Circolare n. 24 - 8 agosto 2020 - perplessità

[Lurensh]

Buongiorno, pensavo di aprire questo thread per raccogliere le perplessità nate dalla lettura della circolare n. 24 dell'Agenzia delle Entrate.

Ad una prima lettura quello che mi ha fatto storcere il naso è:
1) "Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "

Quindi se in un condominio c'è un condomino che non ha reddito...?

2) "il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti"

Ahimè questo mette una pietra tombale su coloro che possiedono interi condomini (magari anche solo di tre o quattro unità immobiliari"

3) "La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Questo vuol dire che un'unità immobiliare che ha un accesso indipendente tramite cancello che però da su un parcheggio condominiale è esclusa...?

4) "Al riguardo, si ricorda che i predetti interventi sono agevolabili a condizione che gli edifici oggetto degli interventi abbiano determinate caratteristiche tecniche e, in particolare, siano dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile"

Perché hanno aggiunto "funzionanti"? Se la caldaia è rotta non si può accedere...?

[Terminus]

1) in quei casi, il condomino in oggetto dovrà pagare la propria quota di lavori; si tratta di capire a quali soggetti si fa riferimento
2) bene o male che sia, almeno qualcuno ha definito la questione
3) hanno ripreso la definizione del DM requisiti (in attesa di pubblicazione): sembrerebbe che se si accede alla pubblica via tramite una corte "condominiale" non si rientra nella definizione
4) questo dovrebbero chiarirlo per bene: l'impianto deve essere denunciato e regolarmente controllato (rapporti di controllo aggiornati) ? Quindi nell'APE pre intervento non si può non allegare il libretto regolarmente aggiornato ? E per PDC sotto soglia non soggette a rapporto di controllo ? Questione spinosa.

[LaBruna]

..."il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti"

Quindi mi confermate quello che ho intuito appena letta la circolare: se ho una palazzina con unico vano scale e 2 appartamenti (o accessi indipendenti ma impianto centralizzato), dello stesso proprietario, sono escluso dal Superbonus perchè questo caso non rientra né nella definizione di "condominio" (presupposto necessario la presenza di più proprietari), né nella definizione di "unità funzionalmente indipendenti" in siti plurifamiliari.

Vaglielo a dire adesso ai clienti, dopo aver promesso di fare il cappotto a tutto l'edificio!

[umstudio]

Cioè se ho 2 case singole posso accedervi a pieno, se ho una bifamiliare non posso fare nulla?

La trovo anticostituzionale questa limitazione

[antonio]

A Pag. 4 della circolare 24/E
Con la presente circolare si forniscono CHIARIMENTI DI CARATTERE INTERPRETATIVO.
E andiamo bene......proprio bene

[Lurensh]

1) in quei casi, il condomino in oggetto dovrà pagare la propria quota di lavori; si tratta di capire a quali soggetti si fa riferimento
2) bene o male che sia, almeno qualcuno ha definito la questione
3) hanno ripreso la definizione del DM requisiti (in attesa di pubblicazione): sembrerebbe che se si accede alla pubblica via tramite una corte "condominiale" non si rientra nella definizione
4) questo dovrebbero chiarirlo per bene: l'impianto deve essere denunciato e regolarmente controllato (rapporti di controllo aggiornati) ? Quindi nell'APE pre intervento non si può non allegare il libretto regolarmente aggiornato ? E per PDC sotto soglia non soggette a rapporto di controllo ? Questione spinosa.

2) Si ma per quanto riguarda i condomini di un unico proprietario, i clienti hanno già trovato il modo di aggirare la regola: "vendo un bilocale al piano terreno a qualcuno, le altre 79 unità immobiliari rimangono di proprietà della mai società e facciamo i lavori solo sulle parti comuni".

3) Però credo che solo il giardino debba essere di proprietà esclusiva.. il cortile può essere comune no? Sennò tutte le villette a schiera che danno su una strada privata sono tagliate fuori...

[boba74]

10 agosto ed esistono ancora dubbi simili.....
andiamo proprio benissimo, mi sa che sto 110% sarà cosa per pochi....

[antonio]

1) "Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "

Quindi se in un condominio c'è un condomino che non ha reddito...?

