DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

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davide4
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DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

Buongiorno
caso semplice (e credo abbastanza comune) ma sul quale però diversi termotecnici non mi danno versioni univoche (bloccandomi un intervento rilevante).

Fabbricato condominiale classico, con fondi commerciali al p.t. e unità residenziali ai 3 piani superiori.
I fondi commerciali hanno ovviamente accesso autonomo dalla strada mentre gli appartamenti accedono dalla scala condominiale.
Parte residenziale superiore al 50% della SUL totale.
Interventi previsti: cappotto e sostituzione serramenti. Nota bene che il cappotto partirà dal 1° solaio, pertanto non si interverrà sulle pareti esterne dei fondi al p.t.

CHIEDO: nel fare la diagnosi energetica per verificare il doppio salto di classe, SI DEVE CONSIDERARE O NO l'apporto dei fondi al p.t.?
Dico questo perchè al p.t. ho un fondo di una banca con una pdc da 35 kw che. secondo il termotecnico, fa elevare tutto il fabbricato di classe rendendo impossibile qls intervento di riqualificazione secondo i requisiti del 110%.

Crederei (ma attendo Vs conferme) che i fondi data la loro autonomia funzionale e non interessati direttamente fagli interventi, si possano non considerare nel calcoli.
Grazie a chi potrà fugare ogni dubbio!
rudi
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da rudi »

Ciao,
provo a rispondere (dando il mio modesto contributo= esponendo il mio punto di vista (chiedo supporto anche ad altri del forum che ne capiscono molto più di Me):
1) se anche i negozi al piano terra fanno parte della tabella millesimale del condominio, sono comproprietari delle parti comuni (muri, terreno, fondazioni, copertura) e, in quanto tali, beneficiano delle detrazioni d'imposta per i relativi lavori di efficientamento energetico;
2) i negozi non possono godere di interventi "trainati", quali la sostituzione delle vetrine di ingresso;
3) per la definizione dell'APE convenzionale Pre e Post, sicuramente la pompa di calore installata nella banca ha il proprio "peso", poichè utilizza energia elettrica che ha una quota "rinnovabile". Da fare 2 conti.....

Ciao.
rudi
Rudi
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

Confermo quanto scritto da Rudi,
e aggiungo che i negozi non dovrebbero essere inclusi nel calcolo solo nel caso in cui la % di residenziale fosse inferiore al 50.
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

ok concordo su tutto.
I fondi, confermo, fanno parte dei millesimi dell'edificio.
Quindi, è corretto dire che, in questo caso dove sup residenziale > commerciale (ovvero maggiore 50%) devo includere nel calcolo generale anche la pdc del fondo?

Non mi è chiaro, però, perchè non dovrei considerare tale pdc quando residenziale < commerciale.
Davide
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

Se il residenziale è sotto al 50%, l'ape convenzionale fa fatto solo sulla parte residenziale.
PrestigeWordWide
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da PrestigeWordWide »

Anche io concordo e forse aggiungerei che i muri dei negozi potrebbero essere coibentati dal cappotto in quanto è ammesso il trainante sulle parti comuni, ovvio poi no trainati
vinz75
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da vinz75 »

Buon giorno.
In un lavoro che seguo, c'è un avvocato che sostiene che sia necessario fare riferimento alla superficie catastale, che potrebbe non coincidere nè con la netta nè con la lorda.

Ho fatto una ricerca ma non ho trovato niente di utile, solo un articolo, che conta poco

https://www.lavoripubblici.it/news/2020 ... ilancio/13

Avete riscontri?
Voi come fate?
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

E' una di quelle cose che non hanno mai specificato finora mi sembra.
Dovrebbe essere ADE a farlo, visto che hanno tirato fuori loro la questione della prevalenza di residenziale :roll: .

