Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

Moderatore: Edilclima

zakstevenson
Messaggi: 131
Iscritto il: dom ott 18, 2015 16:44

Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da zakstevenson »

Salve a tutti,

Volevo aprire il post per confrontarmi sul seguente caso che ho tra le mani, ai fini della applicazione del Superbonus 110%.
Infatti sto analizzando il caso di un edificio bifamiliare, di proprietà di un unico proprietario, composto da 2 u.i. funzionalmente indipendenti (cioè dotate di accesso autonomo e di indipendenza impiantistica), rispettivamente 1 a piano terra ed 1 a piano primo.

Come da Circolare 24 del 08/06/2020, "il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti."

L'applicazione del Superbonus del 110% non è possibile assimilando l'edificio come Condominio.

E' però possibile usare il Superbonus considerando ogni unità immobiliare come unità unifamiliare, in virtù del fatto che le stesse sono funzionalmente indipendenti.
Posso pensare di prevedere come intervento trainante l'isolamento delle pareti disperdenti?

MI viene questo dubbio poichè non capisco se le stesse risultino essere parti comuni dell'edificio, ed in tal caso non potrei in virtù sempre della Circolare 24/0/06/2020.
E' forse un falso problema?

Un saluto a tutti

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

No, non puoi. Devi costituire un condominio. Il proprietario deve cedere una ui.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

fp67
Messaggi: 420
Iscritto il: mar mar 16, 2010 14:25

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da fp67 »

Ciao
Qui viewtopic.php?f=16&t=27067
ho posto quesito molto simile (solo che io non sono sicuro della indipendenza funzionale impiantistica).
Personalmente mi sto perdendo e faccio fatica a risolvere questo rompicapo e il tuo dubbio si somma ai miei altri 200.

Come risposto qui da NoNickName e nel mio quesito da girondone, penso che la cosa meno complicata sia quella di consigliare la proprietà unica (nel mio caso madre e figlio coproprietari, nel tuo non so) di sdoppiarsi, ovvero che i due appartameti vengano intestati a 2 persone: a quel punto si è nella situazione di condominio minimo.

Forse :roll:

Fabrizio

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

In realtà, secondo le ultime interpretazioni dell'AdE, potresti intervenire sulle singole uuii assimilate ad unifamiliari.
Queste interverrebbero come fossero unifamiliari, sia nel computo del 25% sia per l'APE.
Se c'è un unico proprietario non è un condominio, quindi civilisticamente non vi sono neanche parti comuni.
Se sorge un condominio, come dice NNN, la cosa si semplifica perchè non devi arrabbattarti ad assimilare ad inidipendenti (gli impianti come sono ?), anche se i limiti di spesa complessivi si riducono.

umstudio
Messaggi: 218
Iscritto il: ven set 23, 2016 14:43

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da umstudio »

Certo che puoi.
Fai due pratiche come due unità indipendenti con fatturazioni separate in base ai metri quadri di cappotto in competenza a ciascuna unità.

vinz75
Messaggi: 413
Iscritto il: ven ago 07, 2020 18:49

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da vinz75 »

Questo tema è molto dibattuto come si può evincere tutte le volte che torna alla ribalta.
Io condivido l'opinione di chi dice che in casi come questo, considerare le ui assimilate a bifamiari è una opzione supplementare fornita dal legislatore per rendere fattibile il 110%.
Ma il fatto stesso che non sia una opinione condivisa da tutti significa che è urgente un chiarimento delle istituzioni.
Oggi avrei dubbi su come impostare la pratica e vista l'importanza della formalità il rischio è alto.

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

in base a cosa un edificio di intera proprietà di un singolo soggetto possa essere individuata come una bifamiliare, mi sfugge.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

NoNickName ha scritto:
gio ott 29, 2020 21:32
in base a cosa un edificio di intera proprietà di un singolo soggetto possa essere individuata come una bifamiliare, mi sfugge.
Beh questo è quello che ad oggi ha scritto il normatore ed i tecnici dell'AdE.
Se riesci ad assimilare le tue uuii ad unifamiliari, puoi intervenire in modo indipendente dal resto dell'edificio.
Quindi accesso ed impianti indipendenti (fognatura dentro o fuori a voi la scelta).

