Numero unità prima o dopo?

Agevolazioni previste, documentazione richiesta, ecc.

Moderatore: Edilclima

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boba74
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Numero unità prima o dopo?

Messaggio da boba74 »

Salve, in caso di ecobonus (eventualmente anche per il 110%), quando ci si riferisce a importo di spesa tot moltiplicato per il numero di unità immobiliari, si intende il numero di unità che c'era prima o quello che c'è dopo i lavori?
Se parto da 1 unità unica e la fraziono per ottenere 10 appartamenti posso considerare 10 volte il limite, o per farlo dovevano esserci 10 unità anche prima? E in tal caso si deve fare il frazionamento prima dei lavori o lo si può fare anche alla fine?
E, al contrario, in caso di fusione passando da più unità a una sola? :roll:

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

Nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per la individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori
Se ti dicessi anche che circolare storica è, ti abituerei troppo bene.

ponca
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da ponca »

è la circolare ade 121/98, si considerano le unità esistenti prima di effettuare i lavori

boba74
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da boba74 »

:lol: :lol:
Grazie
Perciò la cosa migliore sarebbe fare un frazionamento prima di iniziare i lavori?

umstudio
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da umstudio »

Domanda: In caso di bifamiliare oggetto di ristrutturazione (quindi 2 unità abitative prima e dopo), ove una porzione viene demolita e ricostruita con stessa volumetria e su stesso sedime, l'altra viene parzialmente adeguata per raccordarla a quella nuova.
I tetti di spesa sono doppi, ma essendo il grosso delle spese sulla porzione demolita e ricostruita, posso usufruire su questa anche dei massimali dell'altra essendo l'intervento unico?

marcoaroma
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da marcoaroma »

Quando ci sono i limiti di spesa o di detrazione per incentivi come Ecobonus e recupero del patrimonio edilizio il limite posto per singola UI non è trasferibile ad altra UI, quindi il proprietario o chi ne ha titolo non può mettere più di tanto nella propria dichiarazione dei redditi, è lì che agisce il limite. Poi se con questo Ecobonus 110% creeranno nuove modalità si vedrà, ma difficile che cambino metodo, sempre se manterranno i limiti per singola UI.

umstudio
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da umstudio »

marcoaroma ha scritto:
lun giu 29, 2020 13:44
Quando ci sono i limiti di spesa o di detrazione per incentivi come Ecobonus e recupero del patrimonio edilizio il limite posto per singola UI non è trasferibile ad altra UI, quindi il proprietario o chi ne ha titolo non può mettere più di tanto nella propria dichiarazione dei redditi, è lì che agisce il limite. Poi se con questo Ecobonus 110% creeranno nuove modalità si vedrà, ma difficile che cambino metodo, sempre se manterranno i limiti per singola UI.
Nel caso in questione la proprietà è la medesima, e si farebbe in cessione del credito se la cosa partirà, pertanto non è un problema di capienza fiscale.
Il fatto è che quando dicono sul D.L. tot €€€€ moltiplicato il n° delle unità, si devono anche ripartire gli importi per gli effettivi lavori sulle singole unità, oppure può essere caricato il totale della spesa 80% - 20% per esempio?

Vi allego un prospetto di spesa dell'intervento a cui accenno
Allegati
Immagine.jpg
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marcoaroma
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da marcoaroma »

In altre parole non si può fare, almeno fino a prima del DL Rilancio, sono limiti massimi per ciascuna UI, non trasferibili. Poi se si cerca l'esacamotage è un altro discorso.

boba74
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da boba74 »

Non ho capito: perchè i limiti non sono trasferibili alle diverse UI? Se rifai un condominio composto da 10 UI detrai 10 volte tanto, e si tratta di un intervento unico (non esistono tetti e pareti della singola UI), quindi perchè questo non dovrebbe valere anche per edificio composto da 2 UI, sia esso bifamiliare o appartamenti sovrapposti? Specie in questo caso, in cui il proprietario è lo stesso e si interviene comunque su tutto il fabbricato (a prescindere che solo una parte venga effettivamente demolita e ricostruita), a sostenere le spese è una sola persona, e anche in tal caso la pratica ENEA è unica, non devi farne una per ogni edificio, tra l'altro nella stessa pratica ENEA si inseriscono gli importi totali di ciascun intervento, non necessariamente suddivisi per UI... :roll:

