Dubbio procedurale Attività 71 e 73

[travereticolare]

Buonasera a tutti,

Da un po' di tempo (poco) mi sto occupando di attività 71 e 73. Classica situazione in cui i piani di un edificio di proprietà X vengono locati a diversi proprietari.

Non avendo mai trattato molto attività civili e casistiche come queste mi sorgono dei dubbi, quali:

1) Se un cliente mi incarica di seguire l'ingresso dei suoi uffici nell'edificio e quindi verificare l'affollamento massimo che potrà tenere, devo necessariamente controllare quanto è stato dichiarato in precedenza e quindi rispettare gli affollamenti dichiarati nel progetto dell'attività 73, concordate? senza visionare il progetto non posso dire se l'affollamento ai piani può andare bene o meno.

2) Se l'affollamento è uguale o inferiore rispetto a quello dichiarato nell'attività 73, va tutto bene. Ma nel caso il mio cliente voglia insediare più occupanti rispetto a quelli dichiarati in precedenza come procedo?
Credo che la proprietà debba dargli il benestare e contestualmente incaricare un tecnico per fare variante al progetto dichiarando e verificando che i nuovi affollamenti siano congrui con il sistema di esodo condominiale.
Se la proprietà non accetta un affollamento maggiore rispetto a quello dichiarato fa fede quanto riportato nell'attività 73.

3) In caso di ingresso di uffici sotto-soglia, < 300 persone la proprietà dovrà fare SCIA di non aggravio per dichiarare il subentro del mio cliente? Oppure posso entrare al piano senza comunicare nulla ai VVF?

4) In caso di ingresso di uffici soggetti, io presenterò la mia pratica VVF chiedendo un nuovo numero di fascicolo che sarà differente rispetto a quello dell'attività 73.

Resta inteso che tutte le dichiarazioni che produrrò le trasmetterò anche alla proprietà che le conserverà nel fascicolo tecnico dell'attività 73.

[weareblind]

Io concordo su tutto. Chi vuole entrare deve chiedere i limiti di batteria di quello che può fare.

[travereticolare]

Io concordo su tutto. Chi vuole entrare deve chiedere i limiti di batteria di quello che può fare.

Grazie weare, mi conforta sapere che la pensi come me. Ogni qual volta chiedo il progetto dell'attività mi guardano come se stessi chiedendo chissà cosa...

Altre questioni...

1) Se l'edificio è stato progettato con CoPI quindi, attività 71 e 73 rispettivamente con RTV 4 e RTO, quando inserisco i miei uffici non soggetti ai piani non posso fare la rispondenza del DM 22/02/2006 anche se cogente. Io sarei per seguire quanto prescritto dalla RTV+RTO, per continuare quanto precedentemente fatto.

2) il cliente prende in locazione piano terra, terzo - quarto e piano nono. La somma dei piani anche se non consecutivi, supera le 300 persone. Assoggetto a 71/A?

[weareblind]

Sì per la prima, il progetto c'è già e quindi genera obblighi.
No per la seconda per me.

[travereticolare]

Sì per la prima, il progetto c'è già e quindi genera obblighi.

Concordo, grazie.

No per la seconda per me.

Anche a me sembra strano, ma la Nota DCPREV prot. n. 15958 del 11-11-2010 sembra dire il contrario.

"[...omissis] si ritiene, anche in considerazione di chiarimenti forniti a quesiti simili, che ai fini della classificazione e pertanto della individuazione delle norme di sicurezza da applicare, il numero di presenze vada riferito alla somma di quelle relative ai singoli uffici anche se appartenenti a compartimenti diversi oppure facenti capo a titolarità diverse"

[etec83]

2) il cliente prende in locazione piano terra, terzo - quarto e piano nono. La somma dei piani anche se non consecutivi, supera le 300 persone. Assoggetto a 71/A?

Direi di sì.
Già successo.
Se nello stesso edificio si superano le 3oo persone di uno stesso tenant sussiste l'attività 71 anche se su piani diversi.

La 73 poi comanda su normativa da applicare e affollamento dei piani.

[travereticolare]

Perfetto, mi sembra tutto in linea con il mio pensiero.

[travereticolare]

Riprendo il 3d.

[travereticolare]

1) In un Building anche se c'è un tenant non soggetto va comunque presentata scia di non aggravio da parte del proprietario del Building che notifica l'entrata?