Personalmente, finora non mi è ancora capitato un caso "al limite" in cui ci fosse da guardare con attenzione a quale superficie riferirsi...
vinz75
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da vinz75 »

Anche a me è la prima volta. E per giunta al piano terreno c'è un albergo, per i quali non esiste superficie catastale, ma altri criteri (così mi dicono).
Per cui siamo in un vicolo cieco.
marcoaroma
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcoaroma »

E i box e cantine ai fini della S residenziale rispetto al totale?
rudi ha scritto: gio feb 25, 2021 14:59 Ciao,
provo a rispondere (dando il mio modesto contributo= esponendo il mio punto di vista (chiedo supporto anche ad altri del forum che ne capiscono molto più di Me):
1) se anche i negozi al piano terra fanno parte della tabella millesimale del condominio, sono comproprietari delle parti comuni (muri, terreno, fondazioni, copertura) e, in quanto tali, beneficiano delle detrazioni d'imposta per i relativi lavori di efficientamento energetico;
2) i negozi non possono godere di interventi "trainati", quali la sostituzione delle vetrine di ingresso;
3) per la definizione dell'APE convenzionale Pre e Post, sicuramente la pompa di calore installata nella banca ha il proprio "peso", poichè utilizza energia elettrica che ha una quota "rinnovabile". Da fare 2 conti.....

Ciao.
rudi
Quoto, per far migliorare di classe bisogna spingere molto, e non puoi intervenire su impianti negozi se autonomi.
boba74
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da boba74 »

Mi capita lo stesso caso:
Escludendo i negozi dal calcolo dell'APE risulta una classe di partenza "peggiore" e quindi è più facile guadagnare le 2 classi.
Mentre includendo anche i negozi (e non intervenendo su questi) è più difficile perchè i negozi alzano la media nel pre, ma la abbassano nel post.

Ma a mio avviso è più corretto considerarli in quanto facenti parte del condominio. Il fatto che siano UI con accessi autonomi non li esime dal far parte dell'edificio (quella delle UI funzionalmente indipendenti è un'opzione che consente l'applicazione del 110% a singole UI, ma non è che le UI indipendenti devono essere escluse dall'edificio a prescindere solo perchè hanno accessi e impianti autonomi).
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

Confermo.
Le unità commerciali rappresentano una "palla al piede" per il condominio in quanto ne influenzano l'APE ante e post ma non consentono di effettuare miglioramenti significativi per le porzioni di involucro che li riguardano (di solito hanno poca superficie opaca e tante vetrine).
Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi.
claudioedil
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da claudioedil »

a proposito del tipo di superficie da utilzzare, le circolari dell'AdE rimandano per la ratio del 50% fino alla circolare del 1998 - comunque in tutte le circolari si parla di "superficie complessiva" come parametro
la superficie complessiva non so se sia definita diversamente in ongi regione o meno, ma ad es. in Piemonte è
Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria

sinceramente penso di dovermi rifare al testo letterale dell'AdE dato che corrisponde a una definizione edilizia precisa


riguardo invece agli interventi sulle unità non residenziali

la legge dice che non si può accedere al 110% per i soggetti che esercitanto attività di impresa, ecc.. - però sono in dubbio sul fatto che un intervento individuale in una unità non residenziale non debba essere considerato per il salto delle 2 classi dell'edifcio, da dove si evince? da un chiarimento?
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

marcello60 ha scritto: ven mar 05, 2021 17:09 Confermo.
Le unità commerciali rappresentano una "palla al piede" per il condominio in quanto ne influenzano l'APE ante e post ma non consentono di effettuare miglioramenti significativi per le porzioni di involucro che li riguardano (di solito hanno poca superficie opaca e tante vetrine).
Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi.
Scusate, riprendo quest'ultima affermazione che ritrovo anche in altre...
Cosa intendi con ..."Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi"?
Nel senso che non puoi intervenire sugli impianti dei fondi in quanto u. non residenziali?

Solo questo spero....perchè quasi sempre, tutte le u.i. hanno impianti autonomi (vedi caldaiette)
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

davide4 ha scritto: gio mar 11, 2021 15:24
marcello60 ha scritto: ven mar 05, 2021 17:09 Confermo.
Le unità commerciali rappresentano una "palla al piede" per il condominio in quanto ne influenzano l'APE ante e post ma non consentono di effettuare miglioramenti significativi per le porzioni di involucro che li riguardano (di solito hanno poca superficie opaca e tante vetrine).
Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi.
Scusate, riprendo quest'ultima affermazione che ritrovo anche in altre...
Cosa intendi con ..."Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi"?
Nel senso che non puoi intervenire sugli impianti dei fondi in quanto u. non residenziali?

