CASA EDIFICIO PLURIFAMILIARE SUPERBONUS

[ST.SIM]

Volevo provare ad analizzare un caso di edificio che penso si trovi molto spesso.
Edificio formato da n° 2 unità abitative con impianti autonomi, piano terra le taverne, piano 1° unità 1, piano 2° unità 2.
Ingressi in comune da vano scale, quindi si esclude la definizione di edificio unifamiliare.
Si tratta quindi già di condominio oppure edificio plurifamiliare ??

Premesso che la verifica del doppio salto di classe energetica sarà da dimostrare su tutto l'edificio.
Mettiamo il caso che solo il proprietario dell'unità 2 - P.2° vuole fare il 110%, il proprietario dell'unità 1 - P.1° NO.
Il proprietario dell'unità 2 può fare come intervento trainante l'installazione di un impianto ibrido autonomo ??
Oppure no perchè si esclude interventi sugli impianti autonomi ??

Poi la dichiarazione di conformità edilizia che dovrà fare il geometra dovrà essere solo per l'unità 2 - P.2° che vorrebbe accedere al superbonus 110%, oppure dovrà essere riferita a tutto l'edificio come la dimostrazione della doppia classe energetica ??

[Terminus]

Ne stiamo parlando da settimane.
Per l'AdE ci devono essere due proprietari distinti, allora è condominio.
Allora deve intervenire il condominio con i trainanti, che poi potrebbero essere anche limitati ad una parte dell'edificio.
Se unico proprietario, oggi per AdE non si agevola nulla.
Sulla conformità edilizia è dubbio se questa debba spingersi all'interno di ciascuna ui, oppure possa essere limitata solo a quelle oggetto di intervento ed alle parti comuni.

[S3mic]

[/quote]"....Poi la dichiarazione di conformità edilizia che dovrà fare il geometra ... "

Ammesso che il testo unico per l'edilizia non consente di usufruire del beneficio in casi particolari di mancata conformità edilizia, dove è scritto nei documenti normativi e interpretativi del Superbonus che il tecnico dovrà fare la dichiarazione di conformità edilizia?

[Terminus]

La dichiara il tecnico che presenta la pratica edilizia in Comune.

[S3mic]

Esatto. A prescindere dall'accesso al Superbonus o meno....

[ST.SIM]

"....Poi la dichiarazione di conformità edilizia che dovrà fare il geometra ... "

Ammesso che il testo unico per l'edilizia non consente di usufruire del beneficio in casi particolari di mancata conformità edilizia, dove è scritto nei documenti normativi e interpretativi del Superbonus che il tecnico dovrà fare la dichiarazione di conformità edilizia?
[/quote]

Sembra che alcune banche la richiedano tra la lunga lista di documenti da inviare

[Seamew]

La dichiara il tecnico che presenta la pratica edilizia in Comune.

Beh...non è mica detto...se è una SCIA in automatico il geometra/architetto dichiara già la conformità urbanistica...ma se è una CILA (che potresti fare anche un cappotto + impianto) non lo dichiara perchè non è contenuto nel modello....quindi immagino che il geom/arch. dovrà elaborare una sua dichiarazione apposita.
Le banche lo chiederanno di sicuro...e la chiederei pure io se dovessi fare l'asseverazione a fronte di una CILA senza cessione del credito.

[Seamew]

Premesso che la verifica del doppio salto di classe energetica sarà da dimostrare su tutto l'edificio.
Mettiamo il caso che solo il proprietario dell'unità 2 - P.2° vuole fare il 110%, il proprietario dell'unità 1 - P.1° NO.
Il proprietario dell'unità 2 può fare come intervento trainante l'installazione di un impianto ibrido autonomo ??
Oppure no perchè si esclude interventi sugli impianti autonomi ??

Ecco io no ho capito bene in questo caso cosa si deve verificare:
- devo considerare l'intero edificio non essendo dotate la due unità di accesso esclusivo...e ok
- devo quindi verificare il salto delle 2 classi sull'intero edificio con APE pre e post? (mi pare di si)
- devo anche verificare il salto delle due classi di entrambe le unità immobiliari ??? (non credo...anche perchè la vedrei dura se si interviene solo su una)
Quindi ricapitolando, il trainante è impianto di una unità e questo dovrebbe farmi aumentare di due classi sia l'intero edificio che la singola unità immobiliare oggetta di intervento???
Ho capito bene?

[Terminus]

Non si possono fare trainanti all'interno delle singole uuii di un condominio.