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Terminus ha scritto:
gio ott 29, 2020 21:42
NoNickName ha scritto:
gio ott 29, 2020 21:32
in base a cosa un edificio di intera proprietà di un singolo soggetto possa essere individuata come una bifamiliare, mi sfugge.
Beh questo è quello che ad oggi ha scritto il normatore ed i tecnici dell'AdE.
Quindi aria fritta. Il primo sfigato che arriva davanti ad un giudice, non dico magistrato, ma magari un semplice giudice di pace, si vedrà cassata tale interpretazione.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

zakstevenson
Messaggi: 131
Iscritto il: dom ott 18, 2015 16:44

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da zakstevenson »

Salve a tutti,

Vi ringrazio delle vostre opinioni!
Io riterrei che 2 unità immobiliari in bifamiliare dello stesso proprietario, entrambe funzionalmente indipendenti, rientrino nell'ambito del Superbonus.

Naturalmente entrambe devono effettuare almeno un intervento trainante e migliorare la propria classe energetica di 2 classi.
Rientrano sicuramente per l'intervento trainante "sostituzione del generatore di calore".

Relativamente all'intervento trainante "coibentazione delle strutture disperdenti" dove posso trovare la definizione di parte comune?
Provo a cercare ma non trovo nessun riferimento. Da dove deduco che le parti comuni non vi siano se ho 2 unità immobiliari di unico proprietario?
Quanto è complicato questo Superbonus.
Un saluto a tutti

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

zakstevenson ha scritto:
ven ott 30, 2020 13:22
Salve a tutti,

Vi ringrazio delle vostre opinioni!
Io riterrei che 2 unità immobiliari in bifamiliare dello stesso proprietario, entrambe funzionalmente indipendenti, rientrino nell'ambito del Superbonus.

Naturalmente entrambe devono effettuare almeno un intervento trainante e migliorare la propria classe energetica di 2 classi.
Rientrano sicuramente per l'intervento trainante "sostituzione del generatore di calore".

Relativamente all'intervento trainante "coibentazione delle strutture disperdenti" dove posso trovare la definizione di parte comune?
Provo a cercare ma non trovo nessun riferimento. Da dove deduco che le parti comuni non vi siano se ho 2 unità immobiliari di unico proprietario?
Quanto è complicato questo Superbonus.
Un saluto a tutti
Se vengono trattati come unità indipendenti, salta il discorso di parti comuni... quindi và valutato solo ciò che confina con l'U.I. oggetto dell'intervento.
Esempio bifamiliare PT e PP... l'U.I. al piano primo avrà "a carico" la soletta verso sottotetto o se ha il tetto a vista a maggior ragione non è parte comune...
Al piano terra si imputa la dispersione verso Piano interrato se esistente, o la soletta verso terreno...

Il limite di questo modo di affrontare le pratiche ( che comunque diversamente non potrebbero essere affrontate?): I locali effettivamente comuni non hanno nessun diritto di detrazione secondo me, se accatastati separatamente da una o l'altra unità e riscaldati...

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

2 unità immobiliari individuali indipendenti non possono avere parti comuni, altrimenti è un condominio, come già dicevo.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

NoNickName ha scritto:
ven ott 30, 2020 13:57
2 unità immobiliari individuali indipendenti non possono avere parti comuni, altrimenti è un condominio, come già dicevo.
A ok-...
Vediamo se ho capito, ti chiedo scusa se magari hai già risposto al mio seguente esempio:
Bifamiliare, U.I. 1 al Piano rialzato con ingresso autonomo da esterno tramite sua corte e U.I. 2 con ingresso in sua corte e per entrare fisicamente in casa sua passa da una scala interna con ingresso da sua corte ( ci tengo a specificare) ... ma che all'altezza della prima U.I. 1 ha una porta sulla medesima scala...

Sembra ingarbugliato ma è il caso più diffuso che ho trovato qui nelle mie zone di edificio con unico proprietario ( classica bifamiliare)...

Che ne pensi?

A- rientra solo l'U.I. 1 al piano terra

B- Rientrano entrambe nonostante vi sia una porta della U.I. 1 al piano rialzato, che dà sulla scala di accesso all'U.I. 2 al piano primo

Grazie NoNickName

Effeemmebike
Messaggi: 344
Iscritto il: mar lug 17, 2007 15:07

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Effeemmebike »

