chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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zappa
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chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da zappa »

Buongiorno a tutti.
Caso di un edificio con scala esterna attraverso la quale si accede a due o tre unità abitative funzionalmente indipendenti, una per ogni piano.
Avendone i reqauisiti per farlo, i proprietari optano per accedere alle detrazioni in modo indipendente utilizzando i massimali e le regole per le singole abitazioni unifamiliari.
L'unità posta più in alto confina con sottotetto non riscaldato e si intende ristrutturare e coibentare il tetto rispettando i requisiti minimi per portarne in detrazione la relativa spesa: a chi dei tre proprietari fa capo tale spesa, chi matura il credito d'imposta????
Terminus
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da Terminus »

Se agiscono come funzionalmente indipendenti, ognuno dovrà fare riferimento alla propria SDL.
Il tetto, o sottotetto, sarà SDL della ui all'ultimo piano, quindi sarà questa a metterla nei propri conteggi e massimali.
boba74
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da boba74 »

Concordo, e non vedo alternative: è vero che il tetto è una parte comune, ma a livello di verifiche energetiche di legge e per il superbonus, va considerata come struttura disperdente dell'unità all'ultimo piano, dato che in caso di UI funzionalmente indipendenti per ciascuna devi considerare un'involucro opaco distinto, con relativa verifica che la superficie oggetto di intervento superi il 25% di quella totale, idem per quanto riguarda gli APE ante e post, nonchè le singole verifiche di legge (trasmittanze medie, eventuali EP, ecc...) quindi per forza l'involucro opaco deve essere quello che circonda il singolo volume climatizzato, e non altre strutture non direttamente comunicanti con esso.
zappa
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da zappa »

Terminus ha scritto: ven giu 11, 2021 18:46 Se agiscono come funzionalmente indipendenti, ognuno dovrà fare riferimento alla propria SDL.
Il tetto, o sottotetto, sarà SDL della ui all'ultimo piano, quindi sarà questa a metterla nei propri conteggi e massimali.
boba74 ha scritto: lun giu 14, 2021 11:54 Concordo, e non vedo alternative: è vero che il tetto è una parte comune, ma a livello di verifiche energetiche di legge e per il superbonus, va considerata come struttura disperdente dell'unità all'ultimo piano, dato che in caso di UI funzionalmente indipendenti per ciascuna devi considerare un'involucro opaco distinto, con relativa verifica che la superficie oggetto di intervento superi il 25% di quella totale, idem per quanto riguarda gli APE ante e post, nonchè le singole verifiche di legge (trasmittanze medie, eventuali EP, ecc...) quindi per forza l'involucro opaco deve essere quello che circonda il singolo volume climatizzato, e non altre strutture non direttamente comunicanti con esso.
Sono senza dubbio d'accordo riguardo il solaio verso sottotetto, ma per la copertura esterna mi rimane il dubbio. il tetto esterno è stato ammesso alle detrazioni pur non essendo una superficie disperdente, per cui non è riconducibile alla SDL di nessuno degli appartamenti, a meno che non si voglia un po' giocare sul concetto di superficie disperdente asserendo che il sottotetto, pur privo di terminali di emissione, disperde attraverso la copertura una parte del calore che gli viene trasmesso dal piano sottostante (o da piani sottostanti?).

Ma a questo punto, posto che davvero i lavori di riqualificazione del tetto ricadano in capo all'appartamento posto all'ultimo piano (con il relativo credito d'imposta maturato ma anche le relative spese aggiuntive in caso di sforamento del massimale):

1) spetterebbe dunque al solo a quest'ultimo prendere la decisione su dei lavori da effettuare su una parte comune?

2) Non si ingenererebbe un disquilibrio tra le incombenze (in termini di lavori) che ricadono sui diversi inquilini, in sfavore di quello all'ultimo piano?
ponca
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da ponca »

Se è una parte comune (e sicuramente lo è) le spese devono essere messe a carico di tutti, a prescindere del discorso enea, detrazioni, definizione di unità funzionalmente autonoma e considerazioni sulla superficie disperdente. È la regola dei lavori condominiali, salvo diversi accordi tra le parti.
Terminus
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da Terminus »

Quoto ponca.
Se deve intervenire solo uno dei due proprietari, questo dovrà assumersi ogni onere con l'autorizzazione dell'altro.
Così il tutto potrà essere detratto in SB da chi interviene.
Se intervengono entrambi, non vedo problemi. Le spese e le relative detrazioni saranno ripartite in quote millesimali da codice civile.
zappa
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da zappa »