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

boba74 ha scritto:
lun giu 29, 2020 14:46
(non esistono tetti e pareti della singola UI),
Ma esistono i serramenti, le pareti divisorie, i pavimenti, i soffitti, i servizi... ecc.
Un condominio per interventi su parti comuni è una cosa. Questa è un'altra.
Trovo difficile poter convincere il tizio dell'Agenzia che il cesso della UI in ristrutturazione è sul massimale di quella in cui hai adeguato per es. le scale.
Io per prudenza farei fare dal progettista un sano computo metrico per UI, SAL fatture e bonifici per UI e starei nei massimali delle singole UI.

marcoaroma
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da marcoaroma »

Per esempio, un intervento condominiale viene ripartito in base a tabelle millesimali di proprietà, la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI. Comunque, approfondisci come viene inserita nella dich dei redditi la detrazione, forse lì trovi una soluzione o forse no.

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

marcoaroma ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:12
la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI.
No, questo non è così. In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.
Qui non siamo in un condominio (che vuol dire diverse proprietà con parti in comune), c'è una demolizione e ricostruzione di una UI, lavori presumibilmente di ms sulla seconda e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.

umstudio
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da umstudio »

a_brettyou ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:32
marcoaroma ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:12
la quota risultante per ciascun appartamento non dovrebbe superare i limiti previsti altrimenti la parte eccedente di detrazione va persa, proprio perché il limite è sulla singola UI, non sul condominio ottenendolo da una cifra stabilita per il numero di UI.
No, questo non è così. In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.
Qui non siamo in un condominio (che vuol dire diverse proprietà con parti in comune), c'è una demolizione e ricostruzione di una UI, lavori presumibilmente di ms sulla seconda e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Sono padre e figlio, di cui il figlio ha la nuda proprietà della porzione del padre (oggetto di demolizione e ricostruzione), pertanto entrambi hanno un diritto reale sulla porzione da riedificare.
Il giardino e l'accesso dalla strada è comune, gli ingressi nelle due porzioni indipendenti.
Il riscaldamento diventerebbe centralizzato e la C.T. sarebbe nella porzione esistente, pertanto sarebbero "solo" i 96.000 € di sismabonus e ristrutturazione da giustificare, gli altri costi se si vede sul prospetto sono stati ripartiti correttamente.

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

umstudio ha scritto:
lun giu 29, 2020 16:26
Nel caso in questione la proprietà è la medesima,
umstudio ha scritto:
lun giu 29, 2020 16:26
Sono padre e figlio, di cui il figlio ha la nuda proprietà della porzione del padre
mi arrendo.

umstudio
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da umstudio »

Si hai ragione...

ma sosterrebbe il figlio tutto l'intervento in quanto proprietario della porzione di sua piena proprietà e nudo proprietario della porzione del padre, pertanto ha un diritto reale su entrambe. Ma tutto ciò se fattibile andrà in ogni caso in cessione del credito.

mat
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da mat »

a_brettyou ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:32
e non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Non è così. Proprio l'Agenzia ha chiarito che il concetto di parti comuni e di condominio non ha nulla a che vedere con il numero di proprietari, ma deve riferirsi al numero di unità immobiliari, com'è logico che sia. Circolare 7E anno 2018

Il problema semmai è definire quali siano le parti comuni nel caso di una villetta duale* o a schiera: per logica a mio parere le pareti sono sempre parti comuni, e pure il tetto se strutturalmente unico.