NoNickName ha scritto:
ven ott 30, 2020 13:57
2 unità immobiliari individuali indipendenti non possono avere parti comuni, altrimenti è un condominio, come già dicevo.
In realtà già più volte l'Agenzia delle Entrate ha chiarito nei vari interpelli che in un edificio le parti comuni sono un fattore oggettivo e quindi ci sono anche in presenza di un unico proprietario; è il condominio che giuridicamente (indipendentemente se sia stato registrato un codice fiscale o nominato un amministratore) esiste solo se c'è la presenza di almeno due proprietà differenti nell'edificio. In pratica una bifamiliare (due unità immobiliari distintamente accatastate nello stesso edificio) di proprietà di un unico soggetto ha parti comuni ma non è un condominio; nel momento in cui viene ceduta una delle due unità immobiliari ad un altro proprietario ci sono parti comuni e esiste giuridicamente un condominio.
Tutto il problema dell'accesso al Superbonus è nato proprio per questa sottile differenza: sono incentivati gli interventi su parti comuni ma il diritto alla detrazione di quelle spese è dei condomini; quindi nel caso di unico proprietario non si può usufruire del superbonus perché è solo il condominio che ha il diritto alla detrazione delle spese effettuate sulle parti comuni, ma se il condominio non è giuridicamente esistente non si accede al superbonus. Sul fatto che si possa accedere come singole unità immobiliari in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti c'è tuttora una discussione in corso e a quanto mi risulta è abbastanza certo che se gli interventi effettuati riguardano le parti private di ciascuna unità immobiliare non v'è dubbio che si possa accedere al 110%; sul fatto che si possa accedere anche su parti comuni (ad esempio la copertura o la facciata) ovviamente considerando il 25% di superficie disperdente rispetto a quella della singola unità immobiliare io ho ancora il dubbio e non mi sembra sia stato chiarito in maniera assoluta.
Quindi nei casi che ho sottomano io mi sto comportando in questa maniera: se la bifamiliare è di un unico proprietario e le due unità immobiliari sono funzionalmente indipendenti e hanno accessi autonomi dall'esterno, le tratto come singole unità immobiliari e propongo come trainante la sola sostituzione dell'impianto di riscaldamento (con uno a caldaia condensazione o pompa di calore) e come trainati la sostituzione delle finestre e eventualmente il fotovoltaico e poco altro e di certo non gli faccio fare l'isolamento a cappotto o l'isolamento del tetto su parti comuni per essere al riparo da eventuali problemi di interpretazioni. Se con quegli interventi guadagno le 2 classi bene, altrimenti non vado oltre.

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Non voglio sapere il caso specifico.
La legge e la giurisprudenza specificano che il condominio è costituito in ogni edificio nel quale sussistono CONTEMPORANEAMENTE parti comuni indivisibili e proprietà esclusive. In una bifamiliare il tetto è proprietà comune. Il muro divisorio pure. Sono tutti condomini di fatto.
In generale la proprietà è comune su quelle cose la cui manutenzione ordinaria e straordinaria cade su più proprietari.
La proprietà comune è FORZOSA, perché nessuno dei comproprietari se ne può sottrarre.

La bifamiliare di un solo proprietario non è un condominio. Al limite possono essere due immobili, per i quali il legislatore suggerisce di ignorare la condivisione di alcune strutture.

L'ADE non può chiarire un benemerito **** in merito a cosa sia oppure no un condominio o cosa siano le parti comuni.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

fp67
Messaggi: 420
Iscritto il: mar mar 16, 2010 14:25

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da fp67 »

zakstevenson ha scritto:
ven ott 30, 2020 13:22
Relativamente all'intervento trainante "coibentazione delle strutture disperdenti" dove posso trovare la definizione di parte comune?
Ciao
Le parti comuni di un edificio sono definite dall'art.1117 del Codice Civile, tra le quali i "le facciate".

Sulle interpretazioni sempre più cervellotiche che si stanno sviscerando qui e in altri thread, circa la possibilità di interpretare un edificio di unica proprietà formato da 2 UI accatastate separatamente come se fossero 2 UI autonome e funzionalmente indipendenti e far 2 pratiche diverse per aggirare quanto scritto nella circolare 24/E e rientrare comunque nel SB, sono d'accordo con NoNickName e cioè un qualsiasi giudice si farebbe uno grossa risata di tutte queste argomentazioni basate su documenti che non fanno legge.

Fabrizio

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

La questione è allora: chi ci può contestare tale impostazione ?
L'AdE ovviamente, che a fronte di controlli potrebbe dire che non si ha diritto alla detrazione (non l'ENEA che entra solo sugli aspetti meramente tecnici, non certo il Committente o l'impresa che ha acquisito il credito).
Quindi se è la stessa AdE a dirci che la cosa è fattibile, dopo non può venirci a contestare la cosa, anche davanti ad un giudice.

fp67
Messaggi: 420
Iscritto il: mar mar 16, 2010 14:25

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da fp67 »

Terminus ha scritto:
ven ott 30, 2020 15:14
Quindi se è la stessa AdE a dirci che la cosa è fattibile, dopo non può venirci a contestare la cosa, anche davanti ad un giudice.
Ciao
Scusa, mi indichi per favore dove l'AdE ha dato queste indicazioni, perché non riesco più a star dietro a tutte le "novità"?
E' scritto in qualche risposta a interpello?

