Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Normativa nazionale, contabilizzazione dei consumi, ripartizione delle spese

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LST
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Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da LST » ven ott 26, 2018 12:52

Esimi colleghi, domandona.
Esiste qualche indicazione legislativa (lombarda e/o italiana) che obbliga (quindi atto dovuto a prescindere dall'incarico esplicitamente ricevuto) una delle seguenti figure a fornire al neo condominio il progetto di riparto spese secondo UNI 10200 :

- impresa costruttrice;
- redattore L10;
- progettista impianto meccanico.

Grazie.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da NoNickName » ven ott 26, 2018 13:42

L'obbligo di ripartizione è in capo al condominio.
All'atto della progettazione, costruzione e redazione l10, l'assemblea condominiale, titolare del procedimento di incarico, accettazione della relazione asseverata o del progetto di contabilizzazione, ancora non esiste.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da a_brettyou » ven ott 26, 2018 18:37

La consuetudine (non la legge) è che il costruttore predispone il regolamento di condominio (con le tabelle di tutti i tipi che sono parte integrante del regolamento) e poi inizia a stipulare i contratti di vendita delle UI.
Nel contratto di vendita l'acquirente (condomino) accetta il regolamento.
Poi si nomina l'amministratore (spesso lo nomina il costruttore, ma è illegale).
Poi si fanno le assemblee e se si vuole si cambia il regolamento (e/o le tabelle).

Potete immaginare cosa accadrebbe se si vende senza regolamento (o parte di esso come le tabelle) e poi si cerca di approvarlo in seguito in assemblea.
Comunque accade ed è legale.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da LST » ven ott 26, 2018 19:06

a_brettyou ha scritto:
ven ott 26, 2018 18:37
La consuetudine (non la legge) è che il costruttore predispone il regolamento di condominio (con le tabelle di tutti i tipi che sono parte integrante del regolamento) e poi inizia a stipulare i contratti di vendita delle UI.
Nel contratto di vendita l'acquirente (condomino) accetta il regolamento.
Poi si nomina l'amministratore (spesso lo nomina il costruttore, ma è illegale).
Poi si fanno le assemblee e se si vuole si cambia il regolamento (e/o le tabelle).

Potete immaginare cosa accadrebbe se si vende senza regolamento (o parte di esso come le tabelle) e poi si cerca di approvarlo in seguito in assemblea.
Comunque accade ed è legale.
Regolamento e tabelle millesimali di proprietà sono sicuramente sempre fornite; la questione è se quelle dei servizi tecnici legati alla UNI 10200 diventano onere dell'impresa a prescindere o rimangono a carico del neo condominio. Nel caso specifico si parla di rogiti già belli e fatti 2 anni fa...in cui il 2° amministratore chiede all'impresa di produrre i millesimi e il progetto del sistema di riparto all'impresa come atto dovuto.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da NoNickName » ven ott 26, 2018 20:54

Una cosa sono le tabelle millesimali, e quelle ovviamente devono essere calcolate all'atto del frazionamento e dell'accatastamento, anche per questioni fiscali.
Una cosa è il progetto di ripartizione.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da a_brettyou » ven ott 26, 2018 21:35

LST ha scritto:
ven ott 26, 2018 19:06
Regolamento e tabelle millesimali di proprietà sono sicuramente sempre fornite
1) E' meglio sostituire "sicuramente sempre" con "molto spesso". Te lo assicuro.
2) Le tabelle (più di una) annesse al regolamento, se siamo nel caso normale, sono per la suddivisione di tutte le categorie spese. Spese che possono avere specificità che variano condominio per condominio e che non necessariamente debbono essere suddivise con millesimi di proprietà o di volume.

Ma torniamo al punto.
Non sono un giurista (ma prima o poi ne interverrà qualcuno) ma...
Rientra tutto nella sequenza che ho esposto.
C'è un regolamento contrattuale (cioè accettato nel rogito da tutti i condomini) conforme alla legislazione di due anni fa (ergo ottobre 2016) che ha predisposto il costruttore.
Se c'è da cambiare qualcosa mi pare a buon senso un problema del condominio, non del costruttore.
Ti assicuro comunque che non c'è nessuna norma di legge che obblighi il costruttore a fornire neppure il regolamento o i millesimi di proprietà.
Lui può vendere tutte le UI senza regolamento o tabelle, poi i condomini si fanno scrivere il regolamento e fare le tabelle da qualcuno, poi le approvano... l'attimo successivo :lol: . Ho esperienza di amministrazione di un complesso industriale/commerciale nato proprio così.
NoNickName ha scritto:
ven ott 26, 2018 20:54
Una cosa sono le tabelle millesimali, e quelle ovviamente devono essere calcolate all'atto del frazionamento e dell'accatastamento, anche per questioni fiscali.
All'accatastamento si presentano le planimetrie, i mq, ecc. e soprattutto, principalmente,unica cosa che interessa: il valore reddituale. Al catasto dei millesimi non gliene fotte nulla.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da NoNickName » sab ott 27, 2018 11:53