*chiamo duale la villetta con due unità immobiliari aventi in comune una o più pareti verticali. Il termine bifamiliare è riferibile tanto a questa tipologia quanto a quella con unità immobiliari sovrapposte, in quanto significa semplicemente "con due unità funzionalmente autonome"; non coniamo vocabolari personali per piacere :wink:

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

a_brettyou ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:32
non vi sono parti comuni ai sensi del 1117 cc, almeno finchè c'è un unico proprietario.
Questo è assolutamente corretto.
mat ha scritto:
mar giu 30, 2020 09:31
ma deve riferirsi al numero di unità immobiliari, com'è logico che sia.
Ma precisiamo.
Proprio in quella circolare, in testa al paragrafo Condominio, si conferma il concetto di condominio come comunione di beni individuali (le UI) e di comproprietà (le parti comuni). Per logica, se non vi è comunione (+ proprietari) non vi è né condominio né vi sono parti in comune.

Contraddicendosi, nella circolare è poi scritto sinteticamente che Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari (Risoluzione 12.07.2007 n. 167).

Andando alla risoluzione citata, questa richiama altre due circolari e interpreta che, specificatamente per l'applicazione delle norme sulle detrazioni, per parti comuni si intendono le strutture edilizie attribuibili a più unità immobiliari. Un po' come simulando che le UI siano sempre tutte di proprietà diversa.

Di conseguenza, anche nel caso di edificio con più UI, ma dello stesso proprietario, esistono le parti comuni così intese e si può immaginare che si tratti di un condominio. Allora, nonostanche che
a_brettyou ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:04
Un condominio per interventi su parti comuni è una cosa. Questa è un'altra cosa.
nel caso i lavori su queste possono essere detratti e con massimale autonomo. E' già buono, no?

mat
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da mat »

a_brettyou ha scritto:
mar giu 30, 2020 14:28
specificatamente per l'applicazione delle norme sulle detrazioni
Sono confuso: non è appunto questo un forum per la trattazione di argomenti inerenti le detrazioni? :D

Stringendo: che non siano parti comuni ai sensi dell'art.1117 potrà anche essere (io resto dubbioso, perchè anche le norme UNI nel parlare di parti comuni si riferiscono al numero di ui e non al numero proprietari...sarà che il CC fa invece di testa sua?), ma siccome il dubbio verteva sul massimale di spesa in una bifamiliare con unico proprietario, ci deve interessare l'interpretazione dell'Agenzia e quella soltanto, no? E dunque bene così.

a_brettyou
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da a_brettyou »

mat ha scritto:
mar giu 30, 2020 18:31
.sarà che il CC fa invece di testa sua?
Come priorità tra le fonti, forse il cc è un po' più alta di UNI e Agenzia delle Entrate...
mat ha scritto:
mar giu 30, 2020 18:31
ma siccome il dubbio verteva sul massimale di spesa in una bifamiliare con unico proprietario, ci deve interessare l'interpretazione dell'Agenzia e quella soltanto, no? E dunque bene così.
Bene così. Infatti l'ho riportata. Secondo l'Agenzia qui ci sono tre massimali distinti. Mi sono permesso di motivarla ed evidenziarla per quelli, poco perspicaci come me, che non avevano colto che lo si dava per scontato.
mat ha scritto:
mar giu 30, 2020 18:31
ci deve interessare l'interpretazione dell'Agenzia e quella soltanto, no?
Parole sante, prova a farti un giro due thread sotto.

marcoaroma
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da marcoaroma »