Grazie
Fabrizio

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Terminus ha scritto:
ven ott 30, 2020 15:14
Quindi se è la stessa AdE a dirci che la cosa è fattibile, dopo non può venirci a contestare la cosa, anche davanti ad un giudice.
E' perché mai non potrebbe? Certo che lo può fare, come può ritirare una sua stessa circolare, cosa già successa tra l'altro... vedasi la questione degli immobili merce, dopo la sconfessione della cassazione.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

umstudio
Messaggi: 218
Iscritto il: ven set 23, 2016 14:43

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da umstudio »

Ma perdonate, ma già la prima parte della definizione di unità immob. situata all'interno di edifici plurifamiliari... presume che essendo in edifici plurifamiliari abbia una commistione di parti comuni.
Se viene quindi data la possibilità di accedervi si sottointende che l'intervento può anche insistere su una parte comune.

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

NoNickName ha scritto:
ven ott 30, 2020 17:17
Terminus ha scritto:
ven ott 30, 2020 15:14
Quindi se è la stessa AdE a dirci che la cosa è fattibile, dopo non può venirci a contestare la cosa, anche davanti ad un giudice.
E' perché mai non potrebbe? Certo che lo può fare, come può ritirare una sua stessa circolare, cosa già successa tra l'altro... vedasi la questione degli immobili merce, dopo la sconfessione della cassazione.
Allora mi sa che è meglio se lasciamo tutti perdere questa faccenda del Superbonus e ci dedichiamo a cose più piacevoli...... :?

gianlun
Messaggi: 96
Iscritto il: mer feb 04, 2015 10:09

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da gianlun »

Plurifamiliari non sottende pluriproprietari

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

gianlun ha scritto:
ven ott 30, 2020 22:49
Plurifamiliari non sottende pluriproprietari
Eh già, perché la stessa persona può far parte di più famiglie, secondo te?

Vedete perché l'Italia va male?
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

Ma indipendentemente da mono o multi proprita... qui mi par di capire che qualcuno non riconosce quanto definito da AdE nel dar la possibilità di trattare una UI come un edificio singolo...
perchè da ció che leggo sopra... nemmeno una villetta a schiera non è priva di parti comuni... e quindi non affronti il caso? Ononsi propone l isolamento come trainante...
la schiera èparagonabile alla bifamiliare... ma questo... per colpa di una decisione loro! Per me potevano tener fuori tuttij casi speciali... 🤣

fp67
Messaggi: 420
Iscritto il: mar mar 16, 2010 14:25

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da fp67 »

Alebos ha scritto:
sab ott 31, 2020 07:52
quanto definito da AdE nel dar la possibilità di trattare una UI come un edificio singolo...
Ciao
Mi puoi dire per favore dove l'AdE afferma questa possibilità, ho già chiesto ma senza risposta.
Nella Circolare 24/E che non ho ancora madato a memoria? in qualche risposta a interpello? In qualche webinar?
Lo chiedo proprio per pura informazione perché non riesco a leggere e guardare tutto e non vorrei sbagliarmi nelle mie decisioni.

Grazie
Fabrizio

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

fp67 ha scritto:
sab ott 31, 2020 10:40
Alebos ha scritto:
sab ott 31, 2020 07:52
quanto definito da AdE nel dar la possibilità di trattare una UI come un edificio singolo...
Ciao
Mi puoi dire per favore dove l'AdE afferma questa possibilità, ho già chiesto ma senza risposta.
Nella Circolare 24/E che non ho ancora madato a memoria? in qualche risposta a interpello? In qualche webinar?
Lo chiedo proprio per pura informazione perché non riesco a leggere e guardare tutto e non vorrei sbagliarmi nelle mie decisioni.

Grazie
Fabrizio
Ciao, io a memoria ti direi pag 29-30 dellacircolare 8 agosto di AdE c è sicuramente dove parla delle unità funzionalmente indipendenti...
ci sarà sicuramente anche da altre parti ma ora mi sfuggono 🥴

Seamew
Messaggi: 848
Iscritto il: mer dic 06, 2006 08:40

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Seamew »

