Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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asarchitetture
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Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da asarchitetture »

Buonasera,
Situazione: bifamiliare verticale con accessi separati e impianti indipendenti, una pertinenza per ogni unitá, accesso alle cantine con scale comuni.
Per il calcolo dei massimali per il cappotto termico devo considerare 50000 x 2 , o posso considerare la costruzione minicondominio e quindi calcolare il massimale come 40000x4 ?
Grazie a chi risponderá e magari abbia qualche riferimento normativo
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NoNickName
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da NoNickName »

Condominio. Esempi di parti comuni:

il suolo su cui sorge l'edificio;
le fondazioni;
i muri maestri;
i pilastri e le travi portanti;
il tetto;
le scale.

Essendoci parti comuni, è automaticamente costituito un condominio.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
asarchitetture
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da asarchitetture »

Ok, ma eventualmente è discrezionale la scelta, nel senso se uno dei 2 proprietari non volesse fare i lavori, l’altro potrebbe accedere al superbonus come unità funzionalmente indipendente in edificio plurifamiliare?
ponca
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da ponca »

Secondo me se ci sono parti comuni ma le 2 ui sono funzionalmente indipendenti puoi scegliere se gestire il lavoro come 2 ui o come condominio

Affrontare il lavoro come condominio probabilmente è più semplice e lineare
ecoing
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da ecoing »

SI esatto la legge (non circolari o faq) ha specificato quando si può intendere funzionalmente indipendente un immobile e con accesso autonomo quindi nel tuo caso io lo battezzerei come due unifamiliari.
Il fatto che ci siano parti comuni non dovrebbe rilevare ..tanto più che saranno volumetrie non riscaldate ed accessorie immagino. Quindi escluse dalle agevolazioni.
Così facendo però le pertinenze a quanto ne so non le conteggi..però su questo tema sto sentendo qualche obiezione..non saprei con certezza. Qualcuno si chiede: perchè per i condomini conto le pertinenze e invece per una unifamiliare che magari ha il garage incorporato nella sagoma dell'edificio non posso conteggiarlo nei massimali? E qui non so dare risposta se non che io adotto criterio cautelativo..

Edificio unifamiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo: la definizione è data
dall’art.1 comma j del decreto Requisiti Ecobonus:
“per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva,
funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato
all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente
indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo
esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare
disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o
portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.”
La definizione di “accesso autonomo dall’esterno” è stata modificata dalla Legge 126/2020 in vigore
dal 14 ottobre 2020 come segue: per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso
indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che
consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
La legge di Bilancio 2021 n. 178 del 30 dicembre 2020 introduce un ulteriore indicazione per
“funzionalmente indipendente”: un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente”
qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per
l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione
invernale. Nella Circolare 30/E è ulteriormente indicato che gli impianti non espressamente individuati nel
decreto 6 agosto 2020, come le fognature e i sistemi di depurazione, non sono rilevanti ai fini della verifica
dell’autonomia funzionale dell’immobile. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento,
l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete
di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere “funzionalmente indipendente” anche una unità immobiliare
allacciata ad un sistema di teleriscaldamento.
asarchitetture
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da asarchitetture »

ecoing ha scritto: lun ago 30, 2021 20:22 SI esatto la legge (non circolari o faq) ha specificato quando si può intendere funzionalmente indipendente un immobile e con accesso autonomo quindi nel tuo caso io lo battezzerei come due unifamiliari.
Il fatto che ci siano parti comuni non dovrebbe rilevare ..tanto più che saranno volumetrie non riscaldate ed accessorie immagino. Quindi escluse dalle agevolazioni.
Così facendo però le pertinenze a quanto ne so non le conteggi..però su questo tema sto sentendo qualche obiezione..non saprei con certezza. Qualcuno si chiede: perchè per i condomini conto le pertinenze e invece per una unifamiliare che magari ha il garage incorporato nella sagoma dell'edificio non posso conteggiarlo nei massimali? E qui non so dare risposta se non che io adotto criterio cautelativo..