Terminus ha scritto: ven giu 18, 2021 08:27 Quoto ponca.
Se deve intervenire solo uno dei due proprietari, questo dovrà assumersi ogni onere con l'autorizzazione dell'altro.
Così il tutto potrà essere detratto in SB da chi interviene.
Se intervengono entrambi, non vedo problemi. Le spese e le relative detrazioni saranno ripartite in quote millesimali da codice civile.
ponca ha scritto: ven giu 18, 2021 07:56 Se è una parte comune (e sicuramente lo è) le spese devono essere messe a carico di tutti, a prescindere del discorso enea, detrazioni, definizione di unità funzionalmente autonoma e considerazioni sulla superficie disperdente. È la regola dei lavori condominiali, salvo diversi accordi tra le parti.
Scusate, ma non ci vedete qualcosa di fondo che stride?
Cioè intendo: se si decide, ai fini del superbonus e sussistendo i requisiti di indipendenza funzionale e di accesso, di avviare "n" pratiche separate per "n" immobili unifamiliari, come si può gestire i lavori sulla copertura come parte comune, se in definitiva non esiste un edificio che accede al beneficio fiscale in termini di "condominio"??? (il tetto è parte comune ma si accede al superbonus solo come singoli immobili).
Il tetto non accede di per se agli incentivi, ma solo in abbinamento al cappotto esterno, ed in questo caso deve 'attaccarsi' necessariamente al cappotto dell'unità all'ultimo piano, non esistendo una superficie opaca definibile 'parte comune', come nei condomini.
Tra l'altro in questo caso ci saranno "n" separati calcoli di APE pre e post, ed il tetto può, a rigor di logica, rientrare solo nel calcolo di quello all'ultimo piano.
Non so, probabilmente mi sto incartando complicando la questione più del dovuto, ma per il momento non ho trovato un chiarimento ai miei dubbi
claudioedil
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da claudioedil »

condivido le perplessità
la copertura è parte condominiale - per cui mi sentirai di renderne contestuale l'intervento agli altri delle singole UI solo nel caso si faccia un SB condominiale e quindi solo in quel caso valutarne l'efficacia ai fini del salto delle 2 classi
se optano per SB su unità autonome, la copertura avrà la sua pratica a parte di inervento sulle parti comuni non SB, ma Bonus casa 50%
non vedo infatti possibile portare l'intervento sulla copertura come attività su unità individuale
ponca
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da ponca »

se non ci fosse il 110 sicuramente la spesa relativa alla copertura andrebbe divisa sulla base dei millesimi tra tutte le unità
con il 110 secondo me è possibile farla rientrare tra le spese dell'u.i. sottotetto (ma deve esserci accordo tra le parti, in sostanza deve andare bene al proprietario dell'u.i. sottotetto accollarsi l'intera spesa ed inserirla nel 110). Se questo accordo non c'è la copertura non va nel 110..
Terminus
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da Terminus »

Non dimentichiamoci che sono le spese ad essere portate in detrazione ed il CC non è che viene messo da parte perchè vogliamo portare in detrazione qualcosa.
Come dice ponca, le spese vanno divise a millesimi oppure come da accordo tra le parti.
Se entrambi intervengono in SB, entrambi potranno portare in detrazione la propria quota parte del tetto (che non è SDL di nessuno dei due), oppure magari potrà accollarsi sul proprio massimale uno dei due l'intero importo, con l'accordo dell'altro ovviamente.
zappa
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da zappa »

Terminus ha scritto: sab giu 19, 2021 13:03 Non dimentichiamoci che sono le spese ad essere portate in detrazione ed il CC non è che viene messo da parte perchè vogliamo portare in detrazione qualcosa.
Come dice ponca, le spese vanno divise a millesimi oppure come da accordo tra le parti.
Se entrambi intervengono in SB, entrambi potranno portare in detrazione la propria quota parte del tetto (che non è SDL di nessuno dei due), oppure magari potrà accollarsi sul proprio massimale uno dei due l'intero importo, con l'accordo dell'altro ovviamente.
Capisco che sia una soluzione ragionevole, ma quello che non capisco è se a vostro parere queste ipotesi sono suffragate dall'assenso della legge e dellAdE , a meno che uno decida di cantarsela e suonarsela affidandosi solo al buon senso...
Terminus
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da Terminus »

zappa ha scritto: lun giu 21, 2021 18:02 a meno che uno decida di cantarsela e suonarsela affidandosi solo al buon senso...
Purtroppo è così su una montagna di questioni, a cominciare dalle pure verifiche di legge.
zappa
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da zappa »

Terminus ha scritto: lun giu 21, 2021 18:54
zappa ha scritto: lun giu 21, 2021 18:02 a meno che uno decida di cantarsela e suonarsela affidandosi solo al buon senso...
Purtroppo è così su una montagna di questioni, a cominciare dalle pure verifiche di legge.
Che dire...non ho mai giocato al casinò ma credo che lo stato d'animo e l'approccio sarebbero gli stessi...
L'Enzo
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da L'Enzo »

Salve,
al lato pratico qualcuno ha applicato il caso concreto come da oggetto "chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?"

