Edifici composti da più unità immobiliari

[S3mic]

Con riferimento agli edifici composti da più unità immobiliari qualcuno ha notizie in merito a come vada inquadrato l'edificio ai fini del calcolo dei massimali di spesa e a come si considerano le pertinenze?
Ad esempio:
Un edificio con quattro unità immobiliari abitative e quattro pertinenze (garages) distintamente accatastate (8 unità immobiliari complessivamente), tutte aventi proprietà intestata allo stesso soggetto, può accedere al Superbonus?
Se sì, come si calcola il massimale per gli interventi sull'involucro e sugli impianti?

[giovanni1984]

Nessuno ha un'opinione a riguardo?
La questione è molto rilevante perchè potrebbe significare l'impossibilità di accedere al superbonus, per esempio, per il proprietario unico di 2 unità abitative e 3 pertinenze.
Da una parte c'è la norma che ha esteso l'accesso al proprietario unico di edificio composto da fino a 4 unità immobiliari. Ragionando solo su questa norma, si potrebbe pensare che le unità "rilevanti" siano solo quelle abitative, e non le pertinenze. Anche perchè nella nozione di abitazione unifamiliare (una unità), credo sia pacifico che non si debbano considerare le pertinenze (un edificio composto da abitazione+garage c/6+locale deposito c/2 dovrebbe essere sicuramente una unifamiliare).
Dall'altra però c'è l'interpretazione dell'AdE in merito al calcolo dei massimali nei condomini (ora edifici con + unità non indipendenti), secondo cui nella moltiplicazione per il calcolo dei massimali vanno conteggiate anche le pertinenze (che però non vanno conteggiate in caso di unifamiliare). Il che potrebbe condurre, con riferimento al conteggio delle 4 unità immobiliari "massime" per l'unico proprietario, alla conclusione che si debbano contare anche le pertinenze.
Quindi?

[NoNickName]

Comma n dell'articolo 66 della legge di bilancio
Ma l'intervento riguarda anche le pertinenze?
Le pertinenze sono riscaldate?

[S3mic]

Nel mio caso specifico le pertinenze non sono riscaldate

[NoNickName]

Nel mio caso specifico le pertinenze non sono riscaldate

Quindi l'intervento trainante non riguarderà le pertinenze?

[S3mic]

No. Intervento trainante la coibentazione delle strutture disperdenti dell'involucro riscaldato (pareti, solaio di pavimento su garage e tetto) e (eventualmente) sostituzione generatore di calore per riscaldamento centralizzato.

[NoNickName]

No. Intervento trainante la coibentazione delle strutture disperdenti dell'involucro riscaldato (pareti, solaio di pavimento su garage e tetto) e (eventualmente) sostituzione generatore di calore per riscaldamento centralizzato.

E quindi a rigor di logica, nel calcolo dei massimali escluderei le pertinenze, non essendo coinvolte nell'intervento alle unità immobiliari principali.

[giovanni1984]

Da quanto scritto ai punti 4.4.4 e 4.4.5 della circolare 30/E 2020, sembrerebbe che, secondo AdE, le pertinenze, ai fini del calcolo dei massimali, vadano sempre conteggiate, a prescindere dal fatto che siano riscaldate o che siano interessate dall'intervento agevolato, con l'unica esclusione di quelle collocate in un edificio diverso.
4.4.4
R. Si ritiene che, conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Superbonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edifico oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.
In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8... non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi.
4.4.5
D. Nel caso di intervento sull’impianto termico centralizzato concorrono alla determinazione della spesa massima ammissibile anche le pertinenze non servite dall’impianto termico?
R. In continuità con la prassi in materia di ecobonus e sismabonus, concorrono alla determinazione della spesa massima anche le pertinenze.

[NoNickName]

Sì, ma solo in presenza di parti comuni, quindi condominio.
Questo non è un condominio.

[giovanni1984]

Si parla di condominio perchè, prima della modifica introdotta con la legge di bilancio, l'unica ipotesi in cui i limiti di spesa venivano calcolati moltiplicando per il numero di unità era appunto il condominio, essendo esclusi gli edifici con più unità immobiliari di unico proprietario.
Ora, con l'ultima modifica, mi pare chiaro che i limiti di spesa si calcolino anche per gli edifici fino a 4 unità di unico proprietario, moltiplicando il massimale x il numero di unità.
Conseguentemente, si dovrebbero applicare gli stessi principi interpretativi affermati in tema di condominio.
No?