2) Oppure in caso di tenant non soggetto non si notifica nulla ai VVF in quanto nel progetto dell'attività 73 è già chiaro che ogni piano può essere locato a singoli affittuari? Quindi il locatario disporrà del suo fascicolo tecnico e lo renderà disponibile in caso di controlli VVF?

Io sono per la secondo opzione, concordate?

[etec83]

1) In un Building anche se c'è un tenant non soggetto va comunque presentata scia di non aggravio da parte del proprietario del Building che notifica l'entrata?

Se è un'attività 73 sì, ovviamente se ci sono modifiche sostanziali.
Non è detto che l'ingresso di un tenant sia per forza una modifica sostanziale.

2) Oppure in caso di tenant non soggetto non si notifica nulla ai VVF in quanto nel progetto dell'attività 73 è già chiaro che ogni piano può essere locato a singoli affittuari? Quindi il locatario disporrà del suo fascicolo tecnico e lo renderà disponibile in caso di controlli VVF?

Come sopra, ma non capisco il locatario che fascicolo debba detenere se non è soggetto a prevenzione incendi, al massimo è chi detiene l'attività 73 che deve detenere un fascicolo tecnico.

[travereticolare]

Se è un'attività 73 sì, ovviamente se ci sono modifiche sostanziali.
Non è detto che l'ingresso di un tenant sia per forza una modifica sostanziale.

Ok, quale potrebbe essere secondo te una modifica sostanziale per l'ingresso di un tenant? Magari subentra altra attività non uffici, tipo studio dentistico?

Come sopra, ma non capisco il locatario che fascicolo debba detenere se non è soggetto a prevenzione incendi, al massimo è chi detiene l'attività 73 che deve detenere un fascicolo tecnico.

Lo spazio adibito ad uffici, pur se di proprietà dell'amministratore dello stabile, farà capo ad un diverso responsabile di attività, ovvero il locatario. Quest'ultimo occupando gli spazi sarà responsabile di quanto esercisce.
Se il proprietario dello stabile fornisce un ufficio come uno spazio vuoto (come accade nel caso di nuove costruzioni) e lo affitta al tenant quest’ultimo a sua volta, in base alle sue esigenze lo arreda, inserendo materiali certificati per reazione al fuoco, crea compartimentazioni, ecc... tutti i certificati (DICH.PROD. CERT. REI., ecc...) li custodirà lui, e li metterà a disposizione in caso di controllo da parte dei VVF.
Copia andrà anche al responsabile dell'attività 73, ma non sarà lui il responsabile di quanto prodotto.
Tali certificazioni non le manderei al comando VVF, in quanto attività non soggetta, però un fascicolo tecnico per ogni singolo locatario credo vada tenuto.

L'amministratore dello stabile è responsabile delle parti comuni, quindi ad esempio ingresso, lobby, vie di esodo verticali, filtri fumo, ecc..
Sarà proprietario, ma non responsabile di quanto accade all'interno di ogni singolo ufficio non facente capo a lui. La responsabilità ricadrà sul singolo tenant che esercisce attività ufficio.

Ora, il mio dubbio è:
1) cosa comunicare ai vvf quando entra un nuovo tenant? o meglio, devo comunicare qualche cosa ogni qual volta si ha un cambio di titolarità dei singoli uffici (non soggetti)? Secondo me no, perché l'attività dell'edificio è già nata per ospitare nel tempo diversi uffici con diversa titolarità.

Da qui altri dubbi:

2) Come progettista dell'attività 73 è mia responsabilità controllare che quanto si esercisca all'interno dei singoli uffici sia a norma?
Devo controllare tutti i progetti dei tenant? Quindi, come arredano, che tipo di arredi installano, come dividono gli spazi, ecc...?

[etec83]

Ok, quale potrebbe essere secondo te una modifica sostanziale per l'ingresso di un tenant? Magari subentra altra attività non uffici, tipo studio dentistico?

se cambia con una destinazione d'uso non compatibile con la precedente o se il layout viene stravolto... ad esempio si creano nuove aree stock, nuovi corridoi ciechi o si installano nuovi materiali.
Al massimo per attività del genere ho sempre fatto comunque SCIA di non aggravio.
Tanto le scale d'esodo dell'edificio rimangono sempre lì e il carico di incendio o è un vincolo dato dal proprietario, ma solitamente rimane compatibile con le strutture esistenti.