a_brettyou ha scritto:
ven ott 26, 2018 21:35
All'accatastamento si presentano le planimetrie, i mq, ecc. e soprattutto, principalmente,unica cosa che interessa: il valore reddituale. Al catasto dei millesimi non gliene fotte nulla.
Devi avere problemi di comprensione.
Adesso dimmi dove ho scritto che devi presentare i mm al catasto.
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da a_brettyou » dom ott 28, 2018 22:02

NoNickName ha scritto:
sab ott 27, 2018 11:53
Devi avere problemi di comprensione.
:D :D :D divertente, un piccolo insolente è a corto di argomenti.
Vista la reazione è più probabile che sia qualcun'altro ad avere disagi e disturbi.

Certo, certo, si intendeva dire "che devono essere calcolati all'atto dell'accatastamento" così, per fissare un momento nell'agenda, perché poi ci si dimentica. Così come per adempiere agli obblighi fiscali che non hanno nulla a che fare con i millesimi ed l'accatastamento, ma chissà, ci potrebbero essere, ecco, forse, appunto.

Angolo del gufo.
Se si vanta professionalità, sarebbe più opportuno dimostrarla comportandosi con i colleghi con educazione e senza arroganza, Soprattutto se si scrive anonimamente.
Se si crede che invece il forum sia un mercato rionale, si continui pure ad inveire, a sbraitare e a dimostrarsi campioni nell'arte dalla clip, visto che sulla conoscenza del catasto ci si azzecca di meno.
https://www.youtube.com/watch?v=f5pQ8i5JfSA

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da SimoneBaldini » lun ott 29, 2018 11:27

Secondo me dipende dal permesso di costruire. Cioè se lo chiedo oggi l'impresa e il progettista deve già progettare l'impianto di contabilizzazione a norma UNI 10200 ecc...
Il problema sorge quando il permesso di costruire è antecendente all'obbligo della contabilizzaizone o a cavallo. Cioè il costruttore non ha l'obbligo di fornirlo secondo me, ma come detto da NNN l'obbligo è del condominio e se il condominio è ancora di proprietà del costruttore è sempre lui che deve fornirlo.
In parole povere ad oggi se un costruttore vende un immobile deve avere a corredo anche il progetto di contabilizzazione e l'impianto adeguato.
Un po' di confusione c'è quando l'immobile è stato rogitato nel periodo di adeguamento, cioè c'era già la legge ma la scadenza non era ancora arrivara. Esempio hai rogitato a maggio 2016 ma la scadenza era a 30 giugno 2017 in questo caso il costruttore pur avendo l'obbligo d'adeguamento aveva ancora tempo per farlo e avendo venduto prima della scadenza l'obbligo secondo me è passato in testa al nuovo proprietario.
Quindi si ha un lasso di tempo dal 19 luglio 2014 al 30 giugno 2017 dove i costruttori possono aver fatto gli gnorri sulla questione lasciando che questo obbligo ricadesse sui vari nuovi proprietari. Ma qui sono una sentenza potrà chiarire chi doveva fornirlo. Per quando riguarda dopo il 30 giungo 2017 secondo me non ci sono dubbi, all'atto della vendita chi vende deve fornire il progetto.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da girondone » lun ott 29, 2018 12:06

Non ho seguito tutto ma mi pare che l ultimo post riassuma bene la cosa

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da LST » lun ott 29, 2018 12:25