L'articolo prosegue però così:
Si tratta, ad esempio, delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato.
I casi si riducono quindi a poche persone e non a tutti quelli che non hanno reddito.
Chi non ha reddito può sempre aderire allo "sconto in fattura" o alla "cessione del credito"

[Lurensh]

1) "Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "

Quindi se in un condominio c'è un condomino che non ha reddito...?

L'articolo prosegue però così:
Si tratta, ad esempio, delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato.
I casi si riducono quindi a poche persone e non a tutti quelli che non hanno reddito.
Chi non ha reddito può sempre aderire allo "sconto in fattura" o alla "cessione del credito"

Eh però c'è scritto "ad esempio", non "stiamo parlando solo di loro". Voglio provare ad estremizzare: uno che è disoccupato o chi percepisce la pensione sociale non rientrano tra i "soggetti che non possiedono redditi imponibili"?

[antonio]

Eh però c'è scritto "ad esempio", non "stiamo parlando solo di loro". Voglio provare ad estremizzare: uno che è disoccupato o chi percepisce la pensione sociale non rientrano tra i "soggetti che non possiedono redditi imponibili"?

Non devono possedere redditi imponibili e, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "
Servono tutte le tre condizioni.
Non sono comunque un fiscalista e non so se il disoccupato o il pensionato con la sociale siano senza reddito e non possano quindi accedere allo "sconto in fattura" o alla "cessione del credito"

[Lurensh]

Eh però c'è scritto "ad esempio", non "stiamo parlando solo di loro". Voglio provare ad estremizzare: uno che è disoccupato o chi percepisce la pensione sociale non rientrano tra i "soggetti che non possiedono redditi imponibili"?

Non devono possedere redditi imponibili e, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "
Servono tutte le tre condizioni.
Non sono comunque un fiscalista e non so se il disoccupato o il pensionato con la sociale siano senza reddito e non possano quindi accedere allo "sconto in fattura" o alla "cessione del credito"

In che senso le tre condizioni?
"Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "
Si intende che per queste persone non spetta ovviamente la detrazione al 110% in quanto non possessori di reddito imponibile, e inoltre non possono chiedere manco lo sconto in fattura (a differenza delle partite iva forfettarie).

Comunque manco io sono un fiscalista anzi, mi ritengo abbastanza ignorante in materia. Spero in qualcuno più preparato di me

[antonio]

In che senso le tre condizioni?
"Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "

1: non devono possedere redditi imponibili
+ (inoltre)
2: non possono esercitare l'opzione per lo sconto in fattura

oppure

1: non devono possedere redditi imponibili
+ (inoltre)
3: non possono esercitare la cessione del credito

I casi si riducono quindi a molte meno persone rispetto al tuo dubbio iniziale, che era :

Ad una prima lettura quello che mi ha fatto storcere il naso è:
1) "Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito "

Quindi se in un condominio c'è un condomino che non ha reddito...?

[Terminus]

Ma il preesistente sconto il fattura o cessione del credito di cui al D.Lgs.63/2013 non è stato strutturato anche per gli incapienti ?
Nelle circolari AdE si parla di "condòmini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta"

[antonio]

Ma il preesistente sconto il fattura o cessione del credito di cui al D.Lgs.63/2013 non è stato strutturato anche per gli incapienti ?
Nelle circolari AdE si parla di "condòmini, anche non tenuti al versamento dell’imposta sul reddito, a condizione che siano teoricamente beneficiari della detrazione d’imposta"

Infatti.
Ma poi entra a gamba tesa l'Agenzie delle Entrate e ti mette i puntini sulle i.

[Lurensh]

Sicuramente avete ragione voi, avrò interpretato male io la frase.
(Mi rimane comunque il dubbio sul perché un condominio posseduto da una persona non possa fare i lavori ma se è posseduto da più persone si... mah...)

[Terminus]

Comincio a pensare che all'AdE abbiano detto: sbrigatevi a far uscire delle linee guida, così come vi trovate, poi ci pensiamo dopo...........
Tra lockdown, smart working e ferie impellenti, il risultato non può che essere mediocre.