NoNickName ha scritto:
ven ott 30, 2020 14:57
In una bifamiliare il tetto è proprietà comune. Il muro divisorio pure. Sono tutti condomini di fatto.
Se intendi bifamiliare verticale (uno sotto e uno sopra) ok il tetto è bene comune....ma se intendi una bifamiliare orizzontale il tetto non è più un bene comune...ognuno è proprietario della sua parte.
Parete divisoria....siamo sicuri che è un bene comune?
Io non ne sono molto convinto...perchè un "bene comune" per sua definzione è destinato al servizio e al godimento di tutti (vedasi art. 1117).
Quindi in un condominio (anche complesso) la parete che divide due unità immobiliari non è al servizio e al godimento di tutti i condomini...ma è semplicemente un elemento in comproprietà tra i due.
Se si rovina una parete divisoria tra due appartamenti in condominio chi paga le spese per la riparazione? Tutti i condomini (allora è parte comune) oppure solo i due proprietari? (allora è un bene in comproprietà e basta)....secondo me la seconda.
Bene..la circolare 24 di ADE parla di unico proprietario quando ci sono "beni comuni"....quindi è corretto dire che in un edificio bifamiliare verticale l'unico proprietario NON potrà detrarre i lavori sui beni comuni (tetto e pareti maestre) perchè se ci sono "beni comuni" lo devi trattare come un condominio...ma se c'è un unico proprietario NON è un condominio.
Diverso secondo me è il caso della bifamiliare orizzontale....se è vero quanto ho scritto sopra (e cioè che la parete divisorio NON è un bene comune....allora se non ci sono beni comuni NON può essere un condominio...e allora anche se c'è un unico proprietario questo potrà mandare in detrazione i lavori su entrambe le unità con die pratiche separate.

Raga...alla fine questo è quello che al momento mi gira in testa...ovviamente non ne sono sicuro...ci vorrebbe un esperto di codice civile per capirlo...però boh...vi ho espresso il mio pensiero...magari è utile per vedere la cosa da un punto di vista diverso...

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

fp67 ha scritto:
sab ott 31, 2020 10:40
Alebos ha scritto:
sab ott 31, 2020 07:52
quanto definito da AdE nel dar la possibilità di trattare una UI come un edificio singolo...
Ciao
Mi puoi dire per favore dove l'AdE afferma questa possibilità, ho già chiesto ma senza risposta.
Nella Circolare 24/E che non ho ancora madato a memoria? in qualche risposta a interpello? In qualche webinar?
Lo chiedo proprio per pura informazione perché non riesco a leggere e guardare tutto e non vorrei sbagliarmi nelle mie decisioni.

Grazie
Fabrizio
Se intendi la possibilità della singola ui indipendente di accedere al 110%, facente parte o meno di un condominio, è la Circ. 24/E a pagina 15.

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 08:41
Se intendi bifamiliare verticale (uno sotto e uno sopra) ok il tetto è bene comune....ma se intendi una bifamiliare orizzontale il tetto non è più un bene comune...ognuno è proprietario della sua parte.
La Cassazione ha affermato che “nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. “condominio orizzontale", né sia caratterizzato da unitarietà strutturale né da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili, costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell'edificio nel novero di quelle di cui all'art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione” (così Cass. 4 novembre 2010 n. 22466).
Fonte: https://www.condominioweb.com/spese-tet ... tale.14093

Solo in questo caso si può considerare la porzione di tetto un bene esclusivo.
Quindi nella stragrande generalità dei casi è bene comune.
Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 08:41
Parete divisoria....siamo sicuri che è un bene comune?
L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.
Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 08:41
ma è semplicemente un elemento in comproprietà tra i due.
Certo, ma si tratta di una bifamigliare quindi è proprietà comune.
Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 08:41
Se si rovina una parete divisoria tra due appartamenti in condominio chi paga le spese per la riparazione? Tutti i condomini (allora è parte comune) oppure solo i due proprietari? (allora è un bene in comproprietà e basta)....secondo me la seconda.
Se il danneggiamento è causa di un condomino, oppure riguarda solo ad es. il rivestimento della proprietà esclusiva del condomino stesso, e non inficia il godimento della cosa comune, allora provvederà a sue spese al ripristino.
Se il danneggiamento è dovuto ad usura del tempo, ed inficia tutti i condomini (sia manutenzione ordinaria che straordinaria), è chiaro che tutti parteciperanno in proporzione.

Art. 882 c.c:
Le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.
Il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza.
La rinunzia non libera il rinunziante dall'obbligo delle riparazioni e ricostruzioni a cui abbia dato causa col fatto proprio.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Seamew
Messaggi: 848
Iscritto il: mer dic 06, 2006 08:40

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Seamew »

NoNickName ha scritto:
lun nov 02, 2020 11:13

L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.
lo avevo letto pure io....ma quì parla di muro divisorio tra edificio e non muro divisorio tra unità immobiliari.
Faccio un esempio...ho 3 condomini adiacenti...i 2 muri che dividono i tre condomini è bene comune....il muro che divide due appartamenti all'interno di un condominio è ancora bene comune?
La definizione dell'art. 88 non chiarisce questo dettaglio....

