Incongruenza stato di fatto - catasto

[tortadimele]

Buongiorno, mi è stato chiesto di redigere un APE per un appartamento sito in una palazzina residenziale; in fase di sopralluogo è emerso che, a seguito di lavori, per i quali è in atto una sanatoria, il proprietario ha allargato una stanza occupando parte di un vano comune dell’immobile e che ora risulta quindi riscaldato con l’impianto dell’appartamento.
Il proprietario non vuole procedere alla sistemazione “catastale” della situazione (con una fusione e quindi con l’aggiornamento della scheda catastale) finchè non vende l’appartamento ma la vendita è subordinata al deposito dell’APE. Come procedere?

[NoNickName]

Non può vendere l'appartamento senza l'aggiornamento catastale. E non può aggiornare il catasto senza prima sanare l'abuso edilizio, dal quale emergeranno anche evasioni o elusioni del pagamento dell'ICI, IMU e altre imposte.
L'impostazione dei tuoi colleghi qua sul forum è quello di certificare lo stato di fatto. Il resto sono problemi del cliente.

[ilverga]

Non può vendere l'appartamento senza l'aggiornamento catastale. E non può aggiornare il catasto senza prima sanare l'abuso edilizio, dal quale emergeranno anche evasioni o elusioni del pagamento dell'ICI, IMU e altre imposte.
L'impostazione dei tuoi colleghi qua sul forum è quello di certificare lo stato di fatto. Il resto sono problemi del cliente.

I Notai, prima del rogito, devono controllare la regolarità della documentazione presentata per il rogito e se trovano una planimetria modificata, senza riferimenti ad una pratica edilizia che ha generato la modifica, in teoria dovrebbero bloccare il rogito. In buona sostanza, quando si deve vendere (sempre che sia necessario), si è tenuti prima del rogito a fare pratica edilizia in sanatoria e successivamente aggiornare la planimetria catastale.
Dico questo perchè potresti anche pensare di certificare lo stato di fatto ed inserire le 2 unità, che successivamente verranno fuse, distintamente come 2 subalterni (ammesso che la parte condominiale abbia già avuto accatastatamento), come anche suggerisce NNN

[NoNickName]

Attenzione che non è detto che la sanatoria vada a buon fine, dal momento che l'abuso consiste nella sottrazione di volume comune a vantaggio di un privato, quindi l'assemblea condominiale potrebbe opporsi e chiedere il ripristino dello stato di fatto quo-ante.

[ilverga]

Attenzione che non è detto che la sanatoria vada a buon fine, dal momento che l'abuso consiste nella sottrazione di volume comune a vantaggio di un privato, quindi l'assemblea condominiale potrebbe opporsi e chiedere il ripristino dello stato di fatto quo-ante.

Mah, mi sembra che stai estremizzando...il collega ha parlato di sanatoria, non condono. La sanatoria deriva da una mancata richiesta di autorizzazione comunale in presenza di tutti i requisiti tenico/urbanistici (e legali, direi), al contrario del condono dove mancano anche tali requisiti (tra cui l'assenso del condominio)...magari mi sbaglierò, ma non la vedo così tragica

[SimoneBaldini]

Se ha occupato volume comune non puo' fare una sanatoria. Ma mi sembra strano.
Poi se tu oggi fai APE allo stato di fatto (per forza non puoi fare diversamente) il problema è che se domani fondono o scindono i sub si dovrà rifare l'APE con i nuovi sub a meno che il notaio accetti una dichiarazione che che sono variati i sub ma non la sostanza.
Comunque oggi l'APE gli serve per metterlo in vendita, tu gli fai l'APE per quello che è spuntando che non coincide col catasto (lui lo sa naturalmente), poi se sana in futuro e gli chiederanno un nuovo APE glene farai un altro.