Solo questo spero....perchè quasi sempre, tutte le u.i. hanno impianti autonomi (vedi caldaiette)
Si, certo, intendevo che se hanno gli impianti autonomi non possono beneficiare dell'eventuale sostituzione del centralizzato condominiale e quindi a maggior ragione sono una palla al piede.
Però devo anche dire che spesso hanno l'accesso autonomo dall'esterno e sono funzionalmente indipendenti... e nell'ultimo "scritto" di Enea sull'ape convenzionale si legge: "Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica."
Sembra quindi che se non sono interessate dall'intervento, queste unità (per me quell' "e/o" non ci sta bene ... secondo me vale solo se sono indipendenti) si possano escludere dal calcolo... questo potrebbe far comodo.
Ultima modifica di marcello60 il gio mar 11, 2021 15:35, modificato 1 volta in totale.
vinz75
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da vinz75 »

Segnalo che per la valutazione del prevalente uso residenziale, sia le faq del Mise che il documento di ieri di Enea su APE convenzionale, fanno riferimento alla superficie catastale.
Non so quanto valore giuridico possano avere, ma così è scritto.
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

vinz75 ha scritto: gio mar 11, 2021 15:31 Segnalo che per la valutazione del prevalente uso residenziale, sia le faq del Mise che il documento di ieri di Enea su APE convenzionale, fanno riferimento alla superficie catastale.
Non so quanto valore giuridico possano avere, ma così è scritto.
Due su tre ... mancherebbe solo ADE ... a questo punto direi che lo prendiamo per buono.
Per la superficie catastale delle pertinenze accatastate autonomamente come ci regoliamo? Io sarei per ignorarle se non sono riscaldate.
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

marcello60 ha scritto: gio mar 11, 2021 15:27
davide4 ha scritto: gio mar 11, 2021 15:24
marcello60 ha scritto: ven mar 05, 2021 17:09 Confermo.
Le unità commerciali rappresentano una "palla al piede" per il condominio in quanto ne influenzano l'APE ante e post ma non consentono di effettuare miglioramenti significativi per le porzioni di involucro che li riguardano (di solito hanno poca superficie opaca e tante vetrine).
Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi.
Scusate, riprendo quest'ultima affermazione che ritrovo anche in altre...
Cosa intendi con ..."Ovviamente, nulla si può fare con gli impianti di queste unità se sono autonomi"?
Nel senso che non puoi intervenire sugli impianti dei fondi in quanto u. non residenziali?

Solo questo spero....perchè quasi sempre, tutte le u.i. hanno impianti autonomi (vedi caldaiette)
Si, certo, intendevo che se hanno gli impianti autonomi non possono beneficiare dell'eventuale sostituzione del centralizzato condominiale e quindi a maggior ragione sono una palla al piede.
Però devo anche dire che spesso hanno l'accesso autonomo dall'esterno e sono funzionalmente indipendenti... e nell'ultimo "scritto" di Enea sull'ape convenzionale si legge: "Nell’Ape convenzionale possono essere scorporate le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica."
Sembra quindi che se non sono interessate dall'intervento, queste unità (per me quell' "e/o" non ci sta bene ... secondo me vale solo se sono indipendenti) si possano escludere dal calcolo... questo potrebbe far comodo.

QUESTO POTREBBE FAR COMODO? :shock:
Nel mio caso (ho lanciato il post su questo problema specifico) risolve totalmente la questione in quanto ricalca perfettamente le caratteristiche!!!!! :)
"unità immobiliari funzionalmente indipendenti e/o adibite ad attività commerciali non direttamente interessate dagli interventi di efficienza energetica, con accesso autonomo dall'esterno"

Saresti così gentile da indicarmi link o riferimento preciso.
Grazie ancora
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

esatto, pubblicato oggi fresco di giornata :lol:
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

Grazie ancora!
davide4
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da davide4 »

A questo punto, sorge spontanea la domanda:

se i fondi vengono esclusi dall'APE convenzionale dell'edificio, nonostante siano parte del condominio con i loro millesimi, CONCORRONO COMUNQUE nel determinare il tetto di spesa disponibile o no?

E di conseguenza parteciperanno anche alle successive spese da sopportare e relativi bonus?