SimoneBaldini ha scritto:
lun ott 29, 2018 11:27
Secondo me dipende dal permesso di costruire. Cioè se lo chiedo oggi l'impresa e il progettista deve già progettare l'impianto di contabilizzazione a norma UNI 10200 ecc...
Il problema sorge quando il permesso di costruire è antecendente all'obbligo della contabilizzaizone o a cavallo. Cioè il costruttore non ha l'obbligo di fornirlo secondo me, ma come detto da NNN l'obbligo è del condominio e se il condominio è ancora di proprietà del costruttore è sempre lui che deve fornirlo.
In parole povere ad oggi se un costruttore vende un immobile deve avere a corredo anche il progetto di contabilizzazione e l'impianto adeguato.
Un po' di confusione c'è quando l'immobile è stato rogitato nel periodo di adeguamento, cioè c'era già la legge ma la scadenza non era ancora arrivara. Esempio hai rogitato a maggio 2016 ma la scadenza era a 30 giugno 2017 in questo caso il costruttore pur avendo l'obbligo d'adeguamento aveva ancora tempo per farlo e avendo venduto prima della scadenza l'obbligo secondo me è passato in testa al nuovo proprietario.
Quindi si ha un lasso di tempo dal 19 luglio 2014 al 30 giugno 2017 dove i costruttori possono aver fatto gli gnorri sulla questione lasciando che questo obbligo ricadesse sui vari nuovi proprietari. Ma qui sono una sentenza potrà chiarire chi doveva fornirlo. Per quando riguarda dopo il 30 giungo 2017 secondo me non ci sono dubbi, all'atto della vendita chi vende deve fornire il progetto.
Per chiarire ulteriormente:
parlo del progetto del Sistema Amministrativo di Riparto...quindi calcolo millesimi e come utilizzarli, che è una attività professionale ben definita e nemmeno legata al solo progetto dell'impianto.
Gli apparecchi di contabilizzazione (tutti) ci sono sicuramente.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da a_brettyou » lun ott 29, 2018 13:27

SimoneBaldini ha scritto:
lun ott 29, 2018 11:27
in parole povere ad oggi se un costruttore vende un immobile deve avere a corredo anche il progetto di contabilizzazione e l'impianto adeguato.
Non la penso così, anche se sarebbe ragionevole che fosse così.
A mio parere deve esserci l'impianto di contabilizzazione, ma le tabelle, così come il regolamento condominiale, nessuna norma (i.e. codice civile) obbliga il costruttore a predisporle.

lbasa
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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da lbasa » lun ott 29, 2018 15:55

Aggiungo opinione commentando questo intervento:
La consuetudine (non la legge) è che il costruttore predispone il regolamento di condominio (con le tabelle di tutti i tipi che sono parte integrante del regolamento) e poi inizia a stipulare i contratti di vendita delle UI.
Nel contratto di vendita l'acquirente (condomino) accetta il regolamento.
Poi si nomina l'amministratore (spesso lo nomina il costruttore, ma è illegale).
Poi si fanno le assemblee e se si vuole si cambia il regolamento (e/o le tabelle).
Potete immaginare cosa accadrebbe se si vende senza regolamento (o parte di esso come le tabelle) e poi si cerca di approvarlo in seguito in assemblea.
Comunque accade ed è legale.
Regolamento e tabelle millesimali di proprietà sono sicuramente sempre fornite; la questione è se quelle dei servizi tecnici legati alla UNI 10200 diventano onere dell'impresa a prescindere o rimangono a carico del neo condominio. Nel caso specifico si parla di rogiti già belli e fatti 2 anni fa...in cui il 2° amministratore chiede all'impresa di produrre i millesimi e il progetto del sistema di riparto all'impresa come atto dovuto.
Siccome la realtà offre di tutto, e le sentenze in giudizio definitivo (Cassazione) hanno accettato di tutto come origine, occorre correggere che la nomina iniziale di un amministratore da parte del costruttore non è illegale di per sé.

Anch'io penso, come Brettyou, che non ci siano obblighi specifici nella normativa di legge (ad esempio un costruttore potrebbe decidere di affittare e non vendere, non ci sarà mai il caso di due proprietari e conseguente obbligo di riparto ex Uni 10200), tranne due casi:
Caso 1:
Ad un certo punto. nella vendita iniziale, si raggiunge il numero di unidci condomini; subentra l'obbligo derivante dall'art. 1138 del CC:
"Quando in un edificio il numero dei condomini e' superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.".
In questo caso c'è un responsabile certo della fornitura del sistema di riparto: il condominio.
Caso 2:
Premessa: è possibile che nel caso di LST i contratti siano stati fatti durante la costruzione (accatastamento F3, F4), cioè senza impianto installato ma solo progettato ed in previsione di installazione.
Ma ad un certo punto (ecco il caso 2) l'impianto è stato finalmente consegnato: da ora in avanti l'impresa, assieme all'insieme dei condomini in quel momento presenti o attraverso l'amministratore, hanno l'obbligo di dotarsi del sistema di riparto ex Uni 10200.
In questo caso ci sono più soggetti responsabili di pagare la redazione del riparto, oppure di chiederne la redazione.