[Terminus]

Sicuramente avete ragione voi, avrò interpretato male io la frase.
(Mi rimane comunque il dubbio sul perché un condominio posseduto da una persona non possa fare i lavori ma se è posseduto da più persone si... mah...)

Perchè non è un condominio, dal punto di vista civilistico.
Quindi l'intervento lo deve fare la singola persona fisica, ma questa può agire solo sull'edificio unifamiliare o su qualcosa di assimilabile.

[Lurensh]

Sicuramente avete ragione voi, avrò interpretato male io la frase.
(Mi rimane comunque il dubbio sul perché un condominio posseduto da una persona non possa fare i lavori ma se è posseduto da più persone si... mah...)

Perchè non è un condominio, dal punto di vista civilistico.
Quindi l'intervento lo deve fare la singola persona fisica, ma questa può agire solo sull'edificio unifamiliare o su qualcosa di assimilabile.

Scusa ma il passaggio che la persona fisica può agire solo su un edificio unifamiliare o assimilabile me la sono proprio persa... dov'è scritto?

[Terminus]

Si hai ragione questo passaggio è solo una mia valutazione.
Tra l'altro noto che i presupposti che la circolare prende a base per la posizione in questione sono sbagliati.
"Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista......"

[Samuele C.]

3) "La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Questo vuol dire che un'unità immobiliare che ha un accesso indipendente tramite cancello che però da su un parcheggio condominiale è esclusa...?

E' un dubbio che ho anche io e che hanno in tanti. Però in effetti, leggendo bene: il cortile non potrebbe essere condominiale?? La locuzione "di proprietà esclusiva" potrebbe riferirsi solo al giardino. Viceversa, siccome sono tutti separati da "o", allora anche la strada dev'essere di proprietà esclusiva? Se ho un'abitazione unifamiliare che ha il portone su una strada pubblica, non ci rientro?? Sarebbe un po' strano, no?

[girondone]

Si hai ragione questo passaggio è solo una mia valutazione.
Tra l'altro noto che i presupposti che la circolare prende a base per la posizione in questione sono sbagliati.
"Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista......"

Per quanto inaspettata
Perchè errata?

[Terminus]

Perchè nè la lettera a), nè la lettera b) citano la parola "condominio" e solo la lettera b) cita le "parti comuni".
Non capisco quale sia la parte della legge che la circolare (vedi il primo e secondo capoverso dell'art.1.1) prende come supporto per la sua interpretazione.
Nel comma 1 non c'è nulla che possa portare a ritenere che un edificio con multiple uuii, ma non costituente condominio, non possa accedere all'agevolazione.
Forse il comma 10, visto che l'AdE considera ora "parti comuni" solo quelle dei condomini e non quelle di palazzine con +uuii ma monoproprietà ?

[girondone]

io in quel senso non riescoa dargli torto

anche se non credo fosse l intendo del legislatore

[SuperP]

"Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista......"

Cosa vuol dire? Che serve il CF? Sembra di no successivamente.
La circolare proseguendo non parla poi di un minimo di unità immobiliari, parla anche del condominio minimo.

[Terminus]

No, non credo.
Il condominio si costituisce automaticamente non appena si configura più di un proprietario.
Gli altri obblighi: amministratore, CF, regolamento, sorgono più il là, ma non sono necessari (o meglio è chiaro che se c'è obbligo di amministratore e CF, e non si è ancora provveduto, è necessario provvedere prima dell'inizio dei lavori).

[SuperP]

No, non credo.

infatti, quindi il virgolettato che senso ha?

[girondone]

la storia del condimnio minimo è ben chiara e definita

solo che per 70 75 ecc le detraz parlavano di parti comuni
e quindi l ade disse che le parti comuni ci sono basta che ci siano + si una UI

qui invece dice che il dl rilancio parla di condomini e quindi se è unico proprietario no è condominio

[antonio]

qui invece dice che il dl rilancio parla di condomini e quindi se è unico proprietario no è condominio

Ok, non è condominio, ma allora è un edificio plurifamiliare di un unico proprietario.
Il papà che abita in una bifamiliare con il figlio, ma proprietario unico dei due subalterni, perchè non può dertrarre il cappotto dell'intero edificio?