Crederei di sì in quanto si interviene su parti condominiali di cui loro sono parte.
Terminus
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da Terminus »

Riapro la discussione perchè ho una grande confusione in testa e vorrei conferme per una situazione dubbia.
Piccolo condominio con 3 ui residenziali, 1 negozio e altre uuii magazzini al piano seminterrato.
Sono termoautonomi ed il negozio è riscaldato. I magazzini non sono riscaldati (per fortuna).
1) si determina il 50% della superficie catastale complessiva dell'intero edificio e quindi occorre prestare fede alle visure e non alle planimetrie: in particolare uno dei magazzini al seminterrato è accatastato insieme all'appartamento soprastante in A3, quindi computa nel residenziale con il proprio coefficiente (dovrebbe essere 0,25), invece che computare per intero nel non residenziale se fosse accatastato separatamente come gli altri magazzini.
2) superando il 50% della Sup. catastale, nell'APE e nella SDL complessiva occorre considerare anche il negozio riscaldato (ma potrei anche escluderlo secondo le istruzioni ENEA).
3) posso fare trainante cappotto anche sulla superficie esterna del negozio (che ha poche vetrature e molto muro) e questa computa nel 25% e può essere portata in detrazione dal condominio (ma non se lo escludo dell'APE e nel calcolo SDL).

Confermate ?
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

In linea generale concordo. Ho ancora qualche dubbio su come calcolare la superficie catastale per il controllo del 50%. Io pensavo istintivamente di mettere nel conto solo le u.i. riscaldate, escludendo quindi i magazzini n.r. Ma non ne sono affatto certo...
Terminus
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da Terminus »

Cioè intenderesti che nel calcolo della Sup. catastale complessiva non vadano conteggiate le unità immobiliari che non possono essere riscaldate, come magazzini e garage ?
Non ricordo di aver letto indicazioni del genere. Se in un condominio magazzini e garage concorrono ai massimali, non vedo perchè non debbano essere considerati nel computo della sup catastale totale.
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

Si, infatti credo che tu abbia ragione. Alla fine per fortuna non mi è ancora capitato un caso in cui queste superfici spostano l'ago della bilancia sul 50%.
marcoaroma
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcoaroma »

Io avevo mandato un interpello all'Ageznia pe ril mio condominio chiedendo tra l'altro se nel computo del 50% andavano calcolati anche cantine box ecc.. ma mi hanno risposto che come condominio non potevo chiederlo.
Non mi fiderei molto delle fare Enea che dice che puoi escluderli a piacimento.
Io farei questo ragionamento, calcolerei solo le superfici delle unità immobiliari riscaldabili, cioè abitazioni, negozi, uffici escludendo magazzini e cantine per esempio, se la residenziale sopra al 50% allora consideri tutto per tutto, se sotto il 50% fai finta che quelle unità immobiliari e relative pertinenze non esistono. Se per esempio sei nel secondo caso, non puoi considerare per i massimali le unità non residenziali e non puoi fargli il cappotto esterno. Poi se te la vuoi rischiare escludendo i commerciali a tuo piacimento come dice Enea, segui sempre gli stessi criteri, non esistono pertinenze comprese.
Terminus
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da Terminus »

Quindi se capisco cosa vuoi dire: prima metti dentro tutte le uuii accatastate e vedi come rientri nel 50%, se hai problemi togli di mezzo cantine e magazzini e rifai il calcolo solo con le uuii riscaldate o riscaldabili.
Nel primo caso massimali con tutto, nel secondo caso massimali solo con le uuii considerate.
Forse interpretando ENEA la cosa è fattibile (pensando in particolare ad uuii con accesso indipendente dalle residenziali), ma mi sembra un pò tirata.
marcoaroma
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcoaroma »

Il calcolo del 50% lo faccio solo con unità abitabili, senza box ecc... Capito se si sta sopra o sotto, oppure se si decide liberamente come dice Enea, o calcolo tutto o solo residenziali, con relative pertinenze, sia per massimali sia su dove fare le opere.
marcello60
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Re: DIAGNOSI CONDOMINIO (CON FONDI)

Messaggio da marcello60 »

Riapro questa discussione per segnalare che la DRE Lombardia ha fornito una recente risposta ad interpello secondo la quale c'è la possibilità di considerare le pertinenze delle abitazioni come “residenziali” ai fini del calcolo della prevalenza della superficie abitativa negli edifici plurifamiliari:

https://www.agevolazionialleimprese.it/ ... abitativi/

https://ntplusfisco.ilsole24ore.com/art ... le-AEKABfk

Non ho l'abbonamento al s24h e non sono riuscito a capire a quale interpello facciano riferimento... qualcuno ne sa qualcosa in più?
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