a_brettyou ha scritto:
lun giu 29, 2020 15:32
In caso di intervento condominiale (che significa su parti comuni) il massimale è proprio UI x e si suddivide secondo i millesimi. Nella dichiarazione si indica che la detrazione è relativa a intervento condominiale. La spesa o la detrazione, a seconda dei casi, è a carico del condominio deve stare nel massimale che sarà suddiviso in millesimi.
Questo è molto interessante e mi sembra che non abbia obiettato nessuno, a parte Io che dicevo diversamente prima.
Poi l'altro concetto interessante è che per essere condominio vince la versione che ci devono essere più proprietari, ma non è ancora data per certa mi sembra.
L'altro concetto che emerge e che potrebbe essere la chiave di lettura è che una bifamiliare, con disposizione sia verticale sia orizzontale, non sono due edifici unifamiliari ma sono un condominio, anche nel caso di unico proprietario ma solo ai fini delle detrazioni, sia perché sono due UI che hanno come parte comune almeno le facciate (non i muri divisori, altrimenti nei palazzi condominiali se uno rompe il muro divisorio tra due appartamenti, il condominio pagherebbe i danni), sia perché se fosse necessario anche la diversità di proprietari si avrebbe una forte disparità: cioè vorrebbe dire che due villette bifamiliari identiche, una con due proprietari avrebbe per esempio limite max 2 x 60.000 per cappotto, l'altra sarebbe un edificio unifamiliare e avrebbe solo 60.000 euro come limite.

mat
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da mat »

marcoaroma ha scritto:
mer lug 01, 2020 01:06
Poi l'altro concetto interessante è che per essere condominio vince la versione che ci devono essere più proprietari, ma non è ancora data per certa mi sembra.
Ah sì? Per me no, ma ognuno si regoli come vuole. Difatti abbiamo visto con l'obbligo della contabilizzazione quanto fosse logico riferirsi al numero di proprietari per stabilire l'obbligo o meno :roll:

mat
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da mat »

abrettyou ha scritto: Parole sante, prova a farti un giro due thread sotto.
Ovviamente mi riferisco a quanto ad oggi proferito in materia. Non ho la palla di vetro per predire se e quando la Cassazione, un qualche Tar o il Presidente Mattarella obietteranno al pronunciamento dell'Agenzia (che peraltro ha assunto questa posizione dal 1998, non ieri).

Il codice civile è superiore? Bene: mi si dica dove, nell'articolo 1117, si evince che per avere parti comuni occorra una pluralità di proprietari intesa come due o più esseri umani diversi. Io leggo "i proprietari delle singole unità immobiliari" ovvero, come per le altre fonti che ho citato, un concetto legato al numero delle UI e non al numero di codici fiscali che risultano avere proprietà. Sarebbe anche divertente vedere un edificio che secondo i passaggi di proprietà assume connotati diversi per alcune sue porzioni, stravolgendo ogni volta le regole sulle medesime.

marcoaroma
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da marcoaroma »

Infatti come dicevo sopra, due bifamiliari uguali, con proprietari differenti una e unico l'altra, non possono essere trattate differentemente, oppure come dice mat, se uno si compra l'altra metà durante i lavori che gli si riduce la quota massima perchè diventa unifamiliare? Quindi per Ecobonus l'esistenza delle parti comuni e di condominio dovrebbe dipendere dal numero di UI e non dei proprietari.

girondone
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da girondone »

direi che ormai è una cosa assodata ai fini fiscali...

Seamew
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da Seamew »

Scusate mi infilo a gamba tesa per una domanda....
Ho un edificio residenziale composto da 1 unità immobiliare....lo demolisco e lo ricostruisco con la stessa volumetria, ma ci faccio 2 unità immobilairi.
Secondo voi si può accedere alla detrazione fiscale "Ecobonus"? Ovviamente il montante spesa è per 1 sola unità.
La circolare 36/2007 cita:
"Nelle ristrutturazioni per le quali è previsto il frazionamento dell’unità immobiliare, con conseguente aumento del numero delle stesse, il beneficio è compatibile unicamente con la realizzazione di un impianto termico centralizzato a servizio delle suddette unità, in relazione a quanto previsto dall’articolo 9, comma 3, del decreto".
Secondo voi se faccio due impianti autonomi posso mandare in detrazione almeno il costo delle strutture (coibentazioni, serramenti, ecc..)....oppure nemmeno quelli?

Grazie per l'attenzione.

ponca
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Re: Numero unità prima o dopo?

Messaggio da ponca »

Se chiedi ad enea ti rispondono, secondo me giustamente, che gli interventi dell'involucro sono comunque detraibili.

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