Per quanto riguarda la copertura in villetta a schiera...da quello che dice la Cassazione è cmq un bene comune se "strutturalmente" è un unico elemento (e lo sono la maggior parte dei casi)....se diversamente ho una bifamiliare orizzontale che "strutturalmente" è divisa (tetto compreso) allora quel tetto non è un bene comune....è corretto?

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

Terminus ha scritto:
lun nov 02, 2020 09:06
fp67 ha scritto:
sab ott 31, 2020 10:40
Alebos ha scritto:
sab ott 31, 2020 07:52
quanto definito da AdE nel dar la possibilità di trattare una UI come un edificio singolo...
Ciao
Mi puoi dire per favore dove l'AdE afferma questa possibilità, ho già chiesto ma senza risposta.
Nella Circolare 24/E che non ho ancora madato a memoria? in qualche risposta a interpello? In qualche webinar?
Lo chiedo proprio per pura informazione perché non riesco a leggere e guardare tutto e non vorrei sbagliarmi nelle mie decisioni.

Grazie
Fabrizio
Se intendi la possibilità della singola ui indipendente di accedere al 110%, facente parte o meno di un condominio, è la Circ. 24/E a pagina 15.
Vero , ho riletto diversi punti della circolare e pag 15 tratta in prima battuta questo aspetto... oltre la pag indicata da me

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 13:44
lo avevo letto pure io....ma quì parla di muro divisorio tra edificio e non muro divisorio tra unità immobiliari.
Faccio un esempio...ho 3 condomini adiacenti...i 2 muri che dividono i tre condomini è bene comune....il muro che divide due appartamenti all'interno di un condominio è ancora bene comune?
La definizione dell'art. 88 non chiarisce questo dettaglio....
Non può non esserlo, perché, tanto per dirne una, se così non fosse un proprietario possiederebbe un appartamento non delimitato da un volume chiuso. In questo caso l'interpretazione deve essere analogica.
Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 13:44
Per quanto riguarda la copertura in villetta a schiera...da quello che dice la Cassazione è cmq un bene comune se "strutturalmente" è un unico elemento (e lo sono la maggior parte dei casi)....se diversamente ho una bifamiliare orizzontale che "strutturalmente" è divisa (tetto compreso) allora quel tetto non è un bene comune....è corretto?
E' così.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 13:44
NoNickName ha scritto:
lun nov 02, 2020 11:13

L'art. 880, primo comma, c.c. specifica che il muro che serve alla divisione tra edifici si presume comune fino alla sua sommità e qualora gli edifici avessero altezze differenti, la comunione si presume fino al punto in cui uno degli edifici comincia a essere più alto.
lo avevo letto pure io....ma quì parla di muro divisorio tra edificio e non muro divisorio tra unità immobiliari.
Faccio un esempio...ho 3 condomini adiacenti...i 2 muri che dividono i tre condomini è bene comune....il muro che divide due appartamenti all'interno di un condominio è ancora bene comune?
La definizione dell'art. 88 non chiarisce questo dettaglio....

Per quanto riguarda la copertura in villetta a schiera...da quello che dice la Cassazione è cmq un bene comune se "strutturalmente" è un unico elemento (e lo sono la maggior parte dei casi)....se diversamente ho una bifamiliare orizzontale che "strutturalmente" è divisa (tetto compreso) allora quel tetto non è un bene comune....è corretto?
Ma anche nella bifamiliare orizzontale strutturalmente si presenta tale e quale una serie di villette a schiera...
Ma nella stragrande maggioranza di villette a schiera e bifamiliari orizzontali, ognuno è proprietazione del suo tetto sottotetto ...

E' nelle verticali che si pone il problema... se c'è possibilità di trattare tali U.I. come autonome, il tetto è da imputare nella pratica dell'U.I. con la quale confina... idem piano interrato o soletta ocntro terra ecc ... ecc... questo presumo io... poi che il tetto è parte comune? chissene... se io posso trattarla come U.I. singola si prenderà a carico tutte le spese del tetto perché ha deciso di intervenire come singola U.I. in edificio plurifamiliare...