Edificio unifamiliare funzionalmente indipendente con accesso autonomo: la definizione è data
dall’art.1 comma j del decreto Requisiti Ecobonus:
“per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva,
funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato
all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi ''funzionalmente
indipendente" qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per
l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento dì proprietà esclusiva (ad uso/ autonomo
esclusivo) e la presenza di un "accesso autonomo dall'esterno", presuppone che l'unità immobiliare
disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o
portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.”
La definizione di “accesso autonomo dall’esterno” è stata modificata dalla Legge 126/2020 in vigore
dal 14 ottobre 2020 come segue: per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso
indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che
consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.
La legge di Bilancio 2021 n. 178 del 30 dicembre 2020 introduce un ulteriore indicazione per
“funzionalmente indipendente”: un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente”
qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per
l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione
invernale. Nella Circolare 30/E è ulteriormente indicato che gli impianti non espressamente individuati nel
decreto 6 agosto 2020, come le fognature e i sistemi di depurazione, non sono rilevanti ai fini della verifica
dell’autonomia funzionale dell’immobile. Inoltre, nel caso di collegamento alla rete di teleriscaldamento,
l'unità immobiliare è dotata di uno scambiatore di calore e di un contatore del calore prelevato dalla rete
di teleriscaldamento. Pertanto, si può ritenere “funzionalmente indipendente” anche una unità immobiliare
allacciata ad un sistema di teleriscaldamento.
Ok, in questo caso aggiungo che l’appartamento al piano terra ha un secondo ingresso che da sulle scale interne che portano all’appartamento del primo piano, e alle cantine
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da NoNickName »

ecoing ha scritto: lun ago 30, 2021 20:22 Il fatto che ci siano parti comuni non dovrebbe rilevare ..tanto più che saranno volumetrie non riscaldate ed accessorie immagino. Quindi escluse dalle agevolazioni.
A scanso di equivoci, le parti comuni sono un elemento necessario nei condomini e non vengono meno quando non sono riscaldate o agevolabili.
Ok, ma eventualmente è discrezionale la scelta, nel senso se uno dei 2 proprietari non volesse fare i lavori, l’altro potrebbe accedere al superbonus come unità funzionalmente indipendente in edificio plurifamiliare?
E quindi cosa fai, il cappotto su mezza palazzina, magari quella sotto?
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
Terminus
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da Terminus »

La scelta è discrezionale, la legge consente di eseguire interventi sullle singole unità funzionalmente indipendenti in edifici plurifamiliari, ma non lo impone.
Così come non impone l'intervento condominiale, altrimenti non avrebbe previsto la fattispecie di cui sopra.
ecoing
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da ecoing »

NoNickName ha scritto: lun ago 30, 2021 21:03
ecoing ha scritto: lun ago 30, 2021 20:22 Il fatto che ci siano parti comuni non dovrebbe rilevare ..tanto più che saranno volumetrie non riscaldate ed accessorie immagino. Quindi escluse dalle agevolazioni.
A scanso di equivoci, le parti comuni sono un elemento necessario nei condomini e non vengono meno quando non sono riscaldate o agevolabili.
Ok, ma eventualmente è discrezionale la scelta, nel senso se uno dei 2 proprietari non volesse fare i lavori, l’altro potrebbe accedere al superbonus come unità funzionalmente indipendente in edificio plurifamiliare?
E quindi cosa fai, il cappotto su mezza palazzina, magari quella sotto?
Corretto. Diciamo che il tema delle bifamiliari=condominio o =due unifamiliari non è sempre chiaro. O meglio.. le cose sono anche chiare, ma talvolta la soluzione del quesito non è univoca. Ovvero posso rientrare sia in una definizione che nell'altra e quindi? Ehhh.. una decisione con ragionevolezza va presa e poi si incrociano le dita. Generalmente, quando ha senso, concordandola col cliente, cerco di perseguire la soluzione meno "agevolativa".

Vabbè sul fatto del cappottare solo mezza palazzina alle volte architettonicamente è fattibile, non è il massimo della vita chiaro. Talvolta ci sono i balconi/terrazzi che spezzano quasi su tutto il perimetro e con un bel marcapiano e qualche protezione lo risolvi. e cmq se le caldaie sono autonome puoi usare come trainante la caldaia del singolo alloggio e coibentare anche sotto al 25% solo dove riesci.
Invece se parti come condominio il cappotto è d'obbligo con caldaie autonome..
quindi può fare la differenza tra SUPERBONUS si e SUPERBONUS no, impostare in un modo o nell'altro..
ponca
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Re: Bifamiliare funzionalmente indipendente o condominio?

Messaggio da ponca »

Terminus ha scritto: lun ago 30, 2021 21:26 La scelta è discrezionale, la legge consente di eseguire interventi sullle singole unità funzionalmente indipendenti in edifici plurifamiliari, ma non lo impone.
Così come non impone l'intervento condominiale, altrimenti non avrebbe previsto la fattispecie di cui sopra.
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