Ho un caso di due u.i. funzionalmente indipendenti una sopra l'altra: piano terra UI1 e primo piano UI2, copertura a falde a vista sui locali della UI2, ma ovviamente fa da tetto anche alla UI1.

Come comportarsi per le spese isolamento superbonus del tetto?
girondone
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da girondone »

L'Enzo ha scritto: gio gen 20, 2022 15:57 Salve,
al lato pratico qualcuno ha applicato il caso concreto come da oggetto "chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?"

Ho un caso di due u.i. funzionalmente indipendenti una sopra l'altra: piano terra UI1 e primo piano UI2, copertura a falde a vista sui locali della UI2, ma ovviamente fa da tetto anche alla UI1.

Come comportarsi per le spese isolamento superbonus del tetto?
codice civile e far scrivere un regolamento direi

con scritto "paghiamo 50 e 50" direi
vinz75
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da vinz75 »

Vado un po' controcorrente.
A mio avviso il tetto va tutto al piano primo.
Qualora sia decisa la strada della ripartizione, allora è necessario inquadrare l'intervento come condominiale.
boba74
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da boba74 »

Alla luce dell'esperienza maturata in questi mesi, un caso del genere mi è capitato e si è optato per fare un intervento condominiale, istituendo di fatto un condominio minimo: in tal caso tutto si semplifica in quanto il tetto diventa un trainante sulle parti comuni.
Ma anche qualora le UI decidano di accedere autonomamente al SB (e in tal caso il tetto diventa superficie disperdente di chi sta all'ultimo piano) ritengo sia comunque necessario fare un condominio, dato che il tetto resta è una parte comune a livello "civile", ed essendo comune deve esserci un accordo tra le parti che dia il permesso al condomino dell'ultimo piano di realizzare autonomamente i lavori su una parte comune e di assumersene interamente le spese. ma per fare ciò deve sussistere una sorta di statuto condominiale, con relativi millesimi. Credo sia proprio una questione di "titolo" a poter effettuare lavori, perchè diversamente sarebbe illegale intervenire su una parte che non è di esclusiva proprietà, questo al di là del bonus...
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da NoNickName »

boba74 ha scritto: ven gen 21, 2022 11:24 Alla luce dell'esperienza maturata in questi mesi, un caso del genere mi è capitato e si è optato per fare un intervento condominiale, istituendo di fatto un condominio minimo: in tal caso tutto si semplifica in quanto il tetto diventa un trainante sulle parti comuni.
E' solo un anno e mezzo che lo dico e lo ripeto... dove ci sono parti comuni c'è un condominio.
FINE.

Dimenticate l'indipendenza funzionale che è un garbuglio che grida orrore e vendetta.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da Seamew »

boba74 ha scritto: ven gen 21, 2022 11:24 Alla luce dell'esperienza maturata in questi mesi, un caso del genere mi è capitato e si è optato per fare un intervento condominiale, istituendo di fatto un condominio minimo: in tal caso tutto si semplifica in quanto il tetto diventa un trainante sulle parti comuni.
Ma anche qualora le UI decidano di accedere autonomamente al SB (e in tal caso il tetto diventa superficie disperdente di chi sta all'ultimo piano) ritengo sia comunque necessario fare un condominio, dato che il tetto resta è una parte comune a livello "civile", ed essendo comune deve esserci un accordo tra le parti che dia il permesso al condomino dell'ultimo piano di realizzare autonomamente i lavori su una parte comune e di assumersene interamente le spese. ma per fare ciò deve sussistere una sorta di statuto condominiale, con relativi millesimi. Credo sia proprio una questione di "titolo" a poter effettuare lavori, perchè diversamente sarebbe illegale intervenire su una parte che non è di esclusiva proprietà, questo al di là del bonus...
Senza scomodare statuti condominiali...un accordo tra le parti in scrittura privata potrebbe andare bene lo stesso?
boba74
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da boba74 »

