Edificio prevalentemente non residenziale

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

Moderatore: Edilclima

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Terminus
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Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da Terminus »

Finora per fortuna non mi era mai capitato. Ora devo stabilire cosa fare ed ho diversi dubbi.
AdE consente di intervenire in Eco/Sismabonus:
"..è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio" Circ.24/E
Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50 per cento, il Superbonus riferito
alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Circ.30/E

Dubbio 1: i massimali, anche in questo caso, vanno computati su tutte le uuii autonomamente accatastate ? Non trovo indicazioni contrarie
Dubbio 2: se si suddividessero le spese in quote millesimali, allora le detrazioni andrebbero di conseguenza ed i non residenziali non potrebbero detrarre nulla, ma se viene deliberato che le spese vengano effettuate solo dai condomini residenziali, allora questi potrebbero portare in detrazione tutto l'importo dell'intervento (anche in quota maggiore dei rispettivi massimali), indipendentemente dalla frazione residenziali/non residenziali. C'è qualcosa che io non afferro, oppure questa limitazione del 50% è in realtà facilmente bypassabile ?
vinz75
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da vinz75 »

Dubbio 1. Credo che il numero delle ui sia sempre lo stesso a prescindere dalla prevalenza o meno del residenziale. Se ci pensiamo anche le autorimesse o le cantine diversamente accatastate contribuiscono anche se di fatto non hanno quasi parti parti isolate.
Dubbio 2. Secondo me non possono essere portare al 110 le spese per l'isolamento delle porzioni di pareti di competenza delle non residenziali. Quindi se anche i residenziali si accollano le spese, queste non possono essere detratte al 110.
ponca
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da ponca »

Sul dubbio 2 non so..
In effetti in questo modo sarebbe possibile aggirare il problema dei condomini prevalentemente non residenziali in modo molto semplice...
Anche a me viene il dubbio che ci sfugga qualcosa
ponca
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da ponca »

Riflettendoci il fatto che uno dei condòmini si faccia carico di tutte le spese in un condominio non residenziale mi pare un azzardo, io non lo farei, si va contro la ratio della misura che dovrebbe limitarsi ad interventi sul residenziale. Ma ci sono interpelli su questa situazione?
vinz75
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da vinz75 »

Come ho scritto sopra anche secondo me è un azzardo, anzi secondo me non va proprio bene.
Prima di chiedersi chi si accolla le spese occorre capire quali spese.
Nel caso di condomini in cui il residenziale non è prevalente sono ammesse al 110 solo le spese relative alle residenze, non alle altre unità non residenziali.
Altrimenti perchè avrebbero messo questo paletto?
Chiarito quali spese, dopo chi se le accolla è un altro problema.
marcello60
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da marcello60 »

Non lo so sinceramente. Per come è scritta, non è affatto chiara... io avrei dubbi su entrambi i punti.
Chissà se è stato fatto qualche interpello in merito.
Terminus
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da Terminus »

Grazie delle risposte. vedo che i dubbi si accoppiano e generano altri dubbi.... :lol:
Faccio un esempio applicativo.
Una palazzina con 10uuii, di cui 4 residenziali, 2 negozi riscaldati e 4 pertinenze non riscaldate.
Maggioranza catastale non residenziale.
Calcolo i massimali x10 ed eseguo cappotto trainante solo sulle uuii residenziali.
A questo punto tutti parteciperebbero alle spese a millesimi di proprietà; però potrebbero detrarre solo le 4 residenziali.
L'assemblea delibera che tutto l'ambaradan se lo gestiscono i 4 residenziali che si accolleranno le "spese" e fruiranno delle relative detrazioni.
Il CC lo prevede espressamente.
Ecco che la tagliola del 50% residenziale è bypassata.
ponca
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da ponca »

