Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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Marcus
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Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da Marcus » sab ott 12, 2019 13:32

Salve, voglio prospettarvi un caso limite per vedere come la pensate

supponiamo che un condominio abbia deliberato legittimamente di non realizzare la contabilizzazione del calore, ricadendo nei casi di non convenienza economica previsti dal D.Lgs. 141 (ad esempio pavimenti radianti). In questo caso sappiamo che la ripartizione delle spese di gestione avverrebbe esclusivamente in base ai millesimi del riscaldamento

Supponiamo che però uno dei condomini decida comunque di contabilizzare il suo appartamento mediante contatermie messo sulla diramazione unica del suo appartamento. supponiamo anche che renda trasparenti le sue letture al condominio

Secondo voi, quel condomino può pretendere di pagare solo lui in base al consumo, mentre la restante parte andrebbe ripartita in base ai millesimi dei condomini non contabilizzati?

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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da NoNickName » dom ott 13, 2019 10:22

Marcus ha scritto:
sab ott 12, 2019 13:32
Secondo voi, quel condomino può pretendere di pagare solo lui in base al consumo, mentre la restante parte andrebbe ripartita in base ai millesimi dei condomini non contabilizzati?
No per quanto riguarda la ripartizione dei costi di riscaldamento e produzione di ACS.
Non possono sussistere due diversi criteri di ripartizione.
Tuttavia il fatto che un condomino abbia installato un contatore calore individuale e ritenga per sè conveniente la contabilizzazione diretta, potrebbe creare un precedente ai fini della nullità della dichiarazione di esimenza secondo la quale il condominio ha ritenuto non conveniente e tecnicamente inapplicabile la contabilizzazione sia diretta che indiretta.
Se tale dichiarazione di esimenza non c'è, il condomino ha il diritto e dovere di denunciare il proprio condominio per inadempienza.

Al contrario per il consumo dell'acqua potabile c'è un significativo obbligo, confermato dal Tribunale di Milano, che impone, qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per cui si è nel diritto di pretendere, se nel caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa norma.
A nulla, infatti, rileva che il regolamento condominiale preveda la suddivisione delle spese in base ai millesimi di proprietà.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

SimoneBaldini
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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da SimoneBaldini » dom ott 13, 2019 11:04

Come ti ha detto NNN, il problema potrebbe essere che se lui c'è riuscito a contabilizzare anche gli altri potrebbero farlo. La covenienza economica è molto opinabile, cioè se tu hai determinate opere murarie da fare, queste le devi si considerare ma hanno un ammortamento molto lungo, diverso è il costo del contabilizzatore che invece ha una data precisa. Difficile quindi che ci sia una netta non convenienza economica.
Comunque se uno ha contabilizzato e gli altri no, potrebbe essere una concessione dell'assemblea condominiale a far si che questo paghi un fisso e a consumo in base ai kWh, sarebbe anche abbastanza semplice, ma ovviamente nulla è scritto o normato. Io ho delle situazioni simili, dove c'è un negozio al piano terra contabilizzato perchè ha una linea idraulica indipendente e invece gli appartamenti non lo sono perchè radiante. In questo caso si divide la spesa tra negozio e condominio. Poi si va a millesimi sugli appartamenti.

Marcus
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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da Marcus » dom ott 13, 2019 14:09

NoNickName ha scritto:
dom ott 13, 2019 10:22
Non possono sussistere due diversi criteri di ripartizione.
In realtà il criterio di ripartizione continuerebbe ad essere unico e in linea con quanto previsto dalla UNI 10200.
Come dice Baldini è sufficiente mettere un contatore di calore in centrale termica per valorizzare il costo di gestione al KWh per tutto il condominio, a quel punto se il singolo appartamento è contabilizzato e rende disponibili in modo trasparente i kwh da lui consumati, nella ripartizione non si fa altro che attribuirgli la quota di spesa di sua pertinenza in base al suo consumo, dividendo per millesimi tutto il resto.

Essendoci la possibilità tecnica a mio avviso la conclusione giuridica non è così scontata.
Inoltre a mio avviso c'è un cavillo giuridico nella deroga del D.Lgs 141/16, Art. 9.4.b, ossia che esiste un obbligo per i singoli proprietari (e non per tutto il condominio), derogabile nel caso di non convenienza economica asseverata. Ma in nessun punto viene detto che il singolo proprietario sia obbligato a rispettare la deroga asseverata. Di conseguenza se il singolo proprietario decide comunque di contabilizzare, ancorchè non conveniente, si pone il problema giuridico di decidere se chi decide di contabilizzare nonostante tutto debba pagare in base al consumo o meno

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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da NoNickName » dom ott 13, 2019 16:08

Marcus ha scritto:
dom ott 13, 2019 14:09
NoNickName ha scritto:
dom ott 13, 2019 10:22
Non possono sussistere due diversi criteri di ripartizione.
In realtà il criterio di ripartizione continuerebbe ad essere unico e in linea con quanto previsto dalla UNI 10200.
Come dice Baldini è sufficiente mettere un contatore di calore in centrale termica per valorizzare il costo di gestione al KWh per tutto il condominio, a quel punto se il singolo appartamento è contabilizzato e rende disponibili in modo trasparente i kwh da lui consumati, nella ripartizione non si fa altro che attribuirgli la quota di spesa di sua pertinenza in base al suo consumo, dividendo per millesimi tutto il resto.