[christian619]

Io ho un caso dove ho una palazzina di 3 unità immobiliare possedute tutte e 3 da marito e moglie....
Gli accessi sono indipendenti ma l'impianto di riscaldamento e centralizzato...

Come si approccia?

[Terminus]

Devi creare un condominio

[Alebos]

Io ho un caso dove ho una palazzina di 3 unità immobiliare possedute tutte e 3 da marito e moglie....
Gli accessi sono indipendenti ma l'impianto di riscaldamento e centralizzato...

Come si approccia?

Ad oggi, è un caso di quelli che risultano esclusi.... perchè entrambi sono proprietari dell u.i. Costituenti il condominio...
se marito fosse proprietario di una u.i. Per intero, e la moglie delle altre ( x esempio) , potrebbero procedere.
La soluzione starebbe in un atto dove vengono ridefinite le proprietà... uno a testa, e il terzo anchein comune... credo possa bastare...
chiaramente senza detrarre le spese notarili

Se ci sono interpretazioni diverse, vi prego di smentirmi...

[christian619]

Devi creare un condominio

Ma ha gli accessi indipendenti...

[umstudio]

Devi creare un condominio

Formalmente per una bifamiliare di due proprietari distinti, la formazione del condominio va fatta richiedendo codice fiscale, o può gestire tutto uno dei due per poi suddividere?

[Terminus]

Non è necessario. Tale obbligo, come quello della nomina dell'amministratore scatta da 9 condomini in su.
Farà tutto uno dei due, con il suo CF, delegato dall'altro.

[christian619]

Io ho un caso dove ho una palazzina di 3 unità immobiliare possedute tutte e 3 da marito e moglie....
Gli accessi sono indipendenti ma l'impianto di riscaldamento e centralizzato...

Come si approccia?

Scusate ma non ho capito:

- qui ho una palazzina di 3 piani con accessi indipendenti.
- ciascun piano costituisce catastalmente un'unità immobiliare indipendente
- ciascun piano è posseduto dal 50% dal marito dal 50% dalla moglie

Voi mi dite che è un condominio... quindi gli accessi indipendenti non c'entrano? in effetti il tetto è in comune...

Quindi trattandolo come condominio posso fare il 110% anche se i 2 soggetti hanno le 3 proprietà?

[Terminus]

Hai accessi indipendenti, ma impioanto termico in comune. Già questo ti esclude l'assimilabilità ad unifamiliari.
Poi per come ho detto altrove, se si hanno parti comuni come da CC 1117, allora l'intervento deve essere fatto come Condominio, ovvero per l'ultima interpretazione AdE ci devono essere almeno 2 proprietari.
Se hai tutti in comproprietà tra 2 persone non haiu condominio, quindi dovrebbero provvere a qualche modifica alle proprietà.

[christian619]

Hai accessi indipendenti, ma impioanto termico in comune. Già questo ti esclude l'assimilabilità ad unifamiliari.
Poi per come ho detto altrove, se si hanno parti comuni come da CC 1117, allora l'intervento deve essere fatto come Condominio, ovvero per l'ultima interpretazione AdE ci devono essere almeno 2 proprietari.
Se hai tutti in comproprietà tra 2 persone non haiu condominio, quindi dovrebbero provvere a qualche modifica alle proprietà.

Infatti concordo che non è unifamiliare ma non è neanche un condominio ..... che cacchio è?

[Terminus]

Un plurifamiliare con singola proprietà, che non accede a nulla secondo AdE.

[christian619]

Un plurifamiliare con singola proprietà, che non accede a nulla secondo AdE.

Mi sai dire la pagina o l'articolo di riferimento?

[marcoaroma]

Un plurifamiliare con singola proprietà, che non accede a nulla secondo AdE.

Purtroppo è così

[Terminus]

Un plurifamiliare con singola proprietà, che non accede a nulla secondo AdE.

Mi sai dire la pagina o l'articolo di riferimento?

Circolare AdE 24/E dell'08/08/20, all'incirca 7a-8a pagina.

[nik18]

Nel caso in cui ho 4 UI con accesso condominiale le cui proprietà sono così distinte:
- UI1: proprietario A
- UI2: proprietario A
- UI3: proprietario A+B
- UI4: proprietario C.
Possono accedere al superbonus:
- A per le UI 1 e 2,
- B per l'UI3
- C per l'UI4?

[Terminus]

U3 potrebbe essere considerata terza casa per A......