[Terminus]

Che dire, se fossero due palazzine separate potrebbe intervenire su entrambe.
Fa una donazione al figlio, anche tenendosi l'usufrutto, e diventa un condominio.

[Lurensh]

Io continuo a non capire il motivo per cui al legislatore non piace il risparmio energetico di un edificio posseduto da un'unica persona...
Ci sarà una moltitudine di persone che possiedono interi edifici che venderanno un appartamento al figlio o al nipote scemo e a quel punto si sarà formato automaticamente un condominio...e cosa è cambiato rispetto a prima? Sostanzialmente intendo, non formalmente.

[girondone]

Io continuo a non capire il motivo per cui al legislatore non piace il risparmio energetico di un edificio posseduto da un'unica persona...
Ci sarà una moltitudine di persone che possiedono interi edifici che venderanno un appartamento al figlio o al nipote scemo e a quel punto si sarà formato automaticamente un condominio...e cosa è cambiato rispetto a prima? Sostanzialmente intendo, non formalmente.

non è il legislatore ma l ade in questo caso

[Lurensh]

Io continuo a non capire il motivo per cui al legislatore non piace il risparmio energetico di un edificio posseduto da un'unica persona...
Ci sarà una moltitudine di persone che possiedono interi edifici che venderanno un appartamento al figlio o al nipote scemo e a quel punto si sarà formato automaticamente un condominio...e cosa è cambiato rispetto a prima? Sostanzialmente intendo, non formalmente.

non è il legislatore ma l ade in questo caso

si scusa, refuso. Ma ci siamo capiti.

[girondone]

si certo

[antonio]

Che dire, se fossero due palazzine separate potrebbe intervenire su entrambe.
Fa una donazione al figlio, anche tenendosi l'usufrutto, e diventa un condominio.

Mi viene da dire: fatta la Legge, trovato l'inganno.
E poi, forse, potrà detrarre anche le spese del Notaio al 110%, per la donazione al figlio

Mi sbaglio o è solo nella circolare 24/e dei "Primi chiarimenti" dell'A.E. che hanno aggiunto il divieto di detrarre per il proprietario unico dell'edificio ?
E che è anche riportato che "Con la presente circolare si forniscono chiarimenti di carattere interpretativo" ?

[girondone]

si

[marcoaroma]

Perchè nè la lettera a), nè la lettera b) citano la parola "condominio" e solo la lettera b) cita le "parti comuni".
Non capisco quale sia la parte della legge che la circolare (vedi il primo e secondo capoverso dell'art.1.1) prende come supporto per la sua interpretazione.
Nel comma 1 non c'è nulla che possa portare a ritenere che un edificio con multiple uuii, ma non costituente condominio, non possa accedere all'agevolazione.
Forse il comma 10, visto che l'AdE considera ora "parti comuni" solo quelle dei condomini e non quelle di palazzine con +uuii ma monoproprietà ?

L'anomalia l'ho notata pure Io, è un'affermazione forzata ed errata, forse il motivo è proprio quello di rendere non accessibile il 110% per gli edifici multi appartamenti monoproprietari, infatti vedi nell'altra discussione la citazione che ho postato poco fa, quando l'Agenzia un mese prima scriveva esattamente il contrario.
viewtopic.php?f=16&t=26573

[SuperP]

"Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista......"

Io continuo a non capire cosa voglia dire questa frase

[Terminus]

Altra questione: il calcolo dei massimali per i condomini.
Il calcolo progressivo non mi sembra corrispondente a quanto riportato nella Legge.

[girondone]

così è .... così è voluto
pace e amen
le interpretazioni servono apposta
e ce le teniamo

anche io no pensavo potesse essere così

[LaBruna]

Tornando alla parola impianti di riscaldamento "funzionanti" riportata a pag. 26, in pratica quindi vado ad escludere tutte le unità accatastate F2 Collabenti, che invece erano state incluse nell'ecobonus da diverse circolari (in quanto comunque esistenti e dotate di impianto di riscaldamento, anche se non funzionante).

Vi torna?

[girondone]

vedremo perchè in realtà i collabenti per circolare ade potevano fare ecobonus "vecchio" con imp anceh non funzionanate

cmq è un discorso di ***** tra cosa è imp
dove è e cosa serve e se è funzionanate