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Alebos ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:00
Ma anche nella bifamiliare orizzontale strutturalmente si presenta tale e quale una serie di villette a schiera...
Ma nella stragrande maggioranza di villette a schiera e bifamiliari orizzontali, ognuno è proprietazione del suo tetto sottotetto ...
No. Come visto.
Alebos ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:00
E' nelle verticali che si pone il problema...
Non vedo il problema. Nelle verticali il tetto è EVIDENTEMENTE parte comune. E l'edificio è un condominio.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

NoNickName ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:03
Alebos ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:00
Ma anche nella bifamiliare orizzontale strutturalmente si presenta tale e quale una serie di villette a schiera...
Ma nella stragrande maggioranza di villette a schiera e bifamiliari orizzontali, ognuno è proprietazione del suo tetto sottotetto ...
No. Come visto.
Alebos ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:00
E' nelle verticali che si pone il problema...
Non vedo il problema. Nelle verticali il tetto è EVIDENTEMENTE parte comune. E l'edificio è un condominio.
E' parte comune nel momento in cui tratti l'edificio come condominio, se tu però tratti la singola U.I. confinante con sottotetto ( perchè funzionalmente indipendente) allora le spese per sistemare questa struttura te le puoi accollare tu U.I. indipendente confinante con tale superficie...

Se no ripeto,,,, avrebbe fatto la precisazione che SOLO le villette a schiera sono definibili come U.I. indipendenti in edifici plurifamiliari perchè ci siamo resi conto di aver fatto una c...a e tutti i proprietari di edifici con più U.I. ( che nelle villette a schiera a volte manco si conoscono tutti) non posso detrarre un bel niente.... e, personalissimo parere da tecnico, potevano ben lasciar le cose così come stavano, con gran pace di chi vive in tali edifici come per chi è proprietario di un intero condomini composto da X U.I. ... non dovevano accontentare tutti, perché così la grana se la devono vedere i tecnici...
E anche io nella mia bifamiliare Pterra 1 - e PPrimo 2 nonostante abbia ingressi indipendenti, difficilmente farò interventi per non pestare cacche....

Seamew
Messaggi: 848
Iscritto il: mer dic 06, 2006 08:40

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Seamew »

Ok...allora per non incappare in "trappole" nel caso di bifamiliare (orizzontale o verticale) nel caso ci sia un unico proprietario dirò a quest'ultimo che dovrà vendere (o donare) una unità immobiliare....e poi procedere con due pratiche distinte nel caso siano "funzionalmente indipendenti"....amen...

Alebos
Messaggi: 370
Iscritto il: sab ago 29, 2020 15:22

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Alebos »

Seamew ha scritto:
lun nov 02, 2020 14:29
Ok...allora per non incappare in "trappole" nel caso di bifamiliare (orizzontale o verticale) nel caso ci sia un unico proprietario dirò a quest'ultimo che dovrà vendere (o donare) una unità immobiliare....e poi procedere con due pratiche distinte nel caso siano "funzionalmente indipendenti"....amen...
Quoto tantissimo il " sistemate da un notaio a spese non detraibili la vostra situazione in modo tale che si possa configurare un condominio, poi tornate pure" :lol: ...

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Esatto.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

fp67
Messaggi: 420
Iscritto il: mar mar 16, 2010 14:25

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da fp67 »

Alebos ha scritto:
dom nov 01, 2020 14:27
Ciao, io a memoria ti direi pag 29-30 dellacircolare 8 agosto di AdE c è sicuramente dove parla delle unità funzionalmente indipendenti...
ci sarà sicuramente anche da altre parti ma ora mi sfuggono
Terminus ha scritto:
lun nov 02, 2020 09:06
Se intendi la possibilità della singola ui indipendente di accedere al 110%, facente parte o meno di un condominio, è la Circ. 24/E a pagina 15.
Grazie delle risposte, scusate leggo solo ora.
Ma pur rileggendo mille volte la frase di pagina 15 non riesco a vedere come possa rendere inefficace la frase al fondo di pag 7 della stessa circolare in caso di unico 2 UI in edificio di unico proprietario. Mi si spegne il cervello.
Grazie ancora
Fabrizio

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

Se hai unità immobiliari indipendenti è come se avessi edifici tra loro indipendenti (ai soli fini del 110 ovviamente) e quindi non si pone la questione della proprietà unica.