Essendoci la possibilità tecnica a mio avviso la conclusione giuridica non è così scontata.
Inoltre a mio avviso c'è un cavillo giuridico nella deroga del D.Lgs 141/16, Art. 9.4.b, ossia che esiste un obbligo per i singoli proprietari (e non per tutto il condominio), derogabile nel caso di non convenienza economica asseverata. Ma in nessun punto viene detto che il singolo proprietario sia obbligato a rispettare la deroga asseverata. Di conseguenza se il singolo proprietario decide comunque di contabilizzare, ancorchè non conveniente, si pone il problema giuridico di decidere se chi decide di contabilizzare nonostante tutto debba pagare in base al consumo o meno
:?: :?: Anzichè implementare ed accettare la legge secondo logica, prassi, diligenza e buon senso, ne si cercano le interpretazioni più improbabili, e nel tuo caso anche piuttosto esilaranti, per sottrarvisi.

La contabilizzazione diretta e la ripartizione son due cose incompatibili tra loro, quindi non è possibile che un condomino paghi secondo contabilizzazione diretta, e gli altri in ripartizione.
Il condomino può tuttavia liberamente confrontare il consumo misurato con il consumo a lui ripartito, se ha così tanto tempo libero e vuole farsi del male.

Per la seconda parte, se il condominio chiede, ed ottiene, l'esimenza asseverata, lo fa in nome e per conto del condominio nella sua interezza, non per i condomini che sono d'accordo, e fino a che sussiste la condizione di esimenza o fino a revoca.
Infine vorrei ricordare che qualora sussista tale esimenza, essa riguarda l'installazione dei dispositivi di contabilizzazione, non l'obbligo di contabilizzazione, che infatti continua ad esistere.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

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Lurensh
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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da Lurensh » lun ott 14, 2019 10:42

Scusate ma prendiamo per buono che il singolo condomino riesca a quantificare i suoi consumi, mentre tutti gli altri vanno a millesimi... Come calcolate la quota di consumo involontario per l'unico condomino che si è installato il contatore? Perché ignorarla vorrebbe dire "regalargli" la quota di energia dispersa

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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da SimoneBaldini » lun ott 14, 2019 19:09

Lurensh ha scritto:
lun ott 14, 2019 10:42
Scusate ma prendiamo per buono che il singolo condomino riesca a quantificare i suoi consumi, mentre tutti gli altri vanno a millesimi... Come calcolate la quota di consumo involontario per l'unico condomino che si è installato il contatore? Perché ignorarla vorrebbe dire "regalargli" la quota di energia dispersa
Infatti la variabile è la quota involontaria, l'unica sarebbe stimarla da progetto o tabellarmente. In ogni caso, ci sono diverse situazioni dove coesistono ripartitori e contabilizzatori diretti, per esempio casi in cui durante una ristrutturazione si è optato per un impianto radiate mentre il resto del condominio è rimansto con radiatori. Il consumo per singolo appartamento a radiatori lo si valorizza in kWh, la quota involontaria rimane pari a quella dei radiatori dato che le colonne montanti continuano a passare nel proprio appartamento. Ora forse la norma uni non lo prevede (non so se l'ultima versione sia ancora cosi' pero'), ma questo non toglie che sia fattibile elogico oltre al fatto che escano anche numeri sensati.

Marcus
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Re: Condomino contabilizzato in condominio non contabilizzato

Messaggio da Marcus » mer ott 16, 2019 17:44

Lurensh ha scritto:
lun ott 14, 2019 10:42
Scusate ma prendiamo per buono che il singolo condomino riesca a quantificare i suoi consumi, mentre tutti gli altri vanno a millesimi... Come calcolate la quota di consumo involontario per l'unico condomino che si è installato il contatore? Perché ignorarla vorrebbe dire "regalargli" la quota di energia dispersa
quello sarebbe il meno, nel consumo totale esiste comunque una quota di consumo involontario per tutto il condominio che è sempre la quantità di calore che si disperde lungo il tragitto che va dalla CT agli appartamenti e non utilizzato da nessuno.
In teoria si potrebbe comunque stabilire quella quota con il metodo tabellare e ripartirla in base ai millesimi di tutti
la restante parte andrebbe invece ripartita con metodo ibrido, andrebbe sottratta a monte la quota di consumo effettiva dei condomini contabilizzati, e la restante parte andrebbe ripartita in base ai millesimi dei non contabilizzati

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