Da unifamiliare a frazionamento in due unità

[ST.SIM]

Mi trovo alla studio di fattibilità per Superbonus 110% per un edificio unifamiliare con impianto autonomo, i lavori trainanti previsti sono isolamenti e sostituzione impianti + i lavori trainati serramenti e fotovoltaico.
Si vuole partire con i lavori dell'edificio da una situazione di unifamiliare e finire i lavori con formazione di due unità immobiliari con accesso autonomo ma con impianto centralizzato.
Secondo voi è possibile usufruire del bonus 110% per una situazione del genere ?? e soprattutto come impostare la pratica Enea come unifamiliare o come condominio minimo ??

[Terminus]

AdE ha ripetuto più volte che conta la situazione ante-operam, quindi nel tuo caso hai un solo massimale da giocare.
Pratica come unifamiliare pertanto.

[ST.SIM]

Quindi edificio trattato come Unifamiliare con unico massimale, ma indicando nella pratica Enea i due nuovi sub. che formano le due nuove unità abitative.

[umstudio]

Bella domanda.
Il problema è che all'ENEA devi presentare la pratica nello stato finale e a seconda del numero di unità che indichi ti calcola il massimale.
Nel tuo caso se indichi due unità è sbagliato, pertanto sei obbligato ad indicare una sola unità, secondo me devi scegliere quale delle due, non puoi indicare due sub e due civici a fronte di una sola unità.
Secondo me devi mantenere separate le contabilità per le due unità che ne escono una la detrai l'altra no, non credo tu possa anche a fronte di un unico tetto di spesa far confluire lavorazioni al 110 sulla seconda unità.

[umstudio]

Io mi trovo nel caso opposto da 2 diventano 1.
In Enea devo indicare 1 unità finale, però così facendo non mi fa sforare i tetti di spesa che in realtà sono due. Non so come fare.

[boba74]

Io mi trovo nel caso opposto da 2 diventano 1.
In Enea devo indicare 1 unità finale, però così facendo non mi fa sforare i tetti di spesa che in realtà sono due. Non so come fare.

Quest'ulimo problema ce l'ho anche io e ho fatto quesito a ENEA, uno dei pochi a cui hanno risposto...
Te lo riporto sotto se può farti comodo:

Domanda:
Salve, sto seguendo il caso di un edificio composto da 2 Unità immobiliari funzionalmente indipendenti di proprietà di un solo soggetto, in cui si vuole usufruire del Superbonus con un intervento unico che alla fine comprende l'accorpamento delle 2 UI ottenendo una unica unità immobiliare finale.
Ho due dubbi:
-Che massimali si utilizzano? Quelli delle UI funzionalmente indipendenti moltiplicati per 2 o quelli di edificio condominiale composto da 2 UI?
-Come si imposta la pratica ENEA e la contabilità? Devo tenere tutto separato e fare 2 pratiche distinte? O esiste la possibilità di dire che l'edificio viene accorpato? E in tal caso è possibile semplicemente sommare i massimali?
Grazie

Risposta:
Buongiorno
in relazione al Suo quesito, nel caso di fusione/accorpamento di due unità immobiliare si può procedere nella maniera seguente:
- si caricano due dichiarazioni distinte, una per unità immobiliare presente nell'ante operam;
- i limiti di spesa sono riferiti all'ante operam;
- si indicano, quando richiesti, i dati catastali dell'edificio post operam;
- per quanto concerne l'APE: per l'ante operam, si redigono due APE iniziali; per il post operam, un unico APE finale;
- vista la particolarità del caso, a valle della pagina dedicata alla compilazione dell'Asseverazione, si descrive all'interno del campo "Note" il caso e si riporta il riferimento ASID dell'altra asseverazione, al fine di poter collegare le due pratiche.

[buge]

AdE ha ripetuto più volte che conta la situazione ante-operam, quindi nel tuo caso hai un solo massimale da giocare.
Pratica come unifamiliare pertanto.

ma...molto banalmente...perchè non fare PRIMA il frazionamento catastale e DOPO la pratica 110% ?

[girondone]

AdE ha ripetuto più volte che conta la situazione ante-operam, quindi nel tuo caso hai un solo massimale da giocare.
Pratica come unifamiliare pertanto.

ma...molto banalmente...perchè non fare PRIMA il frazionamento catastale e DOPO la pratica 110% ?

si può fare con tanto di risposta ade/ enea

diverso secondo me nstallare un impianto per poi poter fare il 110

[Terminus]

Si, frazionamento ante operam, ma dovrebbe essere formalizzato non solo al catasto ma anche in comune con le opere conseguenti, credo con tanto di agibilità finale (anche se questa condizione non l'ho trovata scritta da nessuna parte, potrebbe essere un rischio non presentarla prima del SB).
Obbligo di due contatori elettrici quanto meno, mentre l'impianto termico potrebbe rimanere in comune.
Ne risulterebbe una pratica condominiale.

[boba74]

AdE ha ripetuto più volte che conta la situazione ante-operam, quindi nel tuo caso hai un solo massimale da giocare.
Pratica come unifamiliare pertanto.

ma...molto banalmente...perchè non fare PRIMA il frazionamento catastale e DOPO la pratica 110% ?

Non è sempre così "indolore" fare un frazionamento prima del 110. In moltissimi casi sono necessarie opere con tanto di agibilità, il tutto "extra-110%" perciò non è detto convenga.
Ad esempio servono 2 cucine, e 2 bagni, utenze distinte, eventuali pareti di separazione, ecc...
Però ci sono casi in cui l'edificio magari è già "predisposto" quindi con opere minime o nulle, allora in tal caso sì che conviene frazionare prima

[zakstevenson]

Salve a tutti,

Anche io sono alle prese con il tema del frazionamento in pratica Superbonus, ma riterrei che non vi sono grosse problematiche.

Ho a che fare con fabbricato isolato composto da 3 unità immobiliari, assimilabile come condominio, sul quale il Superbonus viene attivato compiendo un intervento trainante (isolamento termico) più una serie di interventi trainati (impianti, infissi, impianto fotovoltaico).
Una unità immobiliare viene frazionata: a fine lavori avrò quindi 4 unità immobiliari.
Sono convinto che le spese possano essere agevolate su entrambe le 2 nuove u.i., sul Portale ENEA potrebbe essere semplicemente riportato nelle Note il fatto che si è venuto a creare un altro subalterno. Naturalmente i massimali di partenza si calcolerebbero considerando l'u.i. ante-opera.

Fermo restando che per l'impianto termico a servizio della u.i. anteopera, il frazionamento comporterà la creazione di un unico impianto centralizzato, le 2 unità immobiliari frazionate potranno ciascuna avere un proprio impianto solare fotovoltaico? Non credo vi siano delle limitazioni in tal senso, se non a livello di gestione nella pratica ENEA. (Forse però avrebbe più senso la creazione di un unico impianto solare fotovoltaico, nella configurazione di comunità energetica rinnovabile)

[Ronin]

le 2 unità immobiliari frazionate potranno ciascuna avere un proprio impianto solare fotovoltaico?

senza dubbio sì, in quanto ognuna dotata obbligatoriamente del proprio contatore elettrico e POD.