmente indipendenti;

3 dubbi:

1) Il massimale è sempre per 2?
2) Serve fare un condominio?
3) la scadenza è 31/12/2023

Grazie...
Terminus
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da Terminus »

SI
NO
SI (2024/2025 aliquote ridotte)
Marvin
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da Marvin »

Aggiungo alla domanda: se oltre le 2 unità immobiliari esiste un garage autonomamente accatastato, i massimali diventano 3?
girondone
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da girondone »

si

ps. se poi il catasto ecc non rappresentano la realtà ecc è un altro discorso
barabba
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da barabba »

Sì a patto che la pertinenza sia nella proiezione dell'edificio. Non vale per esempio se l'autorimessa è al piano terra, staccata dall'edificio dal cortile.
Marvin
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da Marvin »

Concordo anch'io con voi, i massimali dovrebbero essere tre (c'e stato anche un interpello - per quanto sappiamo possano valere - che mi sembra lo confermi)
Il commercialista invece sostiene che i massimali siano 2, in quanto non ricorre la condizione di "condominio".
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NoNickName
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da NoNickName »

Il massimale di spesa è unico per i lavori Superbonus su una casa unifamiliare, senza incrementi in presenza di pertinenze.
Vedasi risposte ADE n. 765/2021, ADE n. 167/2021, e circolare n. 24/E del 2020
I limiti di spesa per ciascun intervento si riferiscono al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente (all'inizio dei lavori). Nel caso di specie massimale x2.
Mi sa che ha ragione il commercialista.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
caputese
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da caputese »

Se non ho capito male è un edificio di unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari (residenziali) con pertinenza annessa autonomamente accatastata, quindi massimali x 3.
Non c'è solo una risposta ad interpello AdE, ma anche una risposta a interrogazione parlamentare (5-06256 Fragomeli: Chiarimenti sull’applicazione del Superbonus a talune tipologie di edifici e di interventi edili) https://documenti.camera.it/leg18/resoc ... .com06.pdf
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da caputese »

In merito alla pertinenza mi aggancio al thread e vi chiedo un parere per un caso simile (per lo meno dal punto di vista della tipologia di intervento superbonus).
Edificio composto da 2 unità immobiliari; una al piano terra, con sagoma maggiore di quella al primo piano. Proprietà distinte, quindi è un vero e proprio condominio, ma dal punto di vista del superbonus il caso è analogo a quello dell'unico proprietario.
Il proprietario del piano terra ha anche una pertinenza autonomamente accatastata (una autorimessa C/6); tale pertinenza è fuori dalla sagoma dell'edificio a 2 piani ma è strutturalmente collegata all'unità residenziale al piano terra avendo parete in comune con la cucina del piano terra (anch'essa fuori sagoma).
Per voi è conteggiabile come pertinenza che da massimale? Direi di si
Marvin
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da Marvin »

caputese ha scritto: gio gen 20, 2022 21:28 Se non ho capito male è un edificio di unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari (residenziali) con pertinenza annessa autonomamente accatastata, quindi massimali x 3.
Non c'è solo una risposta ad interpello AdE, ma anche una risposta a interrogazione parlamentare (5-06256 Fragomeli: Chiarimenti sull’applicazione del Superbonus a talune tipologie di edifici e di interventi edili) https://documenti.camera.it/leg18/resoc ... .com06.pdf
ah perbacco, questo è un altro riferimento che non conoscevo.
Ti ringrazio.
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da NoNickName »

caputese ha scritto: gio gen 20, 2022 21:28 Se non ho capito male è un edificio di unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari (residenziali) con pertinenza annessa autonomamente accatastata, quindi massimali x 3.
No.

Immagine
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da caputese »

NoNickName ha scritto: ven gen 21, 2022 07:42
caputese ha scritto: gio gen 20, 2022 21:28 Se non ho capito male è un edificio di unico proprietario da 2 a 4 unità immobiliari (residenziali) con pertinenza annessa autonomamente accatastata, quindi massimali x 3.
No.

Immagine
Io direi di si.
Leggi anche i paragrafi successivi. Le unità non residenziali (pertinenze) non rientrano nel conteggio che definisce il numero di unità (da 2 a 4), ma danno massimale.