[Alebos]

Premesso che la verifica del doppio salto di classe energetica sarà da dimostrare su tutto l'edificio.
Mettiamo il caso che solo il proprietario dell'unità 2 - P.2° vuole fare il 110%, il proprietario dell'unità 1 - P.1° NO.
Il proprietario dell'unità 2 può fare come intervento trainante l'installazione di un impianto ibrido autonomo ??
Oppure no perchè si esclude interventi sugli impianti autonomi ??

Ecco io no ho capito bene in questo caso cosa si deve verificare:
- devo considerare l'intero edificio non essendo dotate la due unità di accesso esclusivo...e ok
- devo quindi verificare il salto delle 2 classi sull'intero edificio con APE pre e post? (mi pare di si)
- devo anche verificare il salto delle due classi di entrambe le unità immobiliari ??? (non credo...anche perchè la vedrei dura se si interviene solo su una)
Quindi ricapitolando, il trainante è impianto di una unità e questo dovrebbe farmi aumentare di due classi sia l'intero edificio che la singola unità immobiliare oggetta di intervento???
Ho capito bene?

Credo tu abbia fatto una bella confusione... nei condomini dove sono presenti impianti autonomi, l unico trainante è l isolamento... questa penso sia una delle poche certezze...
Poi, una volta dato l ok a questo intervento, ogni inquilino puó inserire, come intervento trainato, la sostituzione del proprio impianto, o i serramenti, o lo scaldacqua in pdc o le tende ecc ecc...

[Alebos]

U3 potrebbe essere considerata terza casa per A......

Concordo... dovrebbe essere B eventualmente a detrarre “ formalmente”... e basta... attenzione peró.... se parliamo di trainati... sui trainanti non c è questo limite...

[christian619]

Un plurifamiliare con singola proprietà, che non accede a nulla secondo AdE.

Mi sai dire la pagina o l'articolo di riferimento?

Circolare AdE 24/E dell'08/08/20, all'incirca 7a-8a pagina.

Grazie molte..... a questo punto cambieranno l'impianto e faranno il 65% classico....

[Seamew]

Premesso che la verifica del doppio salto di classe energetica sarà da dimostrare su tutto l'edificio.
Mettiamo il caso che solo il proprietario dell'unità 2 - P.2° vuole fare il 110%, il proprietario dell'unità 1 - P.1° NO.
Il proprietario dell'unità 2 può fare come intervento trainante l'installazione di un impianto ibrido autonomo ??
Oppure no perchè si esclude interventi sugli impianti autonomi ??

Ecco io no ho capito bene in questo caso cosa si deve verificare:
- devo considerare l'intero edificio non essendo dotate la due unità di accesso esclusivo...e ok
- devo quindi verificare il salto delle 2 classi sull'intero edificio con APE pre e post? (mi pare di si)
- devo anche verificare il salto delle due classi di entrambe le unità immobiliari ??? (non credo...anche perchè la vedrei dura se si interviene solo su una)
Quindi ricapitolando, il trainante è impianto di una unità e questo dovrebbe farmi aumentare di due classi sia l'intero edificio che la singola unità immobiliare oggetta di intervento???
Ho capito bene?

Credo tu abbia fatto una bella confusione... nei condomini dove sono presenti impianti autonomi, l unico trainante è l isolamento... questa penso sia una delle poche certezze...
Poi, una volta dato l ok a questo intervento, ogni inquilino puó inserire, come intervento trainato, la sostituzione del proprio impianto, o i serramenti, o lo scaldacqua in pdc o le tende ecc ecc...

Si scusa hai ragione...se è un condominio l'unico trainante sono gli isolamenti..quindi riformulo il caso...se ad esempio viene fatto cappotto al solo piano primo + copertura ho > 25 %, ci infilo dentro come trainati il cambio impianto con ibrido di entrambi e anche il cambio serramenti...il tutto mi deve far fare 2 salti di classe dell'intero edificio (ape "convenzionale") e anche il salto di 2 classi di entrambe le unità immobiliari.
Se però quella al piano terra NON fa il salto delle due classi cosa succede? Lui si potrebbe fare il 65% e l'altro il 110%

[Terminus]

No, il salto di classe è sull'intero edificio, non sulle singole uuii.

[Seamew]

No, il salto di classe è sull'intero edificio, non sulle singole uuii.