[NoNickName]

Ora, con l'ultima modifica, mi pare chiaro che i limiti di spesa si calcolino anche per gli edifici fino a 4 unità di unico proprietario, moltiplicando il massimale x il numero di unità.

Sì, escluse le pertinenze.

Conseguentemente, si dovrebbero applicare gli stessi principi interpretativi affermati in tema di condominio.

No. Su interventi condominiali si contano tutte le uuii, pertinenze comprese se subalterni distinti.
Sulle unifamiliari le pertinenze sono un tutt'uno con la ui principale, anche se sono subalterni diversi.
Ritengo che il caso di fattispecie sia un edificio composto da 4 uuii monofamiliari.

[wboleso1]

QUESTIONE PRINCIPALE Un edificio formato da 4 unità abitative e 1 o più pertinenze (garage non riscaldato) di proprietà di un'unico soggetto può accedere al superbonus 110 per gli interventi trainanti?

Poi si vedrà la faccenda dei massimali.

[giovanni1984]

No. Su interventi condominiali si contano tutte le uuii, pertinenze comprese se subalterni distinti.
Sulle unifamiliari le pertinenze sono un tutt'uno con la ui principale, anche se sono subalterni diversi.
Ritengo che il caso di fattispecie sia un edificio composto da 4 uuii monofamiliari.

Ma questo non credo proprio, perchè mai dovrebbe essere così?
Con la modifica della legge finanziaria hanno semplicemente previsto che gli edifici con + unità (fino a 4) sono equiparati ai condomini, anche se sono di unico proprietario (manca quindi la "condominilità" dal punto di vista soggettivo). Considerarle unità unifamiliari non avrebbe alcun senso, neanche secondo la logica a volte contorta del legislatore o dell'agenzia delle entrate.

Il dubbio se contare anche le pertinenze, per verificare il limite massimo di 4 unità, rimane, e fino a quando non verrà chiarito io tenderei a considerarle, per cautela.

[Termotek]

Ok la possibilità per edifici monoproprietario fino a 4 UI di accedere al superbonus, vi chiedo però...hanno tolto il limite di massimo due unità immobiliari detraibili a testa per proprietario? (limite imposto sin dall'inizio)

Perchè se non è stata tolto, secondo me, su edifici di questo tipo il proprietario detrae al massimo 2 UI e non 4 UI (questo a monte di pertinenze o meno), in quanto l'edificio in oggetto non è definibile come condominio non essendoci almeno un altro proprietario.

[Termotek]

Alle nostre domande risponde Prisinzano al minuto 1:06:54 nel seguente webinar

https://www.youtube.com/watch?v=6rVwast ... Isnovascrl

Come al solito verba volant e propria interpretazione, secondo lui fino a 4 UI di singolo proprietario è condominio ma sulle parti private possono detrarre i trainati fino a 2 UI essendo quello il limite...

[NoNickName]

Un condominio di un proprietario è l'ultima barzelletta.

[giovanni1984]

In realtà la barzelletta è considerare un edificio di 4 unità immobiliari di diversi proprietari, diverso da un edificio identico ma di proprietà di un unico soggetto.
In campo ecobonus, peraltro, il concetto di condominio mi pare fosse sempre stato interpretato in senso “oggettivo”, ossia presenza di più unità immobiliari con parti “comuni” alle diverse unità immobiliari (a prescindere dalla proprietà).
Questa cosa del condominio in senso soggettivo è stata introdotta con il superbonus per via della formulazione infelice dell’art. 119.
In ogni caso, mi pare che l’interpretazione di Prisinzano sia l’unica possibile, anche considerando in quale parte della norma il legislatore è intervenuto per inserire la modifica: l’edificio con fino a 4 unità immobiliari è un condominio anche se è di proprietà di un unico soggetto. Punto.
Il problema se contare o meno le pertinenze comunque rimane, purtroppo questa cosa a Prisinzano non è stata chiesta (avremmo avuto, forse, la sua opinione)

[Zoller75]

Si ma un condominio di 4 ui abitative e 4 garage di un unico propietario è un condominio di 4 ui o di 8?

Ultimamente mi sono un pò perso.