Lo spazio adibito ad uffici, pur se di proprietà dell'amministratore dello stabile, farà capo ad un diverso responsabile di attività, ovvero il locatario. Quest'ultimo occupando gli spazi sarà responsabile di quanto esercisce.
Se il proprietario dello stabile fornisce un ufficio come uno spazio vuoto (come accade nel caso di nuove costruzioni) e lo affitta al tenant quest’ultimo a sua volta, in base alle sue esigenze lo arreda, inserendo materiali certificati per reazione al fuoco, crea compartimentazioni, ecc... tutti i certificati (DICH.PROD. CERT. REI., ecc...) li custodirà lui, e li metterà a disposizione in caso di controllo da parte dei VVF.
Copia andrà anche al responsabile dell'attività 73, ma non sarà lui il responsabile di quanto prodotto.
Tali certificazioni non le manderei al comando VVF, in quanto attività non soggetta, però un fascicolo tecnico per ogni singolo locatario credo vada tenuto.

Ma per me vale solo se il tenant è soggetto. Se non è soggetto la responsabilità ce l'ha quello della 73 che deve fornire le disposizioni da rispettare al tenant e deve allegare alla sua SCIA 73 i documenti, se no chi controlla? Almeno io ho sempre visto fare così, però è un bel tema. Cioè se esce un vigile del fuoco per un esposto e trova qualcosa che non va all'interno degli uffici tenant, denuncia il tenant o denuncia il responsabile dell'attività 73 che ha presentato la SCIA antincendio?

L'amministratore dello stabile è responsabile delle parti comuni, quindi ad esempio ingresso, lobby, vie di esodo verticali, filtri fumo, ecc..
Sarà proprietario, ma non responsabile di quanto accade all'interno di ogni singolo ufficio non facente capo a lui. La responsabilità ricadrà sul singolo tenant che esercisce attività ufficio.

In tutti i casi che mi sono capitati in questi anni, il titolare dell'attività 73 ha sempre supervisionato le attività del tenant aggiornando la pratica di prevenzione incendi. Anche perchè è intestata a lui. Se un giorno il tenant se ne va il layout e i materiali non se li porta via.

Ora, il mio dubbio è:
1) cosa comunicare ai vvf quando entra un nuovo tenant? o meglio, devo comunicare qualche cosa ogni qual volta si ha un cambio di titolarità dei singoli uffici (non soggetti)? Secondo me no, perché l'attività dell'edificio è già nata per ospitare nel tempo diversi uffici con diversa titolarità.

2) Come progettista dell'attività 73 è mia responsabilità controllare che quanto si esercisca all'interno dei singoli uffici sia a norma?
Devo controllare tutti i progetti dei tenant? Quindi, come arredano, che tipo di arredi installano, come dividono gli spazi, ecc...?

Credo di aver già risposto sopra.

Il tenant al massimo si prende eventualmente la responsabilità di manutenzione degli estintori, o degli impianti di protezione attiva da lui installati così come di tutti i documenti da produrre per la sicurezza sul lavoro che sono responsabilità del datore di lavoro. Deve quindi avere un registro antincendio e un piano di emergenza coordinato con quello condominiale, un DVR, gli addetti antincendio ecc, ecc...

Semmai il tema più complesso oggi è come fa un nuovo tenant a fare un documento di valutazione del rischio incendio quando subentra in un edificio esistente che è fatto con il D.M. 10.03.1998 o non è stato progettato con nessuna norma perchè vecchio e mai adeguato ad alcunchè perchè non soggetto.
Così mi sono capitati anche casi in cui il tenant supera le 100 persone e subentra in un edificio che non non è soggetto a 73 e quindi non c'è nessuno che ha mai fatto una valutazione del rischio incendio dell'edificio.
Cosa devo dirgli a questi clienti? Cambia edificio perchè le norme con cui devi fare la valutazione del rischio necessitano che l'edificio abbia le scale protette o gli idranti?

Il più delle volte dico di chiedere ai loro legali, io una soluzione non l'ho ancora trovata. Gli rappresento cosa dice la legge, poi che decidano loro e il loro RSPP. Se subentri come tenant in un edificio non posso costringere il proprietario dell'immobile a rifare l'edificio perchè non è compatibile con il Codice o con il minicodice o con qualsiasi altra norma.
Di contro il problema c'è sempre stato è che quando c'era il DM 10.03.1998 ognuno faceva le valutazioni che più gli aggradavano.

[travereticolare]

Ma per me vale solo se il tenant è soggetto. Se non è soggetto la responsabilità ce l'ha quello della 73 che deve fornire le disposizioni da rispettare al tenant e deve allegare alla sua SCIA 73 i documenti, se no chi controlla? Almeno io ho sempre visto fare così, però è un bel tema. Cioè se esce un vigile del fuoco per un esposto e trova qualcosa che non va all'interno degli uffici tenant, denuncia il tenant o denuncia il responsabile dell'attività 73 che ha presentato la SCIA antincendio?