"Pertanto, ai fini del computo delle unità immobiliari che compongono l’edificio non in condominio, le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.
A titolo esemplificativo può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati al risparmio energetico o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio.
Le pertinenze rilevano, invece, ai fini della determinazione del limite di spesa ammesso al Superbonus nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni qualora tale limite sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi. In sostanza, in un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, occorre moltiplicare per 8 il limite di spesa previsto per ciascun intervento
"
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da NoNickName »

Unico proprietario = no parti comuni = no condominio = no pertinenze.


E se anche ci sono più proprietari in comproprietà, non è un condominio.
Comproprietà è diversa da comunione.
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da caputese »

Il soggetto di quella parte di interrogazione parlamentare è il fabbricato di unico proprietario, composto da 2 a 4 unità immobiliari residenziali, distintamente accatastate. Certo che rientra! A meno che non ci stiano prendendo per il c..o!
Riporto anche "... A seguito di tale modifica l’agevolazione spetta anche se gli interventi agevolabili sono realizzati sulle parti comuni di edifici – non in condominio – composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o in comproprietà posseduti interamente (o in comproprietà) « da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione »..."
Mi sembra difficile negare l'evidenza.
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da NoNickName »

Fragomeli ha preso un abbaglio.

Parti comuni sono quelle necessarie per l'esistenza dell'edificio condominiale o permanentemente destinate all'uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti (Cass. 15-12-1984, n. 6575).

Non esistono parti comuni se non esiste una pluralità di proprietari.
E se esistono parti comuni, esiste un condominio.
Si intende "parte comune" non quella pertinente a una pluralità di UI, ma di proprietà di una pluralità di proprietari. E' un aggettivo che si riferisce alla proprietà, non alla collocazione di una parte all'interno di un edificio.
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giovanni1984
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da giovanni1984 »

Scusate ma ancora si sta a discutere di questo? E' stato strachiarito che, AI FINI DELLA DISCIPLINA DEL SUPERBONUS, l'edificio composto da 2 a 4 u.i. di unico proprietario va trattato come condominio..... anche se non esistono parti comuni nell'accezione civilistica della locuzione "parti comuni".
Le pertinenze: a) NON vanno conteggiate ai fini della verifica del rispetto del limite massimo di 4 u.i.; b) VANNO invece conteggiate ai fini del calcolo dei massimali.
Es. edificio composto da 3 appartamenti, un garage e una cantina: a) accede al SUPERBONUS (3 u.i. residenziali); b) i massimali sono moltiplicati per 5 (3 u.i. + 2 pertinenze).
Tutto ciò, nonostante ai fini civilistici l'edificio in questione non possa ovviamente definirsi "condominio". Può piacere o non piacere, ma la questione è stata chiarita in questo senso da tempo ed in maniera univoca.
Tom Bishop
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da Tom Bishop »

giovanni1984 ha scritto: ven gen 21, 2022 16:23
Tutto ciò, nonostante ai fini civilistici l'edificio in questione non possa ovviamente definirsi "condominio". Può piacere o non piacere, ma la questione è stata chiarita in questo senso da tempo ed in maniera univoca.
Giusto per ripassare, puoi segnalare il chiarimento che citi? Grazie.
Tom Bishop
caputese
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Re: Persona fisica con edificio plurifamigliare 2 unità

Messaggio da caputese »

Tom Bishop ha scritto: sab gen 22, 2022 07:56
giovanni1984 ha scritto: ven gen 21, 2022 16:23
Tutto ciò, nonostante ai fini civilistici l'edificio in questione non possa ovviamente definirsi "condominio". Può piacere o non piacere, ma la questione è stata chiarita in questo senso da tempo ed in maniera univoca.
Giusto per ripassare, puoi segnalare il chiarimento che citi? Grazie.
https://www.agenziaentrate.gov.it/porta ... b9164cf747
https://documenti.camera.it/leg18/resoc ... .com06.pdf

L'interpello precedente e la risposta AdE 464 del 2021.

Concordo con giovanni1984. Uno dei pochi aspetti chiariti, facendo riferimento a parti comuni del fabbricato. La fattispecie dei fabbricato di unico proprietario, composto da 2 a 4 unità immobiliari residenziali, distintamente accatastate, è stata intodotta dalla legge di bilancio del 2021 che ha modificato l'art. 119 del decreto rilancio.
In tal caso il codice civile non centra nulla, in quanto la legge stessa ha parificato tale tipologia di edifico ai condomini, solo ed esclusivamente ai fini del superbonus.
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