Entrambi i casi non sono oggetto di attenzione da parte delle pratiche edilizie.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da SimoneBaldini » lun ott 29, 2018 16:26

Per chiarire ulteriormente:
parlo del progetto del Sistema Amministrativo di Riparto...quindi calcolo millesimi e come utilizzarli, che è una attività professionale ben definita e nemmeno legata al solo progetto dell'impianto.
Gli apparecchi di contabilizzazione (tutti) ci sono sicuramente.
Come fai a dire che gli apparecchi ci sono "sicuramente" tutti se non hai il mano il sistema di riparto? Prima studi il sistema di riparto, poi installi gli apparecchi. Io per esempio mi "accontento" dei mc di gas per calcolare l'energia, valutando i rendimenti secondo 11300, ma in alcuni casi preferisco il contabilizzatore di centrale, dipende da caso a caso. Poi ultimemente preferisco anche far montare un bel contatore elettrico per la centrale termica, dove ci sono importanti consui, ma non sempre. Comunque, fino ad oggi, non ho mai trovato una centrale termica esistente recente che avesse tutti i contabilizzatori al posto giusto.
Il progetto di contabilizzazione non è il mero calcolo dei millesimi, ma la valutazione di come ripartire le energie sui vari servizi, e se si hanno PDC, solare termico ecc.. puo' diventare anche un po' complicato.
Non la penso così, anche se sarebbe ragionevole che fosse così.
A mio parere deve esserci l'impianto di contabilizzazione, ma le tabelle, così come il regolamento condominiale, nessuna norma (i.e. codice civile) obbliga il costruttore a predisporle.
Infatti per me deve esserci il progetto di contabilizzazione con calcolati i fabbisogni secondo UNI 10200 / 11300, poi sarà chi di dovere applicare o meno i millesimi di fabbisogno o altro.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da NoNickName » lun ott 29, 2018 21:52

SimoneBaldini ha scritto:
lun ott 29, 2018 16:26
Come fai a dire che gli apparecchi ci sono "sicuramente" tutti se non hai il mano il sistema di riparto?
Che poi non è vero, perchè non li installano mai prima che le unità immobiliari siano occupate, soprattutto nell'edilizia popolare...
Chi si affida ad un professionista “legittimamente attende di ricevere una prestazione diligente, art. 1176 cc”. Non si può esigere che il cliente controlli il lavoro del professionista “quali che siano le sue competenze o qualifiche professionali”.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da LST » mer apr 10, 2019 09:02

SimoneBaldini ha scritto:
lun ott 29, 2018 16:26
Come fai a dire che gli apparecchi ci sono "sicuramente" tutti se non hai il mano il sistema di riparto?
Perchè è un "diretto" con contatori di calore di centrale per RISC/RAFFR e altro per prod. ACS.

Moduli di utenza completi di contatore diretto RISC/RAFFR, volumetrici di ACS e AF.

Sottocontatore di energia Elettrica di centrale (generatori PdC).

Dire che c'è tutto!

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da SimoneBaldini » mar apr 16, 2019 13:38

Certo ma allora hai già "progettato" come sarà il sistema di riparto per dirlo.
Comunque per me il progetto deve essere a corredo dell'impianto, diversamente non potresti averlo nemmeno installato l'impianto di contabilizzazione. Poi la confusione stà nel fatto che molti intendano progetto di contabilizzazione il calcolo dei millesimi, ma in realtà non è solo quello, anzi.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da LST » mer apr 17, 2019 11:36

SimoneBaldini ha scritto:
mar apr 16, 2019 13:38
Certo ma allora hai già "progettato" come sarà il sistema di riparto per dirlo.
Comunque per me il progetto deve essere a corredo dell'impianto, diversamente non potresti averlo nemmeno installato l'impianto di contabilizzazione. Poi la confusione stà nel fatto che molti intendano progetto di contabilizzazione il calcolo dei millesimi, ma in realtà non è solo quello, anzi.
Esatto: le apparecchiature di contabilizzazione sono parte della cosa e se vogliamo sono la parte idraulica del progetto di contabilizzazione e ci sta che le preveda io progettista dell'impianto nuovo nel suo complesso ;

rimane che, come utilizzare le letture, quando farle, come calcolare il valore economico dell'energia utile prodotta, come calcolare la quota per potenza impegnata, quella a consumo e quella gestionale, calcolare tutti i millesimi del caso (quindi il progetto Amministrativo di Riparto) sono ben altra cosa.

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Re: Progetto ripartizione UNI 10200 - incluso?

Messaggio da SimoneBaldini » mer apr 17, 2019 12:05

rimane che, come utilizzare le letture, quando farle, come calcolare il valore economico dell'energia utile prodotta, come calcolare la quota per potenza impegnata, quella a consumo e quella gestionale, calcolare tutti i millesimi del caso (quindi il progetto Amministrativo di Riparto) sono ben altra cosa.
Non direi, cioè se il progettista dell'impianto deve seguire la 10200 allora deve fornirgli anche il prospetto previsionale e tutto quello che prevede la 10200. Non è che la guarda solo in parte. E' anche vero che il calcolo millesimi andrebbe fatto sul progetto finale dell'immobile comprensivo di varianti ecc..

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