Seamew ha scritto: ven gen 21, 2022 11:47
boba74 ha scritto: ven gen 21, 2022 11:24 Alla luce dell'esperienza maturata in questi mesi, un caso del genere mi è capitato e si è optato per fare un intervento condominiale, istituendo di fatto un condominio minimo: in tal caso tutto si semplifica in quanto il tetto diventa un trainante sulle parti comuni.
Ma anche qualora le UI decidano di accedere autonomamente al SB (e in tal caso il tetto diventa superficie disperdente di chi sta all'ultimo piano) ritengo sia comunque necessario fare un condominio, dato che il tetto resta è una parte comune a livello "civile", ed essendo comune deve esserci un accordo tra le parti che dia il permesso al condomino dell'ultimo piano di realizzare autonomamente i lavori su una parte comune e di assumersene interamente le spese. ma per fare ciò deve sussistere una sorta di statuto condominiale, con relativi millesimi. Credo sia proprio una questione di "titolo" a poter effettuare lavori, perchè diversamente sarebbe illegale intervenire su una parte che non è di esclusiva proprietà, questo al di là del bonus...
Senza scomodare statuti condominiali...un accordo tra le parti in scrittura privata potrebbe andare bene lo stesso?
Non lo so, è quello che sto cercando di capire anch'io, ma è materia da fiscalisti o civilisti secondo me.... :roll:
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da vinz75 »

boba74 ha scritto: ven gen 21, 2022 11:24 ritengo sia comunque necessario fare un condominio, dato che il tetto resta è una parte comune a livello "civile"
Questo discorso non vale solo per il tetto, ma per tutte le parti comuni, compreso ad esempio le facciate.
Se il tuo ragionamento fosse valido, significherebbe delegittimare il concetto di funzionalmente indipendenti.
boba74 ha scritto: ven gen 21, 2022 11:24 essendo comune deve esserci un accordo tra le parti che dia il permesso al condomino dell'ultimo piano di realizzare autonomamente i lavori su una parte comune e di assumersene interamente le spese. ma per fare ciò deve sussistere una sorta di statuto condominiale, con relativi millesimi. Credo sia proprio una questione di "titolo" a poter effettuare lavori, perchè diversamente sarebbe illegale intervenire su una parte che non è di esclusiva proprietà, questo al di là del bonus...
Io penso che per gli interventi al 110 in unità funzionalmente indipendenti, che prevedano lavori su parti comuni, è necessario sempre il parere favorevole di tutti i soggetti i soggetti. Da depositare in comune insieme alle altre pratiche.
E' una prassi consolidata a prescindere dal 110. La legge consente di fare l'intervento su parti comuni ad un unico soggetto, ma con il nulla osta di tutti gli aventi diritto.
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da NoNickName »

vinz75 ha scritto: ven gen 21, 2022 14:08 E' una prassi consolidata a prescindere dal 110. La legge consente di fare l'intervento su parti comuni ad un unico soggetto, ma con il nulla osta di tutti gli aventi diritto.
Sottoscrivo.
"Discutere con certe persone è come giocare a scacchi con un piccione. Puoi essere anche il campione del mondo ma il piccione farà cadere tutti i pezzi, cagherà sulla scacchiera e poi se ne andrà camminando impettito come se avesse vinto lui.”
skumpic
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da skumpic »

A mio avviso bisogna distinguere gli ambiti.
Civile, urbanistico = nulla osta condomini (non so se ricordate la frasetta presente nelle autorizzazioni edilizie in cui il comune assente "fatti salvi diritti di terzi")
Fiscale = se sei funzionalmente autonomo ed il tetto è superficie disperdente per la tua unità sei legittimato ad intervenire (ex. bifamiliare affiancata. solo uno dei due interessato al superbonus, può coibentare la "sua" metà).
Enea comunque non penso sia competente per chiedere il titolo che legittima l'intervento.

La delibera di assenso ti mette comunque al riparo da pretese di natura civilistica qualora un domani anche gli altri accampino pretese (ex. falda a sud coperta con fotovoltaico che fa gola a tutti)
L'Enzo
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Re: chi detrae il tetto in un edificio con unità funzionalmente indipendenti?

Messaggio da L'Enzo »

[quote=boba74 post_id=209613 time=1642760656 user_id=16907]
Alla luce dell'esperienza maturata in questi mesi, un caso del genere mi è capitato e si è optato per fare un intervento condominiale, istituendo di fatto un condominio minimo: in tal caso tutto si semplifica in quanto il tetto diventa un trainante sulle parti comuni.[/quote]

La pratica con Enea, trainanti e trainati è gestibile intestandola ad uno solo dei "condomini" o servono due pratiche Enea, una per ogni "condomino"?
Di fatto con c'è un condominio con CF.

Grazie a tutti per il confronto
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