Perfetto...approfitto e rilancio....quindi in un condominio (o edificio plurifamiliare SENZA accessi autonomi) verifico il salto di 2 classi dell'intero edificio mediante APE "convenzionale".
Per fare questo però si dovrà inserire TUTTE le unità immobiliari con i suoi dati (strutture e impianti),in pratica è come fare gli APE a TUTTE le unità presenti (senza registrazione regionale), che siano 5 o 50 unità immobiliari...corretto?
credo si facesse già prima tutta questa roba....ma non operando su condomini volevo avere qualche lume in più nel caso mi capiti qualche edificio plurifamiliare senza accessi indipendenti.

[Terminus]

Si, praticamente devi fare APE per ciascuna ui.

[Alebos]

Ecco io no ho capito bene in questo caso cosa si deve verificare:
- devo considerare l'intero edificio non essendo dotate la due unità di accesso esclusivo...e ok
- devo quindi verificare il salto delle 2 classi sull'intero edificio con APE pre e post? (mi pare di si)
- devo anche verificare il salto delle due classi di entrambe le unità immobiliari ??? (non credo...anche perchè la vedrei dura se si interviene solo su una)
Quindi ricapitolando, il trainante è impianto di una unità e questo dovrebbe farmi aumentare di due classi sia l'intero edificio che la singola unità immobiliare oggetta di intervento???
Ho capito bene?

Credo tu abbia fatto una bella confusione... nei condomini dove sono presenti impianti autonomi, l unico trainante è l isolamento... questa penso sia una delle poche certezze...
Poi, una volta dato l ok a questo intervento, ogni inquilino puó inserire, come intervento trainato, la sostituzione del proprio impianto, o i serramenti, o lo scaldacqua in pdc o le tende ecc ecc...

Si scusa hai ragione...se è un condominio l'unico trainante sono gli isolamenti..quindi riformulo il caso...se ad esempio viene fatto cappotto al solo piano primo + copertura ho > 25 %, ci infilo dentro come trainati il cambio impianto con ibrido di entrambi e anche il cambio serramenti...il tutto mi deve far fare 2 salti di classe dell'intero edificio (ape "convenzionale") e anche il salto di 2 classi di entrambe le unità immobiliari.
Se però quella al piano terra NON fa il salto delle due classi cosa succede? Lui si potrebbe fare il 65% e l'altro il 110%

Ha ragione terminus le 2 classi è sempre riferito all edificio... non alle singole U.I. Pensa ad un condominio di 3 piani ad esempio dove isolano sottotetto e magsri un piano cantine verso il piani riscaldato... superano il 25%... ma il piano intermedio non avrà nessun beneficio... se nn interviene con dei trainati...

[Alebos]

No, il salto di classe è sull'intero edificio, non sulle singole uuii.

Perfetto...approfitto e rilancio....quindi in un condominio (o edificio plurifamiliare SENZA accessi autonomi) verifico il salto di 2 classi dell'intero edificio mediante APE "convenzionale".
Per fare questo però si dovrà inserire TUTTE le unità immobiliari con i suoi dati (strutture e impianti),in pratica è come fare gli APE a TUTTE le unità presenti (senza registrazione regionale), che siano 5 o 50 unità immobiliari...corretto?
credo si facesse già prima tutta questa roba....ma non operando su condomini volevo avere qualche lume in più nel caso mi capiti qualche edificio plurifamiliare senza accessi indipendenti.

Esatto... poi conta che, l intervento che si effettua, indipendentemente dal 110%, potrebbe prevedere ( se richiesto dal Comune che ormai lo chiede senza motivo a volte...) la registrazione dell APE comunque che a quel punto dovrà esser effettuato da un tecnico diverso da te... che avrai seguito la pratica L10, 110% e avrai prodotto gli APE convenzionali... e quest altro tecnico dovrà registrare gli APE di ogni singola U.I.

[vinz75]

Ho un dubbio su un caso concreto di un cliente.
Bifamiliare con u.i pt + p1 con tetto comune ma impianti autonomi e accessi indipendenti.
Il proprietario è unico.
Se gli interventi non riguardano parti comuni (=copertura) si considerano 2 ui indipendenti e 2 pratiche distinte. Ex ibrido su ciascuna ui + isolamento delle pareti esterne ciascuna per la superficie di copmpetenza + fotovoltaico.
Se invece è previsto di isolare la copertura, allora automaticamente decade il discorso delle ui indipendenti, è costituito il condominio e non si può fare nulla in quanto unico proprietario.
Corretto?

Ultima domanda: isolare le pareti esterne invece non è considerato intervento su parti comuni, nel caso di ui funzionalmente indipendenti e con accesi autonomi? Nel senso sulla copertura non ci sono dubbi, ma sulle pareti?