Anche secondo me è un bel tema in caso di controllo VVF. Bisogna vedere che tipo di vizio riscontra il VVF all'interno del singolo ufficio. Se riscontra arredi non certificati, che non gli ha fornito la proprietà allora è sua responsabilità. Se riscontra una mancata compartimentazione orizzontale allora la responsabilità potrebbe ricadere sulla proprietà.
In caso di ingresso di tenant non soggetto sarei portato a non notificare nulla ai VVF. La Valutazione Del Rischio la fa il locatario per i suoi spazi e ne è il responsabile. Io, come progettista dell'att.73 per la proprietà gli fornisco uno spazio che è conforme, alla normativa antincendio. Poi, lui all'interno dello spazio farà ciò che più gli aggrada. Io controllerei il progetto, stando solamente attento che il tenant non alteri niente di condominiale, come la chiusura di una porta US, una modifica ad una compartimentazione, o modifica di facciata. Tutto il layout interno è affar suo.

Dico questo perché penso ad un parallelismo con altre attività, anche non civili. Un locatario X che si insedia all'interno di un capannone di condominio industriale non fa controllare il progetto all'amministratore del condominio. Si inserisce in tale realtà notificando l'entrata al comando VVF solamente se soggetto, sennò tramite suo RSPP o suo professionista farà VdR.
L'ingresso chiaramente è subordinato al tipo di attività che svolge. Come progettista dell'attività 73 gli comunico ad esempio la resistenza al fuoco delle strutture, se la sua attività è compatibile può entrare altrimenti dovrà scegliere un altro capannone. Stessa cosa per rete idranti. Io gli fornisco ad esempio un livello di pericolosità 2 per 10779, se lui scaffala a 10 m, chiedendo quindi un livello di pericolosità 3, allora questo capannone non fa al caso suo.

Ribalterei lo stesso ragionamento sull'ambito civile. Cosa ne pensi?

Semmai il tema più complesso oggi è come fa un nuovo tenant a fare un documento di valutazione del rischio incendio quando subentra in un edificio esistente che è fatto con il D.M. 10.03.1998 o non è stato progettato con nessuna norma perché vecchio e mai adeguato ad alcunché perché non soggetto.
Così mi sono capitati anche casi in cui il tenant supera le 100 persone e subentra in un edificio che non non è soggetto a 73 e quindi non c'è nessuno che ha mai fatto una valutazione del rischio incendio dell'edificio.
Cosa devo dirgli a questi clienti? Cambia edificio perché le norme con cui devi fare la valutazione del rischio necessitano che l'edificio abbia le scale protette o gli idranti?

Il più delle volte dico di chiedere ai loro legali, io una soluzione non l'ho ancora trovata. Gli rappresento cosa dice la legge, poi che decidano loro e il loro RSPP. Se subentri come tenant in un edificio non posso costringere il proprietario dell'immobile a rifare l'edificio perché non è compatibile con il Codice o con il minicodice o con qualsiasi altra norma.
Di contro il problema c'è sempre stato è che quando c'era il DM 10.03.1998 ognuno faceva le valutazioni che più gli aggradavano.

In questi casi credo sia responsabilità del proprietario fornire spazi a norma. Il locatario prima di entrare dovrebbe fare un due diligence cercando di capire se l'attività che ha intenzione di svolgere è compatibile con gli spazi che vorrebbe in locazione. Se gli spazi sono studiati come uffici sotto le 100 persone e voglio mettercene il doppio, dovrei sapere che non posso. Caso contrario se gli spazi non sono a norma è responsabilità del proprietario provvedere all'adeguamento.

Anche io ho un caso simile. Uffici di tipo 2 in edificio sprovvisto di idranti. Ho fatto la mia relazione tecnica indicando che vi vogliono, adesso non ci sono e vedano loro come muoversi. Il mio ruolo finisce alla parte tecnica.

Che nessuno abbia fatto l'attività 73 a mio avviso cambia poco, è solamente questione di responsabilità.
Il problema vero è che se vuoi esercire un ufficio di tipo 2, parlando in termini di DM 22/02/2006, devi avere idranti. Se la proprietà ti affitta questi spazi come tali, deve essere lui darti spazi conformi, non è certamente il tuo cliente che deve installarli, a meno di specifiche contrattuali.