Faccio un esempio pratico (slegato dal caso dell'unico propietario):

Edificio con 5 unità immobiliari abitative A/3 e 5 unità immobiliari C/6. Supponiamo che una unità C/6 che chiameremo "PINCO" sia rscaldata (nella mia regione e nel mio comune non ci sono leggi e/o regolamenti che vietino di riscaldare un C/6).
Supponiamo di fare un cappotto sull'intero edificio e che sia sufficiente per il salto di 2 classi energetiche.
Quindi:
- Detrazione massima ammissibile:
8 u.i. x 40k€ = 320k€
2 u.i. x 30k€ = 60k€
TOTALE DETRAZIONE MAX = 380k€
Da quanto scritto sopra questo dovrebbe essere corretto

QUESITI:

A - Il cappotto non lo posso detrarre per intero perchè sulle unità immobiliari non riscaldate (le 4 C/6), non essendo volume disperdente, il cappotto non lo considero nel 110% ma applico solo il bonus per la ristrutturazione al 50%. E' corretto? Idem per il vano scala non riscaldato.
Mentre le pareti esterne di "PINCO" rientrano nel 110%. Corretto?

B - Se nella pratica edilizia venisse inserito un cambio di destinazione d'uso da C/6 ad A/3 di "PINCO" in teoria potrei anche detrarre eventuali lavori trainati come infissi e impianto termico? Se si, vale sia nel caso che "PINCO" venga inglobato in una unità immobiliare già esistente o anche se "PINCO" diventasse una nuova unistà immobiliare A/3 a se stante? "PINCO" potrebbe anche diventare anche un bed & breakfast quindi?

[Terminus]

Questa distinzione di AdE tra criterio "oggettivo" e "civilistico" crea un bel pò di confusione.
Sismabonus: criterio oggettivo quindi abbiamo parti comuni anche in edificio di unico proprietario ma con diverse uuii
Superbonus (sisma ed eco): criterio civilistico quindi occorre la multiproprietà ovvero un condominio

La modifica introdotta delle 4uuii modifica necessariamente tale approccio di AdE.
Fino a 4uuii il singolo proprietario agisce sulle parti comuni come se fosse in un condominio, ma la limitazione delle 2uuii per i trainati non è stata modificata, quindi rimane tal quale (il che comunque è facilmente aggirabile).
Prisinzano comunque dice che stanno attendendo la conferma del MISE......

[Zoller75]

Si ma un condominio di 4 ui abitative e 4 garage di un unico propietario è un condominio di 4 ui o di 8?

Ultimamente mi sono un pò perso.

Faccio un esempio pratico (slegato dal caso dell'unico propietario):

Edificio con 5 unità immobiliari abitative A/3 e 5 unità immobiliari C/6. Supponiamo che una unità C/6 che chiameremo "PINCO" sia rscaldata (nella mia regione e nel mio comune non ci sono leggi e/o regolamenti che vietino di riscaldare un C/6).
Supponiamo di fare un cappotto sull'intero edificio e che sia sufficiente per il salto di 2 classi energetiche.
Quindi:
- Detrazione massima ammissibile:
8 u.i. x 40k€ = 320k€
2 u.i. x 30k€ = 60k€
TOTALE DETRAZIONE MAX = 380k€
Da quanto scritto sopra questo dovrebbe essere corretto

QUESITI:

A - Il cappotto non lo posso detrarre per intero perchè sulle unità immobiliari non riscaldate (le 4 C/6), non essendo volume disperdente, il cappotto non lo considero nel 110% ma applico solo il bonus per la ristrutturazione al 50%. E' corretto? Idem per il vano scala non riscaldato.
Mentre le pareti esterne di "PINCO" rientrano nel 110%. Corretto?

B - Se nella pratica edilizia venisse inserito un cambio di destinazione d'uso da C/6 ad A/3 di "PINCO" in teoria potrei anche detrarre eventuali lavori trainati come infissi e impianto termico? Se si, vale sia nel caso che "PINCO" venga inglobato in una unità immobiliare già esistente o anche se "PINCO" diventasse una nuova unistà immobiliare A/3 a se stante? "PINCO" potrebbe anche diventare anche un bed & breakfast quindi?

Un'anima pia che mi risponde? Please

[wboleso1]

Se qualcuno ha qualche notizia se nel max di 4UI immobiliari sono escluse o no le pertinenze faccia sapere. Grazie