Terminus ha scritto: gio ott 28, 2021 10:46 Grazie delle risposte. vedo che i dubbi si accoppiano e generano altri dubbi.... :lol:
Faccio un esempio applicativo.
Una palazzina con 10uuii, di cui 4 residenziali, 2 negozi riscaldati e 4 pertinenze non riscaldate.
Maggioranza catastale non residenziale.
Calcolo i massimali x10 ed eseguo cappotto trainante solo sulle uuii residenziali.
A questo punto tutti parteciperebbero alle spese a millesimi di proprietà; però potrebbero detrarre solo le 4 residenziali.
L'assemblea delibera che tutto l'ambaradan se lo gestiscono i 4 residenziali che si accolleranno le "spese" e fruiranno delle relative detrazioni.
Il CC lo prevede espressamente.
Ecco che la tagliola del 50% residenziale è bypassata.
comprendo il ragionamento

la possibilità di una u.i. residenziale di farsi carico dell'intero intervento sulle parti comuni di un condominio a prevalenza non residenziale
a mio parere però, nella logica della misura, non dovrebbe esserci
perchè di fatto si va ad intervenire sulle parti comuni di un fabbricato a prevalenza non residenziale
giocando sul fatto che la u.i. residenziale si accolla l'intera spesa da sostenere (che magari è pari a zero)

magari c'è un interpello che va in questo direzione e non dico non sia fattibile, ho anche un caso simile che sto valutando
al momento però non mi sentirei tranquillo ed eviterei
boba74
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da boba74 »

ponca ha scritto: gio ott 28, 2021 11:07
Terminus ha scritto: gio ott 28, 2021 10:46 Grazie delle risposte. vedo che i dubbi si accoppiano e generano altri dubbi.... :lol:
Faccio un esempio applicativo.
Una palazzina con 10uuii, di cui 4 residenziali, 2 negozi riscaldati e 4 pertinenze non riscaldate.
Maggioranza catastale non residenziale.
Calcolo i massimali x10 ed eseguo cappotto trainante solo sulle uuii residenziali.
A questo punto tutti parteciperebbero alle spese a millesimi di proprietà; però potrebbero detrarre solo le 4 residenziali.
L'assemblea delibera che tutto l'ambaradan se lo gestiscono i 4 residenziali che si accolleranno le "spese" e fruiranno delle relative detrazioni.
Il CC lo prevede espressamente.
Ecco che la tagliola del 50% residenziale è bypassata.
comprendo il ragionamento

la possibilità di una u.i. residenziale di farsi carico dell'intero intervento sulle parti comuni di un condominio a prevalenza non residenziale
a mio parere però, nella logica della misura, non dovrebbe esserci
perchè di fatto si va ad intervenire sulle parti comuni di un fabbricato a prevalenza non residenziale
giocando sul fatto che la u.i. residenziale si accolla l'intera spesa da sostenere (che magari è pari a zero)

magari c'è un interpello che va in questo direzione e non dico non sia fattibile, ho anche un caso simile che sto valutando
al momento però non mi sentirei tranquillo ed eviterei
Sì, ma aspetta: non delle parti comuni dell'intero edificio, ma solo di quelle oggetto di intervento, ossia le parti di involucro "residenziale".
Se anche in questo palazzo interamente commerciale abbiamo una sola UI residenziale, e questa si fa il cappotto trainante solo sul propri muri, non si accolla nulla in più di quanto dovrebbe: chiaro che comunque la verifica delle 2 classi deve potersi fare per l'intero edificio lasciando il resto privo di cappotto, ma ci sono casi in cui ciò potrebbe accadere.
Se poi nel frattempo si interviene comunque su tutto l'involucro (comprese le parti non residenziali), quest'altro intervento sarà diviso tra tutti i condomini, residenziali e non, dato che è escluso da 110%: in ogni caso non dovrebbe concorrere al calcolo dell'APE POST. In pratica si devono tenere separati i 2 interventi.
vinz75
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da vinz75 »

Terminus ha scritto: gio ott 28, 2021 10:46 Una palazzina con 10uuii, di cui 4 residenziali, 2 negozi riscaldati e 4 pertinenze non riscaldate.
Maggioranza catastale non residenziale.
Calcolo i massimali x10 ed eseguo cappotto trainante solo sulle uuii residenziali.
Sicuro che il calcolo del massimale sia x10 e non x4?
Sto andando a memoria devo rivederlo bene, ma a logica mi parrebbe x4.
alebassa
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da alebassa »

È 4.. Se non è prevalenza residenziale si contano solo le ui residenziali.. Quindi le pertinenze non fanno massimale. Il portale enea fa il calcolo automatico quando si inseriscono le superfici catastali e adegua il numero di massimali..
Terminus
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da Terminus »

Scusa, questo dove lo trovi scritto ?
E' dedotto dal portale ENEA ?
alebassa
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Re: Edificio prevalentemente non residenziale

Messaggio da alebassa »

Si.. È il conto che fa il portale enea.. In effetti non ho controllato se c'è un riferimento normativo
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