Seamew
Messaggi: 848
Iscritto il: mer dic 06, 2006 08:40

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Seamew »

Terminus ha scritto:
lun nov 02, 2020 18:59
Se hai unità immobiliari indipendenti è come se avessi edifici tra loro indipendenti (ai soli fini del 110 ovviamente) e quindi non si pone la questione della proprietà unica.
Ma no dai non vale....mi ero appena convinto del contrario e per non rischiare sto dicendo a tutti di vendere o donare.... :lol: :lol: :lol: :lol:
Ma tu questa certezza dove la vedi??? :shock:

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

Certezze ? Quando mai..... :lol:
Piuttosto un combinato disposto tra circolare 24E (pagine 15), Interpello 328, FAQ Villarosa (3.1-4.8-8.5).
Siamo d'accordo che una ui assimilata ad unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, sia esso un Condominio o meno ?

vinz75
Messaggi: 413
Iscritto il: ven ago 07, 2020 18:49

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da vinz75 »

Terminus ha scritto:
mar nov 03, 2020 13:02
Certezze ? Quando mai..... :lol:
Piuttosto un combinato disposto tra circolare 24E (pagine 15), Interpello 328, FAQ Villarosa (3.1-4.8-8.5).
Siamo d'accordo che una ui assimilata ad unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, sia esso un Condominio o meno ?
E' il principio stesso della norma.
Anche se a me fa un po' timore, ma direi sì.

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Terminus ha scritto:
mar nov 03, 2020 13:02
Certezze ? Quando mai..... :lol:
Piuttosto un combinato disposto tra circolare 24E (pagine 15), Interpello 328, FAQ Villarosa (3.1-4.8-8.5).
Siamo d'accordo che una ui assimilata ad unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, sia esso un Condominio o meno ?
No, una ui assimilata da unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, IL QUALE NON può essere un condominio.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Effeemmebike
Messaggi: 344
Iscritto il: mar lug 17, 2007 15:07

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Effeemmebike »

NoNickName ha scritto:
mar nov 03, 2020 13:50
Terminus ha scritto:
mar nov 03, 2020 13:02
Certezze ? Quando mai..... :lol:
Piuttosto un combinato disposto tra circolare 24E (pagine 15), Interpello 328, FAQ Villarosa (3.1-4.8-8.5).
Siamo d'accordo che una ui assimilata ad unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, sia esso un Condominio o meno ?
No, una ui assimilata da unifamiliare interviene indipendentemente dalle altre uuii facenti parte dell'edificio, IL QUALE NON può essere un condominio.
Pag. 14 e 15 Circolare 24/E del 8 Agosto 2020
Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

La cosa stona un pò anche a me, ma sembra chiaro che il normatore e l'AdE hanno voluto parificare le assimilate alle unifamiliari in tutto e per tutto.
Quindi immaginando una bifamiliare a proprietà unica, ma con entrambe le uuii assimilate ad indipendenti, il proprietario potrà intervenire su entrambe, aggirando il blocco della monoproprietà, come se vi fossero due edifici completamente separati.
Dal punto di vista pratico comunque occorrerà verificare se effettivamente la bifamiliare a proprietà unica abbia effettivamente impianti completamente indipendenti, oltre che l'accesso.

Avatar utente
NoNickName
Messaggi: 4850
Iscritto il: gio giu 17, 2010 12:17

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da NoNickName »

Allora non ci siamo capiti. Due UI o sono due edifici indipendenti o sono un condominio.
L'ADE non conta un ****.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

Terminus
Messaggi: 9245
Iscritto il: ven mar 30, 2007 17:40
Località: Umbria

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da Terminus »

La tua posizione è chiara e sono d'accordo.
Il far parte di un unico edificio, comporta automaticamente la presenza di parti comuni e quindi l'essere un condominio se vi sono almeno due proprietari diversi.
Ma non è l'AdE ad aver introdotto l'assimilazione, ma il legislatore nel c.1 a) della L.77 e nelle definizioni del DM 06/08/20.
Se vi sono i presupposti di indipendenza di accesso ed impiantistica, la unità immobiliare facente parte di un edifici plurifamiliare, viene trattata come se fosse un edificio a se stante, ovviamente solo per quanto riguarda l'accesso al Superbonus.
Per il resto sarà o meno un condominio.
Nel caso di una multiproprietà, pertanto di un Condominio, i contribuenti potranno scegliere se accedere al Superbonus insieme, appunto come Condominio. nel caso un monoproprietà la scelta è obbligata, ma mi sembra ammessa prima dal normatore e poi dall'AdE.

vinz75
Messaggi: 413
Iscritto il: ven ago 07, 2020 18:49

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da vinz75 »

Concordo con Terminus.
E aggiungo che comunque è a discrezione dei proprietari procedere anche come condominio.

girondone
Messaggi: 10962
Iscritto il: ven mar 16, 2007 09:48
Località: SV

Re: Edificio bifamiliare, unico proprietario, 2 unità funzionalmente indipendenti

Messaggio da girondone »

almeno su quello non ho dubbi

Rispondi